Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в г.Мыски дело по иску Карпуховой И. В. к Администрации Мысковского городского округа и Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о взыскании рыночной стоимости нежилого помещения, убытков и судебных издержек,

УСТАНОВИЛ:

Карпухова И. В. в порядке ст. 39 ГПК РФ обратилась в суд с уточненными исковыми требованиями к ответчикам Администрации Мысковского городского округа и Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о взыскании рыночной стоимости нежилого помещения, убытков и судебных издержек. Просила взыскать с ответчика Администрации Мысковского городского округа Кемеровской области в свою пользу рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская обл., г.Мыски, ул.Ленина, д.9 пом. 1 в размере 5 185 000 рублей, прекратить право собственности Карпуховой И. В. на нежилое помещение, расположенное по адресу: Кемеровская обл., г.Мыски, ул.Ленина, д.9 пом. 1, после полной оплаты со стороны ответчика выкупной стоимости нежилого помещения; взыскать с ответчиков Администрации Мысковского городского округа <адрес> и Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа Кемеровской области в пользу истца расходы за проведение оценочной экспертизы в размере 35000 рублей, расходы связанные с уплатой госпошлины в размере 34125 рублей, за юридическую консультацию в размере 1500 рублей, за написание искового заявления в размере 3500 рублей, и за представительство в суде 25000 рублей.

Требования мотивированы тем, что истец Карпухова И.В., является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно кадастрового паспорта, помещение нежилое, располагается на первом этаже многоэтажного жилого дома по указанному адресу, кадастровый №, общей площадью 114,8 кв.м.

Данное нежилое помещение находится в собственности у истца (копия свидетельства о государственной регистрации права № от 20.06.2013 года) и было приобретено в соответствии с договором купли-продажи объекта нежилой недвижимости с пользованием кредитных средств от 10.06.2013 года. Согласно данного договора, стоимость нежилого помещения составляет 7350000 руб., из которых 5880000 руб. кредитные средства и 1470000 руб. личные денежные средства истца.

Оценочная стоимость нежилого помещения на момент приобретения составляла 7865000 руб., в соответствии с Отчетом об оценке №3-87/13 от 23.05.2013 г. оценка была выполнена ООО ЗАЩИТА ЦЕНТР" (п.1.3. говора купли-продажи). Часть денежных средств на приобретение нежилого помещения и предоставлены ЗАО Банк ВТБ 24, в соответствии с кредитным соглашением 721/2007-0000473 от 10.06.2013 года.

Согласно требования ответчика КУМИ Мысковского городского округа №1700 от 04.06.2019 г. жилой дом расположенный по адресу: г.Мыски, ул.Ленина, д.9 признан аварийным и подлежит сносу, в соответствии с распоряжением Администрации Мысковского городского округа от 22.05.2019 г. №57-р.

Аварийность жилого многоквартирного дома подтверждается отчетом обследования строительных конструкций здания, проведенного ООО "ПОСНА", на основании договора, заключенного между ООО «ПОСНА» и МКУ "УЖКХ" Мысковского городского округа.

В указанном требовании ответчики требуют истца снести нежилое помещение в течение дней с момента получения требования. Так как нежилое помещение находится на первом же многоквартирного жилого дома, самостоятельный снос отдельно от жилого дома невозможно.

В связи с этим, истец 07.10.2019 г. направил ответчикам заявление о предоставлении сведений о дате сноса многоквартирного дома, принятии мер по изъятию земельного участка, на котором располагается многоквартирный жилой дом, а также принятие мер по выкупу нежилого помещения принадлежащей истцу исходя из рыночной стоимости, либо предпринять меры для предоставления равноценного помещения.

08 ноября 2019 г. после обращения истца в суд с настоящими требованиями, истцу вручили Распоряжение Администрации г.Мыски от 22 мая 2019 г. за №57-р «О дальнейшем использовании помещений и сроках отселения физических и юридических лиц» в соответствии с которым многоквартирный жилой дом по ул.Ленина, 9 признан аварийным и подлежащим сносу и установлен срок отселения физических и юридических лиц до 31.12.2021 года.

Распоряжение №140-р от 08.10.2019 г. о внесении изменений в распоряжение администрации Мысковского городского округа от 22.05.2019 года №57-р, в соответствии с которым срок расселения жилого многоквартирного дома был изменен до 31.10.2019 года.

Распоряжение от 22.10.2019 г. за №1610-и об изъятии земельного участка, котором расположен многоквартирный дом аварийного жилого фонда, и помещений в данном доме, в соответствии с которым был изъят земельный участок с конкретным астровым номером площадью 956 кв. метров, на котором расположен многоквартирный дома по ул.Ленина, 9, г.Мыски для муниципальный нужд, а также об изъятии нежилого помещения у истца, расположенного по ул.Ленина, 9 в г.Мыски.

Несмотря на то, что указанные выше распоряжения были истцу вручены 08 ноября 2019 г., истец неоднократно обращался к ответчику и сообщал в письменном виде о своем желании получить именно денежную компенсацию за изъятое фактически нежилое помещение.

Ст.56 Земельного кодекса РФ предусматривает также производство именно денежной выплаты в счет компенсации изъятого земельного участка и нежилого метения.

Фактически, ответчик произвел оценку нежилого помещение и предъявил ее истцу для изучения, предложил сделать собственную оценку.

В настоящее время с началом отопительного сезона, отопление в нежилом помещение у истца отсутствовало, в связи с чем, истцом направлена претензия в адрес АО "Кузбассэнерго" Томь-Усинская ГРЭС, с требованием разъяснения причин отсутствия отопления в помещении.

В ответе на претензию от 23.09.2019 г. № исх.-10-4/26-91407/19-0-0 было разъяснено, что заявка на включение отопления в нежилом помещении на 2019-2020 гг. отопительный сезон не поступала, так как дом признан аварийным и подлежит сносу, производится расселение жителей, в том числе и данного нежилого помещения. Получается, что истец не может использоваться свое имущество в виде нежилого помещения по назначению в сибирском регионе.

Таким образом, нежилое помещение может быть изъято у истца в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое нежилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится нежилое помещение истца, для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие помещения принадлежащего истцу в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое помещение, для государственных и муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд

В настоящее время ответчик в добровольном порядке принял решение об изъятии у истца жилого помещения и земельного участка на котором находится нежилое помещение, что дает истцу право просить у ответчика взыскивать сумму выкупа за изъятое помещение и часть земельного участка.

Ответчик представил истцу отчет о рыночной стоимости нежилого помещения изъятого у истца, где стоимость определена в 3000000 рублей. Однако данный отчет не соответствует требованиям установленным в ФЗ «О рыночной деятельности» и не соответствует истинной стоимости на рынке существующей в г.Мыски.

Для определения рыночной стоимости нежилого помещения истец обратился в ООО «Симплекс», специалисты которого имеют право проводить такие оценки, являются членами СРО, имеют большой опыт в области определения рыночной стоимости.

Согласно договора №№ от 10.09.2019 года, заключенного между истцом и ООО «Симплекс", была проведена оценка помещения площадью 114,8 кв.м., расположенное по адресу: Кемеровская обл., г.Мыски, ул.Ленина, д.9, пом. 1, с целью установления рыночной стоимости данного помещения.

Согласно заключению экспертов и выписки к Отчету об оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, величина рыночной стоимости нежилого помещения принадлежащего истцу составляет 5185000 рублей, оценка объекта произведена по состоянию на 11.09.2019 года.

При проведении анализа по установление рыночной стоимости нежилого помещения, использована информация с открытых источников, а также информация, полученная путем переговоров с контактными лицами указанных в данных объявления.

В настоящее время истец не имеет возможности использовать свое помещение как физически (отсутствует отопление дома, холодная и горячая вода, находится в нежилом помещении опасно для жизни и здоровья), так и юридически - помещение изъято у истца ответчиком.

Однако выплата со стороны ответчика до сих пор не произведена даже той цены, на которую ответчик согласен (л.д.180-184, 188).

Суд выслушав представителя истца, изучив письменные доказательства по делу, приходит к следующему выводу.

Согласно ст.35 Конституции РФ Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 2 ст. 40 Конституции РФ Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Жилищного кодекса РФ - Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) В случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации - При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно п. 1. ст. 32 ЖК РФ Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 32 ЖК РФ Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 6 ст. 32 ЖК РФ Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Согласно ч.3 ст.56.2 ЗК РФ Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется на основании решения органов местного самоуправления, в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Согласно п.4 ч.2 ст.56.3 ЗК РФ Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано: решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Судом установлено:

Истец Карпухова И.В. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Мыски, ул.Ленина, д.9, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.13).

Согласно кадастрового паспорта, спорное нежилое помещение истца находится на первом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: г.Мыски, ул.Ленина, д.9, кадастровый №, общей площадью 114,8 кв.м. (л.д.14), что подтверждается и данными технического паспорта на л.д.15-16.

Аварийность жилого многоквартирного дома по адресу: г.Мыски, ул.Ленина, д.9, подтверждается отчетом обследования строительных конструкций здания, проведенного ООО "ПОСНА" от 15.04.2019 г. № 02-19 (л.д.18-31).

Согласно требования КУМИ Мысковского городского округа №1700 от 04.06.2019 г. жилой дом расположенный по адресу: г.Мыски, ул.Ленина, д.9 признан аварийным и подлежит сносу, в соответствии с распоряжением Администрации Мысковского городского округа от 22.05.2019 г. №57-р. (л.д.35) В указанном требовании ответчик потребовал от истца снести нежилое помещение в течение 90 дней с момента получения требования.

Из распоряжения Администрации Мысковского городского округа от 22.05.2019 г. №57-р. следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: Кемеровская область, г.Мыски, ул.Ленина, д.9 признан аварийным и подлежащим сносу. Установлен срок отселения физических и юридических лиц из помещений многоквартирного жилого дома до 31.12.2021 года (л.д.36).

В связи с этим, истец 07.10.2019 г. направил ответчикам Администрации Мысковского городского округа и Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа свое заявление о предоставлении сведений о дате сноса многоквартирного дома, принятии мер по изъятию земельного участка, на котором располагается многоквартирный жилой дом, а также принятие мер по выкупу нежилого помещения принадлежащей истцу исходя из рыночной стоимости, либо предпринять меры для предоставления равноценного помещения (л.д.37).

Кроме того, истец Карпухова И.В. после получения от КУМИ Мысковского городского округа ответа с предложением осуществить оценку рыночной стоимости принадлежащего ей помещения (л.д.55) заключила 10.09.2019 г. с ООО «Симплекс» договор №№ с целью проведения оценка помещения площадью 114,8 кв.м., расположенное по адресу: Кемеровская обл., г.Мыски, ул.Ленина, д.9, пом. 1, для установления рыночной стоимости данного помещения (л.д.38-39). Согласно заключению экспертов и выписки к Отчету об оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО «Симплекс» величина рыночной стоимости нежилого помещения принадлежащего истцу составляет 5185000 рублей, оценка объекта произведена по состоянию на 11.09.2019 года (л.д.56-81).

После чего, Распоряжением №140-р от 08.10.2019 г. о внесении изменений в распоряжение администрации Мысковского городского округа от 22.05.2019 года №57-р, в соответствии с которым срок расселения жилого многоквартирного дома был изменен до 31.10.2019 года (л.д.86).

Далее Распоряжением от 22.10.2019 г. за №1610-и об изъятии земельного участка, котором расположен многоквартирный дом аварийного жилого фонда, и помещений в данном доме, в соответствии с которым был изъят земельный участок с конкретным астровым номером площадью 956 кв. метров, на котором расположен многоквартирный дома по ул.Ленина, 9, г.Мыски для муниципальный нужд, а также об изъятии нежилого помещения у истца, расположенного по ул.Ленина, 9 в г.Мыски (л.д.87).

08 ноября 2019 г. после обращения истца Карпуховой И.В. в суд с настоящими требованиями, истцу вручили Распоряжение Администрации г.Мыски от 22 мая 2019 г. за №57-р «О дальнейшем использовании помещений и сроках отселения физических и юридических лиц» в соответствии с которым многоквартирный жилой дом по ул.Ленина, 9 признан аварийным и подлежащим сносу и установлен срок отселения физических и юридических лиц до 31.12.2021 года.

Ответчик представил истцу отчет о рыночной стоимости нежилого помещения изъятого у истца, где стоимость определена в 3000000 рублей. Однако данный отчет не соответствовал истинной стоимости на рынке существующей в г.Мыски.

В ходе рассмотрения дела и несогласия сторон по стоимости выкупаемого помещения судом назначено 16 декабря 2019 г. проведение судебной экспертизы в ООО «Оценка собственности и автоэкспертизы» («ОСА») эксперт ФИО1- г.Новокузнецк, ул.Бардина,2 офис 413 (л.д.219-224).

Согласно заключению эксперта 56-ЭЗ/20 в ООО «Оценка собственности и автоэкспертизы» («ОСА») от 27.02.2020 г. стоимость помещения площадью 114,8 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская обл., г.Мыски, ул.Ленина, д.9, пом. 1, с целью установления рыночной стоимости данного помещения составила 4965090 руб.

При проведении анализа по установление рыночной стоимости нежилого помещения, экспертом использована информация с открытых источников, а также информация, полученная путем переговоров с контактными лицами указанных в данных объявления.

Принимая во внимание, что аварийный жилой дом по адресу: Кемеровская обл., г.Мыски, ул.Ленина, д.9, в котором находится помещение истца, и земельный участок подлежат изъятию и сносу, учитывая бездействие Администрации Мысковского городского округа, выразившееся в отсутствии выплаты стоимости помещения в добровольном порядке и в разумные сроки, суд приходит к выводу, что истец вправе требовать выкупа жилого помещения.

Рассматривая заключение эксперта 56-ЭЗ/20 ООО «Оценка собственности и автоэкспертизы» («ОСА») от 27.02.2020 г. об определении стоимости помещения площадью 114,8 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская обл., г.Мыски, ул.Ленина, д.9, пом. 1, с целью установления рыночной стоимости данного помещения и согласия истца с определенной стоимостью помещения, суд берет за основу данный расчет и определяет выкупную стоимость помещения, принадлежащего истцу в размере 4965090 руб.

При таких обстоятельствах, с Администрации Мысковского городского округа Кемеровской области следует взыскать в пользу истца Карпуховой И.В. выкупную цену в размере рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу Кемеровская область город Мыски улица Ленина дом 9 помещение 1 в сумме 4965090 руб. и прекратить право собственности истца на нежилое помещение с момента перечисления Администрацией Мысковского городского округа Кемеровской области рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Мыски, ул. Ленина, д. 9 помещение 1 в размере 4965090 руб. и расходы по оплате услуг специалиста в размере 35000,00 рублей (л.д.233).

Взыскать с Администрации Мысковского городского округа в пользу ООО «Оценка собственности автоэкспертиза» ИНН 4217155487 КПП 421701001 расходы по оплате услуг эксперта в сумме 35 000,00 рублей на реквизиты Филиал 11 ПАО Мособлбанк БИК 043207757 счет 30101810000000000757.

Кроме того, в пользу истца в силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика следует взыскать пропорционально от удовлетворенных требований в возврат госпошлины 33025,45 руб. (л.д.9).

Также следует частично удовлетворить с учетом сложности дела и времени его рассмотрения, судебные издержки истца по оплате им за юридические консультации 500 рублей, написание иска 1500 рублей, представительство в суде 9000,00 рублей, в стальной части отказать (л.д.9-10).

В остальной части исковых требований Карпуховой И. В. к Администрации Мысковского городского округа - отказать.

В требованиях Карпуховой И. В. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о взыскании судебных издержек - отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПКРФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Карпуховой И. В. к Администрации Мысковского городского округа удовлетворить в части.

Взыскать с Администрации Мысковского городского округа Кемеровской области в пользу Карпуховой И. В. выкупную цену в размере рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу Кемеровская область город Мыски улица Ленина дом 9 помещение 1 в сумме 4 965 090,00руб., расходы по оплате услуг специалиста в размере 35000,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 33025,45руб., расходы по оплате за юридические консультации 500 рублей, написание иска 1500 рублей, представительство в суде 9000,00 рублей.

Прекратить право собственности Карпуховой И. В. на нежилое помещение расположенное по адресу Кемеровская область город Мыски улица Ленина дом 9 помещение 1 с момента перечисления Администрации Мысковского городского округа Кемеровской области в пользу Карпуховой И. В. рыночную стоимость нежилого помещения расположенного по адресу Кемеровская область город Мыски улица Ленина дом 9 помещение 1 в сумме 4 965 090,00руб.

Мотивированное решение изготовлено 23.03.2020 года и может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Кемеровский областной суд.

Судья Казакова И.В.