Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры №, находящейся по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ соответствующим договору участи в долевом строительстве с регистрацией обременения на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по №, ул. Парусная, 5, с указанием в решении суда, что оно будет являться основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости права требования на квартиру №, общей площадью 28,7 кв.м., 2 этаж, 1 подъезд, состоящей из одной комнаты, расположенной по <адрес> на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ФИО2 предварительный договор купли продажи квартиры, из условий которого следует, что продавцу ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 1 150 кв.м с кадастровым номером №, находящийся по <адрес> на землях населенных пунктов. Продавец обязуется перед покупателем на указанном земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность однокомнатную квартиру №, общей площадью 30,0 кв.м, находящуюся в данном жилом доме, а покупатель принять и оплатить квартиру, в соответствии с условиями договора. Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру. Срок заключения основного договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора в сумме 1 050 000 рублей уплачена им полностью. Согласно кадастровой выписке от ДД.ММ.ГГГГ данный многоквартирный жилой дом является объектом незавершенного строительства. Обязательства продавца не исполнены до настоящего времени, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд за защитой своего права. Решением ....... районного суда города Перми от ДД.ММ.ГГГГ за ним признано собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру №, расположенную в многоквартирном жилом доме, находящимся по <адрес>. В данном решении судом сделан прямой вывод о том, что заключенный между ФИО2 и Г. предварительный договор купли-продажи фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве. Таким образом, по мнению истца, при данных обстоятельствах указанный предварительный договор является заменой договора долевого участия, в связи с чем, считает возможным зарегистрировать право требования на объект в виде регистрации предварительного договора купли-продажи как договора долевого участия в строительстве.

Истец ФИО1 в судебном заседании на иске настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своих представителей не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы истца, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ департаментом градостроительства и архитектуры Администрации города Перми ФИО2 было выдано разрешение № на строительство 3-х этажного многоквартирного жилого дома по <адрес>, срок которого впоследствии неоднократно продлевался.

В соответствии с положениями статей 1, 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – договор), из условий которого следует, что продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 150 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> на землях населенных пунктов. Указанный земельный участок принадлежит продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права серии №, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю № (пункт 1.1). По настоящему договору продавец обязуется перед покупателем на указанном в п.1 земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартир, в соответствии с условиями настоящего договора: квартира № общей площадью приблизительно 30,0 кв.м., 2 этаж, состоящая из 1 комнаты, и расположена по <адрес>. Оплачиваемая площадь квартиры рассчитывается с учетом холодных помещений согласно проекта (пункт 1.2). Согласно пункту 1.3 договора, характеристики объекта недвижимости указаны в Приложении 1 к договору.

Пунктом 1.5 Договора предусмотрено, что право собственности на квартиру и нежилое помещение под квартирой, возникает у покупателя с момента заключения основного договора купли-продажи квартиры и государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру и нежилое помещение под квартирой в трехэтажном многоквартирном жилом доме.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, квартира оценивается в 1 050 000 рублей. Указанную квартиру продавец продает покупателю на согласованную сторонами цену в размере 1 050 000 рублей.

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлено, что квартира будет передаваться продавцом покупателю по передаточному акту, который будет являться неотъемлемой частью основного договора. В момент подписания передаточного акта продавец передает покупателю ключи от квартиры. Обязательства продавца будут считаться исполненными после государственной регистрации основного договора и перехода права собственности на квартиру и подписания сторонами передаточного акта.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, а именно: продавец обязан построить жилой дом, планируемый срок строительства – ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1.2); заключить основной договор купли-продажи с покупателем в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1.3); передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора и указанную в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.4); подписать передаточный акт после государственной регистрации договора и перехода права собственности, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора и перехода права собственности (пункт 4.1.5), передать покупателю документы, подтверждающие государственную регистрацию договора и перехода права собственности после регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (пункт 4.1.6).

В приложении 1 к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ указаны характеристики объекта недвижимости – однокомнатная квартира, общей площадью 30,0 кв.м. (уточняется по данным БТИ) на 3 этаже дома, иные характеристики. Квартира имеет строительную отделку.

Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты квартиры истцом выполнены, что подтверждено распиской в получении ФИО2 денежных средств от ФИО1 в размере 200 000 рублей, содержащаяся в договоре задатка за продаваемую квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, актом передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300 000 рублей, актом передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 110 000 рублей, актом передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 110 000 рублей, актом передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 109 000 рублей, актом передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200 000 рублей, актом передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 21 000 рублей; не оспорено ответчиком.

Объект незавершенного строительства, расположенный по <адрес>, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ со следующими характеристики: площадь застройки- 879,8 кв.м., степень готовности 19%, количество этажей 2, в том числе, подземных 1, материал стен - пеноблок, что подтверждено кадастровой выпиской от ДД.ММ.ГГГГ№.

ДД.ММ.ГГГГ составлен технический паспорт на квартиру № в незавершенном строительством доме № по <адрес> согласно которому площадь квартиры составляет 28,7 кв.м, в том числе, жилая 14,1 кв.м., помещение имеет внутреннюю отделку, оснащено системами канализации, водоснабжения, электроснабжения.

Указывая на то, что срок завершения строительства и передачи квартиры истек, строительство не окончено, обязательства перед ним не выполнены, ФИО1 обратился в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Решением ....... районного суда города Перми от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, постановлено: «Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру № многоквартирный жилой дом по адресу<адрес>», расположенную на 2 этаже 3-этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по <адрес>».

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением ....... районного суда города Перми от ДД.ММ.ГГГГ установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для разрешения настоящего спора: ответчик ФИО2 привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Истец ФИО1 вступил в правоотношения с ответчиком ФИО2 с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме, строительство которого осуществляет ответчик. На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом по <адрес> в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства спорная квартира фактически передана истцу, при этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства. Истец свои обязательства по предварительному договору исполнил, в то время как ответчик от выполнения возложенных на него обязательств по передаче объекта, государственной регистрации права на него и заключения основного договора уклоняется, поскольку срок завершения строительства и передачи квартиры, установленный договором между сторонами, истек более четырех лет назад.

Суд пришел к выводу, что с учетом положений правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, ФИО1 вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте по <адрес> в виде квартиры, характеристики которой указаны в договоре, заключенном сторонами.

При этом судом было установлено, что исходя из условий предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, сферу регулирования договорных отношений истца и ответчика составляет привлечение денежных средств истца для долевого строительства многоквартирного дома и в последующем возникновения у истца права собственности на квартиру. Таким образом, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец ФИО1 обратился в суд с рассматриваемым иском.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия, подлежащие включению в договор участия в долевом строительстве, указаны в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Часть 3 данной статьи предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1).

Согласно части 2 данной статьи для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы.

В пункте 131 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года № 94, установлено, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Кроме того, в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено в судебном заседании, заключенный между ФИО2 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, и с учетом вышеприведенных позиций Верховного Суда Российской Федерации суд считает возможным удовлетворить требование истца о признании указанного предварительного договора договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по <адрес>.

Поскольку судом установлено также, что правовых препятствий для регистрации договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве, не имеется, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика в рамках сложившихся между сторонами правоотношений, суд считает возможным вынести решение о государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ признанного судом договором участия в долевом строительстве.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>.

Произвести государственную регистрацию предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № находящемся по <адрес>, заключенного в отношении квартиры №, состоящей из одной комнаты, расположенной по <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Д.О. Хузяхралов