Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное образование город-курорт Анапа обратилось в суд с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожных сделок, в котором просит суд признать недействительным договор аренды нежилого помещения № 27 от 28.06.2011 года, заключенного между управлением имущественных отношений администрации МО г-к Анапа и ФИО2 притворным, признании недействительным акта приема-передачи в собственность муниципального имущества от 18.08.2011года, признать недействительным свидетельств о государственной регистрации права 23-АК № от 17.10.2011 года ФИО2 на встроенное помещение № 28,33,36,42/2, назначение нежилое, площадь: общая 76,8 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г-к Анапа, ул. ФИО3, <адрес>. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, погасить запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 в отношении указанного нежилого помещения. В обоснование заявленных исковых требований истец указал на то, что 03.12.2010 года на основании протокола № 4 от 03.11.2010 года о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды нежилого муниципального помещения муниципального образования г-к Анапа и подведения его итогов, с ответчиком ФИО2 был заключен договор № 59 от 03.12.2010 года о сдаче в аренду нежилого помещения общей площадью 81,3 кв.м., расположенного по адресу: г-к Анапа, ул. ФИО3, <адрес>, цель использования: коммерческая деятельность, со сроком действия по 03.12.2025 года. Истец полагает, что совершенная сделка является притворной. Так, в соответствии с основаниями передачи недвижимого имущества, указанными в договорах, в аренду, дальнейшее отчуждение имущества в собственность арендатору не предусматривалось. Однако, на основании акта приема-передачи от 18.08.2011 года в собственность ФИО2 было передано встроенное помещение № 28,33,36,42/2, назначение нежилое, обшей площадью 76,8 кв.м., этаж 1, по адресу: г-к Анапа, ул. ФИО3, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 17.10.2011 года 23-АК №. Передача в собственность арендуемого имущества ответчика ФИО2 обоснована актом приемки выполненных работ по реконструкции и капитальному ремонту и актом от 05.08.2011 года (на основании данного акта был составлен акт приема-передачи в собственность муниципального имущества от 18.08.2011 года). Договор аренды нежилого помещения № 59 от 03.12.2010 года с ФИО2 фактически направлен на прикрытие другой сделки- незаконного отчуждения в пользу ответчика нежилого помещения, указанного в предмете договора. Оспариваемый договор аренды заключен с нарушением норм гражданского законодательства и вопреки законным интересам администрации.

Представитель администрации МО г-к Анапа по доверенности ФИО1 в судебном заседании иск поддержал и просил его удовлетворить, ссылаясь на приведенные в исковом заявлении обстоятельства.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, доказательств, подтверждающих уважительность неявки суду не представила, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательств по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 04.12.2010 года между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г-к Анапа и ФИО2, на основании протокола № 4 от 03.12.2010 года «Проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды нежилого муниципального помещения муниципального образования г-к Анапа и подведения его итогов», заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 81,3 кв.м., расположенного по адресу: г-к Анапа, ул. ФИО3, <адрес>, цель использования: коммерческая деятельность. Срок действия договора установлен по 03.12.2025 года.

03.12.2010 года на основании указанного договора аренды № 59 составлен акт приема-передачи нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью МО г-к Анапа, расположенного по адресу: г-к Анапа, ул. ФИО3, <адрес>. Данным актом установлено, что стороны пришли к соглашению о том, что арендатор принимает помещение с недостатками, указанными в настоящем акте на следующих условиях. Арендатор своими силами по договору проводит работы по капитальному ремонту объекта в соответствии с указанными в акте дефектами.

12.01.2011 года между управлением имущественных отношений АМО г-к Анапа и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 03.12.2010 года № 59, в соответствии с которым на основании условий договора пункта 3.2 арендатор производит улучшения арендованного помещения в порядке, предусмотренном договором и актом приема-передачи к нему, по которому своими силами проводит капитальный ремонт, включая се возможные работы, необходимые для нормальной эксплуатации арендуемого помещения. Согласно п. 4 выполненные неотделимые улучшения являются собственность арендатора и подлежат возмещению арендодателем по условиям п. 4.1.5 договора в течение пяти месяцев со дня предъявления выполненных работ. Пункт 6 допсоглашения предусматривает, что арендованные помещения переходят в собственность арендатора на основании акта приема-передачи в собственность (или уведомления арендатора в адрес арендодателя) о переходе права собственности объекта, а договор аренды в соответствии с пунктом 7.4 прекращает свое действие.

18.08.2011 года между Управлением имущественных отношений АМО г-к Анапа и ФИО2 составлен акт приема передачи в собственность, в соответствии с которым арендатор произвел реконструкцию и капитальный ремонт помещений первоначальной общей площадью 81,3 кв.м., расположенного по адресу: г-к Анапа ул. ФИО3, <адрес>. Пунктом 4 акта установлено, что арендатор в соответствии с пунктом 6 соглашения, в связи с зачетом обусловленной договором выкупной цены в сумме 1699152,54 рублей, передает в собственность арендатору помещения общей площадью76,8 кв.м., расположенного по адресу: г-к Анапа, ул. ФИО3, <адрес>. Пунктом 5 установлено, что с момента подписания настоящего акта, арендованные помещения переходят в собственность арендатору, а договор аренды в соответствии с пунктом 6 соглашения прекращает свое действие.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права 23-АК № от 17.10.2001 года, на основании акта приема передачи в собственность от 18.08.2011 года, за ФИО2 зарегистрировано право собственности в отношении встроенного помещения № 28,33,36,42/2, назначение нежилое, общей площадью 76,8 кв.м., этаж 1 по адресу: г-к Анапа, ул. ФИО3, <адрес>.

По общему правилу, закрепленному пунктом 2 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Несмотря на то, что согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно п. 2 ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник имущества или иное лицо, по уполномочию собственника или закона.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Ничтожная сделка признаётся недействительной в силу нарушения закона. Такая сделка недействительна с момента её совершения, поэтому соответствующее судебное решение не требуется. Суд, признавая сделку ничтожной, не придает ей статус недействительной, а лишь констатирует факт её недействительности, устраняя таким образом неопределенность в правоотношениях.

По общему правилу, ничтожными являются сделки, не соответствующие требованиям закона. Эта норма применяется ко всем случаям, когда содержание и правовой результат сделки противоречат требованиям закона, за исключением случаев, когда закон устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иные последствия нарушения. При этом наличие или отсутствие вины сторон не имеет юридического значения.

Как следует из оспариваемого договора, он не предусматривает возможность отчуждения арендованного имущества в собственность арендатору. Пунктом 4.2.6 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения. Условий возмездности произведенных ремонтных работ договор аренды не предусматривает.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Таким образом, заключение договора аренды государственного имущества, предоставляющего арендатору право выкупа арендованного имущества, возможно только в случае, если такой способ отчуждения государственного имущества соответствует законодательству о приватизации.

Статьей 13 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного имущества и государство (органы, осуществляющие полномочия собственника от имени государства) не вправе вносить в заключаемые договоры аренды условия, предусматривающие право арендатора на выкуп арендованного государственного имущества.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заключенный договор аренды № 59 от 03.12.2010 года является ничтожным по признаку его притворности, поскольку указанная сделка совершена с целью прикрыть незаконную передачу ФИО2 в собственность помещения муниципального образования. Составленный 18.08.2011 года на основании ничтожной сделки аренды акт приема передачи в собственность, послуживший оснований к осуществлению государственной регистрации права собственности ФИО2, также подлежит признанию его недействительным. Поскольку договор аренды является ничтожным, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки, а выданное свидетельство о государственной регистрации права 23-АК № от 17.10.2011 года- недействительным.

Требования истца о возложении на Управление Федеральной регистрационной службы обязанности погасить запись о регистрации права собственности ФИО2 в отношении нежилого помещения по адресу: г-к Анапа, ул. ФИО3, <адрес>, подлежит удовлетворению, как направленное на реализацию применения последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198,234-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор № 59 аренды нежилого помещения общей площадью 81,3 кв.м. по адресу: г-к Анапа, ул. ФИО3, <адрес>, являющегося муниципальной собственностью муниципального образования г-к Анапа от 03.12.2010 года, заключенный между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г-к Анапа и ФИО2.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды № 59 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью муниципального образования г-к Анапа от 03.12.2010 года.

Признать недействительным акт приема передачи в собственность муниципального имущества от 18 августа 0211 года между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г-к Анапа и ФИО2.

Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права 23-АК № от 17.10.2011 года, выданное на имя ФИО2 на встроенное помещение № 28,33,36,42/2, назначение нежилое, площадь: общая 76,8 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г-к Анапа, ул. ФИО3, <адрес>.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы обязанности погасить запись о регистрации права собственности ФИО2 в отношении встроенное помещение № 28,33,36,42/2, назначение нежилое, площадь: общая 76,8 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г-к Анапа, ул. ФИО3, <адрес>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий