Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, просила признать недействительной (ничтожной) сделкой договор ипотеки (залога недвижимого имущества) - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и Хвощ А.В.

В обоснование исковых требований истец ФИО1 указала на то, что на основании договора о передаче жилья в долевую собственность № от ДД.ММ.ГГГГ ей принадлежит 1/5 доля в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3, с одной стороны, и ФИО4, с другой стороны, был оформлен договор ипотеки (залога недвижимого имущества), согласно которому ФИО2 и ФИО3 (залогодатели) передали в залог Хвощу А.В. (залогодержатель) принадлежащие ФИО2 и ФИО3 4/5 доли (по 2/5 доли каждому) в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Договор ипотеки был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указывает на то, что договор ипотеки (залога недвижимого имущества) является ничтожным по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, как сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая права и охраняемые законом интересы третьего лица, что заключается в следующем:

В соответствии с п. 4 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Согласно п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Исходя из положений приведенных норм права в их взаимосвязи, самостоятельным предметом ипотеки может быть часть лишь такого объекта недвижимого имущества, раздел в натуре которого возможен без изменения его назначения, то есть, целый объект недвижимого имущества (из которого выделяется часть) не должен быть неделимой вещью. Только в этом случае часть такого объекта может быть самостоятельным предметом ипотеки, только после индивидуализации данной части в качестве самостоятельного объекта (отдельного от самого целого объекта) и регистрации прав на эту часть в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выделенная в натуре часть может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В данном случае, принадлежащие ФИО2 и ФИО3 4/5 доли (по 2/5 доли каждому) в праве собственности на квартиру являются частями (долями) отдельной четырехкомнатной квартиры общей площадью 59,1 кв.м., сособственником 1/5 доли которой также является истец.

Данная квартира расположена на 2-м этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома, в ней имеется один вход, один коридор, одна кухня, одна ванная комната и один туалет. Целевое назначение данной квартиры - проживание одной семьи.

В связи с тем, что квартира расположена на 2-м этаже многоквартирного пятиэтажного жилого дома, то ее раздел в натуре невозможен, квартира является неделимой вещью.

Поскольку заложенные по спорному договору об ипотеке 4/5 долей в праве собственности на указанную квартиру не были индивидуализированы (выделены в натуре) в качестве самостоятельного объекта, то, как полагает истец, государственная регистрация прав на них (на 4/5 доли), как на отдельный самостоятельный объект недвижимости в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не могла быть произведена.

При этом заложенные по договору ипотеки от 07.09.2015 4/5 доли в праве собственности на указанную квартиру, в силу требований п. 4 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о том, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки, а также в силу требований п. 1 ст. 5 данного ФЗ о том, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, - не могли являться самостоятельным предметом ипотеки.

Договор ипотеки является договором (сделкой), нарушающим требования закона, так как заключен в нарушение требований ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека указанной квартиры и (или) какой-либо ее доли (долей) не допускается, в силу того, что на них в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Исходя из положений п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, обращение взыскания на квартиру (жилье) допускается только в том случае, если эта квартира была заложена по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Этой же нормой ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что обращение взыскания на квартиру допустимо, только если эта квартира была заложена по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом.

Спорный договор ипотеки от 07.09.2015 заключен не в обеспечение целевого займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, а в обеспечение договора займа № от 07.09.2015, между гражданами и в обеспечение возврата займа, выданного не банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом.

Заложенные по договору ипотеки от 07.09.2015 4/5 доли в праве собственности на квартиру не могли являться самостоятельным предметом ипотеки.

Квартира является единственным пригодным для постоянного проживания, как для ФИО2, так и для ФИО3, а также для совместно проживающей с ней в данной квартире ее малолетнего ребенка ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. В связи с чем и по этому основанию заложенные по указанному договору ипотеки доли не могли быть самостоятельным предметом ипотеки.

Признание сделки недействительной исключит возможность передачи заложенных по нему, не выделенных в натуре (не индивидуализированных) долей в собственность любому постороннему лицу, то есть исключит нарушение, а также угрозу нарушения права истца, как сособственника неделимой вещи (квартиры). О существовании оспариваемого договора ипотеки и начале его исполнения истцу стало известно 25.09.2019 от ответчика ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО5 исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме, по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика ФИО4 ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал, в обоснование своих возражений ссылался на соответствие оспариваемой сделки требованиям закона, отсутствие нарушений прав истца при заключении договора.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, ответчик и законный представитель третьего лица ФИО7 ФИО3, представители третьих лиц Управления Росреестра по Алтайскому краю, МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай, третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства были извещены надлежаще, каких-либо ходатайств не заявляли, при таких обстоятельствах суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц.

Ответчик Хвощ А.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства был извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела его отсутствие, что суд находит возможным.

Выслушав пояснения представителя истца ФИО1 ФИО5, представителя ответчика ФИО4 ФИО6, изучив материалы дела, материалы дел №№ 2-152/2020, 2-279/2020, 2-2900/2020, исполнительного производства №ИП от 18.04.2019 в отношении ФИО2, суд приходит к следующим выводам:

Установлено, что ФИО1 является собственником 1/5 доли в праве собственности на <адрес> в <адрес> на основании договора о передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, ее сособственниками являются ФИО2 и ФИО3 (по 2/5 доли каждый) на основании договора о передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ.

Квартира № по <адрес> в <адрес> состоит из четырех жилых комнат, общей площадью 59,1 кв.м., жилой площадью 43,5 кв.м., расположена на 2-м этаже пятиэтажного многоквартирного дома.

07.09.2015 между ФИО4 (заимодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа на сумму 80 000 руб. на срок до 07.09.2018 с уплатой ежемесячно за пользование займом 72% годовых, а также неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день и 1% от суммы неуплаченных процентов. Возврат суммы займа сторонами определен ежемесячно равными платежами по 4 800 руб.

07.092015 в обеспечение исполнение обязательств по договору займа заключен договор ипотеки с собственниками 4/5 долей квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО2 и ФИО3

Хвощ А.В., ссылаясь на нарушение заемщиком ФИО2 обязательств по возврату займа, обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору займа в размере 80 000 руб.; процентов за пользование займом в размере 172 800 руб.; процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 1 834 руб. 52 коп.; неустойки по основному в размере 8 640 руб.; неустойки по процентам в размере 172 800 руб.; обращении взыскание на предмет залога - 4/5 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером 22:65:011713:10517, расположенную по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 000 000 руб.

Решением Бийского городского суда Алтайского края от 04.03.2019 по делу № 2-600/2019 по иску ФИО4 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество с ФИО2 в пользу ФИО4 взысканы сумма основного долга по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, проценты за пользование займом, проценты на сумму долга, неустойка на основной долг, неустойка по процентам; судебные расходы, всего взыскано 340 660 руб. 85 коп.; обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 59,1 кв.м., определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере 1 000 000 руб.

Определением Бийского городского суда Алтайского края от 30.09.2019 в решение суда от 04.03.2019 внесены исправления в части указания имущества, на которое обращено взыскание.

Определением Алтайского краевого суда от 28.01.2020 указанное решение было оставлено без изменения.

УФССП России по Алтайскому краю 18.04.2019 возбуждено исполнительное производство об обращении взыскания на квартиру, которое окончено 28.08.2019, квартира продана 28.08.2019 с публичных торгов ФИО8

Определениями Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.05.2020, 26.06.2020 решение от 04.03.2019 и определение от 30.09.2019 Бийского городского суда Алтайского края, определение Алтайского краевого суда от 28.01.2020 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в настоящее время дело по иску ФИО4 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество находится в производстве Бийского городского суда Алтайского края (№ 2-2900/2020), решение по нему не постановлено.

Вступившим в законную силу решением Бийского городского суда Алтайского края от 09.01.2020 по делу № 2-279/2020 по иску ФИО9 к МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности исковые требования ФИО9 были удовлетворены:

расторгнут договор № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 и МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай в лице ООО «Риддер», в отношении <адрес> в <адрес> края;

прекращено право собственности ФИО9 на <адрес> в <адрес> края;

с МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай в пользу ФИО9 взысканы денежные средства в размере 1 010 000 руб.;

на ФИО9 возложена обязанность по передаче МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай квартиры № 6 по ул. Короленко, 45 в г. Бийске Алтайского края;

с МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай в пользу ФИО9 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

При разрешении заявленных требований суд исходит из следующего:

В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 5 п. 1 пп. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В соответствии со ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 Гражданского кодекса РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

В соответствии со ст. 50 п. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

При оценке доводов истца, о том, что доля в праве собственности на квартиру не может быть самостоятельным предметом ипотеки, суд находит их несостоятельными, поскольку они основаны на неверном толковании ст. 5 п. 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Исходя из вышеуказанных положений закона и установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что ФИО2, ФИО3, заключая договор залога недвижимого имущества принадлежащих им на праве собственности 4/5 долей квартиры (по 2/5 доли у каждого), не нарушили прав сособственника ФИО1, которой принадлежит 1/5 доля в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, поскольку предметом вышеуказанного договора залога является имущество, принадлежащее ответчикам ФИО2 и ФИО3

В результате заключения договора ипотеки ФИО1 не утратила ни титул собственника, ни право проживания в спорном жилом помещении, принадлежащее ей имущество не было обременено правами третьих лиц.

Довод стороны истца о том, что обращение взыскания на спорное имущество законом не допускается в силу п. 4 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», признается судом несостоятельным, основан на ошибочном толковании норм права.

В соответствии с названной нормой права часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

При этом предметом договора залога являлась не часть жилого помещения, а доля в праве собственности на него, что действующим законодательством не запрещается.

То обстоятельство, что спорный договор ипотеки от 07.09.2015 заключен не в обеспечение целевого займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, а в обеспечение договора займа № от 07.09.2015 между гражданами и в обеспечение возврата займа, выданного не банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом, также не может являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку не противоречит принципу свободы договора, не нарушает права истца.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края.

Председательствующий Т.Ю. Балаба