Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа и по встречному иску ФИО1 об установлении рыночной стоимости изымаемого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Новый Уренгой обратился в Новоуренгойский городской суд с требованиями к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа. В обоснование требований указано, что 10.11.2017 г. распоряжением Правительства ЯНАО <адрес> в г. Новый Уренгой признан аварийным. 03.05.2018 г. принято Постановление Администрации г. Новый Уренгой об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд. В соответствии с указанным постановлением подлежит изъятию принадлежащее ответчику недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> (принадлежит на праве общей долевой собственности, пропорционально размеру общей площади квартиры); <адрес> кадастровый номер <данные изъяты> (принадлежит на праве собственности); нежилые помещения с кадастровыми номерами <данные изъяты> (принадлежат на праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры). Проект соглашения и документы вручены ответчику 25.08.2018 г., с момента получения ответчиком уведомления о выкупе прошло более трех месяцев. Размер возмещения за изымаемое имущество определен на основании отчета об оценке от 472/18 от 24.08.2018 г., выданного ООО «Региональный экспертный центр», и включает в себя рыночную стоимость земельного участка, рыночную стоимость квартиры, рыночную стоимость нежилых помещений, а также убытки, причиненные изъятием имущества. Однако, письмом от 20.10.2018 г. ответчик выразил несогласие с результатами проведенной оценки, считая ее заниженной, и заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества отказался. Вместе с тем, документы, обосновывающие предложение об изменении размера возмещения ответчик не представил. Просит изъять у ФИО1 путем выкупа на условиях, предусмотренных проектом соглашения о выкупе, принадлежащее ему недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>, принадлежащий на праве общей долевой собственности, доля в праве пропорциональна размеру общей площади <адрес> многоквартирном доме по адресу: ЯНАО, <адрес>

- квартиру <адрес> кадастровый номер <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>. м, расположенную по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул<адрес> принадлежащую на праве собственности;

- нежилые помещения: площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: цокольный, кадастровый номер <данные изъяты>; площадью <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты>; площадью <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты>; площадью <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенные по адресу: ЯНАО, <адрес> принадлежащие на праве общей долевой собственности, доля в праве пропорциональна размеру общей площади <адрес> многоквартирном доме по адресу: ЯНАО, <адрес>

Ответчик ФИО1 исковые требования не признал, заявил встречный иск о признании недостоверным отчета об оценке спорного объекта недвижимости. В судебном заседании 12.08.2019г. представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, уточнил встречные требования, просил установить действительную рыночную стоимость изымаемого имущества.

Представитель истца Департамента имущественных отношений Администрации г. Новый Уренгой ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные Департаментом исковые требования поддержала, встречный иск не признала.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования Департамента не признал, настаивал на удовлетворении встречного иска, просил установить рыночную стоимость изымаемого имущества в соответствии с заключением проведенной по делу оценочной экспертизы.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности квартира <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. ( л.д. 16-18)

Распоряжением Правительства ЯНАО от 10.11.2017 г. № 779-РП <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном чч. 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч. 1, 4, 7 ст. 32 ЖК РФ, ч.2 ст. 56.10 ЗК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В целях реконструкции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ЯНАО, <адрес> Глава Администрации г. Новый Уренгой вынес Постановление <данные изъяты> от 3.05.2018г. об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, в том числе, <адрес> (т. 1 л.д. 8-11).

Копия вышеуказанного Постановления вручена ФИО1 3.05.2018г. ( т.1 л.д.15)

Письмом от 24.09.2018 г. Департамент имущественных отношений Администрации г. Новый Уренгой в связи с проводимыми на основании постановления Администрации г. Новый Уренгой от 03.05.2018 г. № 175 «Об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд» мероприятиями по изъятию для муниципальных нужд земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества направил ФИО1 на рассмотрение и подписание: проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа; проект согласия на предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества; кадастровый паспорт земельного участка, подлежащего изъятию; кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, подлежащего изъятию; отчет об оценке возмещения за изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества <адрес>

Согласно отчету № 472/18 от 24.08.2018 г., составленному ООО «Региональный экспертный центр», на 02.05.2018 г. рыночная стоимость квартиры <адрес> с учётом ограниченных условий и сделанных допущений составляет 4 247 000 руб., в том числе, жилое помещение – 3 166 536 руб., доля общего имущества в многоквартирном доме (с учетом окр.) – 38 223 руб., доля земельного участка под жилым объектом – 1 042 241 руб., убытки, понесенные собственником в результате изъятия жилого помещения (с учетом окр.) – 15 000 руб., убытки, связанные с переездом – 13 350 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 руб. ( л.д.31).

Не согласившись с установленной ценой на недвижимое имущество, ФИО1 обратился к Департаменту имущественных отношений с предложением об изменении условий соглашения изъятия недвижимого имущества, однако, получил отказ. (т.1 л.д.36-40)

Следствием указанного отказа явилось обращение ФИО1о со встречным иском с требованием об установлении реальной рыночной спорного объекта недвижимости.

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из того, что действующее законодательство (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

Если оспариваемый отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества является одним из доказательств и определенная им величина оценки не является в силу закона или иного нормативного акта обязательной, то законность данного отчета не может быть предметом самостоятельного иска.

Как установлено в судебном заседании, в связи с проводимыми мероприятиями по отселению граждан из дома, подлежащего реконструкции, ФИО1 предоставлено жилое помещение по адресу <адрес> где он уже фактически проживает более года.

Следовательно, его право на предоставление иного благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого не нарушено. Предметом спора может являться лишь рыночная стоимость изымаемого имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

В соответствии с ч.ч. 7-8 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Не соглашаясь с составленным ООО «Региональный экспертный центр» отчетом об оценке, ФИО1 указывает, что он не отражает реальной рыночной стоимости жилых помещений, а указанная в нем величина не может быть признана достоверной.

По ходатайству встречного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Агентство оценки и консалтинга» № 59/СЭ-2019 от 25.10.2019 г., размер возмещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за изымаемое жилое имущество, а именно квартиру <адрес>, составляет 4 785 232 руб., включая: рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; рыночную стоимость квартиры; рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения (общее имущество); убытков (реальный ущерб, упущенная выгода), причиненных собственнику изъятием земельного участка.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая экспертное заключение, проведенной по делу экспертизы суд учитывает, что оно не противоречит иным собранным по делу доказательствам.

Так, в материалах дела имеется копия договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Стройсистема» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства), согласно которому цена объекта недвижимости составляет 4 392 000 руб. ( п. 2.1 Договора)

При этом, данная квартира передавалась Застройщиком без ремонта.

На момент проведения ООО «Региональный экспертный центр» Оценки (2018г.) в квартире был сделан ремонт, указанный оценщиком как частичный. Однако, в чем ремонт был «частичным» в отчете не указано. Из объяснений истца и фотографий, приложенных к отчету следует, что квартира была фактически полностью отремонтирована, установлено сантехническое оборудование, выполнена отделка, полов, потолков и стен.

Таким образом, квартира с ремонтом была оценена специалистами ООО «Региональный экспертный центр» в 3 166 536 руб., (т. 1 л.д. 31), (с учетом стоимости доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка –в размере 4 247 000 руб.), что меньше стоимости указанной квартиры на момент ее приобретения по состоянию на 2013 г. (4 392 000 руб. ), когда в ней отделочных работ еще не производилось.

Экспертным заключением ООО «Агентство оценки и консалтинга» рыночная стоимость указанной квартиры определена в размере 4 763 000 руб., что наиболее объективно отражает ее реальную цену с учетом цены ее покупки. При этом эксперт использовал сравнительный подход методом сравнения рыночных продаж.

Убытки вследствие изъятия объекта оценки определены экспертом в размере 22 232 руб., включая затраты на переезд и расходы на оформление права собственности на другое жилое помещение.

У суда не имеется оснований не доверять заключению ООО «Агентство оценки и консалтинга». Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение составлено оценщиком 1 категории ФИО10 имеющей высшее образование, специальную подготовку в области оценки собственности, стаж работы в оценочной деятельности с 2005г., стаж работы в судебной экспертизе с 2010 г. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доказательств того, что сведения, содержащиеся в заключении эксперта, не соответствуют положениям действующего законодательства, суду не представлено. Не представлено суду и доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы. Выводы, содержащиеся в заключении, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка объекта оценки, а также на опыте и профессиональных знаниях. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета. Сторонами при рассмотрении дела не представлены доказательства, свидетельствующие о несоответствии действующему законодательству рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта.

При этом суд полагает, что аварийность жилого дома не может быть учтена при определении рыночной стоимости квартиры, поскольку аварийность здания была установлена вскоре после его ввода в эксплуатацию ( 5.07.2016г. объекту недвижимости был присвоен кадастровый номер, признан аварийным в мае 2018г.). Ответчиком не представлено доказательств вины истца в аварийности жилого помещения, приобретенного им как участником долевого строительства.

Следовательно, при определении рыночной стоимости жилого помещения, признание его непригодным к проживанию, учитываться не должно.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО1 об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение и установлении рыночной стоимости предоставляемого взамен имущества подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа, суд приходит к следующему.

Анализ вышеприведенных положения закона (ст. 32 ЖК РФ, ч.2 ст. 56.10 ЗК РФ) позволяют суду сделать вывод об обоснованности требований Департамента в части изъятия недвижимого имущества, подлежащего реконструкции, путем выкупа.

Однако, учитывая, что судом определен иной размер возмещения за изымаемое имущество, требования Департамента в части изъятия имущества на условиях, предусмотренных проектом о выкупе, не могут быть удовлетворены.

Определение судом иного размера возмещения за выкупаемое имущество является основанием для подготовки нового проекта выкупа изымаемого имущества, поскольку существенным условием Соглашения об изъятии имущества является установление его цены.

При таких обстоятельствах иск Департамента подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 путем выкупа принадлежащее ему недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м, принадлежащий на праве общей долевой собственности, доля в праве пропорциональна размеру общей площади <адрес> многоквартирном доме по адресу: ЯНАО, <адрес>;

- <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную по адресу: ЯНАО, <адрес>, принадлежащую на праве собственности;

- нежилые помещения: площадью <данные изъяты> кв. м, этаж: цокольный, кадастровый номер <данные изъяты>; площадью <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>; площадью <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>; площадью <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенные по адресу: ЯНАО, <адрес>, принадлежащие на праве общей долевой собственности, доля в праве пропорциональна размеру общей площади квартиры <адрес> в многоквартирном доме по адресу: ЯНАО, <адрес>.

В остальной части иска Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой отказать.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ЯНАО, <адрес> размере 4 785 232 руб.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Новоуренгойский городской суд.

Судья: Т.Е. Серова