Гражданский кодекс часть 1

01 февраля 2019 года Вахитовский районный суд ... в составе председательствующего судьи А.Р. Сафина, при секретаре судебного заседания ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Вахитовского районного суда ... гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, отмене государственной регистрации сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, отмене государственной регистрации сделки. В обоснование заявленных исковых требований указано следующее.

ФИО2 является собственником жилого помещения в виде квартиры, расположенной по адресу: ....

Указывается, что вместе с квартирой истцу на праве общей долевой собственности принадлежит общедомовое имущество, а именно - помещения, необходимые для нормальной эксплуатации дома. С момента постройки и сдачи дома обслуживание общедомового имущества находится в ведении ТСН «ТРИО», которое располагается в подвале дома номер 5. Помещение занимаемое ТСН имеет кадастровый ..., площадь 49.8 кв. м.

... председателем ТСН ТРИО почтовым отправлением получена претензия от ФИО3 об освобождении указанных нежилых помещений с указанием о том, что ... в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения о регистрации за ФИО3 права собственности на указанное недвижимое имущество.

Указывается, что данное помещение в момент сдачи дома было оформлено как общедомовое имущество, с 2005 по 2018 год использовалось исключительно как таковое с размещением в указанном помещении ТСЖ, а позднее ТСН.

Из общедоступных источников стало известно, что ... данным помещением владела ФИО1, которая реализовала указанное недвижимое имущество по договору купли-продажи ФИО3.

Указывается, что продажа общедомового имущества возможна лишь с согласия всех собственников. Такого согласия истец не давал, поэтому считает право возникшее у ФИО5 в 2015 году незаконным.

Руководствуясь изложенным, ФИО2 просит суд признать незаконным договор купли-продажи нежилого помещения ..., расположенного по адресу ..., ул. 3. Космодемьянской, ..., отменить государственную регистрацию сделки от ... между ФИО5 и ФИО3.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО6 заявленные исковые требования дополнили требованием об истребовании нежилого помещения ..., расположенного по адресу ..., ул. 3. Космодемьянской, ... из чужого незаконного владения.

Представитель ответчика ФИО3, ФИО7 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласился.

Представители третьего лица ТСН «Трио», ФИО8, ФИО6 в ходе судебного рассмотрения полагали заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явился, о причинах неявки в судебное заседание не сообщил.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного рассмотрения надлежащим образом извещен.

Выслушав лиц участвующих в деле, изучив письменные материалы, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома по ... от ......-З/н заключенного между застройщиком ООО НПП «Агора» и дольщиком ФИО9, а также Акта приемки-передачи нежилого помещения в собственность ... в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения о регистрации за ФИО9 права собственности на нежилое помещение, общей площадью 49,8 кв.м., этаж цокольный этаж ..., совокупность помещений №..., 1а, 2, 3, 4, 5 кадастровый ..., расположенное по адресу: РТ, ..., пом. 1250.

Установлено, что ... указанное нежилое помещение по договору купли-продажи отчуждено в пользу ФИО1, о чем ... в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие сведения.

...ФИО1 распорядилась принадлежащим ей нежилым помещением по договору купли-продажи в пользу ФИО3, о чем ... в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие сведения.

Согласно правовой позиции содержащейся в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от ......-П поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 49 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от ...... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В соответствии со статьей 289 и пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за делами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Из приведенных выше норм следует, что находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, предназначенное исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежит последним на праве общей долевой собственности, не могут быть переданы отдельно от права собственности квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного пользования.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ... N 491, в который включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд РФ в Определении от ... N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленных в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Из анализа указанных норм следует, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, не имеющие самостоятельного значения и предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.

Разрешая заявленные ФИО2 исковые требования, суд исходит из того, что спорные нежилые помещения сформированы как объект, имеющий самостоятельное назначение, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке.

При этом, для определения правового режима названных помещений имеет значение наличие в них спроектированной и автономно функционирующей системы инженерных коммуникаций, предназначенной для обслуживания всего многоквартирного дома, а не для использования данных помещений как самостоятельных объектов недвижимости.

Таких доказательств стороной истца не представлено.

Установив, что спорные нежилые помещения предназначены для целевого использования в качестве обособленных помещений и не являются помещениями, используемыми для обслуживания более одного помещения в здании и выполняющими функции обслуживания других помещений, что подтверждается имеющимися в материалах дела сведениями техническойдокументации, суд приходит к выводу об отсутствии права общей долевой собственности на них у собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Доказательств свидетельствующих о наличии нарушений при регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества стороной истца не представлено.

При таком положении, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Вахитовский районный суд ....

Судья А.Р. Сафин