Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО6 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3, ФИО4, действующая в интересах малолетнего ФИО5,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО6 о расторжении предварительного договора купли-продажи <адрес> в <адрес> Республики Крым, взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору в размере 150000,00 руб.

Заявленные исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был пописан предварительный договор купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу. В тот же день ответчику была передана сумма задатка в размере 150000,00 руб. Подписание основного договора планировалось осуществить не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако после подписания договора выяснилось, что в квартире произведена самовольная перепланировка, а также отсутствовало согласие супруга. Истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора, которое удовлетворено не было. Истец полагает, что договор должен быть расторгнут в силу существенного нарушения продавцом своих обязательств.

В судебном заседании истец, представитель истца заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Иные лица в судебное заседание не явились, не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены согласно ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в суд не представили, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили.

Выслушав пояснения лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункты 3, 5 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

По смыслу приведенных положений, обе стороны предварительного договора имеют обязанность по заключению основного договора и право требовать его заключения. Основной договор может быть заключен в любой день до истечения срока, указанного в предварительном договоре, после направления одной стороной предложения другой стороне о заключении основного договора. Соответственно, под уклонением от заключения основного договора понимается отказ от предложения заключить договор. Именно с этого момента у другой стороны возникает право в течение шести месяцев обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор.

Исходя из статей 432, 435 ГК РФ, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, кадастровый № площадью 34,1 кв.м. по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 7 договора в обеспечение принятых на себя обязательств по отчуждению Объекта продавец получил от покупателя сумму в размере 150000,00 руб.

Данная сумма передается в качестве задатка по Соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, которое, является неотъемлемым Приложением № к настоящему договору (п. 7.2 Договора).

В день подписания договора купли-продажи Объекта покупатель обязуется передать продавцу сумму в размере 75000,00 руб. в счет стоимости Объекта в качестве дополнительного задатка (п. 7.3 Договора).

Стоимость объекта составляет 3300000,00 руб. Расчет между сторонами производится через гражданскую ипотеку РНКБ Банк (ПАО). (п. 8, п. 9 Договора).

В соответствии с п. 12 Договора покупатель вправе отказаться от приобретения Объекта в случаях:

- обнаружения фактов, которые могут привести к лишению и/или ограничению права собственности на Объект;

-информация, указанная в сведениях об объекте, не соответствует действительности и/или Продавцом предоставлена недостоверная информация об Объекте;

- получения банка от кредитования Объекта;

- получения отказа банка от кредитования Покупателя;

- получения оценки независимого оценщика ниже стоимости Объекта.

В случае обнаружения вышеуказанных фактов и в случае отказа Покупателя от приобретения Объекта, полученная Продавцом в соответствии с п. 7 настоящего договора сумма, возвращается полностью Покупателю в течение двух рабочих дней с момента требования.

Срок подписания договора купли-продажи в простой письменной форме в соответствии с условиями договора определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 22 Договора Объект приобретается Покупателем с использованием средств ипотечного кредитования. На момент подписания предварительного соглашения одобрение организацией, осуществляющей предоставление денежных средств на кредитование заемщика, получено не было.

В соответствии с п. 2.2 Соглашения о задатке, в случае отказа Покупателя от заключения договора купли-продажи Объекта с продавцом (неисполнение действий по вине покупателя), сумма задатка, оговоренная в п. 1.1 настоящего соглашения и равная 150000,00 руб. остается у Продавца.

В соответствии с п. 2.3 Договора Продавец обязан после получения задатка, оговоренного в п. 1.1 Соглашения не заключать договор купли-продажи Объекта или иных договоров отчуждения Объекта с иными лицами в течение срока действия настоящего Соглашения.

Факт передачи суммы задатка в размере 150000,00 руб. сторонами не оспаривался.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, указав, что после изучения документов на продаваемый объект недвижимости были выявлены обстоятельства, о которых ему не было известно до момента подписания предварительного договора и соглашения о задатке. Предварительный договор купли-продажи квартиры не содержит каких-либо требований о соблюдении продавцом требований ст. 35 СК РФ; в квартире произведена самовольная перепланировка (демонтировано окно и дверь между комнатой и лоджией). Каких-либо разрешений на проведение перепланировки квартиры и её узаконивания на момент подписания предварительного договора представлено не было. По мнению истца, в совокупности изложенные сведения является основанием для признания заключенной сделки недействительной.

На требование о расторжении предварительного договора купли-продажи ФИО6 ответила отказом.

Возражая против доводов ФИО2, ответчик указала, что о наличии прав супруга покупателю было известно до подписания предварительного договора, что следует из п. 1.9 Приложения № к Договору «Сведения об объекте». При осмотре объекта было очевидно, что дверь и окно между жилой комнатой и лоджией демонтировано, и данный факт не скрывался. Факт перепланировки зафиксирован в п. 1.11 Приложения № к Договору «Сведения об объекте», который был подписан ФИО2 В п. 2 Предварительного договора содержится полная информация о продаваемом объекте недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГФИО6 направила в адрес ФИО2 уведомление о заключении основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в офисе компании «МИЭЛь» или в иной предложенный им день и время.

В судебном заседании установлено, что основанной договор купли- продажи квартиры между сторонами заключен не был.

Согласно выписке, из ЕГРН собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ является ФИО5

Право собственности возникло на основании заключенного между ФИО6 и законным представителем несовершеннолетнего ФИО4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, в судебном заседании было установлено и подтверждается материалами регистрационного дела, что на момент заключения указанной сделки, а также до истечения срока, предусмотренного п.14 Предварительного договора ФИО6 было получено нотариального согласие от супруга ФИО3 на отчуждение объекта недвижимого имущества.

Кроме того, в судебном заседании установлено и не оспаривалось истцом, что перед заключением предварительного договора купли-продажи он осмотрел квартиру, каких - либо замечаний, возражений не высказывал. При осмотре объекта было очевидно, что дверь и окно между жилой комнатой и лоджией демонтировано.

Доводы истца о том, что данная квартира была осмотрена представителем банка и после консультации ему стало известно, что при получении ипотечного кредита в связи с наличием самовольной перепланировки могут возникнуть сложности, надлежащими и допустимым доказательствами по делу не подтверждены. Отказ банка от кредитования объекта или покупателя, как это предусмотрено п. 12 Предварительного договора, что позволило бы прийти к выводу о наличии оснований, позволяющих Покупателю отказаться от приобретения объекта недвижимости, суду не представлены и такие доказательства на момент рассмотрения дела у истца отсутствовали.

Доводы истца о том, что ему не было известно о том, что в квартире произведена перепланировка, суд считает несостоятельными, поскольку, как следует из материалов дела, по инициативе истца до подписания основного договора купли-продажи была произведена рыночная оценка стоимости квартиры, сведения об объекте также отражены в Предварительном договоре, Приложении № «Сведения об объекте», которые без каких-либо возражений были им подписаны.

Оснований считать, что Продавец отказалась от заключения основного договоров купли-продажи квартиры или имелись препятствия к заключению такого договора по вине ответчика суду не представлены. Доказательств того, что неисполнение обязательств по предварительном договору обусловлено ненадлежащим исполнением своих обязательств ответчиком, истцом представлено.

При этом, как следует из установленных судом обстоятельства и представленных доказательств каких-либо препятствий для заключения сделки не имелось, поскольку спустя 4 дня после истечения срока установленного п. 14 предварительного договора (не позднее ДД.ММ.ГГГГ) объект недвижимости был отчужден его собственником и зарегистрирован за новым правообладателем в соответствии с требованиями Федерального закона № «О государственной регистрации недвижимости».

Оценив в совокупности установленные обстоятельства и представленные сторонами доказательства суд приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований и отказе в их удовлетворении.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО6 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд <адрес> Республики Крым в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ф. Камынина

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

УИД: 91RS0№-36