Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Томского района о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части площади, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Томского района ( с учетом уточнения предмета иска) с требованиями:

о признании договора купли-продажи земельного участка номер от дата с кадастровым номером номер расположенного по адресу: адресА, заключенного между Администрацией Томского района и ФИО1 недействительным в части указания площади, превышающей 500 кв.м.;

о применении последствий недействительности сделки купли-продажи земельного участка, взыскании с Администрации Томского района в пользу ФИО1 92 095,80 рублей.

В обоснование требований указано, что дата между Администрацией Томского района и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому Администрация Томского района продала, а ФИО1 приобрела земельный участок площадью 1010 кв.м., кадастровый номер, расположенный по адресу: адрес. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 29.11.2016 постановление Главы Томского района от 07.10.2005 № 1393–з «О формировании земельных участков в поселениях» в части формирования из земель поселений земельного участка площадью 1010 кв.м по адрес. Из текста апелляционного определения следует, что земельный участок по адрес не мог быть образован, поскольку в данном месте отсутствует свободная земля, достаточная для формирования земельного участка такой площади, имеющаяся свободная площадь не превышала 467 кв.м. Таким образом, ФИО1 утратила право на указанный земельный участок, а также на объект незавершенного строительства, расположенный на данном участке. Площадь земельного участка является значительным условием сделки договора купли - продажи земельного участка. ФИО1 приобрела участок площадью 1010 кв.м, тогда как фактически его площадь не превышает 467 кв.м. Правовым основанием иска указана ст. 178 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 требования поддержала. Суду пояснила, что в 2012 г. она решила приобрести земельный участок. Участок демонстрировала ей дочь продавца ФИО4 На тот момент участок был огорожен с трех сторон заборами, на нем находился нулевой цикл фундамента, прошлогодние посадки картофеля. По ее мнению визуально размер участка соответствовал документам, согласно которым он имел прямоугольную форму площадью 1010 кв.м. В июне 2013 г., будучи кадастровым инженером Томского отделения ОГУП «ТОЦТИ» она подготовила технический паспорт на объект и 28.08.2013 между ней и ФИО4 был заключен договор купли-продажи объекта. 29.08.2013 с ФИО4 было подписано соглашение о перемене стороны в договоре аренды земельного участка. Ознакомившись с документами, выданными ФИО4, а именно с разрешением на строительство от 24.03.2010 с продлением действия до марта 2018 г., она с апреля 2013 г. начала строительство объекта на ранее возведенном фундаменте, в границах участка, показанных ею продавцом. В администрацию поселения с вопросами о расположении земельного участке не обращалась, поскольку в тот момент не имелось оснований полагать, что существуют проблемы с местоположением и площади участка. Перед оформлением документов на объект и участок она ходила на прием к председателю Комитета по земельным ресурсам Администрации района ФИО5 за консультацией, при этом ФИО5 не уведомила ее о спорах, связанных с участком. Также никой информации ей не предоставил и продавец ФИО4, хотя он достоверно знал на момент совершения сделок о том, что имелись споры по границам участка с соседями. В июне 2014 г. у нее возникли вопросы по расположению земельного участка, его конфигурации, в связи с чем, строительство объекта было ею приостановлено. Она обратилась с заявлениями в Администрацию поселения и района. На тот момент не знала о том, что не хватает площади участка, об объеме претензий со стороны соседей, продолжала оформление документов для приобретения участка у администрации Томского района в собственность, поскольку ранее уже было оформлено право собственности на объект. В январе 2015 г. в силу договора купли-продажи земельного участка от 13.12.2014, заключенного между ней и Администрацией Томского района она зарегистрировала право собственности на земельный участок по адресу, площади, конфигурации, указанных в правоустанавливающих документах на земельный участок, в т.ч. и на основании постановления от 2005г. В 2015, 2016 г.г. ею были инициированы иски к смежным землепользователям ФИО6 и ФИО7, так как она предполагала, что соседи незаконно заняли часть ее участка. В удовлетворении исковых требований ей было отказано. В ходе рассмотрения иска к ФИО7, было установлено, что ее объект незавершенного строительства находится примерно на 50 % на территории участка К-вых. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 29.11.2016 были удовлетворены встречные требования ФИО7, постановление от 07.10.2005 № 1393-з «О формирование земельных участков в поселениях» в части формирования из земель поселений ее земельного участка признано незаконным. Этим же определением установлено, что ее земельный участок площадью 1010 кв.м. не мог быть образован, так как в данном месте отсутствовали свободные земли, достаточные для образования земельного участка такой площади. Таким образом, администрация продала ей участок, площадь которого изначально не соответствовала документам, в связи с чем, сделка купли-продажи была совершена ею под влиянием заблуждения. В ходе судебного разбирательства получив консультацию в Комитете по земельным ресурсам администрации Томского района, площадь земельного участка была скорректирована. Участок сформирован в настоящее время в иных границах и в площади 500 кв.м. В связи с чем, просит признать договор купли-продажи недействительным только в части площади участка и взыскать с ответчика стоимость земельного участка в части площади, превышающей 500 кв.м.

Представитель истца ФИО2 в ходе судебного разбирательства указал, что на момент заключения сделки купли-продажи участка истец не знала о существующих проблемах с участком, в частности о том, что участок фактически имеет площадь более чем в 2 раза меньше приобретенной, а также о том, что объект, в строительство которого были затрачены денежные средства ФИО1 частично располагается на соседнем участке. Администрация Корниловского поселения весной 2013 г. продлило разрешение на строительство бывшему владельцу участку ФИО4 ФИО1 узнала о нарушении своих прав только из апелляционного определения.

Представитель Администрации Томского района ФИО3 иск не признала. В письменном отзыве, устных пояснениях указала, что по смыслу ст. 178 ГК РФ заблуждение имеет место тогда, когда у стороны сделки помимо его воли складывается неправильное мнение о природе сделки либо качестве ее предмета по вине другой стороны. Истцу необходимо доказать, что последствия сделки совершенной под влиянием заблуждения возникли по вине ответчика и добросовестное поведение истца при оформлении сделки. Вместе с тем, ФИО1 знала о том, что спорный участок имеет меньшую площадь с 2013 г. до оформления оспариваемого договора купли-продажи, а именно в момент заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с ФИО4 Доказательствами того, что истец знала о том, что площадь земельного участка меньше заявленной в договоре аренды и в договоре купли-продажи служат установленные решением суда по гражданскому делу номер факты, а также свидетельские показания, которые имеют преюдициальное значение. Решением суда по гражданскому делу номер от дата установлено, что ФИО4 знал о факте наложения участков, выделенных в разные временные периоды и о необходимости изменения конфигурации его земельного участка для возможности его расположения на местности (абз.3 ст.14 решения суда по делу номер), но при заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства данное обстоятельство скрыл от покупателя ФИО1 Администрация Томского адрес не является в данном случае виновным лицом. Кроме того доказательствами того, что истец знала, что участок имеет меньшую площадь до заключения оспариваемого договора купли-продажи служит заявление ФИО1 в администрацию Томского района от 18.07.2014, также пояснения специалиста Администрации Корниловского сельского поселения номер от дата. Администрация района не имела законных оснований отказать в подписании оспариваемого истцом договора купли-продажи, учитывая, что ФИО1 были предоставлены все необходимые для предоставления в собственность земельного участка документы, в том числе и свидетельство о собственности на незавершенное строение, расположенное на данном участке. В связи с чем, вина Администрации Томского района не доказана, также не доказана причинно - следственная связь между виной администрацией и наступившими последствиями. Таким образом, считает доказанным, что истец при оформлении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства знала о сложившейся ситуации, но оформила договор с ФИО4, в дальнейшем с Администрацией Томского района соглашении о замене стороны в договоре аренды земельного участка и действуя недобросовестно в затем оформила с администрацией района и договор купли-продажи земельного участка. Недобросовестное поведение истца исключает доказанность ее заблуждения при оформлении сделки купли-продажи земельного участка.

Выслушав стороны, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлены следующие обстоятельства, подтвержденные документально.

Земельный участок по адресу: адрес площадью 1010 кв.м с кадастровым номером номер на основании постановления Главы Администрации Томского района от 23.01.2006 №28-з, договора аренды земельного участка от 23.05.2006 №68, заключенного между арендодателем Администрацией Томского района и арендатором ФИО4, и дополнительного соглашения № 28 от 27.03.2013 был предоставлен в аренду ФИО4 на срок до 27.03.2018.

28.08.2013 между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли –продажи объекта незавершенного строительства, степень готовности которого составляет 4 %, местонахождение объекта: адрес

На основании соглашения от 29.08.2013 произведена перемена арендатора в договоре аренды от 23.06.2006 № 68 с ФИО4 на ФИО1, а на основании соглашения №448 от 13.12.2014 договор аренды расторгнут.

Между Администрацией Томского района и ФИО1 заключен договор купли-продажи от 13.12.2014 № 636. Предмет договора - земельный участок, площадью 1010 кв.м, расположенный по адресу: адрес кадастровый номер.

Согласно п. п.2, 3 договора цена проданного (купленного) земельного участка составляет 182 385,80 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью.

Право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества, в установленном порядке зарегистрировано в Управлении Росреестра по Томской области.

Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пояснениям ФИО1 при заключении договора купли-продажи земельного участка она полагала, что приобретает участок в соответствии с указанными ответчиком характеристиками в том числе его площади – 1010 кв.м.

Истцом указано о том, что до оформления договора купли-продажи она не располагала информацией, что фактически площадь участка не превышает 467 кв.м., тем более, что объект незавершенного строительства, приобретенный ею в 2013 г. у ФИО4 располагался в границах спорного земельного участка, что документально подтверждалось, она продолжала строительство объекта на уже возведенном фундаменте. Оснований считать, что площадь ее участка в 2 раза меньше, чем по документам у нее не имелось. До оформления спорного договора купли-продажи летом 2014 г. после обращения к кадастровому инженеру она выяснила, что имеется наложение границ соседнего земельного участка, принадлежащего ФИО6 на ее земельный участок по сведениям ГКН. Однако, данное обстоятельство достоверно не указывала на то, что часть ее объекта незавершенного строительства располагается в границах соседнего участка. При использовании ею участка в 2013-2014 г.г. смежные землепользователи ФИО7, ФИО6 не требовали от нее прекращения строительства и освобождения части участка. В декабре 2014 г. она с уверенностью заключила договор - купли продажи участка по указанным характеристикам. Проблемы появились только в 2015 г. За разрешением спора она стала обращаться в суд. Первый иск был предъявлен ею к ФИО6 в 2015 г., затем в 2016 г. к ФИО7

Указанные истцом обстоятельства подтверждаются следующими документами.

Решением Томского районного суда от 03.09.2015 в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО6 о понуждении освободить земельный участок, демонтировать (снести) часть здания и восстановить плодородный слой части земельного участка отказано. Встречный иск ФИО6 удовлетворен частично.

Решением Томского районного суда от 16.08.2016 в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО7, ФИО6, администрации Корниловского сельского поселения о признании межевого плана недействительным, признании границ земельного участка неустановленными, признании площади земельного участка по фактическому землепользованию, а также в удовлетворении встречного иска ФИО7 к ФИО1, Администрации Томского района о признании незаконным постановления и.о. Главы Томского района от 07.10.2005 № 1393-з в части формирования земельного участка по адресу: адрес отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 29.11.2016 решение Томского районного суда от 16.08.2016 в части отказа в удовлетворении встречного иска ФИО7 отменено. Принято в данной части новое решение, которым исковые требования ФИО7 к ФИО1, Администрации Томского района о признании ненормативного акта незаконным удовлетворено. Признано незаконным постановление и.о. Главы Томского района от 07.10.2005 № 1393-з «О формировании земельных участков в поселениях» в части формирования из земель поселений земельного участка площадью 1010 кв.м по адрес

Вышеуказанным судебным постановлением установлено, что между земельным участком с кадастровым номером номер по адрес (в настоящее время собственник ФИО6) и земельным участком с кадастровым номером номер по адрес (в настоящее время собственник ФИО7) не мог быть образован земельный участок площадью 1010 кв.м, поскольку в данном месте отсутствовали свободные земли, достаточные для образования земельного участка такой площади (имеющая свободная площадь не превышала 467 кв.м).

Таким образом, судом установлено, что приобретенный ФИО1 по договору купли-продажи от 13.12.2014 № 636 земельный участок фактически имел площадь меньше заявленной.

С учетом того, что указание площади земельного участка в договоре купли-продажи является существенным условием, то ФИО1 вправе оспаривать сделку по основаниям заблуждения относительно указанной характеристики объекта недвижимости.

Суд полагает, что Администрация Томского района предоставляя в собственность ФИО1 земельный участок в заявленном размере действовала в отсутствие правовых оснований, так как участок не мог быть площадью 1010 кв.м, поскольку в данном месте отсутствовали свободные земли, достаточные для образования земельного участка такой площади (имеющая свободная площадь не превышала 467 кв.м), что установлено судебным постановлением.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доводы стороны ответчика о том, что ФИО1 до оформления договора купли-продажи знала о том, что участок имеет меньшую площадь, суд находит необоснованным.

Так в решении Томского района суда от 03.09.2015 по гражданскому делу № 2-482/2015 на, что ссылается представитель ответчика указано следующее « о наличии спора о местоположении земельных участков ФИО1 стало известно не позднее июля 2014 года, что следует из ее письменных обращений в Администрацию Томского района и Администрацию Корниловского сельского поселения. Но, несмотря на наличие земельного спора, ФИО1 оформила договор купли-продажи земельного участка, подписав договор купли-продажи и зарегистрировав его 15.01.2015 в Управлении Росреестра по Томской области».

ФИО1 в ходе судебного разбирательства не отрицала того, что летом 2014 г. она стала заниматься выяснением вопроса о местоположении ее участка, однако это не свидетельствует о том, что она на момент заключения договра достоверно знала о фактической площади участка, который намеривалась приобрести.

Указанное подтверждается обращениями в суд истца к смежным землепользователям, в обоснование исков ФИО1, заявлялось об ошибках в установлении границ участков соседей, о захвате части ее участка и только по итогам судебных разбирательств был установлен факт несоответствия площади участка. Доказательства того, что на момент заключения спорного договора купли-продажи истец знала о данном факте, судом не установлены.

Согласно пояснений стороны истца в мае 2018 г. местоположение границ и площадь земельного участка расположенного по адресу: адрес, кадастровый номер номер были уточнены, подготовлен межевой план участка. В ЕГРН внесены соответствующие изменения.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.06.2018 номер спорный участок имеет площадь 500 кв.м.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ФИО1 в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи земельного участка, поскольку земельный участок не может использоваться в пределах приобретенной площади, требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (п. 1 ст. 88 ГПК РФ).

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей (чек-ордер от 11.12.2017).

Поскольку судом требования ФИО1 удовлетворены, то в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в пользу истца в размере 300 рублей.

ФИО1 заявлено о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Интересы ФИО1 в ходе рассмотрения вышеуказанного дела представлял ФИО2 на основании договора поручения от 27.11.2017. Предмет договора -представление интересов ФИО1 по признанию недействительным договора купли продажи земельного участка по адресу: адрес

Согласно расписке от 27.11.2017 ФИО2 получил от ФИО1 вознаграждение в суме 15 000 рублей по договору поручения.

Принимая во внимание, объем выполненной представителем истца ФИО2 работы, категорию спора, принцип разумности и справедливости, суд полагает возможным возместить истцу судебные расходы в заявленном размере.

Руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка № 636 от 13.12.2014 с кадастровым номером номер расположенного по адресу: адрес заключенного между Администрацией Томского района и ФИО1 недействительным, в части указания площади, превышающей 500 кв.м.

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи земельного участка № 636 от 13.12.2014 с кадастровым номером номер расположенного по адресу: адрес, заключенного между Администрацией Томского района и ФИО1. Взыскать с Администрации Томского района в пользу ФИО1 92 095,80 рублей.

Взыскать с Администрации Томского района в пользу ФИО1 в счет расходов по оплате госпошлины 300 рублей, в счет расходов на оплату представителя 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано, путём подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд, через Томский районный суд Томской области в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.С. Жданова