Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика ФИО3 по доверенности от <ДД.ММ.ГГГГ> и ответчика ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» по доверенности от <ДД.ММ.ГГГГ> - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» о признании недействительным договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО3 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» о признании недействительным договора аренды земельного участка. Исковые требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежат земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>. Ответчик ФИО3, являющийся собственником смежного земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью <№> кв.м., расположенного <адрес>) по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «<данные изъяты>)», на основании выданного уполномоченным органом разрешения на строительство от <ДД.ММ.ГГГГ> возводит на этом участке многоквартирный жилой комплекс с двухэтажным паркингом. Однако, строительство ведется с нарушениями, а именно, с превышением разрешенной этажности, что нарушает права истца, так как истец запроектировал на своих земельных участках возведение жилого дома для своих детей, но строящийся многоквартирный дом создает значительное препятствие для проживания семей с детьми, наличие автостоянки в непосредственной близости от запроектированного дома влечет загазованность и запыленность территории, инсоляция грубо нарушается. Кроме того, строительство ведется в зоне сложившейся застройки индивидуальными жилыми домами, поэтому на публичных слушаниях собственники смежных земельных участков и иные лица, проживающие в районе застройки, высказались против строительства. В феврале 2019 года истец обратился в суд к ФИО3 с требованием об устранении препятствий в пользовании принадлежащими ему земельными участками путем частичного сноса строящегося многоэтажного дома. Однако, в ходе рассмотрения указанного иска ФИО3 по договору аренды от <ДД.ММ.ГГГГ> передал свой земельный участок ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс». Считает, что данная сделка является притворной (мнимой) и существенно нарушает его права, так как данную сделку ФИО3 совершил с целью скрыть нарушения, допущенные им при строительстве многоэтажного дома, представив ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» в качестве добросовестного приобретателя и застройщика. Доказательством притворности (мнимости) сделки является также то, что предметом спорного договора аренды является только аренда земельного участка, без возведенных на нем объектов недвижимости, что является незаконным. Кроме того, интересы ФИО3 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» в суде представляют одни и те же представители. На основании приведенных доводов истец просит признать недействительным договор аренды земельного участка с правом выкупа от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенный между ФИО3 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс», применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Представитель ответчиков ФИО3 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» по доверенности <ФИО5 представила возражения относительно исковых требований, указав, что заявляя исковые требования о признании договора аренды земельного участка недействительным, истец не указал, какие именно его права и законные интересы нарушает этот договор. Строительство на земельном участке ФИО3 осуществляет в соответствии с выданным ему уполномоченным органом в установленном законом порядке разрешением на строительство, которое не приостановлено и не отменено, является законным и действующим, действия уполномоченного органа по выдаче разрешения на строительство не обжалованы. За возводимым объектом осуществляется государственный строительный надзор, однако, нарушений при строительстве не выявлено. Истец указывает на нарушение ответчиками строительных норм и правил, однако, признание договора недействительным не приведет к восстановлению его якобы нарушенных прав. Более того, в производстве суда имеется гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» об устранении препятствий в пользовании данным земельным участком, по которому назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью выявления нарушений при строительстве. В связи с этим считает обращение истца с рассматриваемым иском злоупотреблением правом на судебную защиту, что недопустимо в силу закона. На этом основании просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель <ФИО6, на исковых требованиях настаивали в полном объеме, просили их удовлетворить. Представитель истца <ФИО6 дополнительно пояснила, что по договору аренды, заключенному между ФИО3 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс», передается исключительно земельный участок, без возводимого на нем строения. При этом согласно договору аренды возведение строений начинается как бы сначала. В заключенном договоре возводимые строения должны быть указаны, так как это существенное условие договора аренды земельного участка. Следовательно, сделка является притворной и совершена для того, чтобы соответчик ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» считался добросовестным застройщиком, а истец был лишен возможности снести объекты недвижимости по изначально поданному исковому заявлению. Притворность сделки подтверждается тем, что интересы ответчиков в суде представляет один и тот же представитель.

Представитель ответчиков ФИО3 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» по доверенности <ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в представленных возражениях на иск. Дополнительно пояснила, что предметом оспариваемой сделки является земельный участок. Наличие на переданном по договору аренды земельном участке объектов незавершенного строительства не препятствует собственнику распоряжаться им, так как эти объекты являются составной частью земельного участка. Истец не пояснил, чем данная сделка нарушает его права. Если решение суда о сносе объектов незавершенного строительства состоится, то данная сделка не помешает исполнению решения о сносе.

Выслушав истца и его представителя, представителя ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Одним из предусмотренных ст. 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав является признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как следует из п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с требованиями ч.ч. 1,2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основному на всестороннем, полном, объективном и непосредственным исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником <№> земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности на эти земельные участки.

Ответчику ФИО3 на праве собственности принадлежит смежный с принадлежащими истцу земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>».

Управлением архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск Краснодарского края ФИО7 выдано разрешение <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> на строительство многоквартирного жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером <№> по <адрес> в <адрес>.

Приказом Управления архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск Краснодарского края <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> внесены изменения в разрешение на строительство <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, в части корректировки проектной документации и экспертизы.

Также установлено, что в производстве Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края находится гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 об устранении препятствий в пользовании принадлежащими ему земельными участками путем частичного сноса строящегося многоэтажного дома. В ходе рассмотрения данного дела истцу стало известно о заключении между ФИО3 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» договора аренды с правом выкупа от <ДД.ММ.ГГГГ> застраиваемого земельного участка. В связи с этим к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс». Производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы.

Таким образом, допущенные при строительстве многоквартирного жилого комплекса на спорном земельном участке нарушения предметом иска по настоящему делу не являются, защита прав и законных интересов истца, связанных с этими нарушениями, осуществляется в другом судебном процессе.

Из истребованных судом в Новороссийском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю материалов регистрационного дела следует, что <ДД.ММ.ГГГГ> между ФИО7 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа, согласно которому ФИО3 (арендодатель) предоставил ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» (арендатору) за плату в пользование на срок до <ДД.ММ.ГГГГ> земельный участок с кадастровым номером <№> с правом его выкупа на условиях заключенного договора.

Согласно п. 1.4 указанного договора аренды земельный участок предоставляется арендатору для строительства многоквартирного жилого комплекса по <адрес> в <адрес> согласно разрешению на строительство <№>, выданному арендодателю <ДД.ММ.ГГГГ> в редакции приказа Управления архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск Краснодарского края <№>-в от <ДД.ММ.ГГГГ>.

Согласно п. 5.1 договора аренды право выкупа земельного участка возникает у арендатора в момент получения последним разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке, включая получение разрешения на ввод в эксплуатацию любой части (очереди) объекта.

Данный договор аренды земельного участка с правом выкупа от <ДД.ММ.ГГГГ> и являющийся приложением к нему акт приема-передачи от <ДД.ММ.ГГГГ>, подтверждающий фактическую передачу арендодателем земельного участка арендатору, зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю <ДД.ММ.ГГГГ>.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу п.п. 1, 2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Частями 21.14-21.16 ст. 51 ГрК РФ предусмотрена возможность и установлен порядок внесения изменений в разрешение на строительство.

Приказом Управления архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск Краснодарского края <№>-в от <ДД.ММ.ГГГГ> внесены изменения в разрешение на строительство <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, в частности, застройщиком многоквартирного жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером <№> по <адрес> в <адрес> указано ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс», <адрес>; собственником указано также ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс».

Указанные документы подтверждают, что заключенный между ФИО7 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» договор аренды земельного участка с правом выкупа от <ДД.ММ.ГГГГ> является реальным, прошел государственную регистрацию и породил правовые последствия в виде перехода прав и обязанностей застройщика многоквартирного жилого комплекса на данном земельном участке к ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс».

Следовательно, ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» является законным и реальным арендатором земельного участка с кадастровым номером <№> по <адрес> в <адрес> и застройщиком многоквартирного жилого комплекса на данном земельном участке.

К данному выводу суд приходит на основании установленных обстоятельств, подтвержденных представленными сторонами письменными доказательствами, которые исследованы в судебном заседании и оценены по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, которые подтверждали бы доводы истца о том, что спорный договор аренды земельного участка заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, либо с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, суду не представлено.

Доводы истца и его представителя о мнимости и притворности договора аренды земельного участка основаны на предположении о том, что он заключен с целью сокрытия нарушений, допущенных при строительстве первоначальным застройщиком ФИО3, с целью невозможности возложения ответственности за эти нарушения на нового добросовестного застройщика ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс».

Однако, эти доводы голословны, не подтверждены надлежащими средствами доказывания, вследствие чего не могут быть признаны судом обоснованными. Кроме того, по мнению суда, само по себе предположение о том, что совершенной сделкой в будущем будут нарушены права и законные интересы истца, не является достаточным основанием для признания этой сделки недействительной.

Таким образом, нарушения прав и законных интересов истца, подлежащих судебной защите в рамках рассматриваемого дела, судом не установлено, а защита прав и законных интересов истца, связанных с нарушениями, допущенными при строительстве многоквартирного жилого комплекса на спорном земельном участке, осуществляется в другом судебном процессе, ответчиками в котором являются как первоначальный застройщик ФИО3, так и его правопреемник ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс».

Довод истца о том, что в договоре аренды земельного участка не указаны его существенные условия, а именно, возводимые строения, суд находит несостоятельными, так как возводимые здания и сооружения, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, являются составной частью земельного участка.

Довод истца о том, что доказательством притворности сделки является то, что интересы ответчиков в суде представляет один и тот же представитель, также несостоятелен, поскольку законом не запрещено совмещение в одном лице представителя двух ответчиков.

В связи с тем, что доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости, истцом в обоснование иска не представлены, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» о признании недействительным договора аренды земельного участка с правом выкупа от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенного между ФИО3 и ООО «Новороссийская строительная компания - Ренессанс» и применении последствий недействительности ничтожной сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено <ДД.ММ.ГГГГ>.