Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению Зайкова В. П. к Ротькиной И. А. о признании договора купли-продажи вещи создаваемой в будущем, договором долевого участия, о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец Зайков В.П. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Ротькиной И.А. о признании договора купли-продажи вещи создаваемой в будущем, договором долевого участия, о взыскании неустойки.

В обоснование исковых требований Зайков В.П. ссылается на то, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ были заключены два договора: 1) договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем; 2) договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем. По условиям указанных договоров №№, 36 (п. 1.3, 1.4.) продавец (он же ответчик) принял на себя обязанность продать (передать в собственность покупателя (он же истец) имущество, создаваемое в будущем: часть жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204020:96, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, в районе <адрес>, со следующими характеристиками. По договору №: площадь обособленного помещения (квартиры) - 34,0 кв.м.; этаж - 1 (первый), подъезд – 2 (второй); проектный номер помещения - 7 (седьмой). По договору №: парковочное место; этаж расположения - 1 этаж (первый этаж); машино-место №. Из существенных условий договоров №№, 36 следует, что Ротькина И.А. (продавец, ответчик), являющаяся собственником земельного участка с кадастровым номером №, обязуется за счет собственных и заемных денежных средств обеспечить строительство жилого 3-х этажного дома (объекта капитального строительства) площадью 3182 кв.м, с количеством обособленных помещений - 70, на основании разрешения на строительство объекта № RU23309-133-Ц/135и-2007, выданного ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Сочи, действующего до ДД.ММ.ГГГГ Выкупная стоимость (цена) обособленного помещения, согласованная сторонами в размере 2 040 000 (два миллиона сорок тысяч) рублей уплачена истцом в порядке и сроки, предусмотренные договором №. Факт надлежащего исполнения обязательств подтверждается расписками: - от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 810 000 (восемьсот десять тысяч) рублей; - от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 230 000 (один миллион двести тридцать тысяч) рублей. Итого расписки по договору № на общую сумму 2 040 000 (два миллиона сорок тысяч) рублей. Выкупная стоимость (цена) парковочного места, согласованная сторонами в размере 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей уплачена мною в порядке и сроки, предусмотренные договором №. Факт надлежащего исполнения обязательств подтверждается расписками: - от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100 000 (сто тысяч) рублей; - от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500 000 (пятьсот тысяч) рублей; - от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. Итого расписки по договору № на общую сумму 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей. Всего по договорам №№, 36 истцом уплачено продавцу 2 690 000 (два миллиона шестьсот девяносто тысяч) рублей. Таким образом, факт надлежащего исполнения обязательств истца подтверждается расписками доверенного лица продавца. Заключенные между сторонами договора купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, по своей правовой природе и конструктивным особенностям, фактически являются договорами об участии в долевом строительстве объекта недвижимости. Продавец, являющийся физическим лицом, заключив подобные договоры, извлекает прибыль. Кроме того, сам текст договоров №№,36 выражает содержание договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Например, - на стр. 1 договоров №№,36 указано количество обособленных помещений - 70; - на стр. 2 договоров №№,36 указано наличие «Помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы, центральная лестница, пожарная лестница)»; - на стр. 2,3 договора № указаны технические характеристики обособленного помещения, передаваемого покупателю (входная дверь, ввод в помещение инженерных сетей и т.д.); - на стр. 2 договоров №№, 36 указано наличие «Элементы благоустройства: детская площадка, детская площадка для детей младшего возраста площадка отдыха взрослых, спортивная площадка, открытая автостоянка, площадка для сбора ТБО» и т.д. Кроме того, согласно пп.1.4.2. договора № (стр. 3) - «У Покупателя, при возникновении права собственности на Обособленное помещение, одновременно возникает право на долю общей долевой собственности на общее имущество в Доме». Право собственности на Обособленное помещение и парковочное место регистрируется (п.1.6 договоров №№, 36). Обязательства Истца были исполнены в полном объеме и в сроки, указанные в договорах №№, 36, что подтверждается денежными расписками (Приложения 3,4). Вместе с тем, Ответчиком были нарушены свои обязательства в части сроков завершения строительства жилого дома и передачи в собственность Истцу имущества, создаваемого в будущем согласно договорам №№, 36 (Приложение 1, 2). Действительно, ориентировочный срок окончания строительства дома, оговоренный в договорах №№, 36 - ДД.ММ.ГГГГ. Также, п. 1.3 договоров предусматривает, что указанный срок может быть продлён продавцом без согласования с покупателем, но не более чем на 6 месяцев, а п. 1.6 договоров предусматривает, что продавец обязан обеспечить в срок не позднее 4-х месяцев с момента окончания строительства дома государственную регистрацию своего права собственности на указанное помещение, и в срок не позднее 3-х месяцев с момента регистрации права собственности продавца передать его покупателю, а также предоставить в указанный срок в соответствующее подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление о переходе права собственности на помещение к продавцу. Строительство жилого дома прекратилось в начале 2017 года и на момент подачи настоящего искового заявления на земельном участке сооружена бетонная 3-х этажная конструкция (один (первый) этаж под автопарковку плюс два этажа по жилые помещения), Приложение 5 (фото). В этой связи истцом ДД.ММ.ГГГГ была направлена ответчику претензия с предложением уплаты финансовой неустойки в размере 503 814 рублей.

На основании изложенного, просит суд признать договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве; признать договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве; взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков выполнения договорных обязательств в размере 503 814 рублей.

В судебном заседании истец Зайков В.П. поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении требований настаивал и просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик Ротькина И.А. в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещена надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомила, рассмотреть дело в свое отсутствие не просила, ходатайство об отложении судебного разбирательства не направила. Представила в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала на то, что между Ротькиной И.А. (продавцом) и Зайков В.П. (покупателем) был заключен договор купли-продажи вещи создаваемой в будущем. Согласно договору продавец является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204020:0096, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, на котором ведется строительство жилого дома площадью 3182 кв.м., этажность 3, количество обособленных помещений 64. Продавец обязуется осуществить строительство на участке и ввести дом в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ и продать покупателю часть дома. По данным договорам продавцу были переданы денежные средства. Зайков В.П. заявляет, что в установленный договором срок жилой дом возведен не был, помещение не возведено и не введено в эксплуатацию. На данном основании Зайков В.П. просит Ротькину И.А. вернуть денежные средства, выплатить неустойку, денежный штраф, а также выплатить компенсацию морального вреда. Ротькина И.А. не согласна с заявленными требованиями Зайкова В.П. о сумме выплаты неустойки, считает, что в ее отношении Зайков В.П. злоупотребляет своим правом и полагает, что размер выплачиваемой неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Исходя из вышесказанного Ротькина И.А. просит суд уменьшить размер выплачиваемой неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Также Ротькина И.А. не согласна с заявленными требованиями Зайкова В.П. о выплате компенсации морального вреда. Истец суду не представил доказательств, свидетельствующих о характере и степени, причиненных ему страданий. В связи с вышеизложенным просит применить положения ст. 333 ГК РФ, требуемую неустойку уменьшить; в удовлетворении исковых требований в части возмещения морального вреда отказать.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При данных обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика.

Выслушав доводы и возражения истца, исследовав в судебном заседании все представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Зайковым В.П. (покупатель) и Ротькиной И.А. (продавец), в лице ее представителя по доверенности Шакрояна Х.М., был заключен договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем.

В соответствии с п. 1.1 данного договора, продавец является собственником земельного участка, имеющего следующие характеристики: категория земель: земли населенных пунктов; площадь: 2000 кв.м, адрес: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, в районе <адрес>, кадастровый номером 23:49:0204020:0096.

В соответствии с п. 1.2 договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке, указанном в п. 1.1 договора, продавцом ведется строительство жилого дома площадью 3182 кв.м., количество этажей – 3. Строительство осуществляется продавцом своими и/или привлеченными силами на основании разрешения на строительство объекта № RU 23309-133-Ц/135и-2007, выданного ДД.ММ.ГГГГ администрацией города Сочи Краснодарского края (срок действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ).

На основании п. 1.4 договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ, продавец принял на себя обязательство продать (передать в собственность покупателя) имущество, создаваемое в будущем: часть дома, имеющую следующие проектные характеристики: этаж расположения: 1 этаж (первый этаж), 2 (второй) подъезд; проектный номер помещения (квартиры): 7; общая проектная площадь обособленного помещения (с учетом площади балконов и лоджий): 34 кв.м. Место расположения обособленного помещения отражено на поэтажном плане дома (Приложение № к договору являющимся неотъемлемой части договора), а покупатель обязался принять указанное имущество в собственность и уплатить продавцу выкупную цену за него.

В силу п. 1.3.1 указанного договора, ориентировочный срок окончания строительства дома – ДД.ММ.ГГГГ, указанный срок может быть продлен продавцом без согласования с покупателем, но не более чем на 6 (шесть) месяцев.

Согласно п. 2.1 договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная стоимость (выкупная цена) обособленного помещения составляет 2 040 000 рублей, из расчета 60 000 рублей за 1 кв.м., включая стоимость балконов и лоджий.

Кроме того, между Ротькиной И.А. в лице представителя Шакрояна Х.М. (продавец) с одной стороны и Зайковым В.П. (покупатель) с другой стороны было заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств по договору № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в обеспечение исполнения обязательств по указанному договору покупатель передает, а продавец принимает, в качестве иного обеспечения обязательств, не поименованного в законе, денежную сумму в размере 2 040 000 рублей, из 60 000 рублей, включая площадь балконов и лоджий.

Денежные средства передаются в следующем порядке: в день заключения договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ в размере 810 000 рублей; денежные средства в размере 1 230 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Зайковым В.П. (покупатель) и Ротькиной И.А. (продавец), в лице ее представителя по доверенности Шакрояна Х.М., был заключен договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем.

Место расположения парковочного места отражено на поэтажном плане дома (Приложение № к договору являющимся неотъемлемой части договора), а покупатель обязался принять указанное имущество в собственность и уплатить продавцу выкупную цену за него.

Согласно п. 2.1 договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная стоимость (выкупная цена) парковочного места составляет 650 000 рублей.

Денежные средства передаются в следующем порядке: в день заключения договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей; денежные средства в размере 550 000 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела, во исполнение обязательств по договорам № и № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ, истец Зайков В.П. оплатил ответчику Ротькиной И.А. в лице ее представителя по доверенности Шакрояна Х.М. денежные средства всего в размере 2 690 000 рублей:

- по договору № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 040 000 рублей, что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 810 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 230 000 рублей;

- по договору № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем от ДД.ММ.ГГГГ в размере 650 000 рублей, что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 рублей.

Таким образом, обязательства по договорам № и № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ, исполнены истцом своевременно и в полном объеме. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривалось. Более того, ответчик в отзыве на исковое заявление указывает на то, что по данным договором продавцу были денежные средства.

Как указывает истец, ответчиком были нарушены свои обязательства в части сроков завершения строительства жилого дома и передачи в собственность истцу имущества, создаваемого в будущем согласно договорам № и № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ.

Действительно, ориентировочный срок окончания строительства жилого дома, определенный в договорах № и № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем – ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, пункт 1.3 каждого из договоров № и № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, предусматривает, что указанный срок может быть продлен продавцом без согласования с покупателем, но не более чем на 6 месяцев, а пункт 1.6 договоров предусматривает, что продавец обязан обеспечить в срок не позднее 4-х месяцев с момента окончания строительства дома государственную регистрацию своего права собственности на указанное Помещение, и в срок не позднее 3-х месяцев с момента регистрации права собственности продавца передать его покупателю, а также предоставить в указанный срок в соответствующее подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление о переходе права собственности на помещение к продавцу.

Истец также пояснил, что строительство жилого дома прекратилось в начале 2017 года и на момент подачи настоящего искового заявления на земельном участке сооружена бетонная 3-х этажная конструкция (один (первый) этаж под автопарковку плюс два этажа под жилые помещения), что подтверждается представленными фотоматериалами.

В этой связи истцом 14.09.2020 года была направлена ответчику претензия с предложением уплаты финансовой неустойки в размере 503 814 рублей, расчет которой произведен исходя из цены каждого из договоров № 35 и № 36 купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Данная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Истцом заявлены требования о признании договора № 35 купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от 16.09.2016 года и договора № 36 купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от 16.09.2016 года - договорами участия в долевом строительстве, а также о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков выполнения договорных обязательств в размере 503 814 рублей. Расчет неустойки произведен в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

На основании п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В статье 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ содержится понятие застройщика, которым является хозяйственное общество и некоммерческая организация.

В ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ содержится понятие договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции, действующей на момент заключения сторонами договора), привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи (ч. 2.1).

Как следует из Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах (утратил силу с 1 июля 2018 года на основании Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ);

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В силу ч. 3 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Кроме того, в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено следующее. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ и договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ, заключен между двумя физическими лицами, в установленном законом порядке не зарегистрирован, то есть заключен с нарушением требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, следовательно, он не может быть признан договором участия в долевом строительстве, для удовлетворения исковых требований в указанной части оснований у суда не имеется.

Фактически, между истцом и ответчиком заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества – жилого помещения и машиноместа, с условием о предварительной оплате.

Вместе с тем, к данному договору могут применяться положения ч. 3 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ о немедленном возврате переданных денежных средств, уплате в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и о возмещении сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков, а также положения Закона о защите прав потребителей.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков выполнения договорных обязательств в размере 503 814 рублей, суд учитывает, что данные требования могут быть сопряжены только с требованиями о немедленном возврате переданных ему денежных средств. Однако, истцом требований о возврате денежных средств, процентов от суммы этих средств и убытков не заявлено.

Из действий истца явствует его воля сохранить силу договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ и договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктами 1-4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

В соответствии с п. 2 и п. 3 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

На основании п. 1 ст. 395 ГК РФ В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку не заявляя требований о прекращения действия договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ и договора № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ, истец вправе требовать от ответчика за просрочку исполнения обязательств по данным договорам уплаты неустойки, предусмотренной пунктом 4 статьи 487 Гражданского кодекса РФ. Однако, такие требования истцом не заявлялись.

Кроме того, поскольку договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ и договор № купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть признаны договорами участия в долевом строительстве, то положение – пункт 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, не может быть применен к данным правоотношениям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Зайкова В. П. к Ротькиной И. А. о признании договора купли-продажи вещи создаваемой в будущем, договором долевого участия, о взыскании неустойки – оставить без удовлетворения.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение суда составлено и подписано судьей 18.01.2021 года.

«Решение в законную силу на момент опубликования не вступило»

"Согласовано"