Гражданский кодекс часть 1

Промышленный районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе председательствующего судьи Дзусова А.К., при секретаре судебного заседания Хузмиевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кайтова Александра Германовича к Конкурсному управляющему ООО Фирма «Фиан» Басанько Алексею Ивановичу и Обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Фиан» о признании торгов недействительными в части и применении последствий их недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Кайтов А.Г. обратился в Промышленный районный суд г.Владикавказа с требованиями о признании недействительными торгов по продаже посредством публичного предложения лота №1 в части продажи арендных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 4598,0 кв.метров, по адресу: РСО-Алания, .... земли населенных пунктов - для строительства торгово-сервисного центра;

- признании недействительным заключенного между ООО Фирма «Фиан» и Кайтовым Александром Германовичем договора .... купли-продажи имущества от 29.05.2019г. в части продажи арендных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 4598,0 кв.метров, по адресу: РСО-Алания, .... земли населенных пунктов - для строительства торгово-сервисного центра.

- применении последствия недействительности заключенного между ООО Фирма «Фиан» и Кайтовым Александром Германовичем договора .... купли-продажи имущества от 29.05.2019г. в части продажи арендных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 4598,0 кв.метров, по адресу: РСО-Алания, ...., ...., земли населенных пунктов - для строительства торгово-сервисного центра.

- взыскании с ООО Фирма «Фиан» в пользу Кайтова Александра Германовича денежных средств в размере 5 532 675 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований было указано на то, что Решением Арбитражного суда РСО-Алания от .... по делу № А61-2040/15 ООО фирма «Фиан» признано несостоятельным (банкротом) как отсутствующий должник. Сведения о признании ООО «Фиан» несостоятельным (банкротом) опубликованы в газете «Коммерсантъ» от ......... Конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью фирма «Фиан» назначена Басанько Светлана Васильевна, член некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Лига».

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от .... суд перешел к рассмотрению дела о банкротстве ООО фирма «Фиан» по общим правилам процедуры банкротства, установленным ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

.... было опубликовано извещение в официальном издании и газете о проведении торгов, в котором сообщалось, что Басанько Светалана Васильевна, являющаяся на основании решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от .... по делу № А61-2040/15 конкурсным управляющим (ликвидатором) ООО Фирма «Фиан», проводит электронные торги посредством публичного предложения (далее – Торги ППП).

Предметом Торгов ППП являлось следующее имущество:

Лот 1 - Нежилое здание, литер А, кадастровый ...., площадь 1018,3 кв. метров, начальная цена 34 288 200 рублей. Земельный участок (аренда), кадастровый номер ...., площадь 4598,0 кв.метров, начальная цена 19 818 000 рублей. Начальная цена продажи лота 54 106 200 рублей без НДС. Нежилое здание обременено ипотекой АКБ «БРР» (ОАО), земельный участок без обременений, все имущество лота .... располагается по адресу: РСО-Алания, ...., 7.

Ознакомившись с указанным объявлением, Кайтовым А.Г. было принято решение об участии в данных торгах в лице ИП Механошиной Полины Александровны, действующей в интересах Кайтова А.Г. на основании Агентского договора .... от .....

Согласно Протоколу ....-ОТПП/2/1 от .... победителем торгов по лоту .... была признана ИП Механошина Полина Александровна.

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от .... конкурсный управляющий ООО Фирма «Фиан» Басанько С.В. была освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от .... конкурсным управляющим ООО Фирма «Фиан» утвержден член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Меркурий» Басанько Алексей Иванович (ИНН 261504094067, адрес для направления корреспонденции: 355035, ...., а/я 3563).

В соответствии с пунктом 6 статьи 20.3 Закона о банкротстве утвержденные арбитражным судом арбитражные управляющие являются процессуальными правопреемниками предыдущих арбитражных управляющих.

На основании вышеуказанных результатов торгов, .... между ООО Фирма «Фиан» (Продавец) в лице конкурсного управляющего Басанько А.И. и Кайтовым А.Г. (Покупатель) был заключен Договор .... купли-продажи имущества, в рамках которого Продавец продал, а Покупатель приобрел имущество ООО Фирма «Фиан», а именно:

- лот .... – нежилое здание, литер А, кадастровый ...., площадь 1018,3 кв. метров. Земельный участок (аренда), кадастровый номер ...., площадь 4598,0 кв.метров. Нежилое здание обременено ипотекой АКБ «БРР» (ОАО), земельный участок без обременений, адрес: РСО-Алания, .....

Пункт 2.1 Договора .... купли-продажи имущества от 29.05.2019г. гласит, что согласно протоколу о результатах проведения торгов от «11» марта 2019 года цена передаваемого имущества составляет: 15 105 058,00 (Пятнадцать миллионов сто пять тысяч пятьдесят восемь) рублей без НДС.

.... между ООО Фирма «Фиан» (Продавец) в лице конкурсного управляющего Басанько А.И. и Кайтовым А.Г. (Покупатель) был оставлен Акт приема-передачи о том, что на основании договора купли-продажи .... от «29» мая 2019 года, Продавец передает, а Покупатель принимает Нежилое здание, литер А, кадастровый ...., площадь 1018,3 кв.м., расположенное по адресу: ....

Согласно части 1 статьи 447 Гражданского Кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Как было указано в Определении Верховного Суда РФ от ........-КГ15-15500, согласно статье 128 Гражданского кодекса право аренды является имущественным правом, которое, в силу статьи 131 Закона о банкротстве, составляет конкурсную массу и может быть реализовано, нормы Закона о банкротстве предусматривают продажу таких прав, так как эти действия направлены на выполнение задач конкурсного производства, в частности на реализацию всего имущества должника в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Таким образом в соответствии с Договором .... купли-продажи имущества от 29.05.2019г., заключенным по итогам торгов, Кайтовым А.Г. были приобретены и арендные права в отношении земельного участка с кадастровым номером ...., площадь 4598,0 кв.метров.

Право аренды в отношении вышеуказанного объекта недвижимости принадлежало ООО Фирма «Фиан» на основании договора аренды, заключенного .... с Министерством имущественных отношений РСО-Алания и зарегистрированного в Управлении Росреестра по РСО-Алания .... за .....

В то же время Кайтову А.Г., после проведения кадастровых работ по инвентаризации земельного участка с КН 15:09:0011509:006, площадь 4598,0 кв.метров стало известно о том, что на данном земельном участке фактически расположено 3 (три) объекта капитального строительства, но зарегистрировано два объекта капитального строения с кадастровыми номерами 15:09:0011509:107 площадью 346,5 кв.метров и с КН 15:09:0011509:106 площадью 1556,6 кв. метров. При этом, в настоящее время, земельный участок с КН 15:09:0011509:006 разделён на 2 (два) земельных участка с образованными кадастровыми номерами 15:09:0011509:104 и 15:09:0011509:105, сведения о которых носят временный характер (то есть не зарегистрированы), с датой истечения срока действия временного характера .....

На земельном участке с кадастровым номером 15:09:0011509:105 расположен ОКС с КН кадастровыми номерами 15:09:0011509:62 площадью 1186,2 кв.метров.

На земельном участке с кадастровым номером 15:09:0011509:104 расположен ОКС с КН кадастровыми номерами 15:09:0011509:79 площадью 1018,3 кв.метров.

Данное обстоятельство подтверждается сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРН от .....

В соответствии с пунктом 10 статьи 110 Закона о банкротстве, в сообщении о продаже предприятия должны содержаться: сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием; сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене предприятия; требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги; условия конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса; порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене предприятия (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений. В случае проведения торгов по продаже предприятия с использованием открытой формы представления предложений о цене предприятия время окончания представления предложений не указывается); порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток; начальная цена продажи предприятия; величина повышения начальной цены продажи предприятия ("шаг аукциона") в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия; порядок и критерии выявления победителя торгов; дата, время и место подведения результатов торгов; порядок и срок заключения договора купли-продажи предприятия; сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи; сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

По смыслу данной нормы описание предмета торгов должно включать в себя все существенные характеристики реализуемого имущества, которые могут повлиять на цену покупки.

Информация об имуществе должника должна содержать подробные сведения об объекте, чтобы любой и каждый участник торгов мог определить для себя потенциальную имущественную выгоду от приобретения лота с учетом всех возможных рисков и дополнительных расходов.

Предоставление организатором торгов (конкурсным управляющим) потенциальным участникам недостоверной (неполной) информации о предмете торгов не согласуется с его обязанностью, установленной пунктом 4 статьи 20.3 ФЗ «О банкротстве».

Таким образом, Закон о банкротстве, обязывая опубликовывать извещения о реализации имущества в печатных изданиях, в том числе по месту нахождения должника, обеспечивает доведение всей необходимой информации широкому кругу объективно заинтересованных лиц, т. к. потенциальные покупатели должны изначально получить всю необходимую информацию наиболее доступным способом.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения; извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ гласит, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности оспоримой сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом (абзац 7 пункта 1 статьи 449 ГК РФ).

В абзаце 7 пункта 1 Информационного письма от ........ указано, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 вышеуказанного Информационного письма при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от .... N 101 отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от .... № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

На основании подпункта 26 пункта 4 статьи 8 Федерального закона от .... N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.

Следовательно, сведения о расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости относятся к основным характеристикам земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Опубликовав публичное предложение, содержащее недостоверные и не соответствующие сведения, конкурсный управляющий ООО Фирма «Фиан» допустил злоупотребление правом.

При этом Кайтов А.Г., в исковом заявлении, полагал, что конкурсный управляющий ООО Фирма «Фиан» в соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 129 Закона о банкротстве, имела доступ ко всей необходимой информации в отношении имущества должника, подлежащего реализации с торгов.

Таким образом, отсутствие в сообщении о проведении торгов существенной и важной информации о наличии на данном земельном участке 3 (трех) объектов капитального строительства, из которых зарегистрировано два объекта капитального строения с кадастровыми номерами 15:09:0011509:107 площадью 346,5 кв.метров и с КН 15:09:0011509:106 площадью 1556,6 кв. метров, ввело Кайтова Александра Германовича, как покупателя, в заблуждение относительно характеристик предмета торгов, сформировало у него неправильное представление об имуществе, арендные права в отношении которого являлись предметом торгов.

Как было разъяснено в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации .... (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017г.) «в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.»

При наличии в объявлении всей информации о земельном участке, а именно о фактической площади земельного участка с кадастровым номером 15:09:0011509:104, на котором расположено нежилое здание, литер А, кадастровый ...., площадью 1018,3 кв. метров, а также наличие на земельном участке с КН .... трех объектов капитального строительства, из которых зарегистрировано два объекта капитального строения с кадастровыми номерами 15:09:0011509:107 площадью 346,5 кв.метров и с КН 15:09:0011509:106 площадью 1556,6 кв. метров, Кайтовым А.Г. было бы принято решение о предложении иной цены имущества должника в части размера арендных прав в отношении земельного участка.

Более того, Кайтов А.Г. лишен возможности владеть и пользоваться земельным участком с кадастровым номером ...., площадь 4598,0 кв.метров в целом в соответствии с его разрешенным видом использования, арендные права в отношении которого им были приобретены по итогам торгов, проведённых конкурсным управляющим ООО Фирма «Фиан».

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, на основании изложенного, Кайтов А.Г. полагает, что конкурсным управляющим ООО Фирма «Фиан» неправильно был определен предмет подлежащего реализации с торгов имущества, что является нарушением правил проведения торгов, установленных ст. 448 ГК РФ, и влечет их недействительность в указанной части в соответствии со ст. 180 и 449 ГК РФ, поскольку существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах, является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, предусмотренным для признания недействительными оспоримых сделок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ........, Определение Верховного Суда Российской Федерации от .... по делу ....-ЭС15-12618, N А29-506/2014).

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьи 167 данного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Дополнительным соглашением от 29.05.2019г. к договору .... купли-продажи имущества от 29.05.2019г. пункт 2.1 договора .... купли-продажи имущества от 29.05.2019г. был изложен в следующей редакции:

«2.1. Согласно протоколу о результатах проведения торгов от « 11 » марта 2019 года цена передаваемого имущества составляет: 15 105 058,00 (Пятнадцать миллионов сто пять тысяч пятьдесят восемь) рублей без НДС, из которых стоимость нежилого здания, литер А, кадастровый ...., площадь 1018,3 кв.м. составляет 9 572 383 руб., а стоимость земельного участка (аренда), кадастровый ...., площадь 4598,0 кв.м. составляет 5 532 675 руб.».

В пункте 3 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Следовательно, ООО Фирма «Фиан» обязано возвратить Кайтову А.Г. полученные по договору .... купли-продажи имущества от .... денежные средства в размере 5 532 675 рублей.

В судебное заседание, истец Кайтов А.Г., извещенный в установленном законом порядке, не явился, причину своей неявки суду не сообщил.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения представителя истца и согласно статье 167 ГПК РФ, суд посчитал возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель истца Парсиев А.К., действующий на основании нотариальной доверенности, исковые требования своего доверителя, а так же доводы, приведённые в их обоснование поддержал в полном объеме и просил иск удовлетворить в полном объеме по приведённым основаниям.

В судебное заседание конкурсный управляющий ООО Фирма «Фиан» Басанько А.И., извещенный в установленном законом порядке, не явился, при этом обратился к суду с письменным заявлением о рассмотрении данного дела в его отсутствие, а также указал на то, что оставляет разрешение данного иска на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения представителя истца и согласно статье 167 ГПК РФ, суд посчитал возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие ответчика.

Суд, заслушав доводы представителя истца, исследовав материалы настоящего дела, приходит к убеждению о том, что исковые требования Кайтова А.Г. законны, обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 447 Гражданского Кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Как было указано в Определении Верховного Суда РФ от ........-КГ15-15500, согласно статье 128 Гражданского кодекса РФ право аренды является имущественным правом, которое, в силу статьи 131 Закона о банкротстве, составляет конкурсную массу и может быть реализовано, нормы Закона о банкротстве предусматривают продажу таких прав, так как эти действия направлены на выполнение задач конкурсного производства, в частности на реализацию всего имущества должника в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Материалами настоящего дела было установлено следующее.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от .... по делу № А61-2040/15 ООО фирма «Фиан» признано несостоятельным (банкротом) как отсутствующий должник. Конкурсным управляющим ООО фирма «Фиан» назначена Басанько Светлана Васильевна, член некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Лига».

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от .... на основании ходатайства конкурсного управляющего должника судом была прекращена упрощенная процедура конкурсного производства в отношении ООО фирма «Фиан», суд перешел к рассмотрению дела о банкротстве должника по общим правилам процедуры банкротства, установленным ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

.... было опубликовано извещение в официальном издании и газете о проведении торгов, в котором сообщалось о том, что конкурсный управляющий (ликвидатор) ООО Фирма «Фиан» Басанько С.В. проводит электронные торги посредством публичного предложения (Торги ППП).

Предметом Торгов ППП являлось следующее имущество:

Согласно Протоколу ....-ОТПП/2/1 от .... победителем торгов по лоту .... была признана ИП Механошина П.А.

В соответствии с пунктом 6 статьи 20.3 Федерального закона от .... № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» утвержденные арбитражным судом арбитражные управляющие являются процессуальными правопреемниками предыдущих арбитражных управляющих.

На основании вышеуказанных результатов торгов, .... между ООО Фирма «Фиан» (Продавец) в лице конкурсного управляющего Басанько А.И. и Кайтовым Александром Германовичем (Покупатель) был заключен Договор .... купли-продажи имущества, в рамках которого Продавец продал, а Покупатель приобрел имущество ООО Фирма «Фиан», а именно:

Из пункта 2.1 Договора .... купли-продажи имущества от .... усматривается, что согласно протоколу о результатах проведения торгов от «11» марта 2019 года цена передаваемого имущества составляет: 15 105 058,00 рублей без НДС.

.... между ООО Фирма «Фиан» (Продавец) в лице конкурсного управляющего Басанько А.И. и Кайтовым А.Г. (Покупатель) был оставлен Акт приема-передачи о том, что на основании договора купли-продажи .... от «29» мая 2019 года, Продавец передает, а Покупатель принимает Нежилое здание, литер А, кадастровый ...., площадь 1018,3 кв.метров, расположенное по адресу: .....

При изложенных обстоятельствах, в соответствии с Договором .... купли-продажи имущества от ...., заключенным по итогам торгов, Кайтовым А.Г. были приобретены, в том числе, и арендные права в отношении земельного участка с кадастровым номером ...., площадь 4598,0 кв.метров.

Право аренды в отношении вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером ...., площадь 4598,0 кв.метров принадлежало ООО Фирма «Фиан» на основании договора аренды, заключенного .... с Министерством имущественных отношений РСО-Алания и зарегистрированного в Управлении Росреестра по РСО-Алания .... за .....

Как усматривается из заключения кадастрового инженера, в ходе проведения кадастровых работ по инвентаризации земельного участка с КН 15:09:0011509:006, площадь 4598,0 кв.метров было установлено, что на данном земельном участке фактически расположено 3 (три) объекта капитального строительства, однако зарегистрировано два объекта капитального строения с кадастровыми номерами 15:09:0011509:107 площадью 346,5 кв.метров и с КН 15:09:0011509:106 площадью 1556,6 кв. метров. При этом, в настоящее время, земельный участок с КН 15:09:0011509:006 разделён на 2 (два) земельных участка с образованными кадастровыми номерами 15:09:0011509:104 и 15:09:0011509:105, сведения о которых носят временный характер (то есть не зарегистрированы), с датой истечения срока действия временного характера .....

Данное обстоятельство также подтверждается сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРН от .....

Дополнительным соглашением от .... к Договору .... купли-продажи имущества от .... пункт 2.1 договора .... купли-продажи имущества от .... был изложен в следующей редакции:

В соответствии с пунктом 10 статьи 110 Федерального закона от .... № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в сообщении о продаже предприятия должны содержаться: сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием; сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене предприятия; требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги; условия конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса; порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене предприятия (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений. В случае проведения торгов по продаже предприятия с использованием открытой формы представления предложений о цене предприятия время окончания представления предложений не указывается); порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток; начальная цена продажи предприятия; величина повышения начальной цены продажи предприятия ("шаг аукциона") в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия; порядок и критерии выявления победителя торгов; дата, время и место подведения результатов торгов; порядок и срок заключения договора купли-продажи предприятия; сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи; сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

Так, согласно пункту 4 статьи 20.3 ФЗ Федерального закона от .... № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Таким образом, Федеральный закон от .... № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», обязывая опубликовывать извещения о реализации имущества в печатных изданиях, в том числе по месту нахождения должника, обеспечивает доведение всей необходимой информации широкому кругу объективно заинтересованных лиц, т. к. потенциальные покупатели должны изначально получить всю необходимую информацию наиболее доступным способом.

В абзаце 7 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ........ было указано на то, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 5 вышеуказанного Информационного письма при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ........ отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

На основании подпункта 26 пункта 4 статьи 8 Федерального закона от .... № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.

Таким образом, опубликовав публичное предложение, содержащее недостоверные и не соответствующие сведения, конкурсный управляющий ООО Фирма «Фиан» допустил злоупотребление правом.

При этом суд приходит к убеждению о том, что конкурсный управляющий ООО Фирма «Фиан», в соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 129 Федерального закона от .... № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», имела доступ ко всей необходимой информации в отношении имущества должника, подлежащего реализации с торгов.

В силу ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от ........ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При установленных обстоятельствах, отсутствие в сообщении о проведении торгов существенной и важной информации о наличии на данном земельном участке 3 (трех) объектов капитального строительства, из которых зарегистрировано два объекта капитального строения с кадастровыми номерами 15:09:0011509:107 площадью 346,5 кв.метров и с КН 15:09:0011509:106 площадью 1556,6 кв. метров, ввело Кайтова А.Г., как покупателя, в заблуждение относительно характеристик предмета торгов, сформировало у него неправильное представление об имуществе, арендные права в отношении которого являлись предметом торгов.

Как было разъяснено в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации .... (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ....) «в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.»

В настоящее время, Кайтов А.Г. лишен возможности владеть и пользоваться земельным участком с кадастровым номером ...., площадью 4598,0 кв.метров и стоимостью арендных прав на него в размере 5 532 675 рублей, в целом в соответствии с его разрешенным видом использования, арендные права в отношении которого им были приобретены по итогам торгов, проведённых конкурсным управляющим ООО Фирма «Фиан».

На основании изложенного, суд приходит к убеждению о том, что конкурсным управляющим ООО Фирма «Фиан» был неправильно определен предмет подлежащего реализации с торгов имущества, что является нарушением правил проведения торгов, установленных ст. 448 ГК РФ, и влечет их недействительность в указанной части в соответствии со ст. 180 и 449 ГК РФ, поскольку существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах, является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

Положениями пункта 3 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Таким образом, в ходе рассмотрения настоящего дела по-существу, судом было достоверно установлено, что конкурсным управляющим ООО Фирма «Фиан» был неправильно определен предмет подлежащего реализации с торгов имущества, выразившейся в отсутствии в опубликованном сообщении о проведении торгов существенной и важной информации о наличии на земельном участке с КН 15:09:0011509:006, площадь 4598,0 кв.метров 3 (трех) объектов капитального строительства, из которых зарегистрировано два объекта капитального строения с кадастровыми номерами 15:09:0011509:107 площадью 346,5 кв.метров и с КН 15:09:0011509:106 площадью 1556,6 кв. метров.

На основании вышеизложенного Кайтов А.Г. лишен возможности владеть и пользоваться земельным участком с кадастровым номером ...., площадью 4598,0 кв.метров, в целом в соответствии с его разрешенным видом использования, арендные права в отношении которого в размере 5 532 675 рублей им были приобретены по итогам торгов, состоявшихся .....

При установленных обстоятельствах, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования Кайтова А.Г. в полном объеме по приведённым выше основаниям.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Кайтова Александра Германовича к Конкурсному управляющему ООО Фирма «Фиан» Басанько Алексею Ивановичу и Обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Фиан» о признании торгов недействительными в части и применении последствий их недействительности, - удовлетворить.

Признать недействительными торги по продаже посредством публичного предложения лота .... в части продажи арендных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 4598,0 кв.метров, по адресу: ........, земли населенных пунктов - для строительства торгово-сервисного центра.

Признать недействительным заключенный между ООО Фирма «Фиан» и Кайтовым Александром Германовичем договор .... купли-продажи имущества от 29.05.2019г. в части продажи арендных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 4598,0 кв.метров, по адресу: ...., 7, земли населенных пунктов - для строительства торгово-сервисного центра.

Применить последствия недействительности заключенного между ООО Фирма «Фиан» и Кайтовым Александром Германовичем договора .... купли-продажи имущества от 29.05.2019г. в части продажи арендных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 4598,0 кв.метров, по адресу: РСО-Алания, ...., ...., земли населенных пунктов - для строительства торгово-сервисного центра.

Взыскать с ООО Фирма «Фиан» (ОГРН: 1021500583202, ИНН: 1503006378) в пользу Кайтова Александра Германовича денежные средства в размере 5 532 675 (пять миллионов пятьсот тридцать две тысячи шестьсот семьдесят пять) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: А.К.Дзусов