Гражданский кодекс часть 1

28 февраля 2020г. Ленинский районный суд г. Иркутска в составе судьи Якушенко И.С., помощника судьи Тухватулиной Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-169/20 по иску Проскурякова В.А. к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

В суд с исковым заявлением к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на нежилое помещение обратилась Проскурякова В.А., мотивируя свои требования тем, что ****годг. между Иркутской региональной общественной организацией ветеранов боевых действий в Чеченской Республике и других горячих точках «Патриот» и Тетериной А.А. заключен договор№ о долевом участии в строительстве жилого комплекса, по условиям которого по окончании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № застройщик обязался передать в собственность участнику помещение цокольного этажа № общей площадью <...> кв.м. в блок-секции <...> жилого <адрес>; помещение цокольного этажа № общей площадью <...> кв.м. в блок-секции <...> жилого <адрес>; помещение цокольного этажа № общей площадью <...> кв.м. в блок-секции № жилого <адрес>; помещение цокольного этажа № общей площадью <...> кв.м. в блок-секции № жилого <адрес>; помещение цокольного этажа № общей площадью <...> кв.м. в блок-секции № жилого <адрес>; помещение цокольного этажа № общей площадью <...> кв.м. в блок-секции № жилого <адрес>. Впоследствии ****годг. Тетериной А.А. со Степановым Ю.П. заключен договор уступки права требования, согласно которому обязательства по договору участия в долевом строительстве от ****годг. тот же объем прав ****годг. уступлен Степановым Ю.П. истице Проскуряковой В.А., которой ****годг. с Иркутской региональной общественной организацией боевых в Чеченской республике и других горячих точках «Патрио» подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял нежилые помещения № находящиеся в подвальном этаже 9-этажного жилого дома (цокольного этажа) по адресу: <адрес>, суммарно составляющие общую площадь <...> кв.м. Обратившись в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о регистрации права собственности, поучено уведомление о приостановление регистрационных действий в связи с тем, что нежилое помещение учтено в Едином государственном реестре недвижимости как находящееся в подвале, этаж № номера на поэтажном плане № общей площадью <...> кв.м. В связи с имеющимися противоречиями между правоустанавливающими документами и сведениями ЕГРН невозможно идентифицировать предмет договора долевого участия в строительстве. При этом, Иркутская региональная общественная организация боевых в Чеченской республике и других горячих точках «Патриот» прекратила свою деятельность в качестве юридического лица на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, в связи с чем, просит признать право собственности в порядке ст. 219 ГК РФ поскольку обязательства по договору исполнены сторонами в полном объеме и застройщиком объект строительства передан в соответствии с актом приема-передачи.

Истец в судебное заседание не явилась, представила суду заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца Иванцовой Д.А., действующий на основании доверенности от ****год, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив при этом суду, что истец вынуждена обратиться к ответчику с подобными исковыми требованиями, поскольку в настоящее время это является единственным способом защиты прав истца. Поскольку обязательства по договору сторонами исполнены, сторонами подписан акт приема-передачи, претензий относительно площади нежилого помещения истец не имеет, просит признать право собственности на нежилое помещение в соответствии с договором от ****годг. Каких-либо претензий относительно доступа в нежилое помещение для обслуживания находящегося в нем общего имущества в настоящее время ни от кого не поступало. В случае необходимости никаких препятствий по обслуживанию коммуникаций, электрощитовой и т.д. со стороны истца не будет.

Представитель Администрации г. Иркутска Молодцов В.А., действующий на основании доверенности от ****годг., против заявленных исковых требований возражал, пояснив при этом суду, что Администрация г. Иркутска является ненадлежащим ответчиком. При этом в нежилом помещении, на которое претендует истец, проходят внутридомовые инженерные сети, в том числе трубопроводы, расположены системы холодного, горячего водоснабжения, отопление, канализация. Также расположен элеваторный узел, водомерный узел, расположена электрощитовая. Указанное имущество является общим имуществом многоквартирного дома. Помещения, в которых они расположены не имеют отдельных выходов. Признание за истцом право собственности на нежилое помещение будет препятствовать обслуживанию коммуникаций и нарушит права жильцов 9-этажного жилого дома. Кроме того, подписание Иркутской региональной общественной организацией боевых в Чеченской республике и других горячих точках «Патриот» акта приема–передачи нежилого помещения после его исключения из ЕГРН, что ставит под сомнение действительность указанного акта.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ****годг. между Иркутской региональной общественной организацией ветеранов боевых действий в Чеченской республике и других горячих точках «Патриот» и Тетериной А.А. заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого комплекса, по условиям которого по окончании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № предоставить застройщику помещение цокольного этажа № общей площадью <...> кв.м. в блок-секции № жилого <адрес>; помещение цокольного этажа № общей площадью <...> кв.м. в блок-секции № жилого <адрес>; помещение цокольного этажа № общей площадью <...> кв. м. в блок-секции № жилого <адрес>; помещение цокольного этажа № общей площадью <...> кв. м. в блок-секции № жилого <адрес>; помещение цокольного этажа № общей площадью <...> кв.м. в блок-секции № жилого <адрес>; помещение цокольного этажа № общей площадью <...> кв.м. в блок-секции № жилого <адрес>. В соответствии с условиями договора п.3.1 размер выплат по договору составляет 2801700 руб. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в управлении федеральной регистрационной службы по Иркутской области ****год.

Впоследствии ****годг. между Тетериной А.А. и Степановым Ю.П. заключен договор уступки права требования, согласно которому право требования Тетериной А.А. по договору о долевом участии в строительстве жилья № от ****годг. передано Степанову Ю.П. Договор уступки зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ****год.

Между Степановым Ю.П. и Проскурякова В.А. заключен ****годг. договор уступки права требования по договору о долевом участии в строительстве № от ****годг., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ****год.

Истцом представлен акт приема-передачи от ****годг. нежилого помещения по договору долевого участия в строительстве № от ****годг., заключеный между Иркутской региональной общественной организацией ветеранов боевых действий в Чеченской республике и других горячих точках «Патриот» и Проскурякова В.А., согласно которому застройщик передал а Проскурякова В.А. приняла нежилые помещения, находящиеся в подвальном этаже жилого дома по адресу: <адрес> (прежний адрес: <адрес> площадью <...> кв.м.; нежилое помещение № (строительный №) площадью <...> кв.м.; нежилое помещение № (строительный №)площадью <...> кв.м.; нежилое помещение № (строительный №) площадью <...> кв.м.; нежилое помещение № (строительный №) площадью <...> кв.м.; нежилое помещение № (строительный №) площадью <...> кв.м. <адрес> передаваемых помещений составляет <...> кв.м.

В соответствии с требованиями действующего законодательства сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовываются в официальном издании, а также размещаются в Едином государственном реестре юридических лиц.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Иркутская региональная общественная организация ветеранов боевых действий в Чеченской республике и других горячих точках «Патриот» ликвидирована на основании определения суда о завершении конкурсного производства ****год исключена из ЕГРЮЛ, о чем внесены соответствующие сведения ****год. Решением суда о банкротстве юридического лица Иркутской региональной общественной организацией ветеранов боевых действий в Чеченской республике и других горячих точках «Патриот» вынесено ****год, уведомление о формировании ликвидационной комиссии, назначении ликвидатора внесены в ЕГРЮЛ ****год.

В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, о возможности и сроках предъявления ими требований, а также публикует соответствующее уведомление.

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий по делу о банкротстве застройщика самостоятельно включает в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, на основании информации, размещенной органом регистрации прав в единой информационной системе жилищного строительства, о чем уведомляет участника долевого строительства.

В свою очередь участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему требование о передаче жилых помещений, требование о передаче машино-места и нежилого помещения (при наличии соответствующего договора) и (или) денежное требование либо уточнить свое требование к застройщику, предъявив соответствующие документы (пп. 2, 2.1, 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. п. 2, 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Конкурсный управляющий рассматривает требования и включает их в реестр требований участников строительства (п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ; ч. 3 ст. 8 Закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ).

Представленный истцом акт приема передачи от ****годг. нежилого помещения Проскуряковой В.А. Иркутской региональной общественной организацией ветеранов боевых действий в Чеченской республике и других горячих точках «Патриот», исключенной из ЕГРЮЛ, является ничтожным.

Доказательств обращения к конкурсному управляющему участником долевого строительства суду истцом не представлены, в то время как учитывая фактическую достоверность ЕГРЮЛ, участники долевого строительства могли обратиться с соответствующими требованиями к конкурсному управляющему.

В силу пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) под требованием о передаче машино-места и нежилого помещения понимается требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей указанного в данном подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Для целей квалификации требования о передаче нежилого помещения, содержащегося в пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, имеет значение площадь нежилого помещения, а также предъявление требования участником долевого строительства - физическим лицом.

Таким образом, требование о передаче в натуральной форме нежилого помещения вправе заявлять только участники строительства - физические лица в отношении нежилых помещений площадью не более 7 кв.м. К правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями площадью более указанной, применяются общие нормы Закона о банкротстве о признании денежного требования обоснованным и включении его в реестр требований кредиторов должника.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Согласно постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 26.12.2016) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу приведенных выше норм права отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 г. № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Из анализа указанных норм, следует, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое нежилое помещение в жилом доме, а лишь на те помещения, не имеющие самостоятельного значения и предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с сообщением Службы государственного жилищного надзора Иркутской области от ****год. При проведении осмотра установлено, что в нежилых помещениях многоквартирного <адрес> проходят внутридомовые инженерные сети, а именно: трубопроводы с запорной арматурой систем холодного горячего водоснабжения, отопления, канализации, обслуживающие более одного помещения в МКД№. Данные помещения не имеют отдельных входов. В подвалах в одном из помещений расположен элеваторный узел, в одном из помещений водомерный узел, в одном из помещений расположена эл.щитовая. В осмотренных нежилых помещениях, расположенных в подвалах № имеются признаки общего имущества МКД №

Истцом заявлены исковые требования о признании права собственности на нежилое помещение, кадастровый №, находящееся в подвале этаж № (номера на поэтажном плане №) общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, которое учтено в Едином государственном реестре недвижимости. Однако, согласно договору участия в долевом строительстве от ****годг. предметом договора являлись нежилые помещения № находящиеся в подвальном этаже 9-этажного жилого дома (цокольный этаж) по адресу: <адрес> суммарная площадь помещений составила <...> кв.м., что свидетельствует о наличии противоречий между правоустанавливающими документами и сведениями ЕГРЮЛ.

Исковые требования о признании права собственности на нежилое помещение предъявлены Проскуряковой В.А. к Администрации г. Иркутска, которая является ненадлежащим ответчиком, поскольку не является собственником объекта недвижимости, на которое истец просит признать право собственности, жилой дом, в котором расположен объект недвижимости в муниципальную собственность не передавался.

С учетом установленных обстоятельств, учитывая несоответствие предмета договора участия в долевом строительстве, сведениям содержащимся в ЕГРН, несоответствие площадей, предъявление требований к ненадлежащему ответчику, нахождение в нежилых помещениях, расположенных в подвалах № имущества, обладающего признаками общего имущества №, принадлежащего собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Проскурякова В.А. к Администрации г. Иркутска о признании права собственности на нежилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г.Иркутска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме 06.03.2020г.

Судья И.С. Якушенко