Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о государственной регистрации договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности к покупателю без регистрации ранее возникшего права продавца,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО3 без регистрации ранее возникшего права продавца – ФИО4 в отношении квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Свои требования мотивировала тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом, заключенного между ней и ФИО4, в её (истца) владении находится недвижимое имущество – квартира, общей площадью 30,7 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>. Данная квартира принадлежала продавцу на основании договора дарения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Даритель) и ФИО4 (Одаряемая), удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в БТИ, согласно справке БТИ № от ДД.ММ.ГГГГ, что является подтверждением права собственности ФИО4 на спорную квартиру. Вместе с тем, согласно справке ГУП «<адрес>вое БТИ» Усть-Камчатское представительство от 20.02.20129 года №, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, зарегистрирована за ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения договора она полагала, что никаких действий, кроме нотариальных, для перехода права собственности на квартиру более не требуется. В сентябре 2020 года она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для регистрации права собственности на указанную квартиру, в чем ей ДД.ММ.ГГГГ было отказано, в том числе, по причине непредставления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

Ввиду того, что бывший собственник квартиры ФИО4 сразу же после заключения договора купли-продажи выехала за пределы <адрес>, зарегистрировать её (истца) право собственности на указанную квартиру в соответствии с действующим законодательством не представляется возможным. Вместе с тем, имеется достаточно оснований, указывающих на то, что именно она (истец) является собственником спорной квартиры. В течение всего срока её владения квартирой претензий об бывших собственников и иных лиц к ней не предъявлялось, прав на спорное имущество никто не заявлял.

Полагая, что после заключения между ней и ответчиком договора купли-продажи она (истец) стала полноправным собственником квартиры, просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО3 без регистрации ранее возникшего права продавца – ФИО4 в отношении квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Своим заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, а также в своих пояснениях к исковому заявлению от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО3 исковые требования уточнила, просила суд произвести государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи <адрес> в <адрес>, произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО3 без регистрации ранее возникшего права продавца – ФИО4.

В письменных пояснениях суду ФИО3 указала, что условия договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ были исполнены. Сумма по договору ею была оплачена полностью до подписания договора, квартира была передана ей бывшим собственником ФИО4, в связи с чем она считает себя полноправным собственником квартиры. С момента покупки спорной квартиры она в ней проживала, а с ДД.ММ.ГГГГ постоянно зарегистрирована в указанной квартире, оплачивала коммунальные услуги. С момента заключения договора и до настоящего времени каких-либо претензий со стороны покупателя или третьих лиц к ней не предъявлялось. В связи с тем, что ФИО4 сразу после заключения меду ними договора купли-продажи квартиры выехала на постоянное место жительства за пределы <адрес> края, уклоняется от регистрации договора, произвести регистрацию договора купли-продажи, а также ранее возникшее право продавца и переход права собственности к покупателю невозможно.

Будучи надлежаще извещенной о месте и времени судебного заседания истец ФИО3 просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие, в связи с удаленностью места жительства, на исковых требованиях настаивала в полном объеме.

Ответчик ФИО4 о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без её участия, с заявленными к ней исковыми требованиями согласилась.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направили (ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя).

На основании положений ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие сторон и третьих лиц.

Изучив пояснения истицы, исследовав представленные доказательства, оценив их допустимость, относимость, достоверность, а также достаточную взаимосвязь в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ); цена недвижимого имущества (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В обоснование заявленных требований истцом представлен договор купли-продажи <адрес> АА № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 (Продавец), и ФИО3 (Покупатель), по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил квартиру, состоящую из одной комнаты, общеполезной площадью 30,7 кв.м., в том числе жилой площадью 16,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 Договора отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании договора дарения, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Ключевского нотариального округа по реестру за №, и справки БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Указанная квартира продана за 4 000 рублей, уплачиваемых Покупателем Продавцу полностью до подписания договора, вне нотариальной конторы (п.3 Договора).

В соответствии с п. 5 Договора передача объекта производится по передаточному акту, после подписания которого обязательство о передаче недвижимости считается исполненным.

Пунктом 10 Договора установлено, что он вступает в силу с момента государственной регистрации, и с указанного момента наступает право распоряжения собственностью.

Указанный Договор ДД.ММ.ГГГГ удостоверен ФИО6, нотариусом Ключевского нотариального округа <адрес>, действующей на основании лицензии №, выданной ДД.ММ.ГГГГ Управлением <адрес> (л.д. 13).

Оценив условия указанного договора купли-продажи, суд признает этот договор заключенным, так как он содержит все существенные условия и соответствует требованиям статей 432, 554, 555 ГК РФ.

При заключении договора нотариусом были проверены личности подписавших договор, их дееспособность, принадлежность отчуждаемой недвижимости продавцу.

Истец зарегистрирована в спорном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией паспорта (л.д. 10).

Из копии договора дарения <адрес>1, удостоверенного нотариусом <адрес>ФИО6ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированного в реестре за №, следует, что ФИО2 (Даритель) подарила, а ФИО4 (Одаряемая) приняла в дар квартиру, состоящую из одной комнаты, полезной площадью 30,7 кв.м., жилой площадью 16,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2 указанного Договора подаренная квартира принадлежит Дарителю на основании договора купли-продажи квартиры, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом <адрес> по реестру №, справки БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 14).

В материалах дела представлены сообщение № от ДД.ММ.ГГГГ и справка № от ДД.ММ.ГГГГ ГУП «<адрес>вое БТИ» Усть-Камчатское представительство, согласно которым <адрес> в <адрес> зарегистрирована за ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в БТИ ДД.ММ.ГГГГ под кадастровым номером 546 (л.д. 23, 33).

Вместе с тем, по запросу суда нотариусом нотариального округа Усть-Камчатского и <адрес>ов <адрес> представлена справка № от ДД.ММ.ГГГГ Бюро технической инвентаризации <адрес>, согласно которой <адрес> в <адрес> зарегистрирована в Бюро технической инвентаризации на праве личной собственности за ФИО4 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ№.

Единый государственный реестр недвижимости сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, не содержит.

Из уведомления об отказе государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГФИО7, действующая по доверенности от имени ФИО3, обратилась в Управление Росеестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на заявленную квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Продавцом ФИО4 и покупателем ФИО3

Поскольку на момент принятия решения государственным регистратором Единый государственный реестр недвижимости не содержал сведений о регистрации права собственности продавца ФИО4 на заявленный объект недвижимости, кроме того, в Управление Росреестра по <адрес> заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, ФИО3 было отказано в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости, расположенного в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 41:09:0010110:1272 (л.д. 26-27).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из изложенного, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Аналогичная позиция изложена в п. 59 Постановлении Пленума ВС РФ № и ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В п. 60 Постановления Пленума ВС РФ № и ВАС РФ №, исходя из нормы п. 1 ст. 551 ГК РФ разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В свою очередь, в п. 63 того же Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Приобретение права собственности на имущество по договору купли-продажи относится к вторичным способам приобретения права собственности. Покупатель имущества может быть признан действующим разумно и добросовестно, если при заключении договора он убедился, что продавец обладает полномочиями по отчуждению имущества.

Как следует из материалов дела и судебном заседании установлено, что <адрес> в <адрес> с июля месяца 1999 года находится в фактическом владении истца, добросовестно её приобретшей, при этом судом не установлено в действиях истца признаков злоупотребления правом, что могло бы повлечь отказ в судебной защите. Каких-либо споров относительно принадлежности жилого помещения не имеется.

Также в материалах дела имеются доказательства возникновения права собственности продавца на недвижимое имущество. С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца на объект недвижимости не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества. Соответственно, данная сделка порождает правовые последствия, на которые была направлена, независимо от наличия государственной регистрации первичного права собственности.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления в суд истцом была уплачена государственная пошлина в сумме 3 978,45 руб. (л.д. 9), которая подлежит возмещению ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о государственной регистрации договора купли-продажи, производстве государственной регистрации перехода права собственности к покупателю без регистрации ранее возникшего права продавца – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 на квартиру, состоящую из одной комнаты, общеполезной площадью 30,7 кв.м., в том числе жилой площадью 16,9 кв.м. в двухэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес> - <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и ФИО3 на квартиру, состоящую из одной комнаты, общеполезной площадью 30,7 кв.м., в том числе жилой площадью 16,9 кв.м. в двухэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес> - <адрес>, к ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, без регистрации ранее возникшего права продавца – ФИО4.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд в сумме 3 978 (три тысячи девятьсот семьдесят восемь) рублей 45 копеек.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Усть-Камчатский районный суд в течение месяца.

Судья И.И. Легров