Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ФИО1 в лице ФИО2 о признании незаконным отказа администрации муниципального образования Северский район в предоставлении в аренду земельного участка кадастровый № площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенного под объектом незавершённого строительства, возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице ФИО2 обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования Северский район в предоставлении в аренду земельного участка кадастровый № площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенного под объектом незавершённого строительства, возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок.

В обоснование заявленных требований указала о том, что ФИО1 является собственником незавершенного строительством жилого дома площадью застройки <данные изъяты> квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>.

Указанный объект недвижимого имущества был приобретен ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с ООО «<данные изъяты>», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия №, выданным Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

В свою очередь ООО «<данные изъяты>» приобрело вышеуказанный объект незавершенного строительства по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному с ЗАО «<данные изъяты>», о чём ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Краснодарскому краю было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серия №

В свою очередь ЗАО «<данные изъяты> приобрело вышеуказанное недвижимое имущество на основании договора продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированному филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по Северскому району, о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серия № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Первоначально земельный участок по адресу: <адрес> был предоставлен постановлением главы администрации Северского района от ДД.ММ.ГГГГ № «О передаче земельного участка проектно-строительного объединения <данные изъяты> Черноморскому государственному специальному конструкторско-технологическому бюро «<данные изъяты> под строительство жилого микрорайона.

Постановлением № протокол № от ДД.ММ.ГГГГ Исполнительного комитета Совета местного самоуправления Северского района Краснодарского края земельный участок по адресу: <адрес> был изъят у АО Научно-производственный комплекс «<данные изъяты> и предоставлен в аренду ЗАО «<данные изъяты>» в связи с заключением договора купли-продажи объектов незавершенного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Северский район и ЗАО «<данные изъяты> был заключен договор № аренды земельного участка, в том числе и на земельный участок, расположенный по адресу: РФ, <адрес>

ФИО1 был получен кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), согласно которому земельному участку под вышеуказанным объектом недвижимого имущества присвоен кадастровый №, площадь земельного участка <данные изъяты> квадратных метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство жилого микрорайона.

ООО «<данные изъяты>», как собственник объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> обращался в администрацию муниципального образования Северский район с заявлением о заключении договора аренды, но ему было отказано со ссылкой на то, что необходимо изменить разрешенное использование земельного участка и присвоить административный адрес.

ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты>» получило отказ администрации Северского сельского поселения в присвоении земельному участку с кадастровым № почтового адреса и изменении вида разрешенного использования, в связи с тем, что у заявителя отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО1 Б.А.А. было подано заявление о предоставлении в аренду сроком на 12 месяцев земельного участка кадастровый № площадью <данные изъяты> квадратных метров с изменением вида разрешенного использования с «под строительство жилого микрорайона» на «индивидуальное жилищное строительство».

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО Северский район было отказано в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка со ссылкой на п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», согласно которому собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий и сооружений, а право собственности ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. после 01.01.2012 года.

В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Исходя из ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:

нарушены права и свободы гражданина;

созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;

на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод (ст. 256 ГПК РФ).

ФИО1 считает отказ администрации МО Северский район в предоставлении земельного участка в аренду незаконным, необоснованным и нарушающим интересы заявителя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Как указал Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления № 11 от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка под объектом недвижимости. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, предусмотренные пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из смысла статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает лишь возможность оформления права аренды на земельный участок, расположенный под объектом незавершенного строительства.

Право на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> первоначально возникло до 01.01.2012 года.

Как было указано выше ЗАО «<данные изъяты>» приобрело вышеуказанное недвижимое имущество на основании договора купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированного филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по Северскому району, о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серия № от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, право собственности на объект незавершенного строительства возникло до 01.01.2012 года.

Как указано в сложившейся судебной практике, то обстоятельство, что заявителем право собственности на незавершенное строительство приобретено в 2014 году, т. е. после 01.01.2012 года, не исключает возможности оформления прав на земельный участок, занятый незавершенным строительством, в порядке ст. 36 ЗК РФ, поскольку данное незавершенное строительство в качестве недвижимого имущества введено в гражданский оборот в 1997 года, а впоследствии являлось лишь предметом гражданско-правовых сделок (Постановление 17 ААС от 16.07.2014 г. № 17 АП-7298/2014-ГК).

Кроме того с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленного ст. 1 ЗК РФ, спорный земельный участок не может быть предоставлен в аренду в результате торгов, так как на нем находится объект, принадлежащий на праве собственности ФИО1

В настоящее время ФИО1 лишен возможности при окончании строительства жилого дома зарегистрировать право собственности на него в Росреестре, т. к. в соответствии со ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

У ФИО1 отсутствует договор аренды на земельный участок, расположенный под объектом незавершенного строительства, в связи с чем, это препятствует завершению строительства и оформлению права собственности на жилой дом.

Таким образом, администрацией МО Северский район нарушены требования ст. 1, 35, 36 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также созданы препятствия для завершения строительства жилого дома и оформления права собственности на него.

Кроме того согласно сведениям из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности МО Северский район земельный участок кадастровый № находится в зоне усадебной жилой застройки <данные изъяты>, где основной вид разрешенного использования — отдельно стоящие усадебные жилые дома с участками, с возможностью содержания домашнего скота и птицы.

В соответствии со ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В соответствии со ст. 20 Правил землепользования и застройки ст. Северская изменение видов разрешенного использования земельных участков на территории поселения может осуществляться правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые виды использования указаны в градостроительном регламенте соответствующей территории в качестве основных или вспомогательных видов использования.

ФИО1 является правообладателем земельного участка кадастровый № в связи с чем, просил изменить вид разрешенного использования земельного участка на «индивидуальное жилищное строительство», который является основным видом разрешенного использования и для его изменения не требуется какого-либо разрешения или согласования.

Представитель заявителя ФИО1 ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Северский район Ж.А.В. пояснил суду о том, предположение заявителя о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом I ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приобретение земельного участка в силу положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В данной статье указано, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Однако заявителем предоставлено свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании которого ему принадлежит на праве собственности незавершенный строительством жилой дом. Следовательно, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано позже 1 января 2012 года, и заявитель не имеет права на выкуп в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года № 8985/08 и от 1 марта 2011 года № 14880/10 указано, что объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст. 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п.1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Согласно ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

В соответствии с приведенными выше доводами отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка основан на нормах действующего законодательства, следовательно не нарушает прав и свобод заявителя и поэтому в удовлетворении заявленных требований ФИО4 следует отказать.

Суд, выслушав объяснения представителя заявителя ФИО1 ФИО2, представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования Северский район Ж.А.В., исследовав материалы дела, пришёл к выводу об обоснованности заявленных ФИО4 требований и их удовлетворении по следующим основаниям.

В материалах данного дела имеется копия заявления Б.А.А., действующего по доверенности от ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, адресованное главе Северского района, в котором отражено о том, что ФИО1 просит предоставить в аренду сроком на 12 месяцев земельный участок площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенный под принадлежащим ему объектом незавершенного строительства по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, для чего изменить вид разрешенного использования земельного участка кадастровый №, площадью <данные изъяты> квадратных метров, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, западный микрорайон, с разрешенного использования под строительство жилого микрорайона на индивидуальное жилищное строительство (л.д. 9).

В материалах данного дела имеется письмо исполняющего обязанности заместителя главы администрации муниципального образования Северский район № от ДД.ММ.ГГГГ на заявление ФИО1, в котором указано о том, что согласно представленному свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 принадлежит на праве собственности незавершенный строительством жилой дом.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий и сооружений. Учитывая, вышеизложенное, предоставить ФИО1 в аренду испрашиваемый земельный участок не представляется возможным (л.д. 8).

В материалах данного дела имеется копия кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, в котором указано о том, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, имеет кадастровый № и площадь <данные изъяты> кв.м. (л.д. 10-11).

В материалах данного дела имеется копия письма № от ДД.ММ.ГГГГ главы Северского сельского поселения Северского района, в котором указано, что в администрацию Северского сельского поселения от ООО <данные изъяты>» поступило заявление о присвоении земельному участку площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № почтового адреса и определении вида разрешенного использования земельного участка, но без предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок. Учитывая вышеизложенное, принять решение по заявлению в связи с отсутствием достаточной информации не предоставляется возможным (л.д. 12).

В материалах данного дела также имеется письмо № от ДД.ММ.ГГГГ начальника управления архитектуры и капитального строительства администрации муниципального образования Северский район, в котором указано о том, что на запрос от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированный в книге учета заявок под № «О предоставлении сведений ИСОГД» на земельный участок № расположенный в <адрес> (кадастровый №) имеется следующая информация. По материалам об изученности территории, сформированным на основе документов поступившим в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Северский район, земельный участок расположен в <адрес> на землях поселений в зоне усадебной жилой застройки <данные изъяты>. Указанная зона индивидуальной усадебной жилой застройки <данные изъяты> выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих жилых домов усадебного типа с возможностью ведения личного подсобного хозяйства, а также с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Основной вид разрешенного использования недвижимости отдельно стоящие усадебные жилые дома с участками с возможностью содержания домашнего скота и птицы (л.д. 13).

Согласно имеющегося в материалах дела копии свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО1 является собственником незавершенного строительством жилого дома, площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 14).

В материалах данного дела имеется копия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО <данные изъяты>» в лице генерального директора Е.И.Ю. и ФИО1, согласно которому ООО «<данные изъяты>» продало, а ФИО1 купил незавершенный строительством жилой дом, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу<адрес> (л.д.15-16).

В имеющейся в материалах данного дела копии свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» является собственником незавершенного строительством жилого дома, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>л.д.17).

В материалах данного дела имеется копия договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому закрытое акционерное общество <данные изъяты>» продало обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты>» незавершенный строительством жилой дом площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д.18-20).

В имеющейся в материалах данного дела копии акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ отражено о том, что закрытое акционерное общество «<данные изъяты>» передало, а общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» приняло недвижимое имущество: незавершенный строительством жилой дом площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> процент готовности объекта составляет <данные изъяты> % (л.д.21-22).

В материалах данного дела имеется копия постановления главы администрации Северского района от ДД.ММ.ГГГГ № 2416, в котором указано, что Черноморскому государственному специальному конструкторско-технологическому бюро «<данные изъяты> передан земельный участок площадью <данные изъяты> га (пашня) под строительство жилого микрорайона из земель и согласия проектно-строительного объединения <данные изъяты>» (л.д. 23).

В материалах данного дела имеется копия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором указано что администрация муниципального образования Северский район предоставляет закрытому акционерному обществу <данные изъяты>» в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в <адрес> четные номера с № <адрес> № <адрес> четные номера № с кадастровым № для комплексного освоения в целях жилищного строительства жилых домов, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (л.д. 24-30).

Согласно имеющегося в материалах дела копии постановления исполнительного комитета совета местного самоуправления Северского района Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № у акционерного общества научно-производственный комплекс <данные изъяты>» изъят земельный участок, расположенный в <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе <адрес> (магазин), <адрес> четные номера с № <адрес> №, <адрес> четные номера с № в земельный запас (фонд перераспределения) Северского района (л.д. 30а-31).

Согласно ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно положениям пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела ФИО1 согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, является собственником незавершенного строительством жилого дома, площадью застройки <данные изъяты> квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимого имущества заявитель приобрел у ООО <данные изъяты>» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Первоначально земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> был предоставлен Черноморскому государственному специальному конструкторско-технологическому бюро «<данные изъяты> под строительство жилого микрорайона на основании постановления главы администрации Северского района № от ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно постановлению № от ДД.ММ.ГГГГ исполнительного комитета Совета местного самоуправления Северского района Краснодарского края данный земельный участок был передан в аренду ЗАО <данные изъяты>» и ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Северский район и ЗАО <данные изъяты>» был заключен договора аренды земельного участка, в том числе и на земельный участок, расположенный в <адрес>. ФИО1 получил кадастровый паспорт на данный земельный участок, которому присвоен кадастровый №, площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под строительство жилого микрорайона. При обращении в администрации муниципального образования Северский район ФИО1 письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказано в заключении договора аренды земельного участка, так как в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий и сооружений, поэтому предоставить ФИО1 в аренду испрашиваемый земельный участок не представляется возможным.

В настоящее время ФИО1 лишен возможности при окончании строительства жилого дома зарегистрировать право собственности на него в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, т. к. в соответствии со ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. У ФИО1 отсутствует договор аренды земельного участка, расположенного под объектом незавершенного строительства, в связи с чем, это препятствует завершению строительства и оформлению права собственности на жилой дом.

Согласно сведениям из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Северский район земельный участок кадастровый № находится в зоне усадебной жилой застройки <данные изъяты>, где основной вид разрешенного использования- отдельно стоящие усадебные жилые дома с участками, с возможностью содержания домашнего скота и птицы.

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

Администрацией муниципального образования Северский район нарушены требования статей 1, 35, 36 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также созданы препятствия для завершения строительства жилого дома и оформления права собственности на него.

При указанных обстоятельствах суд считает, что оснований для отказа заявителю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенного под объектом незавершенного строительства по адресу: <адрес>, нет, отказ в предоставлении в аренду земельного участка нарушает права заявителя, в связи с чем, является незаконным, и поэтому суд делает вывод о том, что требования заявителя ФИО1 о признании незаконным отказа администрации муниципального образования Северский район в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенного под объектом незавершенного строительства по адресу: <адрес> являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. На администрацию муниципального образования Северский район следует возложить обязанность устранить в полном объеме допущенное нарушение, заключающуюся в предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка кадастровый № площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенного под объектом незавершенного строительства по адресу: <адрес>

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить заявленные ФИО1 в лице ФИО2 требования о признании незаконным отказа администрации муниципального образования Северский район в предоставлении в аренду земельного участка кадастровый № площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенного под объектом незавершённого строительства, возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок.

Признать незаконным отказ администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края в предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенного под объектом незавершенного строительства по адресу: <адрес>

Возложить обязанность на администрацию муниципального образования Северский район устранить в полном объёме допущенное нарушение (предоставить ФИО1 земельный участок кадастровый № площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенный под объектом незавершенного строительства по адресу: <адрес>

С мотивированным решением лица, участвующие в деле, могут ознакомиться в Северском районном суде 02 октября 2014 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение месяца со дня ознакомления с мотивированным судебным решением, то есть с 03.10.2014 года.

Судья Полозков Е.И.