Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гончаровой Оксаны Евгеньевны, Гончарова Романа Денисовича к администрации городского округа «Город Калининград» о признании права собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в порядке приватизации,

УСТАНОВИЛ:

Гончарова О.Е., Гончаров Р.Д. обратились в суд с иском, указав, что являются собственниками <данные изъяты> долей каждый в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Право собственности у них возникло на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с администрацией Московского района ГО «Город Калининград». ДД.ММ.ГГГГ они заключили соглашение № об изменении и дополнении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с которым арендодатель – администрация ГО «Город Калининград» передала им в аренду фактически используемый, придомовой земельный участок в виде двух входящих в него земельных участков площадью <данные изъяты> каждый, где у каждого <данные изъяты> сверхнормативная территория. Земельный участок, выделенный под обслуживание жилого дома, площадью <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер №. Права на земельный участок собственниками жилого дома не регистрировались. В связи с изложенным, они имеют право на бесплатное получение земельного участка в собственность по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности каждый, что соответствует <данные изъяты> земельного участка, предоставленного каждому из них по договору аренды. Их требования не затрагивают права и интересы других долевых сособственников жилого дома. 27.02.2019 года они обратились в администрацию ГО «Город Калининград» с заявлением о передаче используемого земельного участка в собственность, однако, получили уведомление от 15.03.2019 года о возвращении заявления без рассмотрения. Просят признать за ними право собственности в порядке приватизации на земельные участки, предоставленные на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ и соглашения об изменении и дополнении данного договора от ДД.ММ.ГГГГ№, по <данные изъяты> доли за каждым из них, что соответствует <данные изъяты> площади земельных участков в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истцов Гончаровой О.Е. и Гончарова Р.Д. по доверенности Милько В.Н. заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям, пояснив, что общая долевая собственность на земельный участок, предоставленный под обслуживание дома <адрес>, возникает из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного изначально с Гребенюк Г.А. и Гребенюк М.С., впоследствии к нему присоединились Середохин В.Д. и Рыжакова (ФИО1) Н.Ф., а после -истцы. Арендная плата за земельный участок вносится исправно. Отношения между указанными лицами натянутые, поскольку одни хотят оформить часть земельного участка в собственность, других устраивает его аренда. Площадь земельного участка указана в техническом паспорте, земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер, имеется план земельного участка, земельный участок разграничен под каждую квартиру жилого дома. Применению подлежит закон о государственной регистрации недвижимости, по которому земельные участки, предоставленные в постоянное бессрочное пользование или на определенный срок, считаются находящимися в собственности лиц, которым они предоставлены. Проведенная остальными собственниками помещений жилого дома реконструкция отношения к рассматриваемому спору не имеет. Просил иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика администрации ГО «Калининград» по доверенности Конкина И.В. относительно заявленных требований возражала, пояснив, что администрация города заявление истцов не рассматривала по существу, в удовлетворении требований истцов не отказывала, следовательно, непосредственного спора не имеется. Истцами был подан не полный пакет документов, в частности, для приобретения права общей долевой собственности на земельный участок необходимо совместное обращение всех собственников долей жилого дома. При отсутствии такого намерения со стороны остальных собственников возможен выдел доли в натуре, что производится по желанию. Просила в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании третье лицо Гребенюк Г.А. и ее представитель по доверенности Бугаева Е.С., представляющая также интересы Середохиной М.В., относительно заявленных требований возражали, пояснив, что всеми собственниками, кроме истцов, производилась реконструкция жилых помещений, узаконить которую не представляется возможным ввиду отказа истцов от подписания соглашения об определении долей, которые изменились. Сперва нужно определить доли, выделив их в натуре, а после уже разрешать вопрос о правах на земельный участок. Порядок пользования земельным участком отсутствует. В 2007 году администрация предложила заключить договор аренды земельного участка, что и было сделано. О том, что можно оформить земельный участок в собственность, не знали. Сам земельный участок под жилой дом сформирован, поставлен на кадастровый учет. Помещения всех собственников жилого дома оборудованы отдельными входами. Просили в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании третье лицо Рыжакова Н.Ф. относительно заявленных требовании й возражала, пояснив, что все собственники помещений жилого дома готовы разрешить сложившуюся спорную ситуацию мирным путем, но истцы не идут на встречу. Сперва необходимо узаконить произведенные собственниками реконструкции, после чего обращаться в администрацию по факту приобретения прав собственности на земельный участок. Остальные собственники не претендуют на земельный участок истцов и не возражают против оставления его в имеющихся границах.

Истцы Гончарова О.Е., Гончаров Р.Д., третьи лица Гребенюк М.С., Середохин В.Д., Середохина М.В. в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о месте и времени проведения судебного заседания. Истец Гончаров Р.Д. заявлением просил рассматривать гражданское дело в его отсутствие.

С учетом положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителей сторон, третьих лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Подпунктом 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с ранее действовавшей ст.36 ЗК РФ и п.1 ст.39.20 ЗК РФ, вступившей в действие с 01.03.2015 года, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.(п.2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Как указано в п.2.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п.п.4 ст.3 приведенного Федерального закона гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключительный характер права на приватизацию участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка (п.5 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В п.п.16-17 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ, утвержденного решением Роскоммунхоза от 18.11.1993 года №4, также указывается, что пользование земельными участками, на которых размещены приватизированные жилые дома и придомовые территории, осуществляется в порядке и на условиях, установленных нормами Земельного законодательства; владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производится по согласию всех ее участников, а в случае разногласия порядок владения, пользования и распоряжения определяется по иску любого из участников.

П. 5 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения иди помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.

Однако, если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ.

В силу положений ст. ст. 130, 261 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ объектом права собственности может быть земельный участок, то есть часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законодательством.

Таким образом, объектом приватизации, в том числе объектом права общей долевой собственности является не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а весь земельный участок в утвержденных границах.

В силу вышеизложенных норм закона, собственники жилого дома обладают равными правами в отношении земельного участка, на котором расположен дом, находящийся в общей долевой собственности.

Если земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то реализовать право на приобретение в собственность такого земельного участка собственники дома могут лишь совместными действиями по выражению согласованного и добровольного волеизъявления путем обращения с заявлением о приобретении прав на земельный участок в орган местного самоуправления.

Установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений; он направлен на защиту прав и законных интересов всех участников общей собственности. Приобретение права собственности на такие участки в обход установленной законом процедуры недопустимо.

Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 марта 2004 года N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что эта норма по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлена на защиту прав и законных интересов всех собственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите, а значит, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан, в том числе гарантированные ст. 19, 35, 46 и 55 Конституции Российской Федерации.

Исходя из правовых позиций, изложенных в данном Определении, в случае, если участок отвечает признаку неделимости, возможна его передача только в общую собственность лиц, обладающих правом собственности на здание, расположенное на участке, и только при условии их совместного волеизъявления, что обусловлено спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.

В том случае, если земельный участок не обладает указанным признаком, участник общей собственности на здание, расположенное на земельном участке, может реализовать свое право на приобретение земельного участка в собственность независимо от волеизъявления других участников путем приватизации части земельного участка, соразмерной его доле в праве собственности, как самостоятельного объекта недвижимости.

Указанная правовая позиция неоднократно излагалась Конституционным Судом РФ в судебных постановлениях (определения от 21 февраля 2008 года N 119-О-О, от 29 мая 2012 года N 916-О, от 24 октября 2013 года N 1587-О и от 25 октября 2016 года N 2324-О, от 27.02.2018г. № 441-О, постановление от 28 мая 2010 года N 12-П).

В Определении от 21 февраля 2008 года N 119-0-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина С.В. на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 6 и пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены ст.11.9 ЗК РФ, согласно п.1 которой предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

По п.3 ч.2 ст.30 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты являются составной частью правил землепользования и застройки.

В соответствии с ч.6 ст.30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Частью 4 ст.41 ГрК РФ предусмотрено, что в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Правилами землепользования и застройки городского округа г. Калининград, утвержденными решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017г. № 339 установлены минимальная и максимальная площадь земельных участков, предоставляемых в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Судом установлено, что жилой дом <адрес> общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № принадлежит на праве общей долевой собственности Рыжаковой Н.Ф., Середохиной М.В., Гребенюк М.С., Гребенюк Г.А., Гончаровой О.Е. и Гончарову Р.Д..

Все указанные лица имеют по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, кроме Середохиной М.В. и Рыжаковой Н.Ф., имеющих <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Данные сведения подтверждаются техническим паспортом на жилой дом, выпиской из ЕГРН на жилой дом, сведениями БТИ, а также представленными участниками в судебном заседании свидетельствами о государственной регистрации права.

Доли в жилом доме <адрес> приобретены в собственность на основании договоров приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, что следует из приватизационного дела на жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ между Гребенюк Г.А., Гребенюк М.С. и мэрией г.Калининграда заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> – сверхнормативная площадь, под существующий жилой дом <адрес>, предоставляемый в общее пользование на условиях аренды применительно к доле в праве собственности на жилой дом каждому из арендаторов под <данные изъяты> доли существующего жилого дома.

Срок действия договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ.

Договором аренды предусмотрено согласие сторон на вступление иных собственников долей существующего жилого дома.

Соглашением об изменении и дополнении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ предусмотрено присоединение к договору аренды Середохина В.Д. и Рыжаковой (ФИО2) Н.Ф. на условиях аренды земельного участка соразмерно доли в праве собственности на жилой дом, каждому из арендаторов по <данные изъяты> доли существующего жилого дома.

Соглашением об изменении и дополнении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ предусмотрено присоединение к договору аренды Гончаровой О.Е. и Гончарова Р.Д. на условиях аренды земельного участка соразмерно их доли в праве собственности на жилой дом, каждому из арендаторов под <данные изъяты> доли существующего жилого дома.

Соглашением об изменении и дополнении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ арендатор Середохин В.Д. в связи с дарением своей доли в праве общей долевой собственности на жилой дом заменен на арендатора Середохину М.В.

Договор аренды и соглашения к нему прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Калининградской области в предусмотренном законом порядке, что подтверждается материалами регистрационного дела на земельный участок.

Земельный участок с кадастровым номером № (сведения о кадастровом учете внесены ДД.ММ.ГГГГ), расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь <данные изъяты>, право собственности в отношении него не зарегистрировано, что находит отражение в представленной кадастровой выписке на земельный участок и материалах регистрационного дела.

Из представленного в судебном заседании топографического плана земельного участка усматривается, что сособственники осуществляют пользование земельным участком согласно фактически сложившемуся порядку пользования. Соглашение о порядке пользования земельным участком не заключалось, земельный участок не делился, доли на жилой дом в натуре собственниками не выделялись.

21.02.2019 года истцы обратились в администрацию ГО «Город Калининград» с заявлением о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Заявление истцов администрацией города было оставлено без рассмотрения ввиду несоответствия установленному муниципалитетом порядка предоставления соответствующей муниципальной услуги и отсутствия полного пакета документов, в том числе с разъяснением п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ о необходимости совместного обращения собственников долей дома с заявлением для приобретения права общей долевой собственности на земельный участок.

Третьими лицами по делу представлено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому комитетом архитектуры и строительства администрации ГО «Город Калининград» разрешена реконструкция жилого дома <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Как пояснили в судебном заседании третьи лица, реконструкция жилого дома ими завершена. В результате реконструкции изменены доли собственников жилых помещений в праве общей долевой собственности, в том числе изменена доля истцов. Истцы согласовывать измененные после реконструкции доли отказываются, в связи с чем узаконить реконструкцию не представляется возможным. Изменение долей стороной истца не оспаривается, более того, подтверждается.

С учетом вышеуказанных положений закона и правовой позиции Конституционного Суда РФ, реализация права на приобретение земельного участка в собственность с учетом волеизъявления иных сособственников долей жилого дома или без учета такового, действующим земельным законодательством ставится в зависимость от отнесения земельного участка к категории делимый или неделимый.

Так, исходя из положений ст. 41 ГрК РФ деление земельного участка на части, размер которых меньше установленного минимального размера земельного участка, не допускается. Соответственно, земельный участок, раздел которого на части, соответствующие размеру минимальных требований, невозможен, является неделимым.

Спорный земельный участок имеет площадь <данные изъяты>. На момент рассмотрения дела земельный участок не разделен, доказательств возможности осуществления раздела спорного земельного участка с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства стороной истца суду не представлено.

Вследствие изложенного, поскольку земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то возможность приватизации неделимого земельного участка без волеизъявления (совместного обращения) всех участников общей долевой собственности на здание исключается.

Учитывая изложенное, оформление документов на передачу спорного земельного участка в общую долевую собственность только по волеизъявлению двух сособственников-истцов-противоречит действующему законодательству, в связи с чем требование администрации городского округа о необходимости совместного обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность обоснованы.

Исходя из того, что стороной истцов администрации округа не были представлены все документы, необходимые для рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в собственность, по существу данный вопрос не рассматривался и истцами не был получен отказ по существу, а также, учитывая, что в судебном заседании нашло подтверждение отсутствие совместного волеизъявления сособственников на приобретение в настоящее время земельного участка в собственность, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования Гончаровой Оксаны Евгеньевны, Гончарова Романа Денисовича оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Московский районный суд г.Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 июля 2019 года.

<данные изъяты>		<данные изъяты> <данные изъяты>
<данные изъяты>
Судья	Е.Ю. Медведева	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>

<данные изъяты>