Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Инженерно-консалтинговое агентство» Стройэкспертиза» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Инженерно-консалтинговое агентство» Стройэкспертиза» (далее – ООО «ИКАС») о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между участником долевого строительства ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение об уступке права требования по договору № на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями указанного Соглашения об уступке ФИО1 приобретал право требовать от ООО «ИКАС» передачи в собственность жилого помещения – однокомнатной квартиры, предварительная проектная площадь с учетом лоджий и балконов составляет 23,28 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5 и 0,3), третья секция, четвертый этаж, строительный номер № по адресу: многоэтажный жилой дом по <адрес>, I этап строительства, блок-секция №,3 на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040697:95 по адресу: <адрес>, городской округ «<адрес>», <адрес>, ориентир – жилое здание по <адрес>, участок находится примерно в 7 м от ориентира на северо-восток.

В соответствии с п. 2.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ№ и п. 4 Соглашения об уступке стоимость указанной квартиры составляет 1 075 000 руб.

Обязанность по оплате стоимости квартиры истцом исполнена в полном объеме, что подтверждается справками от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 400 000 руб. и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 675 000 руб.

Застройщиком по указанному объекту недвижимости является ООО «ИКАС».

Согласно п. 1.3. Договора от ДД.ММ.ГГГГ№ квартира должна быть передана участнику долевого строительства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако застройщик своих обязательств по договору не выполнил, жилой дом до настоящего момента не построен, квартира не передана.

Описание степени готовности и состояния указанного объекта незавершенного строительства содержатся в техническом заключении экспертного учреждения от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому строительство находится на самой начальной стадии.

Указывает, что действующее законодательство не содержит запрета на признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства в виде квартиры.

Просит суд признать право собственности на долю в незавершенном строительством многоэтажном жилом доме в виде однокомнатной квартиры, общей проектной площадью с учетом лоджий и балконов 23,28 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5 и 0,3), третья секция, четвертый этаж строительный №, I этап строительства, блок-секция №,3 на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040697:95 по адресу: <адрес>, городской округ «<адрес>», <адрес>, ориентир – жилое здание по <адрес>, участок находится примерно в 7 м от ориентира на северо-восток.

В судебное заседание истец, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО5, который в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, просил суд удовлетворить их.

Представители ООО «ИКАС» ФИО6 и ФИО7 возражали против удовлетворения исковых требований, представили письменный отзыв, суду пояснили, что в силу физического отсутствия объекта недвижимости невозможно признать право собственности на долю в нем. Объект принят ООО «ИКАС» после ликвидированного застройщика ПК «Волна-2», которым строительство конструкций осуществлено с грубыми нарушениями строительных норм и правил, в настоящий момент имеющиеся конструкции цоколя и свай снесены для строительства дома по новому проекту. ООО «ИКАС» не оспаривает право ФИО1 на долю в строящемся объекте, признает все ранее взятые обязательства перед ним, ввиду отказа ФИО1 от возврата денежных средств после введения многоквартирного дома в эксплуатацию ему будет передан объект с аналогичными характеристиками. Просили суд отказать в удовлетворении иска.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу требований ст. 1 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из анализа вышеуказанных правовых норм, суд приходит к выводу, что принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок ими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИКАС» и ФИО2 заключен договор № на долевое участие в строительстве, предметом которого, в силу п. 1.1. Договора, является финансирование Объекта долевого строительства: одноэтажный жилой дом по <адрес>. I этап строительства. Блок-секция №,3, на земельном участке по адресу: <адрес>, городской округ «<адрес>» <адрес> – жилое здание по <адрес>, участок находится в 7 м от ориентира по направлению на северо-восток, кадастровый номер земельного участка 27:23:0040697:95.

Результатом деятельности Участника долевого строительства (в дальнейшем – Дольщик) по настоящему договору является приобретение Дольщиком объекта – недвижимости – однокомнатной квартиры, предварительная общая проектная площадь с учетом лоджий и балконов составляет 23,28 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5 и 0,3), 3 (третья) секция, 4 этаж, строительный номер № (в дальнейшем – квартира), а также доли в праве общей собственности на общее имущество жилого дома, пропорциональной общей площади квартиры.

В силу п. 1.2 и 1.3. договора срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома – октябрь 2019 г., срок передачи квартиры – в течение 3 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Цена объекта недвижимости, в силу п. 2.1. договора составляет 1 075 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение об уступке права требования, согласно которому ФИО2 передает, а ФИО1 принимает на себя право требования по договору на долевой участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенным между ФИО2 и ООО «ИКАС».

Стоимость по соглашению об уступке права требования составила 1 075 000 руб. (п. 4 Соглашения).

В соответствии со справкой ООО «ИКАС» от ДД.ММ.ГГГГФИО1 оплатил в полном объеме по договору на долевое участие в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашению об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 075 000 руб.

В судебном заседании установлено, что строительство многоэтажного дома остановлено на начальном этапе.

Из представленного истцом Технического заключения № от ДД.ММ.ГГГГ «Гала-проект» следует, что в плане здание состоит из трех блок-секций разной этажности, а также подземной двухуровневой автостоянки. По блок-секции № выполнены работы по забивке свай с обрубкой оголовков в количестве 75 шт из 134.

В поданном ООО «ИКАС» в Комитет государственного строительного надзора <адрес> заявлении о готовности проекта строительства, степень готовности проекта строительства, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов капитального строительства, указанных в разрешении на строительство, равна 24,2%.

На основании ходатайства ООО «ИКАС» проведена судебная строительно-техническая экспертиза, перед экспертами поставлены вопросы:

Возможно ли определение размера доли истца в незавершенном строительстве объекте - МКД с учетом его фактического состояния : однокомнатной квартиры, общей проектной площадью с учетом лоджий и балконов 23,28 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5 и 0,3), третья секция, четвертый этаж, строительный №,1 этап строительства, блок-секция №,3 расположенного на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040697:95 по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>» <адрес>, ориентир - жилое здание по Карла Маркса, <адрес>, участок находиться примерно в 7 м от ориентира по направлению на северо-восток.

В случае утвердительного заключения на первый вопрос определить размер доли ФИО1 в этом незавершенном строительством объекте по характеристикам объекта, содержащимся в п. 1 поставленного вопроса, с учетом фактического состояния незавершенного строительством объекта.

В соответствии с заключением экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ определение размера доли истца в незавершенном строительстве объекте – МКД с учетом его фактического состоянии: однокомнатной квартиры, общей проектной площадью 23,28 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5 и 0,3), третья секция, четвертый этаж, строительный номер № по адресу: многоэтажный жилой дом по <адрес>, I этап строительства, блок-секция №,3 на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040697:95 по адресу: <адрес>, городской округ «<адрес>», <адрес>, ориентир – жилое здание по <адрес>, участок находится примерно в 7 м от ориентира на северо-восток, невозможно, так как объект незавершенный строительством находится в недопустимом техническом состоянии, при котором существует опасность для пребывания людей.

В судебном заседании эксперты ФИО8 и ФИО9 суду пояснили, что конфигурация квартиры, определенная договором долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ№ (однокомнатная квартира площадью 23,28 кв.м.) полностью не совпадает с поэтажным планом рабочей документации, согласно которому на месте расположения квартиры со строительным номером 179 расположена двухкомнатная квартира площадью 43,3 кв.м. Определение доли невозможно как ввиду отсутствия в натуре спорного объекта недвижимости, так и расчетным путем, в силу отсутствия на этаже объекта со сходными характеристиками квартиры, определенной договором долевого участия.

Представители ответчика в судебном заседании пояснили, что в январе-феврале 2002 года осуществлен снос имеющихся конструкций объекта незавершенного строительства в связи с принятым решением строить многоквартирный жилой дом с нулевого цикла, поскольку имеющаяся проектная документация содержит множественные существенные нарушения, не позволяющие завершить строительство.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Общеизвестно, что характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта, в который будет достраиваться объект незавершенного строительства.

В силу п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

В то же время Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии с п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

С учетом изложенных норм законодательства и разъяснений практики их применения для признания права на долю в праве собственности в незавершенном строительстве многоквартирного жилого дома необходимо соблюдение двух условий: участник долевого строительства исполнил свои обязательства перед застройщиком и рассматриваемая квартира создана и существуют как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением.

При рассмотрении настоящего дела установлено и доказано относимыми и допустимыми доказательствами, а также не отрицается ответчиком факт того, что обязательства по оплате жилого помещения ФИО1 исполнено в полном объеме, тем самым он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Вместе с тем в судебном заседании установлено, что квартира как отдельное изолированное помещение не создана, в натуре не существует, не имеет характеристик и определенного месторасположения.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу ч. 1 ст. 196 названного Кодекса, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Исходя из норм процессуального законодательства и разъяснений по их применению, в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания истцом норм материального права, а должен сам определить из какого правоотношения возник спор и правильно применить нормы материального права.

Признание права, как способ защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ), в своей основе предполагает правомерность возникновения соответствующего права, в связи с чем, признание судом принадлежности права конкретному лицу как один из способов защиты гражданских прав предполагает исключение возникающих сомнений в наличии у него субъективного права, предотвращение возможных споров в отношении объекта правопритязаний, а также служит основанием для оформления вещных прав на объект правопритязаний.

Согласно ч. 2 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2 - 7.4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Учитывая, что объект правопритязаний – квартира не существует в натуре как индивидуально определенная вещь, возможность оформление вещных прав на нее отсутствует.

Указанные обстоятельства исключают признание за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры.

При этом обязательства ответчика по передаче жилого помещения истцу, оплатившему в полном объеме долю в виде квартиры, не прекращены.

Таким образом, несмотря на установленный в судебном заседании факт исполнения ФИО1 своих обязательств по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ№ и п. 4 Соглашения об уступке, исковые требования о признании права собственности на долю в праве в объекте незавершенного строительства удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Инженерно-консалтинговое агентство» Стройэкспертиза» о признании права собственности на долю оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вом суде в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд <адрес>.

Судья А.В. Руденко

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.В. Руденко