Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Джигкаева Р. Ш. к Голуб В. Н., Айрапетян А. В. о признании недействительным действия (сделки), направленной на прекращение залога недвижимого имущества, путем подачи заявления в Управление Росреестра пов о снятии обременения с имущества, являющегося предметом ипотеки, о применении последствий недействительности сделки,

установил:

Джигкаева Р.Ш. обратился с исковым заявлением к Голуб В.Н., Айрапетян А.В. о признании недействительным действия (сделки), направленной на прекращение залога недвижимого имущества, путем подачи заявления в Управление Росреестра пов о снятии обременения с имущества, являющегося предметом ипотеки; о применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований истец указал, что определением Пятигорского городского суда по делу № от 23.07.2021г. между истцом и ответчиком 2 было утверждено мировое соглашение по условиям которого стороны расторгли договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.12.2019г. в связи с отсутствием оплаты по договору в полном объеме, что является существенным обстоятельством и основанием для расторжения договора.

Указанное Определение Пятигорского городского суда сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу. При этом, фактически исполнить условия мирового соглашения в Полном объеме в настоящее время не представляется возможным, поскольку в период действия договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.12.2019г., заключенного между истцом и ответчиком 2, последний произвел незаконное отчуждение частей недвижимого имущества в виде нежилых помещений различной площади, расположенных на первом этаже торгового центра по адресу: , что подтверждается выписками из ЕГРП от 30.08.2021г.

Основания для признания действия (сделки), совершенной ответчиком 1 направленной на прекращение залога недвижимого имущества, путем подачи заявления в Управление Росреестра пов о снятии обременения с имущества, являющегося предметом ипотеки; о применении последствий недействительности сделки:

согласно п.4 договора купли-продажи от 09.12.2019г. до окончательного расчета продаваемая недвижимость будет находиться в залоге у истца. Однако, к согласованному сроку - до 13.12.2019г. оплаты в размере 93 млн. руб. от ответчика 2 не поступило, что установлено Определением Пятигорского городского суда от 23.07.2021г. и не оспаривалось истцом и ответчиком в 2 судебном заседании;

в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, в котором закреплена диспозитивная норма, согласно которой с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Аналогичное правило применяется к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ). Соответственно, права продавца при отсрочке или рассрочке платежа обеспечиваются ипотекой в силу закона, которая подлежит государственной регистрации в соответствии с ч. 2 ст. 53 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости";

в соответствии с ч. 2 ст. 53 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Ипотека в силу закона по договору купли-продажи от 09.12.2019г. Была зарегистрирована 11.12.2019г., номер регистрации 26:33:150217:420-26/018/2019-30, о чем имеется отметка в договоре;

в соответствии с 2. ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Иное не было предусмотрено договором купли-продажи, действовавшим на момент совершения сделки между истцом и ответчиком 2 по состоянию на 23.07,2021г., а согласие на отчуждение заложенного имущества истцом не давалось и ответчикам не предоставлялось;

в соответствии с ч. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до ею оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Таким образом, в законе прямо указано на момент определения окончания срока залога в силу закона — до оплаты товара, а не до момента подачи заявления © снятии обременения. Как было установлено судом оплаты не было произведено и сторонами, данное существенное обстоятельство, не оспаривалось.

То есть, до момента расторжения договора купли-продажи в судебном порядке ДД.ММ.ГГГГ спорное здание находилось в залоге у истца в силу закона.

Однако, как следует из материалов регистрационного дела, в день регистрации перехода права собственности от истца на имя ответчика 2, а именно ДД.ММ.ГГГГ представителем истца Голуб В.Н. (ответчик 1 в настоящем иске), действовавшим на основании нотариальной доверенности, было подано заявление в Росреестр по о снятии обременения и погашении регистрационной записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, № без каких-либо на то законных оснований. Истец представителю Голуб В.Н. таких указаний и /или распоряжений не давал, у Голуба В.Н. отсутствовал какой-либо документ, подтверждающий расчет по договору купли-продажи, но состоянию на 11.02.2019г., таким образом, Голуб В.Н. злоупотребил своим правом и предоставленными полномочиями, а его действия противоречат положениям закона.

в соответствии с ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствии для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе;

в соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Часть 2 данной статьи гласит, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этим посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки;

в соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. В данном конкретном случае ответчик 2.-Айралетян А.В. достоверно знал о незаконности отчуждения им недвижимого имущества, злоупотребил своим правом и ввел в заблуждение ответчика 1, истца и суд.

Кроме того, зная, что им произведено незаконное отчуждение недвижимого имущества, умышленно ввел суд и истца в заблуждение при заключении мирового соглашения относительно площади передаваемых помещений истцу, осознавая и предвидя невозможность фактического исполнения утвержденного мирового соглашения в полном объеме. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом;

в соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских?прав {злоупотребление правом)

в соответствии со ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Просил суд: признать недействительным действие (сделку), совершенное Голуб В. Н., направленное на прекращение залога недвижимого имущества, путем подачи заявления в Управление Росреестра пов , ДД.ММ.ГГГГ о снятии обременения с имущества и погашении регистрационной записи об ипотеке от 11.12.2019г., №, являющегося предметом ипотеки; применить последствия недействительной сделки, приведя стороны к двусторонней реституции, т.е. вернуть в первоначальное положение; аннулировать запись о снятии обременения № в Е.ГРП в отношении объекта недвижимости.

В судебное заседание не явились истец Джигкаев Р.Ш., направил представителей Стаценко А.В., Игнатьеву Н.В., которые исковые требований поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание не явился ответчик Айрапетян А.В., письменным отзывов отклонил требования истца как необоснованные и не подлежащие удовлетворению, направил для участия в деле своего полномочного представителя Печерина В.Д., который просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в возражении, согласно которому указано, что между Айрапетяном А.В. и Джигкаевым Р.Ш., ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого, Продавец (Истец) Джигкаев Р.Ш. продал и передал Покупателю (Ответчик 1) в собственность, объект недвижимости: Торговый центр, назначение: нежилое здание, общей площадью 5174 м?, количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, кадастровый № расположенный по адресу:и долю (32/100 тридцать две сотых) в праве общедолевой собственности на земельный участок общей площадью 2973 м? с кадастровым номером № расположенный по адресу:.

Указанное имущество было продано за 93 000 000 (девяносто три миллиона) рублей. Согласно п. 4 означенного выше договора указанная недвижимость будет находится у Продавца в залоге до окончательного расчёта с ним Покупателем.

Данная сделка зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поДД.ММ.ГГГГ, в этот же день зарегистрирована ипотека в силу закона, о чем свидетельствует запись регистрации № и №.

Однако в дальнейшем, для того что бы им, как собственником данного недвижимого имущества была произведена реконструкция указанного торгового центра, разделение на отдельные торговые помещения и его частичная реализация, были произведены следующие действия:

ДД.ММ.ГГГГ между Джигкаевым Р. Ш. и Аракелян С. Б. был заключен нотариальный договор № залога №й доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение ТЦ «Арбат», с кадастровым номером № находящееся по адресу:, общей площадью 8332,5 м?, состоящего из шести этажей, включая цокольный этаж, кадастровая стоимость 108 211 511 рублей 10 копеек. Данный залог по настоящий момент действителен, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП.

После подписания, означенного выше договора залога, представителем Истца Голуб В.Н.ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поо погашении ипотеки в силу закона на проданный объект недвижимости по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

12.12.2019г. Айрапетян А.В. обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности и постановке на государственный кадастровый учет нежилых помещений, образованных путем раздела здания площадью 5 174 кв.м. с кадастровым номером №. В результате раздела здание площадью 5 174 кв.м. с кадастровым номером № снято с государственного кадастрового учета, на государственный кадастровый учет поставлены вновь образованные объекты недвижимости:

- нежилое помещение площадью 4 574,6 кв.м. с кадастровым номером №;

- нежилое помещение площадью 203,1 кв.м. с кадастровым номером №;

- нежилое помещение площадью 113 кв.м. с кадастровым номером №;

- нежилое помещение площадью 108,6 кв.м. с кадастровым номером №;

- нежилое помещение площадью 88,7 кв.м. с кадастровым номером №;

- нежилое помещение площадью 86 кв.м. с кадастровым номером №.

03.03.2020г. Айрапетян А.В. продал нежилое помещение площадью 88,7 кв.м. с кадастровым номером №Азизян А.П. (зарегистрирован 10.03.2020г., запись регистрации №

10.08.2020г. Азизян А.П. продал нежилое помещение площадью 88,7 кв.м. с кадастровым номером №Битарову А.А. (дата регистрации 14.08.2020г., номер регистрации №

06.03.2020г. Айрапетян А.В. продал нежилое помещение площадью 113 кв.м. с кадастровым номером №Якимову П.А. (зарегистрирован 10.03.2020г., запись регистрации №)

03.07.2020г. Якимов П.А. продал нежилое помещение площадью 113 кв.м. с кадастровым номером №Урусову К.И. (дата регистрации 10.07.2020г., номер регистрации №

15.07.2021г. Урусов К.И. продал нежилое помещение площадью 113 кв.м. с кадастровым номером №Битарову А.А. (дата регистрации 23.07.2021г., номер регистрации №7).

Считал, что требования истца, направленные на восстановление регистрационных записей об ипотеке, могут быть удовлетворены только в том случае, если это не нарушает права и законные интересы иных участников гражданского оборота.

Возложение судом на регистрирующий орган обязанности восстановить в ЕГРН регистрационные записи, то есть воспроизвести их в прежнем виде без учета изменившихся материальных правоотношений, приводит к внесению в ЕГРП сведений, содержание которых не соответствует закону.

Исполнение требований суда о восстановлении записи об ипотеке означает, что согласно сведениям ЕГРП залогодателем имущества, уже принадлежащего на праве собственности Урусову К.И., будет выступать истец Джигкаев Р.Ш., что противоречит правилам пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, кто может являться залогодателем вещи

Согласно утвержденного Определением Пятигорского городского суда от 23.07.2021г. по делу № мирового соглашения стороны урегулировали спор по расторжению договора купли-продажи здания площадью 5 174 кв.м. с кадастровым номером № при этом возврату Истцу Джигкаеву Р.Ш. подлежит нежилое помещение площадью 4 574,6 кв.м. с кадастровым номером №.

Мировое соглашение не содержит условий передачи Истцу Джигкаеву Р.Ш. иных нежилых помещений, при этом сторонами мирового соглашения констатировано, что все споры, связанные с договором купли-продажи недвижимого имущества от 09.12.2019г. урегулированы мировым соглашением в полном объеме.

Утверждение Истца о невозможности исполнения мирового соглашения противоречит фактическим обстоятельствам дела, т.к. Истом Джигкаевым Р.Ш. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 4 574,6 кв.м. с кадастровым номером №

Фактически исковые требования Истца направлены на пересмотр Определения Пятигорского городского суда от 23.07.2021г. по делу № об утверждении мирового соглашения, однако процессуальное законодательство предусматривает специальный порядок пересмотра данных судебных актов.

Ответчик Голуб В.Н, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, суду представил отзыв на исковое заявление, согласно которому указал, что он в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ я являлся представителем Джигкаева Р.Ш. и действовал на основании нотариальной доверенности, то есть в пределах своих полномочий, предоставленных мне Джигкаевым РШ участвовал в нескольких сделках совершенных на территории г Пятигорска от имени Истца. им была осуществлена подача документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Джигкаеаым Р.Ш. (продавец) и Айрапетяном А.В. (покупатель) предметом которого являлось нежилое здание с кадастровым номером №), расположенное по адресу г Пятигорск, , что он не злоупотреблял правом предоставленным доверенностью, а добросовестно заблуждался относительно достоверности сведений сообщенных Айрапетяном А.В, а также не предвидел юридически значимых возможных негативных последствий снятия обременения, поскольку не является профессиональным юристом, а кроме того между Джигкаевым РШ и Айрапетяном А В сложились доверительные отношения. Подтверждает, что на момент подачи заявления в Росреестр о снятии обременения Айрапетян ему не предоставлял никаких подтверждающих документов о производстве какого-либо расчета как в части, так и в целом по договору купли-продажи от 09 12.2019г. в размере 93 млн руб. с Джигкаевым, о негативных последствиях возникших в результате снятия обременения ему стало известно в декабре 2021г. когда он был приглашен в Пятигорский городской суд для обозрения оригинала регистрационного дела на спорное недвижимое имущество.

Со слов Джигкаева РШ, и исходя из фактических обстоятельств ему было достоверно известно о наличии доверительных отношении между Джигкаевыми Айрапетяном, поэтому, когда Айрапетян обратился к нему с просьбой срочно снять обременение в виде залога в силу закона с проданного вышеуказанного здания с целью получения кредита в банке, он не удивился. При этом Айрапетян уверил его в том, что снятие обременения согласовано с Джигкаевым РШ в телефонном режиме и объяснил срочность снятия залога с фактическим рассмотрением заявки на выдачу кредита в ближайшее время. Он попытался связаться с Джигкаевым целью уточнения сведении, сообщенных Айрапетяном, однако не смог, в связи с тем, что я находился в г Пятигорске ограниченное время и участвовал в другой сделке от имени Джигкаева, доверившись Айрапетян, он подал заявление о снятии обременения в виде залога в силу закона.

Третье лицо Битаров А.А. просил в удовлетворении исковых требований Джигкаева Р.Ш. к Голуб В.Н. и Айрапетян АВ. о признании недействительным действия (сделки), направленной на прекращение залога недвижимого имущества, путем подачи заявления в Управление Росреестра пов о снятии обременения с имущества, являющегося предметом ипотеки; о применении последствий недействительности сделки, отказать по основаниям, изложенным в письменном возражении, указал, что возражает против удовлетворения требований Истца, поддерживает позицию Ответчика Айрапетян А.В., считаю иск не подлежащим удовлетворению, считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку восстановление записи о залоге невозможно без оспаривания зарегистрированного права собственности новых собственников Урусова К.И., Битарова А.А., Шахбазова П.А. Удовлетворение требований не приведет к восстановлению нарушенного права и неисполнимо, поскольку здание, на которое Истец требует восстановление записи о залоге, снято с кадастрового учета и регистрация права на него прекращена, то есть восстановлении записи о залоге неисполнимо, поскольку отсутствует объект недвижимости, в отношении которого была сделана запись о залоге. Требования Истца направлены на пересмотр утвержденного судом мирового соглашения в обход специального порядка пересмотра судебного акта.

Третьи лицо Урусов К.И., Шахбазов П.А. в судебное заседание не явились, направили для участия в деле своего представителя Крячкова Ю.И., который считал иск не подлежащим удовлетворению по основаниям изложенным в письменных возражениях приобщенных к материалам дела.

Третьего лицо Управление государственной регистрации кадастра и картографии побудучи надлежащим образом извещённым о времени и месте рассмотрения дела в суд представителя не направило, суду представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и |картографии поознакомившись с исковым заявлением поясняет следующее: в соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости' государственный кадастровый учет и ( или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших и орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п. 3 ч. 1 ст.29 Закона государственным регистратором проводится правовая экспертиза документов, представленных для\ осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом основании для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: заявления залогодержателя.

ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о погашении ипотеки обратился залогодержатель Джигкаев Р.Ш. (oт имени и в интересах которого действовал по доверенности Голуб В.Н.)

12.12.2019 государственным регистратором прав была внесена запись в реестр недвижимости о погашении ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества- торговый центр площадью 5174 кв.м, кадастровый №.

12.12.2019 Айрапетян А. В. обратился в Росреестр с заявлением о регистрации прав и постановке на государственный кадастровый учет нежилых помещений, образованных путем раздела здания площадью 5174 кв.м, кадастровый № на помещения - кадастровый № с площадью 4574.6 кв.м,; кадастровый № с площадью 203.1 кв.м: кадастровый № с площадью 113 кв.м. ; кадастровый № с площадью 108.6 кв.; кадастровый № с площадью 88.7 кв.; кадастровый № с площадью 86 кв.м.

26.12.2019 в ЕГРН были внесены записи о правах гр. Айрапетяна на вышеуказанные вновь образованные нежилые помещения, а торговый центр площадью 5174 кв., кадастровый № был снят с кадастрового учета и запись о государственной регистрации права собственности на него прекращена.

Исходя из вышеизложенного, восстановление записи о государственной регистрации ипотеки на объект недвижимого имущества, отсутствующий в записях ЕГРН. невозможно. Решение суда, но настоящему делу о восстановлении записи о государственной регистрации залога будет противоречить требованиям исполнимости решения.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между Айрапетяном А.В. и Джигкаевым Р.Ш., ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого, Продавец (Истец) Джигкаев Р.Ш. продал и передал Покупателю (Ответчик 1) в собственность, объект недвижимости: Торговый центр, назначение: нежилое здание, общей площадью 5174 м?, количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, кадастровый № расположенный по адресу:и долю (32/100 тридцать две сотых) в праве общедолевой собственности на земельный участок общей площадью 2973 м? с кадастровым номером № расположенный по адресу:.

ДД.ММ.ГГГГ между Джигкаевым Р. Ш. и Аракелян С. Б. был заключен нотариальный договор № залога № в праве общей долевой собственности на нежилое помещение ТЦ «Арбат», с кадастровым номером № находящееся по адресу:, общей площадью 8332,5 м?, состоящего из шести этажей, включая цокольный этаж, кадастровая стоимость 108 211 511 рублей 10 копеек. Данный залог по настоящий момент действителен, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП.

После подписания, указанного договора залога, представителем Истца Голуб В.Н.ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поо погашении ипотеки в силу закона на проданный объект недвижимости по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

12.12 2019 года государственным регистратором прав была внесена запись в реестр недвижимости о погашении ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества торговый центр площадью 5174 кв.м. кадастровый №.

12.12.2019г. Айрапетян А.В. обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности и постановке на государственный кадастровый учет нежилых помещений, образованных путем раздела здания площадью 5 174 кв.м. с кадастровым номером № В результате раздела здание площадью 5 174 кв.м. с кадастровым номером № снято с государственного кадастрового учета, на государственный кадастровый учет поставлены вновь образованные объекты недвижимости:

- нежилое помещение площадью 4 574,6 кв.м. с кадастровым номером №

- нежилое помещение площадью 203,1 кв.м. с кадастровым номером №

- нежилое помещение площадью 113 кв.м. с кадастровым номером №;

- нежилое помещение площадью 108,6 кв.м. с кадастровым номером №

- нежилое помещение площадью 88,7 кв.м. с кадастровым номером №;

- нежилое помещение площадью 86 кв.м. с кадастровым номером №

03.03.2020г. Айрапетян А.В. продал нежилое помещение площадью 88,7 кв.м. с кадастровым номером №Азизян А.П. (зарегистрирован 10.03.2020г., запись регистрации №)

06.03.2020г. Айрапетян А.В. продал нежилое помещение площадью 113 кв.м. с кадастровым номером №Якимову П.А. (зарегистрирован 10.03.2020г., запись регистрации №

03.07.2020г. Якимов П.А. продал нежилое помещение площадью 113 кв.м. с кадастровым номером №Урусову К.И. (дата регистрации 10.07.2020г., номер регистрации №).

15.07.2021г. Урусов К.И. продал нежилое помещение площадью 113 кв.м. с кадастровым номером №Битарову А.А. (дата регистрации 23.07.2021г., номер регистрации №).

Определением Пятигорского городского суда от 23.07.2021г. по делу № мирового соглашения стороны урегулировали спор по расторжению договора купли-продажи здания площадью 5 174 кв. с кадастровым номером №, при этом возврату Истцу Джигкаеву Р.Ш. подлежит нежилое помещение площадью 4 574,6 кв. с кадастровым номером №

Согласно утвержденному судом мировому соглашению установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Джигкаевым Р. Ш. (Продавец) и Айрапетяном А. В. (Покупатель) заключен договор купли продажи недвижимости - торгового центра, назначение: нежилое здание, общей площадью 5 174 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных 1, кадастровый № по адресу:; в общую долевую собственность 32/100 доли в праве на земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под общественную застройку, общей площадью 2 973 кв.м., кадастровый №, по адресу:. Согласно условиям договора, указанное имущество продавалось за 93 000 000 (девяносто три миллиона) рублей, в срок до 13.12.2019г. Согласно пункту 4 Договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что до окончательного расчета указанная недвижимость будет находиться в залоге у Продавца. Однако, к согласованному сторонами сроку - до 13.12.2019г. оплаты в размере 93 000 000 рублей от продавца не поступило. Настоящим Стороны подтверждают, что за период владения и пользования объектами недвижимости Ответчик произвел реконструкцию объекта с кадастровым номером № с уменьшением площади, в связи с чем, объекту недвижимости 26.12.2019г. присвоен кадастровый №, площадь объекта – 4 982,5 кв.м. Стороны пришли к соглашению об урегулировании спора на следующих условиях: расторгнуть, заключенный 09.12.2019г. между Джигкаевым Р. Ш. и Айрапетяном А. В. договор купли-продажи объектов недвижимости: торговый центр, назначение: нежилое здание, общей площадью 5 174 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных 1, кадастровый № по адресу:и 32/100 доли в праве на земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под общественную застройку, общей площадью 2 973 кв.м., кадастровый №, расположенном по адресу:; прекратить право собственности Айрапетян А. В. на объекты недвижимости: торговый центр, назначение: нежилое здание, общей площадью 4 982,5 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных 1, кадастровый № по адресу:и 32/100 доли в праве на земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под общественную застройку, общей площадью 2 973 кв.м., расположенные по адресу:; признать право собственности за Джигкаевым Р. Ш. на объекты недвижимости: торговый центр, назначение: нежилое здание общей площадью 4 982,5 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных 1, кадастровый № и 32/100 доли в праве на земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под общественную застройку, общей площадью 2 973 кв.м., расположенные по адресу:; Стороны пришли к соглашению, что в течение 10-ти календарных дней с момента утверждения настоящего мирового соглашения судом объекты недвижимости, указанные в пункте 3 настоящего мирового соглашения будут переданы по акту приема-передачи Ответчиком Истцу. Стороны пришли к соглашению, что в течение 10-ти календарных дней с момента утверждения настоящего мирового соглашения судом стороны обратятся в регистрирующий орган – Управление Росреестра по(территориальный отдел) для совместной подачи заявления о погашении регистрационной записи об обременении объектов недвижимости. Стороны пришли к соглашению, что все споры, связанные с Договором купли-продажи от 09.12.2019г. объектов недвижимости урегулированы настоящим Мировым соглашением в полном объеме.

Полагая, что действия (сделки), совершенная ответчиками направленная на прекращение залога путем подачи заявления в регистрационный орган о снятии обременения с имущества, являющегося предметом ипотеки, является недействительной, истец обратилась с настоящим иском в суд.

Статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом в соответствии с ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствии для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе;

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Часть 2 данной статьи гласит, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этим посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки;

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.).

Положениями статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления залогодержателя.

Действующее нормативное регулирование частноправовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

По общему правилу, пока не доказано иное, приобретение имущества предполагает добросовестность приобретателя» (Определение Верховного суда РФ от 25.09.2018г. №-КГ18-26).

Исходя из положений пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.

При этом по смыслу пункта 53 постановления № в качестве ответчиков по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРН зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой.

Таким образом, требования Истца, направленные на восстановление регистрационных записей об ипотеке, могут быть удовлетворены только в том случае, если это не нарушает права и законные интересы иных участников гражданского оборота.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация.

В данном же случае третьи лица, приобретая нежилые помещения, могли полагаться на записи в ЕГРН об отсутствии каких-либо обременений по этим объектам.

В силу норм статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку залог объектов недвижимости, как способ обеспечения исполнения обязательства носит акцессорный характер по отношению к основному обязательству, т.е. договору купли-продажи недвижимости, то ввиду прекращения основного обязательства исполнением залог также подлежит прекращению.

Пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает сохранение залога только при переходе права на заложенное имущество. Тогда как в рассматриваемой данным судом ситуации переход права состоялся в отношении имущества, которое по сведениям ЕГРН заложенным не являлось.

Следовательно, право собственности на нежилые помещения перешло к третьим лицам участвующим в деле, без обременения ипотекой и такое обременение не могло возникнуть впоследствии в порядке исправления ошибки регистрирующего органа.

Сделки по приобретению третьими лицами нежилых помещений недействительными не признаны, недобросовестность их судами не устанавливалась, в качестве ответчиков по делу они не привлечены, согласия на обременение собственного имущества чужими долгами также не давали, исковое требование к Битарову А.А., Мелекаеву А.А., Шахбазову П.А., Урусову К.И. о признании (восстановлении) права залога Истец не заявлял.

Суд считает, что требование истца о восстановлении регистрационной записи об ипотеке недвижимости направлено на оспаривание зарегистрированного без обременения права собственности другого лица на эту недвижимость.

Помимо изложенного, возложение судом на регистрирующий орган обязанности восстановить в ЕГРН регистрационные записи, то есть воспроизвести их в прежнем виде без учета изменившихся материальных правоотношений, приводит к внесению в ЕГРП сведений, содержание которых не соответствует закону.

Так, раздел III Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 219 предусматривает при государственной регистрации ипотеки внесение в ЕГРП сведений о залогодателе, залогодержателе, документе-основании возникновения обременения.

Следовательно, исполнение требований суда о восстановлении записи об ипотеке означает, что согласно сведениям ЕГРП залогодателем имущества, уже принадлежащего на праве собственности Урусову К.И., будет выступать истец Джигкаев Р.Ш., что противоречит правилам пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, кто может являться залогодателем вещи.

Вместе с тем, восстановление записи о государственной регистрации ипотеки на объект недвижимого имущества, отсутствующий в записях ЕГРН. невозможно. Решение суда, но настоящему делу о восстановлении записи о государственной регистрации залога будет противоречить требованиям исполнимости решения.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания к удовлетворению исковых требований Джигкаева Р. Ш. к Голуб В. Н., Айрапетян А. В. о признании недействительным действия (сделки), направленной на прекращение залога недвижимого имущества, путем подачи заявления в Управление Росреестра пов о снятии обременения с имущества, являющегося предметом ипотеки; о применении последствий недействительности сделки, в полном объеме.

Учитывая изложенное и, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Джигкаева Р. Ш. к Голуб В. Н., Айрапетян А. В. о признании недействительным действия (сделки), направленной на прекращение залога недвижимого имущества, путем подачи заявления в Управление Росреестра пов о снятии обременения с имущества, являющегося предметом ипотеки, о применении последствий недействительности сделки, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Пятигорский городской суд Ставропольского края путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья О.Н. Приходько

Мотивированное решение изготовлено 22 июля 2022 года.

Судья О.Н. Приходько