Гражданский кодекс часть 1

06 мая 2019 года Центральный районный суд г. Читы в составе председательствующего судьи Филипповой И.Н., при секретаре Богомазове А.С., с участием представителя истца ФИО1, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО2, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 об оспаривании договора

у с т а н о в и л :

истец обратился в суд с выше названным заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ истец как продавец заключил с ФИО4 как покупателем договор купли-продажи, предметом которого является нежилое здание <данные изъяты> Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером № принадлежащем продавцу на праве аренды. Договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ с департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края. Общая цена объекта составила 7000000 рублей, из которых 5000000 рублей оплачивались безналичным путем в день подписания акта приема-передачи объекта, 2000000 рублей оплачиваются в течение двух рабочих дней с момента исполнения продавцом обязательств, предусмотренных приложением № к договору и передачи результата исполнения обязательств покупателю. Согласно приложению № продавец обязан в течение 45 календарных дней с момента подписания договора за свой счет произвести комплекс фактических и юридических действий с целью приведения границ земельного участка, учтенных в государственном кадастре, в соответствии с его фактическими границами, обеспечить заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № между уполномоченным органом власти и покупателем, обеспечить заключение покупателем договора энергосбережения объекта, выполнить работы по переносу емкости и коммуникаций септика с земельного участка с кадастровым номером № на земельный участок с кадастровым номером №. Договор от ДД.ММ.ГГГГ является смешанным договором, поскольку содержит в себе элементы договора купли-продажи, агентского договора, договора подряда. Агентский договор, являющийся частью смешанного договора, ничтожен. Обязательство по приведению границ земельного участка, учтенных в государственном кадастре, в соответствии с его фактическими границами, может быть исполнено лишь путем осуществления перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами №, так как нежилое здание на земельном участке с кадастровым номером № занимает часть земельного участка с кадастровым номером № Однако указанные земельные участки предоставлены на праве аренды разным лицам, поэтому перераспределение не допускается, что свидетельствует о незаконности сформулированного в договоре условия и невозможности его исполнения, а также недействительности в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, статьи 39.27 ЗК РФ. Договор подряда и агентский договор как часть смешанного договора купли-продажи ничтожны. На момент заключения договора ответчик обладала статусом индивидуального предпринимателя. Объект недвижимости является станцией технического обслуживания автомобилей с магазином автозапчастей. В настоящее время ответчик осуществляет в здании предпринимательскую деятельность в сфере медицины. Поэтому договор заключен между индивидуальными предпринимателями в отношении объекта коммерческой деятельности. Агентский договор и договор подряда являются возмездными договорами, однако по условиям договора продавец обязался выполнить принятые обязательства за свой счет, то есть безвозмездно. Поэтому сделки по агентированию и подряду являются притворными и представляют собой дарение. В свою очередь дарение в правоотношениях индивидуальных предпринимателей запрещено и в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка ничтожна. Недействительность агентского договора и договора подряда как элементов смешанного договора влечет недействительность договора купли-продажи в целом. Стороны поставили в зависимость наступление обязанности покупателя по оплате от исполнения продавцом обязательств по договорам агентирования и подряда, что свидетельствует о взаимообусловленности смешанного договора. За ненадлежащее исполнение обязательств Продавец возмещает покупателю убытки и обязуется уплатить пеню в размере 10000 рублей за каждый день просрочки, что свидетельствует о расчете сторон на исполнение обязательств по агентскому договору и договору подряда и договор купли-продажи не был бы заключен без данных условий. С учетом уточнения просил признать элемент смешанного договора, содержащийся в пункте 1.1 Приложения № к договору, недействительным в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ; признать элемент смешанного договора, содержащийся в пункте 1.2 Приложения № к договору, недействительным в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ; признать элемент смешанного договора, содержащийся в пункте 1.3 Приложения № к договору, недействительным в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ; признать элемент смешанного договора, содержащийся в пункте 1.4 Приложения № к договору, недействительным в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ; признать смешанный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4, недействительной сделкой в силу недействительности его взаимообусловленных элементов, содержащихся в пунктах 1.1-1.4 Приложения № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3-9, 66-73).

Третье лицо Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в судебное заседание своего представителя не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Стороны, надлежащим образом извещавшиеся о дне и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в суд направили своих представителей.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, также поддержал письменные возражения на позицию ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения и дополнения к нему предъявленные требования, указал на злоупотребление правом истца при подаче настоящего иска.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав его материалы приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество – <данные изъяты> а покупатель принимает объект и обязуется уплатить за него цену, установленную договором (пункт 1.1).

В ходе рассмотрения дела стороной истца подтверждено, что заключая данный договор, он исходил из намерения продать объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности, также стороной ответчика подтверждено, что при заключении указанного договора они имели намерение приобрести спорный объект недвижимости.

Объект принадлежал истцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, № что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.2).

Объект расположен на земельном участке, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта капитального строительства – станции технического обслуживания легковых автомобилей с магазином автозапчастей, общей площадью <данные изъяты>., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащем продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Права продавца на данный земельный участок переходят к покупателю одновременно с передачей прав на объект (пункт 1.4).

Общая цена объекта, согласованная сторонами договора, составляет 7 000 000 рублей. Покупатель обязуется уплатить продавцу цену объекта в следующем порядке: 5000000 рублей уплачиваются покупателем продавцу в день подписания сторонами акта приема-передачи объекта безналичным путем; 2000000 рублей уплачиваются покупателем продавцу безналичным путем в течение двух рабочих дней с момента исполнения продавцом обязательств, предусмотренных Приложением № к настоящему договору и передачи результата исполнения данных обязательств покупателю (пункты 2.1, 2.2).

Право собственности на объект переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права управлением Росреестра по Забайкальскому краю (пункт 3.3), данный договор прошел соответствующую регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

Объект недвижимости указанный в оспариваемом договоре в передан ответчику, сторона истца получила по сделке 5000000 руб., что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Из указанного следует, что при заключении и исполнении сделки, сторонами соблюдены положения ст. 549-556 ГК РФ.

Стороной истца в ходе рассмотрения дела не оспаривалось и подтверждено сведениями из публичной кадастровой карты то обстоятельство, что приобретенный ответчиком объект частично располагается на земельном участке с кадастровым номером №, собственность на который не разграничена (л.д.______)., также стороной истца не оспаривалось, что септик, который обслуживал приобретенное ответчиком здание не располагается на земельном участке, где расположено здание, а находилось на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем истцу, документы на подключение объекта к энергоснабжению отсутствовали. Таким образом, истцом ответчику была продана недвижимость, имеющая недостатки.

Согласно условий оспариваемого договора продавец обязуется в течение 45 календарных дней с момента подписания договора исполнить обязательства предусмотренные Приложением № к настоящему договору и передать результат данного исполнения покупателю (пункт 3.5).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, принятых на себя в соответствии с Приложением № к настоящему договору, продавец возмещает покупателю все понесенные им вследствие такого неисполнения или ненадлежащего исполнения убытки, включая упущенную выгоду, а также обязуется уплатить покупателю пени в размере 10000 рублей за каждый день просрочки (пункт 4.4) (л.д.13-14).

Согласно Приложению № к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились о том, что продавец обязуется в течение 45 календарных дней с момента подписания договора за свой счет исполнить следующие обязательства: произвести комплекс фактических и юридических действий с целью приведения границ земельного участка с кадастровым номером №, учтенных в государственном кадастре, в соответствии с его фактическими границами на местности, в том числе: произвести межевание земельного участка, согласование границ, произвести его кадастровый учет (пункт 1.1); обеспечить заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № между уполномоченным органом власти и покупателем в качестве арендатора земельного участка (пункт 1.2); обеспечить заключение покупателем договора электроснабжения объекта (пункт 1.3); выполнить работы по переносу емкости и коммуникаций септика с земельного участка № на земельный участок №, разместив его с южной стороны объекта. Данные работы должны быть выполнены продавцом в соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами и отвечать требованиям, указанным в Приложении (пункт 1.4).

Продавец в целях исполнения обязательств, предусмотренных настоящим соглашением обязан самостоятельно, за свой счет подготавливать, подавать и получать все необходимые документы, оплачивать все необходимые расходы, работы и материалы, выполнять функции представителя покупателя, в случае наличия необходимости в этом. Для исполнения данных обязательств покупатель, при наличии необходимости, выдает продавцу или назначенным им представителям доверенность (пункт 2).

Продавец считается исполнившим обязательства, предусмотренные настоящим соглашением с момента передачи покупателю:

-межевого плана и кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером №, содержащего информацию о границах данного участка, соответствующих его фактическим границам на местности;

-договора аренды земельного участка с кадастровым номером № заключенного уполномоченным органом власти с покупателем в качестве арендатора данного земельного участка;

-договора на электроснабжение объекта, заключенного между поставщиком электрической энергии с покупателем;

-готового к эксплуатации и отвечающего условиям настоящего приложения септика (пункт 3).

Настоящее приложение вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств (пункт 3).

Поскольку условия, содержащиеся в оспариваемом приложении по сути являются обязательством ответчика выполнить свои обязательства по ст. 557 ГК РФ, предписывающей продавца недвижимого имущества с отсылкой на ст. 475 ГК РФ безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок, в связи с чем ссылки на наличие в договоре купли - продажи элементов договоров подряда (ст.702 ГК РФ) и агентского договора (ст.1005 ГК РФ) являются не состоятельными, соответственно суд не находит оснований для признания оспариваемого договора недействительным в силу ничтожности, как уже частично фактически исполненного договора купли-продажи недвижимого имущества, так и приложения к нему, по сути являющегося закрепленным обязательством истца исполнить требования ст. 557,475 ГК РФ в связи с продажей ответчику недвижимого имущества с недостатками.

Поскольку в рамках заключённого оспариваемого договора имеется обязательство истца по передаче объекта недвижимости, и встречное обязательство ответчика по оплате приобретённого имущества, соответственно ни один из пунктов оспариваемого договора и приложения к нему, по сути являющегося обязательством ответчика устранить недостатки в проданном товаре, нельзя классифицировать как сделку дарения, в связи с чем утверждение истца о квалификации условий оспариваемого договора как дарения, нельзя признать обоснованным, поскольку данное утверждение противоречит норме ст. 572 ГК РФ в связи с наличием встречных обязательств.

Доводы стороны истца, о том что оспариваемый договор является смешанным договором подряда и агентского договора и по сути их результат по передаче выполненных работ и услуг истцу со стороны ответчика является договором дарения основаны на неверном толковании норм материального права, при этом суд учитывает, что в судебном заседании установлена воля сторон именно на совершение договора купли-продажи недвижимого имущества, в обеспечение надлежащего качества которого и было заключено в том числе оспариваемое приложение к договору, обязывающего истца, как продавца имущества устранить недостатки, которые имели место быть при продажи недвижимого имущества при заключении сделки, при этом намерение устранить данные недостатки со стороны истца подтверждается его действиями путем переноса септика, но на другой земельный участок, что не опровергнуто допустимыми доказательствами со стороны истца, и косвенно подтверждается показаниями свидетеля Ф, являвшейся директором ООО «<данные изъяты>», который на основании договора купли-продажи является собственником строения <адрес> на земельном участке с кадастровым номером также №, подтвердивший факт переноса септика силами истца, а также путем обращения истца к кадастровому инженеру для приведения в соответствие границ участка, где располагался проданный объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д._______), т. е. до его продажи, что в свою очередь указывает на несостоятельность доводов о нарушении оспариваемым договором ст. 39.27 ЗК РФ, при этом суд полагает обоснованным указание ответчика на то, что поведение истца после заключения сделки давало основание ответчику полагаться на действительность сделки и наличия оснований для применения п.5 ст.166 ГК РФ.

Также суд соглашается с позицией ответчика о том, что предъявление истцом заявленных требований об оспаривании договора купли-продажи последовало после предъявления ему ответчиком претензий об исполнении условий договора и наличием возможности со стороны ответчика требовать уплаты неустойки, а следовательно цель подачи настоящего иска фактически вызвана уклонением от исполнения принятых на себя обязательств в том числе и по выплате стороне ответчика договорной неустойки, что является по мнению суда нарушением положений ст. 10 ГК РФ.

Оценивая вышеизложенное, оснований для применения ст. 168, 170 ГК РФ по доводам, изложенным в иске и дополнениях к нему, суд не находит, в связи с чем не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 об оспаривании договора - отказать

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня изготовления его мотивированного текста, путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Мотивированный текст изготовлен 13.05.2019.

Судья И.Н. Филиппова