Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Открытому акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» (ОАО «Центр-Инвест»), третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора ЗАО Страховая компания «Восхождение», о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неустойки (пени) за нарушение прав потребителя, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя,

у с т а н о в и л:

В суд обратился ФИО3 с иском к Открытому акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» (ОАО «Центр-Инвест»), о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неустойки (пени) за нарушение прав потребителя, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Свои исковые требования истец обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (ФИО3) и ОАО «Московский городской центр продажи недвижимости» (ОАО «Центр-Инвест») был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес>. Согласно указанному договору истец принял долевое участие в осуществляемом ответчиком строительстве многоквартирного дома по адресу<адрес> (в настоящее время <адрес> В соответствии с п. 1.3 договора объектом долевого строительства являлось жилое помещение (квартира) имеющая следующие характеристики: общая площадь по проекту <данные изъяты> кв. м.; этаж по проекту - <данные изъяты>; строительный номер по проекту - №. Как следует из п. 1.3.4 договора, площадь и нумерация объекта долевого строительства могут быть дополнительно скорректированы в связи с проведением кадастрового учета. Аналогичным образом, в п. 1.6 договора содержится указание, что площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению по результатам кадастрового учета. В соответствии с п. 1.5 договора определено, что под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства в порядке и размере, определенных в 3 разделе договора. Как следует из п. 3.2 договора цена объекта долевого строительства составляет <данные изъяты> рублей из расчета <данные изъяты> рублей за один квадратный метр. При этом цена за 1 квадратный метр объекта долевого строительства изменению не подлежит. В соответствии с п. 3.4 договора оплата цены договора должна быть произведена участником долевого строительства путем открытия АКБ «Банк Москвы» (ОАО) открытого, безотзывного, покрытого аккредитива на сумму, указанную в п. 3.2 договора. Согласно п. 3.5 договора цена объекта долевого строительства определяется исходя из проектной площади объекта. После проведения кадастрового учета стороны производят дополнительный расчет, при котором, в случае если фактическая площадь объекта долевого строительства меньше проектной, то застройщик (Ответчик) возвращает участнику долевого строительства (Истцу) в течение десяти дней с даты составления акта приема-передачи объекта долевого строительства разницу между ценой, определенной в п. 3.2 договора и окончательно определяемой ценой, исходя из цены <данные изъяты> рублей за один квадратный метр. Истцом в полном объеме, в соответствии с п. 3.4 договора были исполнены обязательства по оплате цены договора. Копия аккредитива прилагается. Согласно п. 6.1 договора изначально, срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию был определен как ДД.ММ.ГГГГ. Застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение трех месяцев со дня ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Копия дополнительного соглашения прилагается. Ответчиком было завершено строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (в настоящее время <адрес>) и получено соответствующее разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта. До завершения строительства, а именно ДД.ММ.ГГГГ по заявке Ответчика Савеловским ТБТИ Москвы было проведено обследование построенного объекта. Согласно представленной Ответчиком экспликации, общая площадь объекта долевого строительства (<адрес>) составила <данные изъяты> кв. м. в т. ч. <данные изъяты> кв. м. жилой площади <данные изъяты> кв. м. - вспомогательной. Также по данным ТБТИ в квартире имеется помещение лоджии, площадь которого рассчитана с коэффициентом и составляет <данные изъяты> кв. м. Копия экспликации прилагается. Таким образом, исходя из общей площади объекта долевого строительства, определенной ТБТИ в размере <данные изъяты> кв. м. данная площадь на <данные изъяты> кв. м. менее проектной площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного с Истцом. В связи с указанными обстоятельствами Ответчик в силу п. 3.5 договора обязан в течение 10 дней выплатить истцу разницу между ценой договора выплаченной Истцом и окончательно определяемой ценой, исходя из цены <данные изъяты> рублей за один квадратный метр. Несмотря на указанные обстоятельства Ответчиком было предложено Истцу подписать акт взаимных расчетов по договору, согласно которому Ответчик полагает, что площадь объекта долевого участия уменьшилась только на <данные изъяты> кв. м., и составляет <данные изъяты> кв. м., поскольку в площади объекта подлежит уточнению площадь лоджии в размере <данные изъяты> кв.м., рассчитанная с коэффициентом. ДД.ММ.ГГГГ Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия, согласно которой Истец со ссылкой на положения действующего законодательства предложил Ответчику исполнить условия договора и произвести Истцу возврат излишне уплаченных денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей из расчета общей площади объекта долевого строительства (квартиры) в размере <данные изъяты> кв. м. Копия претензии прилагается. В ответ на указанную претензию от Ответчика поступило письмо, датированное ДД.ММ.ГГГГ, в котором Ответчик со ссылкой на п. 1.6 договора и проведенные ТБТИ обмеры отказал Истцу в удовлетворении претензии, а также направил в адрес Истца в одностороннем порядке подписанный акт взаиморасчетов по договору, согласно которому общая площадь объекта долевого строительства (квартиры) составляет <данные изъяты> кв. м. в связи с чем Ответчик выражает согласие на возврат Истцу излишне уплаченной денежной суммы только в размере <данные изъяты> рублей. Копия ответа и акта взаиморасчетов прилагается. Также Ответчиком в адрес Истца был направлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства согласно которому общая площадь передаваемой квартиры составила уже <данные изъяты> кв.м., что соответствует общей площади, указанной в экспликации ТБТИ и позиции Истца. Копия акта прилагается. Таким образом, в настоящее время Ответчик фактически в одностороннем порядке передал Истцу объект долевого строительства (квартиру) общей площадью <данные изъяты> кв. м., что на <данные изъяты> кв. м. менее площади определенной договором. При этом, вопреки требованиям п. п. 1.3.4, 1.6 и 3.5 договора, кадастровый учет как самого здания многоквартирного дома, так и жилых помещений в нем (в т. ч. квартиры подлежащий передачи Истцу) ответчиком произведен не был. ДД.ММ.ГГГГ Истцом для разрешения возникшей ситуации, с учетом вышеуказанных требований п.п.1.3.4, 1.6 и 3.5 договора, определяющих необходимость проведения кадастрового учета объекта долевого строительства для определения его окончательной площади, в адрес Ответчика было направлено письмо с просьбой предоставить кадастровый паспорт жилого помещения. Копия письма прилагается. Ответа на данное письмо от Ответчика не поступило. От продолжения дальнейших переговоров ответчик отказывается. ДД.ММ.ГГГГ Истцом от органов кадастрового учета было получено уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений об объекте недвижимости — жилом помещении по адресу: <адрес>. Данное уведомление подтверждает тот факт, что Ответчиком до настоящего времени кадастровый учет объекта долевого участия не произведен. С учетом вышеуказанных обстоятельств Истец полагает необходимым обратиться с настоящим иском в суд и просить суд взыскать с Ответчика излишне уплаченные по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома денежные средства. Согласно п.2 ст.2 ФЗ РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. В соответствии со ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты. В силу ст.5 ФЗ РФ № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом, согласно ч. 2 указанной статьи ФЗ РФ № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Заключенный истцом договор участия в долевом строительстве в п. 3.5 предусматривает возможность изменения цены договора путем возврата Ответчиком Истцу излишне уплаченных по договору денежных средств при уменьшении площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной. В соответствии с ч. 5 ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст.16 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ вопросы владения и пользования жилым помещения, а также вопросы отнесения объектов недвижимости к жилищному фонду регламентируются жилищным законодательством. Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся в т. ч. квартира. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В соответствии с ч. 5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, действующим законодательством прямо предусмотрено, что площади балконов, лоджий, веранд и террас не включаются в общую площадь жилого помещения в независимости от расчета данной площади с каким-либо коэффициентом. Данный вывод подтверждается и произведенными ТБТИ обмерами, согласно которым в составе общей площади объекта долевого строительства (квартиры) выделены как жилая, так и вспомогательная площадь квартиры. При этом, площадь лоджии, подсчитанная с коэффициентом, не входит ни в жилую, ни в вспомогательную площадь жилого помещения. Более того, данный вывод подтверждается направленным в адрес истца односторонним актом передачи со стороны ответчика объекта долевого строительства, согласно которому в собственность истца передается жилое помещение в объеме не включающей в себя площадь лоджии, что позволяет говорить о том, что в будущем в ЕГРП может быть зарегистрировано право собственности истца на жилое помещение, площадь которого также не будет включать площади лоджии. Следует отметить, что как уже указывалось выше, согласно п. п. 1.3.4, 1.6 и 3.5 заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве, окончательные взаиморасчеты между сторонами договора могут быть произведены только по результатам кадастрового учета объекта долевого строительства. Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в соответствии с ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Согласно ст. 1 ФЗ РФ № 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. В силу ч. 5 указанной статьи ФЗ РФ № 221-ФЗ осуществляется в том числе кадастровый учет помещении как жилых, так и нежилых. При этом согласно ст. 16 ФЗ РФ № 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в т.ч. в связи с образованием или созданием объекта недвижимости. В соответствии со ст. 7 ФЗ РФ № 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости. Как уже указывалось выше, до настоящего времени кадастровый учет объекта долевого строительства, подлежащего передачи Истцу в собственность Ответчиком не произведен. В связи с указанными обстоятельствами, позиция Ответчика о необходимости включения в состав объекта долевого участия площади лоджии не основана ни на законе, ни на условиях договора. Ссылка Ответчика на п. 1.6 договора, предусматривающего возможность включения в общую площадь квартиры площади лоджии, противоречит требованиям ч. 5 ст. 15 и ст. 16 ЖК РФ, и в силу норм ст. 6 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» как условие условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации является ничтожным и не может учитываться. С учетом изложенного, Ответчик обязан вернуть Истцу излишне уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты> рублей из расчета общей площади объекта долевого строительства (квартиры) в размере <данные изъяты> кв. м. и без учета площади лоджии. Поскольку возвратить указанные денежные средства в добровольном порядке Ответчик отказывается, то данная денежная сумма подлежит взысканию с Ответчика в пользу Истца в судебном порядке. Исходя из условий заключенного договора (п. 3.5), Ответчик обязан возвратить Истцу излишне оплаченные по договору денежные средства в течение десяти дней с момента составления акта приема

передачи объекта долевого строительства. Односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства был составлен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, излишне уплаченные истцом по договору денежные средства должны быть возвращены истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ст. 13 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. В ст. 29 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено право потребителя требовать, как соразмерного уменьшения цены договора, так и возврата излишне уплаченных по договору денежных средств. Согласно п. 1 ст. 31 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» установлен десятидневный срок удовлетворения требований потребителя в т. ч. в отношении возврата уплаченных по договору денежных средств. В силу п. 3 ст. 31 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона. В соответствии с п. 5 ст. 28 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» предусмотрен размер неустойки (пени) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы указания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Размер денежных средств, излишне уплаченных Истцом по договору составляет <данные изъяты>. Размер неустойки (3%) за каждый день просрочки равен <данные изъяты><данные изъяты>). Период просрочки составляет на дату подачи настоящего иска, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, 2 месяца 20 дней или 80 дней. Таким образом, размер неустойки (пени) подлежащий взысканию с Ответчика в пользу Истца равен <данные изъяты>. Учитывая требования закона о соразмерности подлежащей взысканию неустойки, Истец полагает возможным ограничить размер неустойки, суммой излишне уплаченных по договору денежных средств в размере <данные изъяты>. Более того, согласно п. 6 ст. 13 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. При удовлетворении настоящих исковых требований, с Ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, удовлетворенных исковых требований. Также нормами ст. 15 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» предусмотрена возможность взыскания в пользу потребителя компенсации морального вреда. В связи с указанными обстоятельствами и наличием нарушений прав Истца как потребителя полагает возможным просить суд взыскать с Ответчика в пользу Истца денежную компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей. На основании изложенного, истец просит суд: взыскать с ответчика в его пользу по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, неустойку (пени) за нарушение прав потребителя в сумме <данные изъяты> рублей, денежную компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ЗАО Страховая компания «Восхождение».

ДД.ММ.ГГГГ представитель истца по доверенности ФИО1 увеличил исковые требования в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда до <данные изъяты> рублей.

Истец – ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в деле имеется расписка о получении судебной повестки.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что позиция ответчика, изложенная в письменном отзыве, по ст.15 ЖК РФ ему понятна. По договору, объектом долевого участия является объект, под которым понимается 17-ти этажный жилой дом. По условиям договора, ответчик обязан передать объект определенной площадью. Площадь объекта определяется на основании данных кадастрового учета. Экспликация, выданная Савеловским БТИ отношения к рассматриваемому делу не имеет. Ответчик после проведения кадастрового учета обязан произвести взаиморасчеты. Пока производить взаиморасчеты нельзя. Но, исходя из направления ответчиком истцу одностороннего акта, истцу передан объект площадью <данные изъяты> кв.метра. К спорным правоотношениям применяется Закон о защите прав потребителей. Истец вправе заявить о нарушении своих прав. Обязанность предоставлять доказательства лежит на ответчике.

Представитель ответчика – по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях. Дополнительно пояснила, что ответчиком заключен договор с организацией на выполнение кадастровых работ. В настоящее время жилой дом на кадастровый учет не поставлен. Акт был направлен истцу в качестве оферты, которую истец в течение месяца не акцептировал, поэтому данная оферта недействительна.

В письменных возражениях на иск ФИО2 указала, что ОАО «Центр-Инвест» не согласно с доводами, изложенными в исковом заявлении по следующим основаниям. Между Истцом и Ответчиком заключен Договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым ответчик обязался построить и передать истцу объект долевого строительства - квартиру с проектным номером № расположенную по адресу: <адрес> В соответствии с пп. 2 п. 3.5 Договора если фактическая площадь Объекта долевого строительства меньше проектной, то Застройщик обязан осуществить возврат Участнику долевого строительства в течение 10 (десяти) дней с даты составления акта приема-передачи Объекта долевого строительства разницу между ценой, определенной в пункте 3.2 Договора, и окончательно определяемой ценой, исходя из цены <данные изъяты> за один квадратный метр. В связи с чем, Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика денежных средств за разницу между проектной и фактической площадью Объекта долевого строительства. По мнению истца, фактическая площадь объекта долевого строительства должна рассчитываться исходя из общей площади объекта долевого строительства за исключением площади вспомогательного помещения - лоджии на основании статьи 15 Жилищного кодекса РФ. Однако Истцом не учтено следующее. Положения ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются к жилищным правоотношениям, в то время как предметом спора являются договорные гражданско-правовые отношения в сфере участия в долевом строительстве. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Вместе с тем, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит требования указывать в договоре площадь объекта долевого строительства без площади помещений вспомогательного использования. В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией. В соответствии с пунктом 1.6 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ площадь Объекта долевого строительства - сумма обшей площади квартиры и площади лоджий и/или балконов, определяемая в проектной документации Объекта; после введения Объекта в эксплуатацию площадь Объекта долевого строительства подлежит уточнению по результатам кадастрового учета объекта недвижимости Объекта. В соответствии с пунктом 3.2, 3.5 Договора цена объекта долевого строительства определяется, исходя из проектной площади Объекта долевого строительства, исходя из цены за 1 квадратный метр; после проведения кадастрового учета Стороны производят дополнительный расчет в определенном договором порядке. В соответствии с пунктом 3.37 и 3.36 ч.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. В соответствии с пунктом 1.3.1 Договора общая площадь объекта долевого строительства по проекту с учетом площади лоджии<данные изъяты> квадратных метра. В соответствии с проведенными обмерами ТБТИ площадь Объекта долевого строительства, включающая общую площадь Объекта, а также площади летних помещений с учетом понижающих коэффициентов составила <данные изъяты> кв.м кв. м, что на <данные изъяты> кв.м меньше проектной площади, указанной в пункте 1.3.1. Договора. В соответствии с пунктом 3.5 Договора Стороны производят дополнительный расчет стоимости объекта после проведения кадастрового учета объекта. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом на кадастровый учет не поставлен. Однако, несмотря на данный факт, ответчик предлагал истцу подписать акт об уточнении взаиморасчетов, согласно которому ответчик обязался возвратить истцу разницу между ценой, рассчитываемой исходя из фактической площади (с учетом площади лоджии) и проектной площади, а именно <данные изъяты> рублей (что подтверждается ответом на претензию ДД.ММ.ГГГГ№). От подписания Акта об уточнении взаиморасчетов истец отказался. Реквизиты расчетного счета для перечисления денежных средств Истец также не сообщил. В связи с чем, у ответчика отсутствовала возможность исполнить данное обязательство. Позиция ответчика находит свое отражение также и в судебной практике. Учитывая изложенное, в соответствии со ст. 421 ГК РФ, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст. 35, 194, 196 ГПК, ОАО «Центр-Инвест» просит суд отказать в удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

3-е лицо - ЗАО Страховая компания «Восхождение» своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещалось надлежащим образом по адресу нахождения юридического лица телеграммой.

На основании положений статьи 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и третьего лица.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом «Московский городской центр продажи недвижимости» (ОАО «Центр-Инвест») (Застройщик) и ФИО3 (Участник долевого строительства) был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Объект долевого строительства – жилое помещение (квартира), имеющее следующие характеристики: общая площадь по проекту <данные изъяты> кв.метра. Этаж по проекту: №. Строительный номер по проекту № Расположение Многоквартирного дома и Квартиры № в составе Многоквартирного дома указаны в Приложении № к Договору. Площадь и нумерация объекта долевого строительства могут быть дополнительно скорректированы в связи с проведением кадастрового учета. Объект долевого строительства подлежит передаче Застройщиком Участнику долевого строительства после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, строящегося (создаваемого) в том числе с привлечением денежных средств Участника долевого строительства (п.п.1.3., 1.3.1., 1.3.2., 1.3.3., 1.3.4.). Цена объекта долевого строительства, указанного в п.1.3 Договора, составляет <данные изъяты>., из расчета <данные изъяты>. за один квадратный метр Объекта долевого строительства. Цена 1 кв.метра Объекта долевого строительства установленная настоящим пунктом Договора, изменению не подлежит (п.3.2.). Цена Объекта долевого строительства определяется исходя из проектной площади Объекта долевого строительства. После проведения кадастрового учета Стороны производят дополнительный расчет,... в течение 10 дней с даты составления акта-приема передачи Объекта долевого строительства, исходя из цены <данные изъяты>. за 1 кв.метр (п.3.5.). Срок ввода Объекта в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ. Объект долевого строительства подлежит передаче Участнику долевого строительства в течение 3 месяцев со дня ввода Объекта в эксплуатацию (п.6.1.). Передача Объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляется по подписываемому Сторонами акту приема-передачи (п.6.2.) Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства (создании) Объекта в соответствии с Договором и о готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение 10 рабочих дней со дня получения указанного сообщения и при отсутствии замечаний к качеству передаваемого Объекта долевого строительства, принять Объект долевого строительства в течение 10 рабочих дней (п.6.4.). Участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи о передаче Объекта долевого строительства вправе потребовать от Застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства требованиям, указанным в пункте 1.3 Договора и действующем законодательстве и отказаться от подписания акта приема-передачи или иного документа о передаче Объекта долевого строительства до исполнения Застройщиком своих обязанностей в соответствии с действующим законодательством (п.6.5.) (л.д.12-23).

Приложением № к указанному выше Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ является Описание и расположение Объекта (л.д.24).

Во исполнение Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО3 перечислил ответчику ОАО «Центр-Инвест» денежные средства в размере <данные изъяты> руб. (л.д.25).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ОАО «Центр-Инвест» было заключено Дополнительное соглашение № к Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, которым п.6.1 Договора был изложен в новой редакции «Срок ввода Объекта в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ. Объект долевого строительства подлежит передаче Участнику Долевого строительства в течение 3 (трех) месяцев со дня ввода Объекта в эксплуатацию» (л.д.26).

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Центр-Инвест» направило ФИО3 Акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства по Договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что в связи с уклонением участника долевого строительства от принятия Объекта по Договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в предусмотренный Договором срок передачи объекта долевого строительства, руководствуясь ч.6 ст.8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по истечении двух месяцев со дня окончания предусмотренного Договором срока составило настоящий односторонний акт о передаче Объекта долевого строительства – <адрес>, общей площадью <данные изъяты> ФИО3 (л.д.32), а также направило ФИО3 Акт об уточнении взаиморасчетов по Договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в п.п.2,3 которого указано, что в соответствии с проведенными обмерами ТБТИ фактическая площадь Квартиры, включающая общую площадь Квартиры, а также площади летних помещений с учетом понижающих коэффициентов составила <данные изъяты> кв.метров, что на <данные изъяты> кв.м. меньше проектной площади, указанной в пункте 1.3.1. Договора долевого участия. Стоимость квартиры с учетом уточненной фактической площади Квартиры составляет <данные изъяты>. В соответствии с условиями Договора, Застройщик обязуется осуществить возврат Участнику долевого строительства излишне уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты>., в течение 10 дней со дня подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства. В письме Застройщик предлагает Участнику долевого строительства представить реквизиты в банке для перечисления денежных средств (л.д.31).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил в адрес ответчика письменную претензию, в которой указал, что по данным проведенным Савеловским ТБТИ общая площадь жилого помещения составляет <данные изъяты> кв.метра, что на <данные изъяты> кв.метра меньше проектной. В связи с чем, предложил Застройщику возвратить излишне оплаченные деньги в размере <данные изъяты>, сославшись на пункт 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (л.д.28).

Согласно экспликации, составленной Савеловским ТБТИ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры № составляет <данные изъяты> кв.метра, в том числе жилая – <данные изъяты> кв.метра, вспомогательная – <данные изъяты> Площадь лоджии <данные изъяты> кв.метра (л.д.27).

Письменный ответ на данную претензию ОАО «Центр-Инвест» направило в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29-30).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в ОАО «Центр-Инвест» с письмом о предоставлении кадастрового паспорта на жилое помещение № (л.д.34).

Уведомлением об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ ФГБУ ВФК Росреестра подтверждается, что сведения об объекте капитального строительства – <адрес> в государственном кадастре недвижимости отсутствуют (л.д.35).

Судом установлено и подтверждается обеими сторонами, что на момент рассмотрения дела взаиморасчет между сторонами в соответствии с п.3.5. Договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не произведен, жилой дом <адрес>, на кадастровый учет не поставлен.

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч.ч.1,2 ст.4 Федерального закона № 124-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

В соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1 ст.8 ФЗ-214).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.2 ст.8 ФЗ-214).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч.3 ст.8 ФЗ-214).

Согласно ч.ч.1,2 ст.12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1.6 Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ площадь Объекта долевого строительства определяется суммой общей площади квартиры и площади лоджий и/или балконов, определяемой в проектной документации Объекта после введения Объекта в эксплуатацию площадь Объекта долевого строительства подлежит уточнению по результатам кадастрового учета объекта недвижимости Объекта.

Таким образом, сторонами по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ была определена площадь объекта долевого строительства (квартиры), как сумма общей площади квартиры и площади лоджий и/или балконов, определяемой в проектной документации Объекта после введения Объекта в эксплуатацию по результатам кадастрового учета объекта недвижимости.

Пунктом 3,5 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили срок и порядок дополнительного расчета после проведения кадастрового учета Объекта, а именно, если фактическая площадь объекта долевого строительства меньше (или больше) проектной площади, то Застройщик (или соответственно Участник долевого строительства) обязаны в течение 10 дней с даты составления акта-приема-передачи оплатить разницу между ценой, определенной в п.3.2. Договора, исходя из цены <данные изъяты> руб. за 1 кв.метр.

Ссылка истца на нормы статьи 15 Жилищного кодекса РФ, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, несостоятельна, поскольку указанная норма направлена на урегулирование жилищных правоотношений и не влияет на гражданско-правовые отношения между сторонами, предусмотренные договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В данном случае, при исчислении общей площади квартиры подлежит применению Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная Приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 37, в соответствии с п. 3.37, п. 3.36 ч. 3 которой, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Заключая договор с ответчиком, истец инвестировал строительство всей квартиры, в том числе оплатил расходы на строительство лоджии. Оснований для возложения на ответчика обязанности нести расходы по строительству лоджии за счет собственных средств в силу закона не имеется, противоречит условиям договора, заключенного между сторонами.

Принимая во внимание, что в настоящее время Объект Договора участия в долевом строительстве кадастровый учет не прошел, то у ответчика (как и у истца) не возникла обязанность по дополнительным расчетам в соответствии с п.3.5. Договора.

Кроме того, ввиду отсутствия кадастрового паспорта на жилое помещение, определить в настоящее время общую площадь квартиры № суд самостоятельно не может.

В связи с изложенным, исковые требования истца к ОАО «Московский городской центр продажи недвижимости» (ОАО «Центр-Инвест») о взыскании по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, удовлетворению не подлежат.

Исковые требования истца о взыскании с ответчика неустойки, компенсации морального вреда и штрафа также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В пункте 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В пункте 28 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ) указано, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку судом не установлен факт нарушения прав потребителя, то исковые требования истца о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, основанные на п.5 ст.28, ст.15 Федерального закона «О защите прав потребителя» удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Принимая во внимание, что искровые требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме, то оснований для взыскания с ответчика штрафа в пользу истца не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л

Исковые требования ФИО3 к ОАО «Московский городской центр продажи недвижимости» (ОАО «Центр-Инвест») о взыскании по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, неустойки (пени) за нарушение прав потребителя в сумме <данные изъяты> рублей, денежной компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, удовлетворенных исковых требований, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Конаковский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, которое изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Чувашова И.А.