Гражданский кодекс часть 1

Химкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Кучинского Е.Н. при секретаре Бабалян Г.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект» о признании недействительным временного соглашения (договора) по содержанию и обслуживанию общего имущества ТСЖ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект», и о применении последствий незаконности и недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект» о признании недействительным временного соглашения (договора) по содержанию и обслуживанию общего имущества ТСЖ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект», и применение последствий незаконности и недействительности ничтожной сделки

В обоснование заявленных требований истец сослался на следующее: он является собственником квартир №№ ..., расположенном по адресу: В .... на основании решения общего собрания собственников жилых помещений зарегистрировано товарищество собственников жилья «Новогорские холмы». ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Промстройпроект» и ТСЖ «Новогорские холмы» заключено временное соглашение (договор) по содержанию и обслуживанию общего имущества ТСЖ. Данное временное соглашение (договор) заключено с нарушением норм действующего законодательства, а именно: ДД.ММ.ГГГГ собственники на общем собрании ТСЖ «Новогорские холмы» приняли решение об изменении принципа (способа) управления хозяйственной деятельностью с целью передать обслуживание многоквартирного дома и прилегающей территории сторонней специализированной эксплуатационной организации (управляющей компании).

ДД.ММ.ГГГГ собственники в отсутствие председателя ТСЖ ФИО, выбрав председателя собрания ФИО, рассмотрели первый вопрос в повестке: «Обсуждение предложения Администрации городского округа Химки по обслуживанию ТСЖ «Новогорские холмы» Управляющей компанией в лице генерального директора ФИО» и приняли решение: «рассмотреть предложенный проект и подготовить материал для ведения двухсторонних переговоров по заключению договора. ..», что фактически подтверждает решение собственников от ДД.ММ.ГГГГ о смене способа управления. Вышеуказанное предложение состояло из коммерческого предложения ... от ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Новогорск» за подписью ФИО на имя Председателя правления ТСЖ «Новогорские холмы» ФИО и проекта договора на управление многоквартирным домом между собственниками и некой управляющей компанией ООО «Новогорск» в лице генерального директора ФИО, которые были розданы собственникам. Однако, из выставляемых для оплаты ТСЖ (собственникам) счетов, в частности, счета ... от ДД.ММ.ГГГГ и счета ... от ДД.ММ.ГГГГ с следовало, что вопреки принятым ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ решениям собственников, а также в нарушение законной процедуры, установленной ст. 161 ЖК РФ, имущественный комплекс многоквартирного дома не был передан предложенной Администрацией городского округа Химки управляющей организации ООО «Новогорск» и продолжал обслуживаться ТСЖ «Новогорские холмы».

Пункт 1 повестки протокола ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ по своему содержанию является выбором способа управления многоквартирным домом (части 2 и 3 статьи 161 ЖК РФ). Однако формулировка повестки говорит об обслуживании не общего имущества многоквартирного дома, а об обслуживании управляющей организацией общего имущества ТСЖ «Новогорские холмы», что противоречит статье 161 ЖК РФ.

Администрация городского округа Химки не направляла в адрес ТСЖ «Новогорские холмы», ООО «Новогорск» (ООО «Промстройпроект») предложений по выбору управляющей организации. В свою очередь, это является доказательством незаконности и недействительности оспариваемого договора, так как предложения относительно выбора управляющей компании многоквартирного жилого дома должны были исходить от органов местного самоуправления, то есть Администрации городского округа Химки, строго в определенной действующим законодательством процедуре, регламентируемой статьей 161 ЖК РФ (ч.4,5,6 статьи), и по итогам открытого конкурса.

Таким образом, ТСЖ «Новогорские холмы» заключило оспариваемый договор по содержанию общего имущества ТСЖ самовольно и незаконно - вопреки ранее принятым собственниками решениям об изменении способа управления имущественным комплексом многоквартирного дома и без рекомендованной со стороны органов муниципального управления по итогам открытого конкурса управляющей организации, а также при фактическом непринятии решения по первому вопросу, так как предложения администрации указанной в повестки собрания от ДД.ММ.ГГГГ не было. Кроме того, без обсуждения и утверждения на общем собрании собственников работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, условий их оказания и финансирования, т.е. без сметы расходов на ДД.ММ.ГГГГ, которая, по сути, является финансовым планом ТСЖ и без соответствующих решений собственников о заключении договора на охранную деятельность, ТСЖ был заключен спорный договор.

Охранная услуга не могла быть включена в Договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе, так как не входит в утвержденный Правительством Российской Федерации перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В части предоставления со стороны ООО «Промстройпроект» услуг по содержанию и текущему ремонту обжалуемый договор был заключен в нарушение жилищного законодательства и при отсутствии надлежащим образом составленной ТСЖ «Новогорские холмы» и принятой собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании сметы расходов на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, не являясь собственником многоквартирного дома, ТСЖ «Новогорские холмы» заключило незаконный и недействительный договор в качестве собственника на оказание услуг по обслуживанию общего имущества ТСЖ с ООО «Промстройпроект», при этом необоснованно и незаконно взимая плату с собственников в размере ... ежемесячно за якобы оказание услуг и проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также за оказание услуг по обеспечению безопасности (охране) граждан собственников, тем самым грубо нарушая действующее жилищное законодательство (ст.ст. 161; 162 ЖК РФ), ФЗ «О безопасности» и ФЗ «О частной детективной и охранной деятельности». В своем иске ФИО1 сослался на ст.166, 167, 168, 169, ч.1 и ч.2 ст.170, 173 ГК РФ.

Истец просит суд признать недействительным временное соглашение (договор) по содержанию и обслуживанию общего имущества ТСЖ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект» и применить последствия незаконности и недействительности ничтожной сделки.

Представитель ответчика ООО «Новогорские холмы» показал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Промстройпроект» и ТСЖ «Новогорские холмы» заключено временное соглашение (договор) по содержанию и обслуживанию общего имущества ТСЖ. Данное временное соглашение (договор) заключено на основании решения общего собрания членов ТСЖ «Новогосркие холмы» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому общее собрание фактически уполномочило группу граждан заключить договор на обслуживание дома с тарифами на обслуживание ... за ... кв.м. жилой площади. Тариф и перечень предлагаемых услуг утвержден на общем собрании. После этого было заключено временно соглашение, которое действовало до ДД.ММ.ГГГГ, до расторжения. При расторжении договора с ООО «Промстройпроект» был подписан акт взаимных расчетов по договору, из которого следует, что претензий по обязательствам у сторон не имеется. Счета выставлялись на основании решения общего собрания, при этом тарифы в квитанциях были указаны на основании решения общего собрания. Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении заявленных требований, при этом просил применить срок исковой давности.

Истец ходатайствовал об отказе в применении срока исковой давности, так как о том, что между ООО «Промстройпроект» и ТСЖ «Новогорские холмы» заключено временное соглашение (договор), узнал лишь в ДД.ММ.ГГГГ и в течение ДД.ММ.ГГГГ года обратился в суд с иском о признании договора недействительным.

Данное дело рассмотрено в отсутствие ответчика ООО «Промстройпроект», который неоднократно извещалось о дате судебного слушания телеграммами по месту регистрации, но представитель в суд не явился.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Суд не находит правовых оснований к применению срока исковой давности к требованиям ФИО1, так как доказательств того, что ФИО1 знал об оспариваемом договоре в ДД.ММ.ГГГГ.г. не имеется, и считает возможным рассмотреть иск ФИО1 по существу.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником двух квартир, находящихся в доме по адресу: г.о. В данном доме создано товарищество собственников жилья «Новогорские холмы», зарегистрированное в установленном порядке в ДД.ММ.ГГГГ.

Статья 166 ГК РФ гласит, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Статья 167 ГК РФ предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В статье 168 ГК РФ указано, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 169 ГК РФ гласит, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

Статья 170 ГК РФ предусматривает, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Статья 173 ГК РФ гласит, что сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

В соответствии с п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Положениями п. 1 ст. 137 ЖК РФ установлено, что товарищество собственников жилья вправе: 1) заключать в соответствии с законодательством управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ). Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (п. 1 ст. 145 ЖК РФ). К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: 1) внесение изменений в устав товарищества;. .. 3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;. .. 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;. .. 10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда. .. (п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

В силу ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5).

Часть 6 ст.46 ЖК РФ предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ФИО1 присутствовал на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ, при этом на общем собрании присутствовало большинство собственников жилых помещений, которые имеют в долях более ... от общего количества площади дома. На общем собрании членов ТСЖ был рассмотрен вопрос о заключении договора с Управляющей компанией в лице генерального директора ФИО с утверждением тарифа обслуживания .... за ... кв.м. жилой площади и перечня предлагаемых услуг с учетом внесенных предложений.

ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект» был заключен договор на содержание и обслуживание общего имущества ТСЖ (между обслуживающей компанией и ТСЖ «Новогорские холмы»). В п.2.1. договора указан предмет договора, в который входит: оказание «Исполнителем» услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества ТСЖ, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, пользующихся на законном основании помещениями в этом доме, в соответствии с перечнем работ и услуг, предложенных обслуживающей компанией и одобренных на общем собрании членов ТСЖ ДД.ММ.ГГГГ В пункте 4.2 договора указан размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества ТСЖ в размере .... за ... кв.м. К договору приложен перечень выполняемых работ, в том числе и по обеспечению безопасности проживания, что, по мнению суда, является охраной.

На собрании ДД.ММ.ГГГГ при обсуждении коммерческого предложения присутствующими не было высказано мнения об отказе от предложения такого вида обслуживания, как охрана, на том уровне, на котором организация, предлагающая свои услуги, могла их обеспечить. Тариф обслуживания в размере ... был принят единогласно с включением в него и стоимости услуг по охране общего имущества в пределах предъявляемых ТСЖ «Новогорские холмы» требований, идентичных ранее существующим.

В настоящее время, как и на момент подачи искового заявления в суд, выше упомянутый договор расторгнут, что в порядке ст.453 ГК РФ прекращает обязательства сторон договора. При этом следует учесть, что обязательства по договору обслуживания от ДД.ММ.ГГГГ были сторонами ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект» исполнены, о чем составлен соответствующий акт от ДД.ММ.ГГГГ.

Охрана и оплата охраны ООО «Промстройпроект» была согласована общим собранием ТСЖ «Новогоскрие холмы» ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем все члены ТСЖ должны были оплачивать услуги по охране.

Нарушений действующего законодательства со стороны ООО «Промстройпроект» при заключении договора и его выполнении суд не находит.

Согласно решению Химкинского городского суда МО от ДД.ММ.ГГГГ и определению гражданской коллегии Мособлсуда от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, было отказано в признании решения общего собрания членов ТСЖ «Новогорские холмы» от ДД.ММ.ГГГГ незаконным. В связи с чем спорный договор, заключенный на основании решения членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ, является законным.

Нарушения действующего законодательства, а также доказательств того, что при заключении договора ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект» нарушили ст.166, 167, 168, 169, ч.1 и ч.2 ст.170, 173 ГК РФ, судом не установлено.

При вынесении решения суд учитывает, что истец не оспаривает взыскание с него в ДД.ММ.ГГГГ каких-либо платежей, истец оспаривает договор, заключенный между ООО «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект». Тем более оплата охранных услуг ООО «Промстройпроект» входила в тариф, установленный общим собранием членов ТСЖ ДД.ММ.ГГГГ, и общая оплата всех услуг не превышала ....

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы истца о том, что в спорном договоре не перечислено общее имущество и не составлена смета работ и услуг, несостоятельны, так как ТСЖ действовало на основании общего собрания. Перечень общего имущества ТСЖ содержится и поименован в правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ ... от ДД.ММ.ГГГГ).

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект» о признании недействительным временного соглашения (договора) по содержанию и обслуживанию общего имущества ТСЖ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект», и о применении последствий незаконности и недействительности ничтожной сделки отказать.

Данное решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение 10 дней с момента вынесения через Химкинский городской суд МО.

Судья Кучинский Е.Н.