Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Республики Адыгея в интересах МО «<адрес>» к Комитету по управлению имуществом МО «<адрес>» и Нагоеву <данные изъяты> о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор РА обратился в суд с иском к ответчикам о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным. В обоснование требований указано, что прокуратурой Республики Адыгея проведена проверка исполнения земельного законодательства администрацией МО «<адрес>», по результатам которой установлены нарушения требований федерального законодательства при передаче земельного участка в собственность за плату и выявлен акт выкупа земельного участка без проведения тортов, в связи с наличием на нем объекта капитального строительства, для использования его в соответствии с видом разрешенного использования и целевым назначением, которые на момент проверки отсутствовали на земельном участке.

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 01.02.2018 №, администрация МО « <адрес>» в лице заместителя главы администрации, руководителя Комитета по управлению имуществом Казначевской О.С. продала ответчику Нагоеву Ю.Ш. земельный участок на безконкурсной основе, в связи с нахождением на нем здания склада литер Г2, принадлежащего на праве собственности последнему по адресу: <адрес>, для размещения здания склада.

Изучением правоустанавливающей документации установлено, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, данное здание склада было разрушено и не могло использоваться по целевому назначению, о чем свидетельствуют фотоматериалы, сделанные в рамках осмотра земельного участка, осуществленного 30.06.2017 г. ведущим специалистом Комитета по управлению имуществом МО «<адрес>» Сташ Н.Б. Осмотром было установлено отсутствие части наружной стены, полное отсутствие перегородки, чердачного перекрытия, кровли, окон, дверей, внутренней отделки. Данный объект на момент заключения договора купли-продажи нельзя было назвать ни зданием, ни строением, так как был разрушен, соответственно, не являлся объектом недвижимости и не мог быть передан в собственность за плату в размере 20% от кадастровой стоимости и безконкурсной основе согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Не смотря на то, что объект, расположенный на земельном участке является разрушенным и не может использоваться по целевому назначению, а также при имеющихся обстоятельствах передаче в собственность плату в размере 20 % от кадастровой стоимости и безконкурсной основе на новации ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ не подлежит, Комитетом по управлению имуществом принято решение о продаже данного земельного участка, чем существенно нарушены интересы МО « <адрес>», а также иных лиц, которые могли бы приобрести данный земельный участок с торгов. Земельный участок продан за плату в размере 20% от кадастровой стоимости 199 539, 64 рублей, тогда как должен был быть продан с торгов по стартовой цене 997 693, 20 рублей.

Решение Казначевской О.С. о продаже Нагоеву Ю.Ш. земельного участка принято, в том числе на основании заведомо подложного заявителем документа - технического заключения о состоянии строительных конструкций здания склада подготовленного ООО « Архстудио» в 2017 году без выезда на место и визуального осмотра объекта. В соответствий с техническим заключением, одноэтажное здание склада построено в 1967 году, визуально осмотрено специалистами предприятия и установлены его технические параметры - наличие наружных стен, перегородок, чердачных перекрытий, кровли, окон, дверей, внутренней отделки, которых фактически в период составления заключения не было и не могло быть, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 30.06.2017 г., составленного ведущим специалистом Комитета по управлению имуществом МО « <адрес>» Сташ Н.Б., а также актом осмотра земельного участка от 18.04.2018, составленного в рамках прокурорской проверки прокурором отдела прокуратуры республики комиссионно, совместно с начальником отдела земельных отношений администрации МО « <адрес>» Казаченко Л.A. Земельный участок продан Нагоеву Ю.Ш., в том числе, на основании подложного документа, так как в заключении были указаны недостоверные сведения, заключение готовилось со слов заказчика и на место расположения объекта выезд не осуществлялся.

Капитальный объект по целевому назначению в период аренды не использовался, не использовался он и после передачи земельного участка в собственность, так как строение было разрушено, что свидетельствует о том, что целью покупки данного объекта на данном земельном участке и оформления на него права собственности являлось не использование строения и земельного участка по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования, а приобретение земельного участка в собственность на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ без уплаты её реальной рыночной стоимости и на безконкурсной основе. В этой связи, вышеуказанный договор купли-продажи земельного участка является незаконным, нарушающим требования закона и посягающим на публичные интересы, что влечет ничтожность данной сделки. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 01.02.2018 г. №, заключенный между администрацией МО « <адрес>» в лице Комитета по управлению имуществом МО « <адрес>» и Нагоевым Ю.Ш. в полном объеме, применив последствия ничтожной сделки.

В письменных возражениях на иск представитель Комитета по управлению имуществом указала, что в силу статьи 131 ГПК РФ, в исковом заявлении, предъявляемом прокурором в защиту интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, должно быть указано, в чем конкретно заключаются их интересы, какое право нарушено, а также должна содержаться ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающие способы защиты этих интересов.

В исковом заявлении указано, что прокурор обращается в интересах муниципального образования «<адрес>». Согласно п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Федерального закона «О прокуратуре РФ» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Однако, истец не указал в чем конкретно заключается интерес муниципального образования «<адрес>», и какие именно права подлежат восстановлению в области земельных отношений, признанием недействительной совершенной сделки, с учетом того, что на данном участке находилось строение собственника Нагоева Ю.Ш., которому и продан земельный участок и Земельный кодекс на прямую содержит запрет на отчуждение земельных участков, на котором расположены строения собственников другим лицам, как в рамках торгов, так и без них (п. 8 ст. 39.11 и п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ). Таким образом, полагаем, что прокурором не обоснована подача иска в суд в защиту интересов муниципального образования «<адрес>». Так, иск содержит исключительно формальную констатацию того, что действие ответчиков является нарушением интересов муниципального образования. В силу статьи 132 ГПК РФ к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют. При обращении в суд с заявлением прокурор обязан учитывать, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, обеспечивать полноту и аргументированность заявлений с предоставлением исчерпывающих доказательств. Считаем, что в рассматриваемой ситуации достаточных доказательств свидетельствующих о нарушении интересов МО «<адрес>» не представлено. Доводы истца о нарушении публичных интересов нецелевым использованием спорного земельного участка не могут быть приняты во внимание, поскольку к предмету спора о признании сделки недействительной не имеют отношения, а касаются лишь исполнения договоров аренды.

Оборот земельных участков в силу ст. 27 Земельного кодекса РФ осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. В силу пп.6 п. 2 ч. 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий сооружений расположенных на таких земельных участках.

В иске указано, что изучением правоустанавливающей документации установлено, что на момент заключения договора купли- продажи земельного участка, данное здание склада было разрушено и не могло использоваться по целевому назначению, о чем свидетельствуют фотоматериалы, сделанные в рамках осмотра участка ведущим специалистом Комитета по управлению имуществом Сташ Н.Б. в связи с чем, указанный объект не мог быть передан в собственность. В тоже время, в редакции ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015г., был установлен особый режим землепользования собственниками разрушенных объектов недвижимости. Так, в силу статей 36,39 ЗК РФ собственникам объектов, разрушенных в результате физического износа исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, занятых такими объектами не предоставлялось, так как объект требовал восстановления. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник мог воспользоваться правом на выкуп земельного участка, предусмотренного п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Таким образом, до 01.03.2015 г. земельное законодательство не предоставляло собственникам объектов, разрушенных в результате физического износа, исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, занятых такими объектами. Следовательно, до 01.03.2015 года у уполномоченного органа отсутствовала возможность предоставить спорный земельный участок, занятый разрушенным объектом, заявителю в собственность за плату.

Однако, Федеральным законом от 23 июня 2014 г. №- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты» указанные статьи признаны утратившими силу с 01.03.2015 г.

В связи с чем, начиная с 01.03.2015г. отменен особый режим землепользования собственниками разрушенных объектов. Действующая редакция Земельного кодекса РФ не содержит понятия «собственник разрушенного здания» и запрет на отчуждение земельного участка по указанному основанию.

Состав документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 №, в отношении предоставления земельного участка, на котором расположено здание, право на предоставление собственнику здания земельного участка подтверждается выпиской из ЕГРН. Выпиской из ЕГРН от 15.11.2017г. № подтверждено права Нагоева Ю.Ш. на приобретение участка.

Вместе с тем, собственником объекта было представлено на рассмотрение Техническое заключение о состоянии строительных конструкций здания склада, в соответствии с которым объект недвижимости не является разрушенным, его состояние не препятствует для использования объекта в соответствии с целевым назначением. В соответствии с Постановлением Постановление Администрации муниципального образования «<адрес>» Республики Адыгея от 29 декабря 2016 г. № «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка без проведения торгов», предоставление в собственность земельного участка является муниципальной услугой оказываемой Комитетом по управлению имуществом. В раздел III указанного постановления, содержится исчерпывающий состав, последовательность и сроки выполнения административных процедур по предоставлению услуги «предоставление в собственность земельного участка» Административной процедуры по выезду или осмотру земельного участка на стадии рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в собственность указанный раздел регламента не содержит. Кроме того, исходя из имеющегося в деле Акта осмотра, ведущим специалистом Сташ Н.Б., который не является аттестованным кадастровым инженером, «разрушенность» здания установлена только визуально и данная оценка носит субъективный характер.

Как указано в иске, данный объект на момент заключения договора купли-продажи нельзя было назвать ни зданием, ни строением, так как он был разрушен и не являлся объектом недвижимости. Указанный довод является формальной констатацией, так как в силу статей 21, 23 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости», только Акт обследования кадастрового инженера является документом государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подтверждающим прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением. В соответствии с письмом ФГБУ « ФКП Росреестра» по РА от 28.08.2018 №.0/3180 на сегодняшний день в ЕГРН содержатся сведения со статусом «актуальные» о ранее учтенном объекте недвижимости (здании) с наименованием «Здание склада литер Г2». Однако, указанный акт обследования, подтверждающий разрушение или отсутствие здания на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0515008655 на дату отчуждения земельного участка в орган учета и регистрации не подавался, что позволяет свидетельствовать о наличии здания как объекта недвижимости.

Кроме того, в соответствии с техническим планом от 22.06.2017 года объект недвижимости с кадастровым номером 01:08:0000000:4554 на земельном участке представляет собой здание, а в силу статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», именно технический план является документом подтверждающим, сведения о здании, сооружении, помещении. Каких- либо сведений об его разрушении технический план не содержит.

В иске указано, что согласно пп. 14, 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, его площади и схеме расположения земельного участка.

В тоже время, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № от 01.06.2009г. исполнение государственной функции по государственному земельному надзору на территории РФ возложено на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы. Таким образом, в силу статей 71, 72 Земельного кодекса РФ, выявление фактов в том, числе использования земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным видом использования) отнесено к полномочиям органов государственного земельного надзора. В тоже время, исходя из письма заместителя руководителя управления Росреестра по РА 15.06.2018 № в период с 2015 г по 2017 годы контрольные мероприятия в отношении Нагоева Ю.Ш. на указанном земельном участке в части использования его не по целевому назначению не осуществлялись. Указанные сведения исключают довод о не целевом использовании земельного участка. В тоже время, пункт 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, не предусматривает в качестве отказа в предоставлении земельного участка не целевое использование здания на нем и наличие на земельном участке разрушенного объекта не препятствует его использование по целевому назначению и продаже.

Относительно ссылки истца на п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, в рамках указанного пункта отказ допустим, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов. Площадь предоставленного земельного участка по заявлению гр. Нагоева Ю.Ш. соответствует площади указанной в схеме расположения земельного участка. В связи с чем, указанная норма (п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ) к данным правоотношениям не применима.

Вместе с тем, статьей 39.16 Земельного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. По иным основаниям, не предусмотренным указанной статьей, отказ в предоставлении земельного участка не допустим. Таким образом при указанных обстоятельства у Комитета по управлению имуществом муниципального образования «<адрес>» оснований к отказу в предоставлении земельного участка Нагоеву Ю.Ш. не было.

В иске указано, что Комитетом принято решение о продаже земельного участка на безконкурсной основе в размере 20% процентов от кадастровой стоимости (199 539, 64 руб.), вместо стартовой цены (997 693,20 руб.), чем существенно нарушены интересы муниципального образования «<адрес>», а также иных лиц, которые могли бы приобрести данный земельный участок с торгов.

В тоже время, в соответствии с ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане или юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений расположенных на таких земельных участках. На основании пп. 6 п.2 статьи 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ. Право муниципальной собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано 19.04.2017 года за №. На дату регистрации прав муниципалитета, объект недвижимого имущества расположенный на данном земельном участке уже находился в собственности Нагоева Ю.Ш., что подтверждалось выпиской из ЕГРН от 15.11.2017 № указанной в договоре купли-продажи, объект недвижимости на дату предоставления земельного участка в собственность за плату не ограничен или изъят в обороте, не снят с государственного кадастрового учета, не являлся отсутствующим в натуре, что бы подтверждалось соответствующим Актом обследования.

Таким образом, с учетом приведенных норм, земельное законодательство РФ не допускает продажи посредством торгов земельных участков находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, обремененные действующими правами третьих лиц. В противном случае это бы нарушало принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (статья 1 Земельного кодекса РФ).

Ввиду чего, продажа земельного участка осуществлена на безконкурсной основе по кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Администрации МО «<адрес>» от 31.12.2015г № « Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «<адрес>» при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории муниципального образования «<адрес>». Таким образом, при наличии имеющейся правоустанавливающей документации на здание, вопреки доводам истца приобретение земельного участка иными лицами, не собственниками объекта, не возможно. Кроме того в соответствии с выпиской из журнала входящей корреспонденции Комитета по Управлению имуществом, а так же письмом Администрации МО «<адрес>» от 24.08.2018 г. № в рассматриваемом периоде, либо ранее до настоящего времени, жалоб заявлений или обращений на неправомерность отчуждение земельного участка гр. Нагоеву Ю.Ш., а также заявлений о намерении по предоставлению земельного участка от иных лиц по иным основаниям, установленным статьей 39.3 Земельного кодекса РФ, в том числе путем проведения торгов, в Комитет по управлению имуществом не поступало, не поступали указанные заявления или обращения и на имя Главы МО «<адрес>».

Кроме того, в иске стартовая цена указана в размере 997 693, 20 рублей, что составляет кадастровую стоимость земельного участка. В тоже время, в муниципальном образовании « <адрес>» в силу п. 12 статьи 39. 11 ЗК РФ, продажа земельных участков осуществляется не от кадастровой стоимости земельного участка, а по рыночной стоимости такого земельного участка, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в РФ», в связи с чем предположить, какова бы была рыночная стоимость указанного земельного участка (больше либо меньше 20 процентов от проданной без торгов кадастровой) и нарушены ли права муниципалитета в финансовом выражении в части не дополученных доходов не представляется возможным. В связи с чем указанный довод о нарушении такими действиями интересов муниципального образования носит предположительный характер.

В отношении доводов истца о продаже земельного участка на основании заведомо подложного документа – технического заключения следует отметить, что указанное заключение не признано не действительным в установленном порядке. Кроме того, в соответствии с данным заключением, здание возможно реконструировать. В тоже время, как указывалось ранее, данное заключение не входило в перечень обязательных документов необходимых для принятия решения об отказе или о заключении договора купли - продажи, а статьи 36, 39 Земельного кодекса РФ, регулирующие особый порядок продажи земельных участков под разрушенными зданиями в указанном периоде были отменены.

Решение о заключении договора купли – продажи было принято не на основании представленного технического заключения, как указано в иске, а в соответствии с нормами ЗК РФ в отсутствии оснований для отказа в выкупе.

Как указано в иске, по результатам прокурорской проверки установлено не использование вышеуказанного капитального объекта по целевому назначению ни в период аренды, ни в последующем, что свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи земельного участка. В тоже время действующее законодательство не апеллирует понятием «не целевое использование строения». В силу статьи 1 Земельного кодекса РФ, предусмотрено деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель (не строений) определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, предусматривающем, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Сведений о намерениях по не использованию земельного участка Нагоевым Ю.Ш. в Комитет не поступали. В отношении здания он пояснял, что оно планировалось к использованию, однако в процессе было разрушено мародёрами.

Таким образом, ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, не связывает невозможность использования земельного участка по целевому назначению с наличием разрушенного объекта на нем на стадии продажи. В связи с чем, наличие на земельном участке разрушенного объекта не препятствует его использование по целевому назначению и продаже.

В иске указано, что вышеназванный договор купли-продажи земельного участка является незаконным, нарушающим требования закона и посягающим на публичные интересы, что влечет ничтожность данной сделки.

Однако, выводы истца об использовании земельного участка не по прямому (целевому) назначению несостоятельны, так как предметом настоящего спора является не спор по изъятию земель с нецелевым использованием, а признание недействительной сделки.

Фактическое нецелевое использование земельного участка его владельцем в силу ст. 619 ГК РФ является основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, но не основанием недействительности сделки купли –продаже по договору.

Доводы истца о нарушении публичных интересов нецелевым использованием спорного земельного участка не могут быть приняты во внимание, поскольку к предмету спора о признании сделки недействительной не имеют отношения, а касаются лишь исполнения договоров аренды.

Поскольку в результате применения избранного истцом способа защиты не может быть восстановлено какое-либо право муниципального образования « <адрес>» на спорный земельный участок, полагаем, что основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Определением от 28.08.2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО « Архстудио».

Определением от 08.10.2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация МО «<адрес>».

В письменных возражениях относительно исковых требований представитель Нагоева Ю.Ш. указала, что доводы, изложенные в иске, считает не подлежащими удовлетворению ввиду их необоснованности, поскольку они основаны на неверном толковании и неправильном применении норм материального права.

В силу пункта 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно указанной норме права решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, может быть принято в том случае, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии заявлением от 04.09.2017 г. Нагоев Ю.Ш. просил предоставить ему в собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 664 кв.м, по адресу: <адрес> Ж в целях размещения здания склада.

Согласно сведениям ЕГРН указанный земельный участок относится к категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения здания склада. Таким образом, разрешенное использование земельного участка соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Следовательно, основания, предусмотренного п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка не имелось.

Доводы истца о том, что принадлежащий Нагоеву Ю.Ш. на праве собственности объект, расположенный на спорном земельном участке, является разрушенным и не может использоваться по целевому назначению, а поэтому у последнего отсутствует право на предоставление в собственность земельного участка по цене в размере 20% от кадастровой стоимости и без проведения торгов являются необоснованными и подлежат отклонению.

Указывая в иске на то, что в момент заключения договора купли- продажи спорного земельного участка, здание склада было разрушено, истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представил суду доказательства, бесспорно подтверждающие факт разрушения здания склада. В обоснование доводов в этой части истец ссылается на Акт осмотра от 30.06.2017 г. составленный ведущим специалистом Комитета по управлению имуществом МО « <адрес>» Сташ Н.Б. Однако данный акт составлен задолго до обращения Нагоева Ю.Ш. с заявлением о выкупе земельного участка и не отражает фактическое состояние объекта недвижимости в момент совершения сделки. Более того, указанный акт осмотра отражает только то, что находящееся на земельном участке здание повреждено в результате физического износа, однако акт не содержит заключение специалиста о степени его износа, а также выводы о невозможности его использования по целевому назначению.

По смыслу ст. ст. 39.1, 39.3, 39.20 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Между тем для реализации исключительного права на приобретение земельного участка, гарантированного пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, юридически значимым препятствием может стать лишь полная гибель здания, сооружения (пункт 1 статьи 235 ГК РФ), поскольку право возникает по факту наличия здания, сооружения. ЗК РФ не содержит каких-либо ограничений (в отличие от ранее зевавшей редакции) в реализации указанного права в случае, если находящееся в собственности здание претерпело разрушение в процессе его физического износа. Указанное имеет существенное значение, поскольку если на момент выкупа здание, сооружение было разрушено, но фактически, как вещь или объект гражданских прав не гало существовать (полностью не погибло), то собственник не может быть лишен исключительного права, предусмотренного ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Нагоев Ю.Ш. является собственником здания склада литер Г2, на основании договора купли-продажи от 23.11.2016 г., зарегистрированного в ЕГРП 06.12.2016 г., данный объект состоит на кадастровом учете. Доказательства аннулирования или исключения из государственного кадастра недвижимости сведений об объекте недвижимости, принадлежащем на праве собственности Нагоеву Ю.Ш. в материалах дела отсутствуют. Право собственности Нагоева Ю.Ш. на объект недвижимости отсутствующим в установленном законом порядке не признавалось. Иных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о полной гибели здания, а литер Г2 в материалах дела не имеется. В связи с этим ссылка истца на то, что принадлежащий Нагоеву Ю.Ш. объект нельзя назвать зданием, ни строением, так как он разрушен и соответственно не является объектом недвижимости, являются субъективным мнением последнего, а также является несостоятельной. В силу недоказанности указанных доводов истца они не имеют правового значения дела.

Необоснованны доводы истца о том, что оспариваемой сделкой лены права неопределенного круга лиц, которые могли бы приобрести данный земельный участок с торгов. ГПК РФ предусматривает форму участия прокурора в гражданском процессе посредством обращения в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга или интересов РФ, субъектов РФ, щипальных образований (ч.1 ст. 45 ГК РФ).

При этом, положения ст.45 ГК РФ во взаимосвязи с положениями Федерального закона «О прокуратуре РФ» (статьи 26, 27 и 35) не предполагают процессуальную возможность произвольного решения прокурором вопроса об императивном представлении им интересов граждан, а равно, иных участников правоотношений, в гражданском судопроизводстве. Из названных положений следует, что права, предоставленные прокурору частью 1 статьи 45 ГПК РФ, как действующему должностному лицу прокуратуры РФ, и не являющемуся субъектом спорных материальных правоотношений, должны использоваться для защиты прав и свобод иных лиц, в том числе, и неопределенного круга особо нуждающихся в правовой защите, а ситуации, требующие предъявления прокурором исков, либо заявлений в суд, должны носить характер серьезных нарушений, иметь важное общественное значение и быть связанными с необходимостью защиты так называемого безгласного либо публичного интереса.

При этом прокурор в силу ст. 26 Федерального закона «О прокуратуре РФ» не может подменять в своей деятельности должностных лиц органов исполнительной власти, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства в определенной области общественных отношений, а также организации и учреждения, созданные для реализации соответствующих государственных функций.

В то же время, согласно ч. 3 ст. 131 ГПК РФ, в заявлении, предъявляемом прокурором в защиту интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, должно быть указано, в чем конкретно заключаются их интересы, какое право нарушено, а также должна содержаться ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающие способы защиты этих интересов.

Факт же возможного нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц всего лишь презюмируется, и требует своего доказывания в суде. Вместе с тем, предъявляя вышеуказанные исковые требования в суд в интересах неопределенного круга лиц, заместитель прокурора указал на то, что настоящее заявление предъявлено в интересах муниципального образования « <адрес>» и неопределенного круга лиц. Вероятность же предполагаемого нарушения прав неопределенного круга лиц действиями ответчиков истцом не доказана.

Как указывалось выше в соответствии с ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

То есть, право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники объектов недвижимости, которые расположены на таком земельном участке, и в реализации такого права не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности только Нагоеву Ю.Ш. Доказательств того, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, которые также имели бы исключительное право на выкуп земельного участка - истцом не предоставлено.

Следовательно, оспариваемая сделка не нарушает ни чьих прав третьих лиц, поскольку никто, кроме Нагоева Ю.Ш. не обладает исключительным правом, предусмотренным ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Истцом не доказано, что здание склада литер Г2, расположенное на спорном земельном участке, не обладает признаками недвижимого имущества, то есть его перемещение возможно без нанесения несоразмерного ущерба для него и земельного участка, в связи с чем у Нагоева Ю.Ш. отсутствовало право на приобретение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Учитывая, что факт нахождения на спорном земельном участке принадлежащего на праве собственности Нагоеву Ю.Ш. здания склада литер Г2 с кадастровым номером № сторонами не оспаривается, принимая во внимание, что доказательства, однозначно свидетельствующие о том, что принадлежащий ответчику объект недвижимости разрушен до степени невозможности его использования по назначению в материалы дела не представлены, иск не соответствует положениям Земельного кодекса РФ и нарушает права и законные интересы Нагоева Ю.Ш. как собственника недвижимого имущества. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебное заседание истец явился, поддержал заявленные требования в полном объеме. Просит суд их удовлетворить.

Представители ответчиков в суд явились, доводы письменных возражений поддержали, иск не признали и просят в его удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица – администрации МО «<адрес>» полагала, что требования прокурора являются законными и подлежащими удовлетворению.

Ответчик Нагоев Ю.Ш., надлежаще извещенный о дате и времени судебного разбирательства, в суд не явился, сведений об уважительности причин неявки суду не сообщил. На основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица ООО «Архстудио» в суд не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

В обоснование иска прокурор указал, что иск предъявлен в интересах муниципального образования «<адрес>», так как действиями должностных лиц по отчуждению земельного участка в собственность на безконкурсной основе нарушены интересы муниципального образования, а также иных лиц, которые могли бы приобрести данный земельный участок с торгов.

Судом установлено, что ответчик Нагоев Ю.Ш. является собственником нежилого здания (здания склада литер Г2) по адресу: <адрес> Ж, на основании договора купли-продажи от 23.11.2016 г., зарегистрированного в ЕГРП 06.12.2016 г., данный объект состоит на кадастровом учете с кадастровым номером №.

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 01.02.2018 г. администрация МО «<адрес>» продала Нагоеву Ю.Ш. земельный участок на безконкурсной основе, в связи с нахождением на нем здания склада литер Г2, принадлежащего на праве собственности Нагоеву, расположенного по адресу: <адрес> Ж, для размещения здания склада. Разрешенное использование (назначение) участка - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения здания склада.

Условием заключения договора явилось наличие у Нагоева Ю.Ш. зарегистрированного права собственности на объект недвижимости – здания склада.

Согласно п. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 1).

С 1 марта 2015 г. предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

На основании ч. 6 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены в собственность гражданам и юридическим лицам без проведения торгов - собственникам зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанного положения статьи 39.20 Земельного кодекса РФ следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Для реализации права на приобретение земельного участка, гарантированного пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, юридически значимым препятствием может стать лишь полная гибель здания, сооружения (п. 1 ст. 235 ГК РФ), поскольку право возникает по факту наличия здания, сооружения.

Земельный кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений в реализации указанного права в случае, если находящееся в собственности здание претерпело разрушение в процессе его физического износа.

Доводы истца о том, что принадлежащий Нагоеву Ю.Ш. на праве собственности объект, расположенный на спорном земельном участке, является разрушенным и не может использоваться по целевому назначению, а поэтому у последнего отсутствует право на предоставление в собственность земельного участка без проведения торгов являются необоснованными и подлежат отклонению.

Согласно выводам заключения экспертизы ООО «Майкопское бюро независимых экспертиз» Аутас, по своим конструктивным признакам, в соответствии с формулировкой «Градостроительный кодекс РФ» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 19.12.2016)(с изм. и доп., вступ, в силу с 01.01.2017 г.), строение литер «Г2», расположенное по адресу <адрес>, №Ж, на момент возведения и фотографирования, является капитальным строением и относится III-й группе капитальности. При уровне повреждений здания склада литер «Г2» равным 72,4%, (частичное разрушение стен, отсутствие крыши, окон, дверей) существовавших на момент фотографирования, использование здания склада литер «Г2», по его назначению, не представлялось возможным.

Износ (степень повреждения) здания склада литер «Г2», по фотографиям, представленным в гражданском деле № (лист дела 49), составляет 72,4%. На момент обследования, на земельном участке №Ж по <адрес> в <адрес> расположено, незавершенное строительством, нежилое здание - «строение 1» и кирпичные столбы. Технические характеристики, незавершенного строительством нежилого здания - «строение 1» по адресу: <адрес>Ж, на момент осмотра: размеры в плане - 31,4x6,5 м.; Фундамент - мелкозаглубленный, бетонный, ленточный; Стены - кирпич; Перекрытие - деревянные балки; Крыша - металлический профнастил; Полы - бетонная стяжка; Проемы: Дверные - не заполнены; Оконные - не заполнены; Внутренняя отделка - мокрая штукатурка; Наружная отделка - мокрая штукатурка.

По результатам обследования нежилого здания - « строение 1» по адресу: <адрес>Ж, эксперт пришел к выводу о том, что при производстве строительных работ был проведен капитальный ремонт здания склада, литер «Г2», с заменой отдельных частей здания (стены, полы, перекрытия, крыша) в связи с их физическим износом и разрушением, с использованием ранее существовавшего фундамента здания-склада, литер «Г2».

Допрошенный в качестве эксперта Аутлев А.Х. показал суду, что при проведении экспертизы он пришел к выводу, что собственником здания был произведен капитальный ремонт здания. В работе он руководствовался Методическими рекомендациями по производству экспертиз. Старые стены здания были полностью разобраны и возведены новые.

Таким образом, доводы истца о том, что объект недвижимости – здание склада по целевому назначению Нагоевым Ю.Ш. не использовался, а целью приобретения земельного участка стало его приобретение без уплаты его рыночной стоимости, своего подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашли, в связи с чем суд считает возможным в иске отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска прокурора Республики Адыгея в интересах МО «<адрес>» к Комитету по управлению имуществом МО «<адрес>» и Нагоеву <данные изъяты> о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19.03.2019 г.

Председательствующий <данные изъяты> П.Ю. Агафонов