Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское по иску <адрес> потребительского общества (далее райпо) к ФИО2 о взыскании задолженности и пени по арендной плате, судебных расходов, обязании освободить занимаемое нежилое помещение, -по встречному иску ФИО2 к райпо о признании недействительным договора о передаче объекта недвижимости в аренду без права выкупа от ДД.ММ.ГГГГ; взыскании 1 500 ооо руб. неосновательного обогащения; стоимости аренды с сентября 2016 года с учетом проведенных капитальный ремонтных работ,

установил:

Истец, райпо, обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя его тем, что 14.04.15г. 2015г. между райпо и ФИО2 был заключен договор аренды без права выкупа недвижимости общей площадью 253 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <адрес>, здание магазина. Срок действия договора аренды установлен с 14.04.15г. по 14.03.16г. Согласно акту приема-передачи от 14.04.15г. помещение передано во временное пользование ответчику. Согласие ответчика на принятии имущества в аренду подтверждается внесением им арендной платы в кассу райпо за апрель-сентябрь месяцы 2015года в сумме 80000 руб. Согласно договору ответчик обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой до 10-го числа текущего месяца - 50%, а 25-го числа текущего месяца - 50% суммы арендной платы.

В связи с неоплатой арендных платежей более 1-го месяца подряд истец 02.03.16г. направил в адрес ФИО2 претензию с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате до ДД.ММ.ГГГГ. В случае невозможности погашения долга было предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение. Ответчик письменно не ответил на претензию, устно сослался на тяжелое финансовое положение, но обязался погасить долг после реализации автомобиля. При этом по условиям договора ФИО2 обязалась за свой счет произвести текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принять все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Райпо, по истечению срока оплаты, 18.03.16г. направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды и о возврате арендодателю арендуемого магазина в исправном технически пригодном состоянии со всем оборудованием.

04.04. 2016года райпо направил комиссию в составе грех человек для принятия имущества от ответчика, ФИО2 отказалась передавать имущество и освобождать арендуемое помещение, которым пользуется до настоящего времени. При этом часть магазина используется ответчиком, как жилое помещение. Райпо ДД.ММ.ГГГГ повторно направил уведомление и претензию о расторжении договора аренды, возврате арендуемого магазина в исправном технически пригодном состоянии со всем оборудованием и оплате арендной платы в сумме 180 000 руб. Ответчик данные требования оставил без ответа и удовлетворения.

На момент подачи иска задолженность ответчика по арендной плате составляет 203 000 руб. за период с 15.03.16г. по 10.10. 16г. Истцом начислена пеня в размере 0, 5% задолженности за каждый день просрочки оплаты аренды: (15000 руб. х 0,5%) = 250 рублей за каждый день просрочки. Общая сумма пеней составляет 250 рублей х 265 дней = 66 250 руб.

На основании изложенного истец просил:

расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от "14" апреля 2015г.; обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: РБ, <адрес>., взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 203 000 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 66 250 руб. на общую сумму 269 250 руб., взыскать с ответчика судебные расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины, в размере 8 615 руб.

Впоследствии истец иск уточнил и просил:

взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 322500 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 986850 руб. за период с 30.09.15г. по 12.07.17г. далее по день фактического исполнения обязательств; обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: РБ, <адрес>. с передачей его по акту; взыскать с ответчика судебные расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины, в размере 8 615 руб.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском, мотивируя его тем, что ДД.ММ.ГГГГ между райпо и ФИО2 был заключен договор о передаче объекта недвижимости в аренду без права выкупа общей площадью 253 кв.м., расположенного по адресу РБ, <адрес>. со сроком действия договора с 14.04.15г. по 14.03.16г., при этом акт приема-передачи сторонами не подписывался в силу того, что было необходимо произвести ряд работ, для приведения помещения в состояние пригодное для его эксплуатации. ФИО2 обязалась за свой счет провести текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принять необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных сооружений арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др. и кроме того, райпо после проведения всех ремонтных работ обязался подписать акт приема-передачи к данному договору с зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы, при этом выяснилось, что райпо не являлось собственником данного помещения в связи с чем отказывалось подписывать акты приема-передачи работы по проведению ремонта, стало собственником только в сентябре 2016г после чего так же отказывалось от подписания актов и продления срока действия договора аренды.

Согласие ФИО2 на принятии имущества в аренду подтверждается внесением арендной платы в кассу райпо за апрель-сентябрь 2015г. 8о ооо руб. В связи с нарушением райпо условий договора в части проведения капитального ремонта здания за свой счет и отказе в подготовке и подписании дополнительного соглашения ФИО2 произведено капитального ремонта на 1500 000 руб., поскольку райпо стало собственником сдаваемого в аренду помещения с 08.09.16г. подлежит перерасчету арендная плата с зачислением в ее счет 1500000 руб., потраченных ФИО2 на капитальный ремонт. Поскольку райпо не было собственником помещения на момент заключения договора аренды, не выполнило своих обязательств по капитальному ремонту объекта, отказалась принимать выполненные ФИО2 работы по капитальному ремонту, истец по встречному иску полагает, что указанную сделка была совершена под влиянием заблуждения и ФИО2 не совершила бы данную сделку, зная о реальном положении вещей, в связи с чем просила: признать недействительным п. 1.4. договора о передаче объекта движимости в аренду без права выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика продлить срок договор аренды объекта недвижимости подписать акт приема передачи проведенных капитальных ремонтных работ, произвести перерасчет стоимости аренды с сентября 2016 года с учетом проведенных капитальных ремонтных работ.

Впоследствии ФИО2 встречный иск уточнила и просила признать недействительным договор о передаче объекта недвижимости в аренду без права выкупа от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с райпо в пользу ФИО2 стоимость произведенных ремонтных воздействий в силу договора в размере 1 500 000 руб. как неосновательное обогащение; взыскать с райпо в пользу ФИО2 стоимости аренды с сентября 2016 года с учетом проведенных капитальный ремонтных работ.

Истец, извещенный надлежащим образом, в судебном заседании не присутствовал.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску адвокат ФИО4 уточненный иск поддержала по основания изложенным в нем, встречный иск не признала.

Ответчик, извещенный надлежащим, образом в суд не явился. В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску адвокат ФИО5 иск не признал, уточненный встречный иск поддержал по основаниям, изложенным в нем.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, полагает, что как первоначальный, так и встречный иски подлежат частичному удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что 14.04.15г. между сторонами был договор аренды без права выкупа недвижимости общей площадью 253 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <адрес>, здание магазина. Срок действия договора аренды установлен с 14.04.15г. по 14.03.16г. акт приема-передачи имущества сторонами не подписывался, райпо капитальный ремонт передаваемого в аренду имущества в соответствии с условиями договора аренды не производился, данный факт сторонами в судебном заседании не оспаривался; ФИО2 был произведен капитальный ремонт имущества на сумму 1 147 191 руб. в связи с невозможностью использования передаваемого в аренду имущества по назначению без проведения капитального ремонта, ФИО2 оплачено по договору аренды райпо 80 000руб.за апрель-сентябрь 2015г.; договор аренды между сторонами расторгнут с 15.03.16г. в соответствии с условиями договора и отказом арендодателя от продолжения договора аренды; после расторжения договора аренды даты ФИО2 продолжает пользоваться указанным помещением, не оплачивая арендной платы, задолженность по арендной плате составила 322500 руб. за период с 39.09.16г. по 12.07.17г..

Обстоятельства, установленные в судебном заседании, подтверждаются следующими доказательствами:

Объяснениями сторон, данными ими в ходе судебного разбирательства и изложенными в исковых заявлениях, отзывах на иски, материалами дела- копиями:

договора аренды № от 14.04.15г.;

передаточного акта к договору аренды от 14.04.15г.;

претензии райпо от 02.03.16г. в адрес ФИО2;

уведомления от 18.03.16г. за № в адрес ФИО2 о расторжении договора аренды с 14.04.16г.;

выписки из ЕГРН от 08.09.16г. о праве собственности Туймазинского райпо на арендуемый объект;

приходных кассовых ордеров от 02.06.15г, 07.07.15г., 24.07.15г.,27.08.15г.,05.11.15г. об оплате ФИО2 арендной платы; технического паспорта на здание магазина;

сведениями из кадастровой палаты о характеристике арендуемого объекта; регистрационного дела №;

заключением эксперта судебно-строительной технической экспертизы №, прочими материалами дела.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. (ст. 610 ГК РФ). Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременного внесения платы за пользование имуществом (арендной платы).

Нормами ст. 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Положения ст. 622 ГК РФ предусматривают, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Исходя из обстоятельств, установленных в судебном заседании, опираясь на выше приведенные нормы права, суд полагает, что требование райпо о взыскании арендной платы в сумме 322500 за период с 01.10.15г. по 12.07.17г. обосновано и подлежит удовлетворению, поскольку райпо имеет право на получение арендной платы за пользование арендованным имуществом не только в период действия договора аренды, но и за последующее время, т.к. имущество находится в фактическом пользовании ФИО2 и райпо не передано.

В части взыскания пени иск подлежит удовлетворению частично: за неуплату в установленный договором аренды срок арендной платы за период с 01.10.15г. – момент прекращения арендной платы; по 14.03.16г. – срок действия договора аренды в сумме 172000 руб. в остальной части указанное требование подлежит отклонению, поскольку пени за неуплату аренды подлежат начислению только в рамках и в соответствии с условиями действующего договора аренды, тогда как договор аренды прекратил свое действие с 15.03.16г. иные штрафные санкции могут быть взысканы в рамках возмещения убытков, но такое требование истцом не заявлялось при рассмотрении данного дела.

Требование об обязании освободить занимаемое арендованное помещение подлежит безусловному удовлетворению, т.к. в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании ст. 98 ГПК РФ в пользу райпо подлежат пропорционально удовлетворенных исковых требований возмещению судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 8145 руб.

Встречный иск ФИО6 подлежит удовлетворению частично: с райпо в пользу ФИО2 подлежит взысканию 494500 руб. в счет возмещения проведенного ФИО2 капитального ремонта в арендуемом ею помещении, поскольку свою обязанность по проведению капитального ремонта, сдаваемого в аренду нежилого помещения, райпо, как арендодатель, не исполнил. С данным фактом стороны в судебном заседании согласились и сомнению его не подвергали. Вместе с тем, учитывая, что капитальный ремонт, стоимость которого составила согласно заключению экспертизы 1147931 руб., производился без согласования с райпо, суд полагает, что подлежащая удовлетворению сумма в размере 494500 руб. носит зачетный, в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ, дающей право арендатору зачесть в счет арендной платы стоимость капитального ремонта при невыполнении арендодатель своей обязанности по проведению капитального ремонта, характер, и поэтому требование ФИО2 подлежит удовлетворению частично на сумму начисленной арендной платы в сумме 322500 за период с 01.10.15г. по 12.07.17г. и пени за неуплату арендной платы за период с 01.10.15г. – момент прекращения арендной платы; по 14.03.16г. – срок действия договора аренды в сумме 172000 руб. –всего 494500 руб.

Встречные исковые требования ФИО2 о признании недействительным договора аренды удовлетворению не подлежат, поскольку договор аренды между сторонами, согласно условиям самого же договора аренды, прекратил свое действие с 15.03.16г. Требование зачтения суммы капитального ремонта в счет арендной платы с сентября 2016г. является идентичными требованию о взыскании суммы капитального ремонта и вытекающими из него, и по сути своей разрешенным при рассмотрении вопроса о взыскании стоимости капитального ремонта, следовательно удовлетворению не подлежат.

На основании ст. 98 ГПК РФ в пользу ФИО2 подлежат пропорционально удовлетворенных исковых требований возмещению судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 8145 руб.

Суд не принимает в качестве доказательства надлежащего состояния предаваемого в аренду имущества показание свидетеля ФИО7 давшей в суде объяснения по ходатайству райпо о том, что магазин и передаваемое имущество находилось в соответствующем состоянии поскольку свидетель не является специалистом в области оценки и не может дать обоснованного и объективного заключения о состоянии какого-либо имущества, тем более, не производя каких-либо исследований в связи с этим, поэтому суд не считает показания свидетеля ФИО7 достаточным и допустимым доказательством в рамках рассмотрения указанного спора.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

<адрес> потребительского общества к ФИО2 о взыскании задолженности и пени по арендной плате, судебных расходов, обязании освободить занимаемое нежилое помещение удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу <адрес> потребительского общества:

322500 (триста двадцать две тысячи пятьсот) руб. арендной платы за период с 01.10.15г. по 12.07.17г.;

172000 (сто семьдесят две тысячи двести) руб. пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 01.10.15г. по 14.03.16г.;

Обязать ФИО2 освободить нежилое помещение по адресу РБ, <адрес>, здание магазина с передачей помещения <адрес>ному потребительскому обществу;

Взыскать с ФИО2 в пользу <адрес> потребительского общества возврат государственной пошлины 8145 (восемь тысяч сто сорок пять) руб.

В остальной части иска отказать.

Встречный иск ФИО2 к <адрес>ному потребительскому обществу о признании недействительным договора о передаче объекта недвижимости в аренду без права выкупа от ДД.ММ.ГГГГ; взыскании 1 500 ооо руб. неосновательного обогащения; стоимости аренды с сентября 2016 года с учетом проведенных капитальный ремонтных работ удовлетворить частично.

Взыскать с <адрес> потребительского общества в пользу ФИО2:

494500 (четыреста девяносто четыре тысячи пятьсот) руб. в счет возмещения проведенного капитального ремонта;

возврат государственной пошлины 8145 (восемь тысяч сто сорок пять) руб.
В остальной части встречного иска отказать.

Решение в части взыскания с <адрес> потребительского общества 494500 руб., 8145 руб. в пользу ФИО2; в части взыскания с
ФИО2 494500 руб. (322500 руб. арендной платы и 172000 руб. пени), 8145 руб. в пользу <адрес> потребительского общества считать исполненным.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, через Туймазинский межрайонный суд РБ.

Судья А.Ю. Заборский