Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону к Козыреву ИВ, Козыревой ЮС, Козыреву АИ Козыревой ЛА, 3-м лицам - Администрации города Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, ГУ МЧС России по РО, Региональной службе государственного строительного надзора РО, Администрации Ленинского района города Ростова-на-Дону, о приостановке самовольного строительства и сносе самовольно возведенной постройки,

установил:

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – Департамент) обратился в суд с настоящим иском к Козыреву ИВ, Козыревой ЮС, Козыреву АИ и Козыревой ЛА, 3-м лицам, просил обязать Ответчиков осуществить за счет собственных средств снос самовольно возведенных объектов по <адрес>

Требования Истца мотивированы тем, что в соответствии с Уставом, Департамент архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону осуществляет реализацию полномочий Администрации города Ростова-на-Дону в пределах компетенции в области градостроительной деятельности, в части выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства объектов капитального строительства, расположенных на территории города Ростова-на-Дону (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, выдачу разрешений на которые осуществляют главы администраций районов города).

Отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, регламентируются законодательством о градостроительной деятельности в частности Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ (ч.1 ст. 4 ГрК РФ).

Строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство (ч.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Анализ действующего законодательства позволяет сделать однозначный вывод том, что истцом по делам о сносе объектов самовольного строительства может выступать местная администрация, по причине того, что именно органом местного самоуправления (согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ) выдается разрешение на строительство объектов недвижимого имущества, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в муниципальном образовании Город Ростов-на-Дону данными полномочиями наделен Департамент).

Кроме того, безусловно, возведением объекта капитального строительства без получения соответствующего разрешения нарушаются права органов местного самоуправления в области регулирования планировки и застройки территории муниципального образования; Истец обращает внимание суда на определение Конституционного суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П по запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, согласно которому самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

По буквальному смыслу статьи 222 ГК РФ, содержащаяся в ней санкция, может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 статьи 222 ГК РФ.

Истец обращает внимание суда на разъяснения, содержащиеся в п.п. 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Порядок выявления и пресечения самовольного строительства на территории г.Ростова-на-Дону предусмотрен постановлением Администрации города Ростова-на-Дону, в соответствии с п.3.4.2 указанного порядка, иски по вопросам о приостановке самовольного строительства и сносе самовольных построек в судебные органы предъявляются администрациями районов города - по объектам, расположенным на земельных участках, относящихся к зоне жилой застройки первого типа, установленной Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, а по объектам, расположенным на земельных участках, относящихся к иным территориальным зонам, установленным соответствующими правилами департаментом архитектуры и градостроительства города и Правовым управлением Администрации города.

Таким образом, Департамент обладает полномочиями на подачу в суд искового заявления о сносе объекта самовольного строительства.

В ходе проверки организационно-правового порядка строительства на земельном участке по адресу: <адрес> установлено, что собственниками квартиры № (Застройщиками) Козыревым ИВ, Козыревой ЮС, Козыревым АИ, Козыревой ЛА осуществлена реконструкция капитального объекта (возведено 2-х этажное строение), без получения разрешения на строительство (реконструкцию) в уполномоченном органе - Департаменте архитектуры и Градостроительства города. Зона застройки - ОЖ.

В порядке, установленном Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении порядка выявления и пресечения самовольного строительства на территории г. Ростова-на-Дону», комиссией по рассмотрению вопросов выявления и пресечения самовольного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, объект капитального строительства расположенный на земельном участке по адресу <адрес>, признан обладающим признаками самовольного строительства. Собственникам (Застройщикам) земельного участка были направлены уведомления с предложением о приостановке самовольного строительства объекта и сносе (демонтаже) в добровольном порядке возведенного капитального строения.

Строительные работы по возведению данного капитального строения выполнены в нарушение выданного Ответчикам предписания о приостановке самовольного строительства объекта.

Разрешение на строительство рассматриваемого объекта, по состоянию на сегодняшний день у ответчиков отсутствует. Козырев ИВ, Козырева ЮС, Козырев АИ, Козырева ЛА, соответственно, в Департамент за выдачей разрешения на строительство не обращались.

Таким образом, Ответчиками не представлены документы, необходимые для получения разрешения, отсутствует проектная документация. В связи с чем, возможность сохранения объекта капитального строительства с точки зрения существующей планировочной организации, а также возможность надлежащей эксплуатации, не представляется возможным.

В процессе производства по гражданскому делу Козырев ИВ, Козырева ЮС, Козырев АИ, Козырева ЛА обратились в суд со встречным исковым заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону и Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону, 3-м лицам – Администрации г.Ростова-на-Дону, УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ГУ МЧС России по Ростовской области, региональной службе ГСН Ростовской области, о признании права собственности и сохранении в реконструированном состоянии квартиры № по <адрес> ссылаясь на положения статьи 222 ГК РФ, в соответствии с уточненными в порядке статьи 39 ГПК РФ требованиями, просили суд сохранить в реконструированном состоянии квартиру №, находящуюся в периоде строительства, расположенную в жилом доме лит. «В» по <адрес> Признать за Козыревым ИВ, Козыревой ЮС, Козыревым АИ, Козыревой ЛА право общей долевой собственности, в равных долях, на квартиру №, расположенную в жилом доме литер «В» по адресу: <адрес>, находящуюся в периоде строительства, общей площадью 203, 2 кв.м, жилой 45,8 кв.м, состоящую из следующих помещений: на 1 этаже: жилой комнаты №, площадью 9,1 кв.м, коридора № площадью 4,6 кв.м, коридора №, площадью 1,6 кв.м, кухни №, площадью 10,0 кв.м, совмещенного санузла №, площадью 2,3 кв.м, подсобного №, площадью 14,0 кв.м, подсобного №, площадью 5,5 кв.м, подсобного №, площадью 4,2 кв.м, туалета №а, площадью 0, 9 кв.м, жилой комнаты № площадью 16,7 кв.м, кухни №, площадью 6,3 кв.м, жилой комнаты №а-4, площадью 20,0 кв.м; на 2 этаже подсобного №, площадью 108,0 кв.м. Прекратить право общей долевой собственности Козырева ИВ, Козыревой ЮС, Козырева АИ, Козыревой ЛА на квартиру № состоящую из трех жилых комнат общей площадью 70,9 кв.м, (с учетом веранд - 81,5 кв.м), в том числе жилой 45, 5 кв.м, в жилом доме литера «В» по адресу: <адрес>

Встречные требования мотивированы тем, что Козыревы на основании договора на передачу квартиры в совместную собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, Соглашения об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ, являются собственниками квартиры № по адресу: <адрес>; право собственности зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРП.

Поскольку семья Козыревых большая и данная квартира является единственным жильем, у них возникла необходимость в улучшении жилищных условий.

В ДД.ММ.ГГГГ Козыревы обратились в ОАО Проектный институт «Горжилпроект» за изготовлением проекта реконструкции квартиры № по <адрес>, и на тот момент 100% устного согласия всех совладельцев земельного участка, на котором расположен двухквартирный жилой дом литера «В», в котором находится квартира Козыревых, приступили к реконструкции последней с пристройкой и надстройкой второго этажа.

На сегодняшний день реконструкция данной квартиры не завершена и находится в стадии периода строительства - возведена пристройка и 2 этаж, обозначенные на плане МУПТИ и ОН - на 1 этаже подсобное №, площадью 23,7 кв.м, и на 2 этаже подсобное №, площадью 108,0 кв.м. В процессе проведения реконструкции вызвана необходимость проживать в квартире (за неимением другого жилья), в связи с чем, сохраняется существующая планировка основных помещений 1- го этажа.

Козыревы ссылались на технический паспорт ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, реконструкция осуществляется в соответствии с проектом, и на сегодняшний день не закончена, так пристройка комнат № - площадью 23,7 кв.м, и помещение, площадью 108 кв.м, на 2м этаже (подсобное) находятся в периоде строительства.

Реконструкция осуществляется в точном соответствии с проектом ОАО ПИ Горжилпроект, в результате реконструкции прав и законные интересы других лиц не нарушаются; Козыревы ссылались на письменные согласия собственников земельного участка по адресу: <адрес> кадастровый номер № площадью 2076 кв.м, указывая, что комнаты первого этажа находятся в прежнем состоянии, так как в проекте реконструкции, выполненном ОАО Проектный институт «Горжилпроект», вызвана необходимость проживания в квартире в процессе проведения реконструкции, что, по мнению Козыревых, еще раз подчеркивает необходимость в улучшении жилищных условий и отсутствия иного жилья.

По сообщению Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ сформированный земельный участок находится в границах утвержденных красных линий. Самовольно пристроенные помещения не выходят за границы сформированного земельного участка по адресу: <адрес>

В процессе рассмотрения гражданского дела по инициативе суда к участию в деле в качестве 3-его лица привлечен ВДПО Ростовской области; требования Департамент в порядке статьи 39 ГПК РФ уточнены, Истец просил суд обязать Козырева ИВ, Козыреву ЮС, Козырева АИ, Козыреву ЛА осуществить за счет собственных средств снос самовольно возведенных помещений, а именно: на 1 этаже - подсобные помещения №; на 2 этаже подсобное помещение № расположенные по адресу: <адрес>.

Представитель Истца Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону Севастьянова ОП, действующая в соответствии с доверенностью, в судебное заседание явилась, иск Департамента в объеме уточненных требований поддержала, просила об удовлетворении, с иском Козыревых не согласна, просила отказать. Суду пояснила, что после того как от Козыревых поступило извещение о приостановлении строительства, Департамент длительное время ждал, когда Козыревы обратятся за разрешением на строительство, однако, такого обращения не последовало, в связи с чем, Департамент обратился в суд с настоящим иском. Ссылалась на заключение судебного эксперта и сведения технического паспорта, указывая, что объект недвижимости находится в стадии строительства, а, следовательно, выводы о соответствии строения строительным нормам и правилам, преждевременны.

Ответчики Козыревы, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, просили о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие.

Ответчик по требованиям Козыревых - Администрация Ленинского района г.Ростова-на-Дону, и 3-е лица - Администрация города Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, ГУ МЧС России по Ростовской области, Региональная служба ГСН Ростовской области, ВДПО Ростовской области, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились; 3-е лица - управление Росреестра по Ростовской области и ВДПО Ростовской области просили о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие. Управление Росреестра представил отзыв, в котором просил об отказе в удовлетворении иска Козыревых, ВДПО не возражал против удовлетворения иска Козыревых, указывая, что права и интересы ВДПО не нарушены.

В отсутствие неявившихся лиц гражданское дело рассматривается в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя Департамент, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что Козырев ИВ, Козырева ЮС, Козырева ЛА и Козырев АИ на основании договора о передачи квартиры в совместную собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об определении долей ДД.ММ.ГГГГ являются долевыми собственниками, в размере 1/4 доли, каждый, квартиры № общей площадью 70, 9 кв.м, расположенной в литере «В» дома по <адрес>; право собственности в установленном порядке зарегистрировано в ЕГРП ( том 1, л.д. 59 -64).

В соответствии с техническим описанием квартиры, содержащимся в техническом паспорте объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в отношении года постройки – н/сведений, этажность строения 1 этаж, физический износ объект 46 % ( том 1, л.д. 79, 80); возведенная холодная веранда литера «в4», площадью 3, 7 кв.м является самовольной застройкой. Квартира состоит из 3-х жилых комнат и подсобных помещений, общей площадью 70, 9 кв.м, в том числе жилой 45, 5 кв.м, расположенных на 1-м этаже; Ответчиками Козыревыми представлены фотоиллюстрации объекта ( том 1, л.д. 31)

Земельный участок по <адрес> сформирован ДД.ММ.ГГГГ, площадь участка составляет 2076 кв.м, разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации многоквартирного жилого дома; земельный участок находится в собственности собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме ( том 1, л.д. 97).

В связи с обращением Козыревых в ДД.ММ.ГГГГ, представившим разрешение МУ ДМиБ Ленинского района и согласие соседа, ООО ПИ «Горжилпроект» разработан эскизный проект реконструкции квартиры, предусматривающий перепланировку части помещений с пристройкой и надстройкой 2-го этажа. Проектируемое объемно-планировочное решение вызвано необходимостью проживания в квартире в процессе проведения реконструкции, в связи с чем, существующая планировка основных помещений 1-го этажа сохраняется (том 1, л.д.65-92)

Без получения в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкцию) квартиры Козырев приступил к реализации проекта реконструкции.

В соответствии со сведениями технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира № представляет 2-хэтажное строение, общей площадью 203, 2 кв.м, в том числе жилой 45, 8 кв.м; на возведение комнат №, площадью 23, 7 кв.м, расположенных на 1-м этаже постройки, и подсобного помещения, площадью 108, 0 кв.м, расположенного на 2-м этаже – разрешение не предъявлено (том 1, л.д.93-94).

ДД.ММ.ГГГГ, в связи с поступившими в региональную службу ГСН Ростовской области обращениями председателя РОО ООО ВДПО Завязочникова АП по вопросу строительства в непосредственной близости от административного здания, расположенного по <адрес>, выявлен самовольно реконструируемый Козыревыми объект. За допущенные нарушения установленного порядка строительства к Козыреву ИВ применены меры административного воздействия. Заявления Завязочникова направлено в МУ Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону для решения поставленных в обращении вопросов по пресечению самовольного строительства ( том 1, л.д.29, 30).

ДД.ММ.ГГГГ Козыреву ИВ направлено извещение Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону о необходимости незамедлительно приостановить работы по строительству (реконструкции) объекта, до получения разрешения в установленном законом порядке; строительные работы были приостановлены Козыревым ИВ в ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.26-28).

В соответствии с выпиской из протокола заседания комиссии по пресечению самовольного строительства объектов на территории города Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ объект капитального строительства, расположенный на земельном участке по <адрес> признан обладающим признаками самовольного строительства; ДД.ММ.ГГГГ Козыреву ИВ направлено уведомление о необходимости принятия мер по сносу самовольной постройки ( том 1, л.д.25).

В ДД.ММ.ГГГГ Козыревыми получено согласие на возведение постройки собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, являющихся собственниками земельного участка предоставленного для эксплуатации многоквартирного жилого дома по <адрес>, с указанием отсутствия спора по земельному участку ( том 1, л.д.98-148, 165-167, 176 -186, том 2, л.д.13-14). Суду представлены доказательства реконструкции квартиры силами и за счет денежных средств Козыревых, заключение ОАО «РостовДонТИСИЗ» об инженерно-геологических условиях по <адрес> ( том 1, л.д. 188-247).

При обращении Козыревых в ДД.ММ.ГГГГ в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, т.е. после возбуждения производства судом по настоящему гражданскому делу, по вопросу выдачи разрешения на реконструкцию квартиры № по <адрес> после выполнения работ, в выдаче разрешения отказано со ссылками на то, что подготовка разрешений на строительство (реконструкцию) и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства после выполнения строительных работ к полномочиям Департамента не относится и не осуществляется. Заявителям разъяснен судебный порядок разрешения спора о признании права на самовольно возведенный объект в соответствии с нормами статьи 222 ГК РФ.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. Порядок выявления и пресечения самовольного строительства на территории г.Ростова-на-Дону предусмотрен постановлением Администрации города Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ; в соответствии с п.3.4.2 указанного порядка, иски по вопросам о приостановке самовольного строительства и сносе самовольных построек в судебные органы предъявляются … по объектам, расположенным на земельных участках, относящихся к иным территориальным зонам (помимо зоны жилой застройки первого типа), установленным Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, - департаментом архитектуры и градостроительства города и Правовым управлением Администрации города.

Установлено, что иск Департамента о сносе Козыревыми самовольной постройки инициирован в связи с отсутствием у Козыревых разрешения на строительство (реконструкции), принадлежащей им квартиры.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела усматривается, что действий, направленных на получение разрешения на строительство (реконструкцию) квартиры, даже после приостановления в ДД.ММ.ГГГГ Козыревыми строительства с уведомлением о том, что заинтересованные лица предпримут меры к получению такого разрешения, и уведомления Козыревых отделом архитектуры района в ДД.ММ.ГГГГ о сносе объекта строительства, таких действий Козыревыми не предпринималось и, только, после обращения Департамента с настоящим иском в суд, Козыревы обратились за получением разрешения на строительство (реконструкцию), в чем было отказано.

Более того, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из их этих признаков) , и установил в п. 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом, либо за его счет.

Установлено, что реконструкция квартиры не завершена; процент готовности объекта строительства в соответствии с заключением эксперта составляет 71 %, а потому предположительные выводы судебного эксперта о соответствии реконструкции квартиры требованиям СНиП и СанПиН (том 2, л.д.26- 48) не могут быть приняты во внимание суда и служить основанием для удовлетворения иска Козыревых.

Возможность самостоятельного создания такого объекта недвижимости как квартира в периоде строительства не предусмотрена действующим законодательством (ст.130 ГК РФ, ст.16 ЖК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

При таких обстоятельствах, поскольку Козыревы до обращения в суд Департамента с настоящим иском не предпринимали действий направленных на получение разрешения на строительство, в чем не было препятствий, строительство (реконструкция) квартиры не завершена, в связи с чем, выводы судебного эксперта о соответствии строения строительным нормам и правилам не могут быть приняты во внимание суда, и такой вид объекта недвижимости как квартира в периоде строительства не предусмотрен действующим законодательством иск Департамента о сносе Козыревыми самовольных построек подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-197, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Обязать Козырева ИВ, Козыреву ЮС, Козырева АИ, Козыреву ЛА осуществить за счет собственных средств снос самовольно возведенных помещений, а именно, на 1-м этаже №№, площадью 23, 7 кв.м, на 2-м этаже подсобное помещение №, площадью 108, 0 кв.м, расположенные в строении литера «В» по <адрес>

В иске Козырева ИВ, Козыревой ЮС, Козырева АИ, Козыревой ЛА о признании права собственности и сохранении в реконструированном состоянии квартиры №, общей площадью 203, 2 кв.м, в том числе жилой 45,8 кв.м, по <адрес>, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца после составления решения суда в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 09.01.2013 года

Судья Алёшина Е.Э.