Гражданский кодекс часть 1

Троицкий городской суд Челябинской области в составе судьи Фроловой О.Ж., при секретаре Кузнецовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области о признании недействительным условия договора купли-продажи и приложения № 1 к указанному договору, о зачете денежной суммы в счет оплаты приобретаемого имущества, о взыскании неосновательного обогащения, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами,

Установил:

ФИО1 с учетом уточненных требований обратился в суд с иском к Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области о признании недействительным условия договора купли-продажи нежилого помещения - склада, площадью 110,3 кв.м., расположенного по адресу : <адрес>, заключенного 05.09.2012 между ФИО1 и Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и приложения № 1 к указанному договору в части возложения обязанности полной оплаты стоимости объекта, о зачете в счет оплаты приобретаемого имущества суммы 418881,60 руб., о взыскании неосновательного обогащения в размере 67550 руб., убытков в размере 2026,50 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16821,10 руб.

В обоснование иска указал, что 12 сентября 2005 г. между ним и администрацией города Троицка был заключен договор аренды нежилого помещения - склада, общей площадью 110,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Поскольку арендуемый объект на момент заключения договора аренды был в непригодном для использования по назначению состоянии, в декабре 2005 года он обратился к арендодателю за согласованием выполнения работ по ремонту и реконструкции арендуемого объекта. На данное обращение Комитет по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству администрации г.Троицка 20.12.2005 направил в его адрес письмо № 3186, в котором не возражал против проведения ремонта и реконструкции помещения, расположенного по адресу <адрес>, за счет сил и средств арендатора.

Локальный сметный расчет № 6 от 27.06.2006 был согласован сторонами, стоимость выполненных работ составила 418881,60 рублей. Им были произведены неотделимые улучшения: замена кровли здания, общестроительные работы, усиление фундамента бетоном, установка ворот с каркасом, устройство проемов, ремонт кладки стен, усиление стен кирпичом, остекление с установкой оконных блоков и устройством проемов объекта, устройство основания фундамента, кладка стен, установка дверных блоков, оштукатуривание поверхностей внутри здания, устройство пола, электроосвещение, укладка силового кабеля в траншеи, разводка силового кабеля с установкой оконечных устройств, светильников, настенных выключателей, ламп накаливания. По окончанию выполнения работ был составлен двухсторонний акт о приемке выполненных работ. Таким образом, выполнение работ по реконструкции было согласовано с арендодателем в установленном законом порядке. В результате увеличена первоначальная стоимость объекта на сумму 418881,60 руб. ввиду конструктивных улучшений объекта переданного в аренду.

В силу п.6 ст. 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Согласно абз. 1 ст.З Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Выкупная цена объекта недвижимого имущества по договору установлена продавцом (арендодателем) на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта № от 02.07.2012 и составила 703000,00 рублей, при этом, зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого объекта не движимости продавцом не производился.

В силу п.3.1 договора купли - продажи и приложения к договору № 1 о порядке внесения платежей за объект недвижимого имущества, продавец предоставил ему рассрочку оплаты стоимости объекта до 22.09.2017, под 2,67 годовых. Общий размер процентов составил 47707,38 руб.

В силу ст.168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.

Условие договора купли-продажи и приложения № 1 к указанному договору в части возложения обязанности оплаты стоимости объекта без учета стоимости неотделимых улучшений и процентов на полную стоимость объекта является недействительным.

Он оплатил полную стоимость объекта и проценты. Оплата по договору, вносилась им на расчетный счет администрации г. Троицк ежемесячными платежами согласно графику. При оплате ежемесячных платежей в банке с него взималась банковская комиссия за внесение денежных средств на расчетный счет.

Считает, что ответчик, не исключив из выкупной стоимости объекта стоимость неотделимых улучшений, неосновательно обогатился на сумму неотделимых улучшений в размере 418881,60 руб., а также на сумму процентов по рассрочке в размере 41635,24 руб. Кроме того, из-за неправомерных действий ответчика он понес убытки в размере банковской комиссии 9878,84 руб. Проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ за период с 22.04.2017 по 10.03.2021 составили 162354,97 руб.

Учитывая то, что ответчиком заявлено о сроке исковой давности, просит восстановить срок исковой давности, поскольку в связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID -19 и с введением ограничений по свободному перемещению граждан, их нахождению в общественных местах, государственных и иных учреждениях предполагает возложение на граждан обязанностей публично-правового характера ограничения на работу судов и Указа Президента РФ от 25 марта 2020 г. № 206 “Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней”, в связи с чем, ФИО1 по уважительной причине не мог ранее обратиться в суд.

В пределах срока давности, а именно в период с апреля 2017 г. по сентябрь 2017 г. оплата по договору составила 67550,00 руб., банковская комиссия по внесению платежей по договору за период с апреля 2017г. по сентябрь 2017 г. составила 2026,50 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 16821,10 руб.

С учетом уточненных требований просит признать недействительным условие договора купли-продажи нежилого помещения - склада, площадью 110,3 кв.м., расположенного по адресу : <адрес>, заключенного 05.09.2012 между ФИО1 и Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и приложения № 1 к указанному договору в части возложения обязанности полной оплаты стоимости объекта, зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества сумму 418881,60 руб., взыскать неосновательное обогащение в размере 67550 руб., убытки в размере 2026,50 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 16821,10 руб.

В судебном заседании ФИО1, его представитель ФИО2 уточненные исковые требования поддержали.

Представитель Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области ФИО3 в удовлетворении иска просила отказать, т.к. договор купли-продажи соответствуеттребованиям закона. Оснований для признания недействительным условия договора о стоимости объекта не имеется, т.к. в связи с ремонтом помещения истцу на основании его заявления была установлена минимальная арендная плата. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по всем заявленным требованиям (л.д.204).

Представитель Министерства Финансов Челябинской области в судебном заседании не участвовал, извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд решил следующее.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из материалов дела следует, что 12 сентября 2005 г. между администрациейгорода Троицка (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Троицк" №, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилое помещение - склад, общей площадью 110,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на срок до 12.08.2006 (том 1 л.д.227, том 2 л.д.2).

11.12.2006 между администрациейгорода Троицка (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды №, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилое помещение - склад, общей площадью 110,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на срок до 11.12.2011 ( том 1 л.д.229).

В соответствии с пунктом 2.2 указанных договоров, арендатор является собственником отделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств в арендуемом имуществе.

Пунктом 2.3 договоров предусмотрено, что арендодатель, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора, разрешает ему (в письменной форме) производить за свой счет все улучшения, неотделимые от арендуемого имущества. После прекращения договора аренды эти улучшения становятся собственностью арендодателя без компенсации их стоимости арендатору.

Согласно пункту 4.1 договоров арендатор уплачивает за пользование указанным имуществом арендную плату. Размер арендной платы и ее расчет определяется в приложении № 2, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (п.4.2). Арендная плата выплачивается ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за расчетным месяцем. Осуществление арендных платежей производится платежными поручениями в размере и по реквизитам, указанным в соглашении и расчете арендной платы, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 3) (л.д.4.3).

Как указывает истец в исковом заявлении, в 2005 году объект был передан ему в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению.

Из материалов дела следует, что истец обратился в администрацию г.Троицка за согласованием выполнения работ по ремонту и реконструкции арендуемого объекта.

На данное обращение Комитет по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству администрации г.Троицка 20.12.2005 направил в его адрес письмо № 3186, в котором не возражал против проведения ремонта и реконструкции помещения, расположенного по адресу <адрес>, за счет сил и средств арендатора, при условии согласования реконструкции с балансодержателем имущества, главным архитектором, г.Троицка и органами государственного надзора (том 1 л.д.123).

Арендатором и арендодателем была согласована локальная смета № 6 от 27.06.2006, согласно которой стоимость ремонтных работ составила 418881,60 рубле (том 1 л.д.135-144).

Таким образом, выполнение работ по ремонту нежилого помещения было согласовано с арендодателем в установленном законом порядке.

По окончанию выполнения работ был составлен двухсторонний акт о приемке выполненных работ (том 1 л.д.14-18).

В последующем, 05.09.2012 между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости: нежилого помещения - склада, общей площадью 110,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д.9-10).

В п.1.1 договора указано, что договор заключен в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» и на основании решения Собрания депутатов г.Троицка от 30.08.2012 № 130 «О приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Троицка».

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи, цена объекта установлена в размере 703 000 руб.

В силу п.3.1 договора покупатель обязался оплатить стоимость объекта путем перечисления денег продавцу в размерах и сроки, указанных в приложении № 1, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, по указанным в договоре реквизитам (п.3.2).

Из п.3.1 договора и приложения № 1 следует, что сумма 703000 руб. подлежала оплате в рассрочку на 5 лет, при этом на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, которая составляет 2,67%. Приложением N 1 к договору купли-продажи согласован график платежей, начиная с 05.09.2012 и по 05.09.2017.

Нежилое помещение передано ФИО1 по передаточному акту 05.09.2012 (том 1 л.д.11).

04.10.2012 сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи от 05.09.2012, в соответствии с которым были внесены изменения в приложение N 1. С учетом изменений, сумма 703000 руб. подлежала оплате, начиная с 22.09.2012 и по 22.09.2017 (том 1 л.д.11-оборот, 13).

Остальные положения договора купли-продажи от 05.09.2012, не затронутые настоящим соглашением остались неизменными.

18.12.2013 сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи от 05.09.2012, в соответствии с которым были внесены изменения в п. 1.3 договора, пункт изложен в следующей редакции : нежилое помещение № 1, площадью 110,3 кв.м., этаж 1, назначение нежилое (кадастровый номер объекта 74:35:0200018:51), находящееся по адресу: <адрес>; в пункт 1.4 договора, пункт изложен в следующей редакции : объект недвижимости, являющийся предметом настоящего договора купли-продажи, принадлежит продавцу на праве собственности. В соответствии со ст.131 ГК РФ, право собственности продавца на нежилое помещение №, площадью 110,3 кв.м., этаж 1, назначение нежилое (кадастровый номер объекта 74:35:0200018:51), находящееся по адресу: <адрес> зарегистрировано в ЕГРН за № от 17.12.2013 (том 1 л.д.12).

Переход права собственности к ФИО1 в отношении переданного по договору купли-продажи помещения зарегистрирован в установленном законом порядке 18.12.2013, указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН, свидетельством о регистрации права (том 1 л.д.109, 203). В силу закона объект был обременен ипотекой до полной оплаты его стоимости (том 1 л.д.66,203).

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи стоимость произведенных неотделимых улучшений имущества в цену продажи имущества зачтена не была, цена имущества определена сторонами сделки в размере 703000 рублей на основании отчета о рыночной стоимости объекта ООО «АФ «Внешэкономаудит» N О-15-0712-КН от 02.07.2012 (том 1 л.д.173-201).

Свои обязательства по указанному договору покупателем исполнены в полном объеме, последний платеж осуществлен 22.09.2017, что сторонами по делу не оспаривается, подтверждается платежными документами (том 1 л.д.145-172).

Разрешая требования ФИО1 в части признаниянедействительным условия договора купли-продажи нежилого помещения и приложения № 1 к указанному договору в части возложения обязанности полной оплаты стоимости объекта без зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений имущества, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей в момент заключения договора купли-продажи) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи ФИО1 не оспорил стоимость выкупаемого имущества, договор купли-продажи был подписан им без разногласий, в том числе и по выкупной цене передаваемого имущества, договор согласован по всем существенным условиям, переход права собственности на спорное имущество к покупателю зарегистрирован в установленном порядке, оплата установленной цены произведена полностью.

Поскольку все условия договора согласованы сторонами при его заключении, в том числе цена, что соответствует требованиям ст.ст.432, 555 ГК РФ, договор сторонами исполнен, оснований для признания условия договора о стоимости по основаниям, приведенным в ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не усматривается.

Кроме того, следует отметить, что часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 не ставит в зависимость возможность зачета стоимости неотделимых улучшений от условий договора купли-продажи помещения и может быть применена как до, так и после заключения договора купли-продажи арендуемых помещений, каких-либо ограничений в данной части действующее законодательство не содержит, в связи с чем, указание в договоре выкупной цены без учета стоимости неотделимых улучшений не противоречит части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, не препятствует покупателю после заключения сделки обратиться к продавцу с требованием зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты стоимости имущества.

Также, следует отметить, что согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Из смысла данных норм следует, что вопрос о недействительности договора по причине несогласованности существенных условий в совокупности с принципом добросовестности, закрепленным в ст. 1, 10 ГК РФ, подлежит разрешению до начала исполнения договора.

Из указанного следует, что сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на недействительность этого договора, данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ).

При заключении оспариваемой сделки ФИО1 действовал по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе, был свободен при избрании предмета и условий договора. Истец обладал всеми необходимыми знаниями и информацией для заключения указанной сделки, ему были известны все ее условия, в том числе о цене объекта недвижимости.

Таким образом, предъявление иска, а также характер его требований свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований - действующая редакция ГК РФ содержит нормы, напрямую защищающие от такого рода злоупотреблений. В частности, согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Пункт 5 настоящей статьи содержит императивное указание о том, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

С учетом изложенного, требования истца о признании недействительным условия договора и Приложения № 1 в части стоимости объекта без учета стоимости неотделимых улучшений, удовлетворению не подлежат.

Из материалов дела следует, что ФИО1 10.02.2014 обратился в администрацию г.Троицка с заявлением о зачете в счет оплаты стоимости приобретенного им по договору купли-продажи объекта денежных средств, потраченных на производство неотделимых улучшений в размере 418881.60 руб. (том 1 л.д.122), на что им был получен отказ (письмо N 12.03.2014 № 783), в котором указывалось на несогласование произведенных неотделимых улучшений (том 1 л.д.124).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском, в обоснование которого истец указывает, что его обязательство по оплате стоимости объекта по договору купли-продажи исполнено в полном объеме 22.09.2017, поэтому в счет стоимости объекта подлежит зачету стоимость произведенных неотделимых улучшений в сумме 418881,60 руб., а в его пользу подлежит взысканию денежная сумма в размере 67550 руб., которая является неосновательным обогащением ответчика, рассчитанная в пределах срока исковой давности.

Данные требования удовлетворению не подлежат, в связи со следующим.

В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом, и подлежавших вычету из стоимости помещения, в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ должна быть определена по рыночной стоимости данных неотделимых улучшений на дату продажи помещения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд признает недоказанным тот факт, что истец согласовал с арендодателем в установленном законом порядке стоимость неотделимых улучшений имущества. Фактически предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с указанной нормой закона, а представляет собой величину расходов истца согласно представленной смете на капитальный ремонт помещения и акта о приемке выполненных работ, в связи с чем, суд признает, что предъявление ФИО1 требований о зачете стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты по договору купли-продажи по существу в настоящее время направлено на преодоление условий заключенного и исполненного сторонами договора купли-продажи от 05.09.2012 в части согласованной ими без разногласий цены.

Поскольку доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, истцом представлено ответчику и суду не было, оснований для зачета в счет оплаты приобретаемого имущества суммы 418881,60 руб. не имеется.

Кроме того, следует отметить, что 21.07.2006 истец обращался в Департамент муниципальной собственности администрации г.Троицка с заявлением о перерасчете арендной платы и применения минимального коэффициента, в связи с представленной им сметой и актом выполненных работ (том 1 л.д.205).

На основании указанного заявления, сторонами было согласовано представить арендатору муниципальную преференцию путем предоставления имущественных льгот в виде установления минимальной арендной платы за пользование нежилым помещением в течение всего срока его аренды, что подтверждается расчетами арендной платы (том 1 л.д.206-221, том 2 л.д.3,5).

На основании изложенного, в удовлетворении требований о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений в сумме 418881,60 руб. следует отказать.

Также судом не установлено оснований для взыскания стоимости неосновательного обогащения в размере 67550 руб.

Как следует из положений пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу положений статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Согласно статье 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Приобретатель отвечает перед потерпевшим за всякие, в том числе и за всякие случайные, недостачу или ухудшение неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, происшедшие после того, как он узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения. До этого момента он отвечает лишь за умысел и грубую неосторожность.

Как установлено ранее, стоимость переданного по договору купли-продажи от 05.09.2012 нежилого помещения согласована с учетом фактического состояния объекта в размере 703000 руб., стоимость оплачена полностью в сумме 703000 руб., здание передано от продавца покупателю 05.09.2012, поэтому оснований полагать, что истец переплатил ответчику денежную сумму в размере 67550 руб. не имеется, в связи с чем, отсутствуют основания полагать, что на стороне продавца возникло неосновательное обогащение.

Истец просит взыскать с ответчика в свою пользу убытки в размере банковской комиссии, уплаченной им при осуществлении расчетных операций по зачислению ежемесячных платежей на счет продавца в размере 2026,50 руб., в части зачисления сумм, являющихся по мнению истца, неосновательным обогащением ответчика.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу п.3.1 договора покупатель обязался оплатить стоимость объекта путем перечисления денег продавцу в размерах и сроки, указанные в приложении № 1 договора.

Оплата должна была производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, по указанным в договоре реквизитам (п.3.2).

Таким образом, порядок зачисления денежных средств в счет оплаты имущества был предусмотрен договором купли-продажи, в связи с чем, траты истца на оплату банковской комиссии, уплаченной им при осуществлении расчетных операций по зачислению ежемесячных платежей на счет продавца не являются для него убытками, которые возникли по вине ответчика, кроме того, судом не установлено, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.

В связи с чем, в удовлетворении иска о взыскании убытков в размере 2026,50 руб. следует отказать.

Истец просит взыскать с ответчика в свою пользу проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ за период с 22.04.2017 по 10.03.2021 в сумме 16821,10 руб., начисленные на сумму неосновательного обогащения в размере 67550 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 395 данного Кодекса в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств того, что ответчик неправомерно удерживает денежные средства истца, уклоняется от их возврата. Кроме того, судом не установлено, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.

В связи с чем, в удовлетворении иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ в сумме 16821,10 руб., следует отказать.

Представителем ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции действующей на момент заключения сделок) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока исковой давности.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи заключен между сторонами 05.09.2012, имущество передано истцу также 05.09.2012 (т. 1, л.д. 9,11), с

Согласно платежным документам, первый платеж по указанному договору был произведен истцом 22.10.2012 (т. 1, л.д. 145).

Государственная регистрация перехода права собственности на помещение произведена 17.12.2013 (т. 1, л.д.109).

Таким образом, исполнение оспариваемого договора началось 05.09.2012, тогда как ФИО1 предъявил иск о признании условия договора недействительными только 20.09.2020 (т. 1, л.д. 26-29), то есть за пределами установленного законом срока исковой давности, который истек 05.09.2015.

Также истец пропустил срок исковой давности по требованию о зачете в счет оплаты приобретаемого имущества суммы 418881,60 руб., поскольку при подписании договора купли-продажи - 05.09.2012 истец знал о том, что зачет суммы ему не произведен, но в течение трех лет с указанного момента в суд с иском о зачете в счет оплаты приобретаемого имущества указанной суммы не обратился.

Доводы истца о том, что срок исковой давности следует исчислять с момента последнего платежа, произведенного по договору, а именно с 22.09.2017, поскольку до этого момента проданное имущество находится в залоге у продавца, подлежат отклонению, поскольку материалами дела подтверждено, что ответчик начал исполнение сделки 05.09.2012, приняв имущество, начиная с 22.10.2012 начал производить оплату и за все время до подачи иска не выражал намерения прекратить договорные отношения, тем самым одобряя данную сделку. Момент окончания оплаты не имеет правового значения.

В силу разъяснений, изложенных в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск. В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

ФИО1 просит восстановить срок исковой давности, поскольку в связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID -19 и с введением ограничений по свободному перемещению граждан, введенных Указом Президента РФ от 25 марта 2020 г. № 206 “Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней”, он по уважительной причине не мог ранее обратиться в суд.

Вместе с тем, обстоятельства связанные с распространением новой коронавирусной инфекции COVID -19 и с введением ограничений по свободному перемещению граждан, их нахождению в общественных местах, государственных и иных учреждениях, возникли в 2020 году, в то время как срок исковой давности истек 05.09.2015, в связи с чем, оснований считать данные обстоятельства уважительной причиной пропуска срока исковой давности не имеется.

Поскольку уважительных причин для восстановления срока для обращения с иском в суд не имеется, в удовлетворении исковых требований следует отказать и по причине пропуска срока исковой давности.

Суд рассматривает дело согласно ст.196 ГПК РФ в рамках заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 12,56,198 ГПК РФ суд,

Решил:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области о признании недействительным условия договора купли-продажи нежилого помещения - склада, площадью 110,3 кв.м., расположенного по адресу : <адрес>, заключенного 05.09.2012 между ФИО1 и Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и приложения № 1 к указанному договору в части возложения обязанности полной оплаты стоимости объекта, о зачете в счет оплаты приобретаемого имущества суммы 418881,60 руб., о взыскании неосновательного обогащения в размере 67550 руб., убытков в размере 2026,50 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16821,10 руб.

Решение может быть обжаловано путем подачи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд.

Судья Фролова О.Ж.

Решение в окончательной форме принято 23.03.2021.