Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 06.02.2014 года между ФИО3 и ФИО1 договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что 06.02.2014 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по <адрес>. Решением Кировского районного суда г.Перми от 27.11.2018 по гражданскому делу № за истцом признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру №, площадью 41,99 кв.м., расположенную в многоквартирном доме по <адрес>. В данном решении судом сделан прямой вывод о том, что заключенный между ФИО3 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; указание на сроки передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее оплаты. Так же указанным выше решением деятельность ФИО3 была определена как предпринимательская и тождественна деятельности застройщика.

Определением суда в протокольной форме к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГУФССП по Пермскому краю, Межрайонный отдел СП по ИПРД ГУФССП России по Пермскому краю, ОСП по Кировскому району г. Перми ГУФССП России по Пермскому краю, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края.

Истец в судебном заседании участия не принимал, извещен, его представитель в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми направило заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя, а также возражения на иск (л.д. 42-50).

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, направило отзыв на исковое заявление (л.д. 154-155).

Третье лицо ОСП по Кировскому району г. Перми ГУФССП России по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещено, направило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями статей 1, 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 28.06.2013 года Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми ФИО3 было выдано разрешение № на строительство 3-этажного многоквартирного жилого дома по <адрес>.

06.02.2014 года между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязался перед покупателем на указанном в пункте 1.1 земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность жилое помещение – квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартиру в соответствии с условиями договора: квартира №, общей площадью 41,99 кв.м., 2 этаж, 1 подъезд, состоящая из 1 комнаты, расположенная по адресу: <адрес>.

Характеристики квартиры указаны в Приложении № к договору.

Согласно пункту 1.1 договора продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 2216+/-14 кв.м., кадастровый №, на основании договора купли-продажи земельного участка от 10.07.2012, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома этажностью не выше 4 этажей, находящийся по <адрес>.

Как следует из пункта 1.6 договора право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.

Указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 1 350 000 рублей (пункт 2.1 договора).

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, а именно: продавец обязан построить трехэтажный жилой дом по <адрес> в срок до 30.04.2014 (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30.07.2014 (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора и указанную в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3); продавец вправе изменить сроки, указанные в пунктах 4.1.1 и 4.1.2 договора, но не более чем на 3 месяца (пункт 4.2.1). Покупатель обязан оплатить квартиру, указанную в п. 1.2 договора в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 договора (пункт 4.3.1); принять квартиру, на условиях, предусмотренных договором, подписать передаточный акт (пункт 4.3.2).

Указывая на то, что срок завершения строительства и передачи квартиры истек, строительство не окончено, обязательства перед истцом не исполнены, ФИО1 обратился в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Решением Кировского районного суда города Перми от 27.11.2018 года по гражданскому делу №, вступившим в законную силу, за ФИО1 признано право собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру №, общей площадью 41,99 кв.м., в осях Ж/1-Л и 7/1-8/1 в соответствии с альбомом шифр 009-2012-АР от 2012 года проекта «3-этажный многоквартирный жилой дом по <адрес>», расположенную на 2 этаже 1 подъезда многоквартирного дома, находящегося по <адрес>.

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Кировского районного суда города Перми от 27.11.2018, вступившим в законную силу, установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты квартиры в сумме 1 350 000 рублей истцом исполнено, ответчиком не оспорено.

Объект незавершенного строительства, расположенный по <адрес>, поставлен на кадастровый учет 02 августа 2013 года со следующими характеристики: площадь застройки- 879,8 кв.м., степень готовности 19%, количество этажей 2, в том числе, подземных 1, материал стен - пеноблок, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом по <адрес> в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства квартира фактически передана истцу, используется им, производит оплата текущего ремонта и коммунальных услуг.

Месторасположение спорного помещения с указанием осей определено рабочей документацией «3-х этажный многоквартирный жилой дом по <адрес>» - на 2 этаже 1 подъезда многоквартирного жилого дома, находящегося по <адрес> предусмотрено помещение в осях Ж/1-Л и 7/1-8/1 в соответствии с альбомом шифр 009-2012-АР от 2012 года.

В судебном заседании установлено, что строительство дома осуществляет ИП ФИО3, который является застройщиком, дом в эксплуатацию не сдан, срок сдачи дома в эксплуатацию до 30.04.2014, первоначально установленный предварительным договором от 06.02.2014 года, не соблюден, неоднократно откладывается.

Суд пришел к выводу, что истец ФИО1 имеет самостоятельное право на судебную защиту своих законных интересов. Истец фактически является участником долевого строительства с правом требования права собственности на квартиру и долю собственности в праве общей собственности на общее имущество после сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости в соответствии с договором от 06.02.2014, подтверждающим фактически сложившиеся отношения и обязанности сторон по указанному договору. ФИО1 выполнил свои обязательства по договору, выплатив стоимость объекта строительства – однокомнатной квартиры № в доме № по <адрес>. ФИО3 не имеет финансовых претензий в части оплаты объекта долевого строительства. Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на указанное имущество, судом не установлено. На день рассмотрения дела сведения о действиях ответчика по вводу жилого дома в эксплуатацию отсутствуют.

При таких обстоятельствах, учитывая, что объект недвижимости фактически создан, но не прошел правовую регистрацию по причине отсутствия ввода объекта в эксплуатацию, признание права собственности на объект незавершенного строительства допускается действующим законодательством (статья 130, пункт 1 статьи 218, статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации), с учетом характеристик объекта незавершенного строительства, указанных в договоре, а также в проекте шифр 009-2012-АР, суд удовлетворил исковые требования ФИО1

При этом, судом было установлено, что заключенный между ФИО3 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае – квартиры) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее оплаты.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия, подлежащие включению в договор участия в долевом строительстве, указаны в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Часть 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Статьей 48 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1).

Согласно части 2 указанной статьи для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы (разрешение на строительство, план создаваемого многоквартирного дома, проектная декларация и др.).

В пункте 152 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, установлено, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Кроме того, в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено судом, заключенный между ФИО3 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи квартиры от 06.02.2014 года фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы ч. 3 и 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в частности, сведения об объекте долевого строительства, размер денежных средств, подлежащих уплате ФИО1 для строительства объекта, сроки передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства.

Из содержания договора от 06.02.2014 года следует, что стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

При таких обстоятельствах, и с учетом вышеприведенных позиций Верховного Суда Российской Федерации суд считает возможным удовлетворить требование истца о признании указанного предварительного договора — договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по <адрес>.

Поскольку судом установлено также, что правовых препятствий для регистрации договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве, не имеется, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика в рамках сложившихся между сторонами правоотношений, суд считает возможным вынести решение о государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры от 06.02.2014, признанного судом договором участия в долевом строительстве.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 28.08.2023 года в отношении земельного участка с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>, следует, что в отношении вышеуказанного земельного участка внесены записи о запрете на совершение регистрационных действий, в том числе ограничений и обременений, на основании постановления постановлений судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов по Пермскому району Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю, постановлений судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов по Мотовилихинскому району г.Перми Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю, постановлений Межрайонного отдела судебных приставов по ИПРД Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю и др.

В соответствии с положениями части 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации.

Поскольку регистрация договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым №, находящемся по <адрес>, заключенного в отношении квартиры №, общей площадью 41,99 кв.м., расположенную на 2 этаже 1 подъезда многоквартирного жилого дома по <адрес>, не изменяет сведений о собственнике земельного участка, а также не меняет статус земельного участка, наличие вышеуказанных запретов на совершение регистрационных действий, в том числе ограничений и обременений не является препятствием для регистрирующего органа по осуществлению регистрационных действий по регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного 06.02.2014 года между ФИО3 и ФИО1

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный 06.02.2014 года между ФИО3 и ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке <адрес>.

Произвести государственную регистрацию предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 06.02.2014 года между ФИО3 и ФИО1, в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке <адрес>, заключенного в отношении квартиры №, расположенной по <адрес>.

Разъяснить, что наличие запретов на совершение регистрационных действий, а именно: по исключению из ЕГРН, а также регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участка с кадастровым №, не является препятствием для регистрирующего органа по осуществлению регистрационных действий по указанному решению.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.В.Поносова