Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Новосибирская Строительная Компания» о признании положения договора недействительным, требований застройщика незаконными, обязании совершения юридически значимого действия и по встречному иску ООО «Новосибирская Строительная Компания» к ФИО1 о признании застройщика исполнившим обязательства по договору об участии в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Новосибирская Строительная Компания», в котором просит, с учетом уточнений (л.д. 1-2 т.2):

признать за ней право собственности на жилое помещение – двухкомнатную <адрес> общей площадью 73,21 кв.м, находящуюся на 4 этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>;

признать недействительным условие договора участия в долевом строительстве, изложенное в пункте 3.1.3 Договора участия в долевом строительстве № 16 С-Г, в части установления обязанности участника долевого строительства оплачивать коммунальные услуги, техническое обслуживание, водоснабжение, электроснабжение и т.п., нести иные расходы, связанные с содержанием и обеспечением сохранности объекта долевого строительства, с момента выдачи уполномоченным органом Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

признать незаконным требование ООО «Новосибирская Строительная Компания» № об уплате третьим лицам платежей, предусмотренных пунктом 3.1.3 Договора участия в долевом строительстве № 16 С-Г.

признать недействительным условие договора участия в долевом строительстве, изложенное в пункте 4.6. Договора участия в долевом строительстве № 16 С-Г, в части увеличения цены Договора в случае возникновения необходимости остекления лоджий/балкона, входящих в приведенную площадь Объекта долевого строительства.

признать незаконным требование ООО «Новосибирская Строительная Компания» №, заявленное на основе пункта 4.6. договора участия в долевом строительстве № 16 С-Г о выполнении дополнительных выплат за остекление балконов/лоджий.

признать незаконным требование ООО «Новосибирская Строительная Компания» №, заявленное на основе пункта 3.1.7. договора участия в долевом строительстве № 16 С-Г об уплате штрафа.

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская Строительная Компания» № в пользу ФИО1 в качестве компенсации морального вреда 100 000 рублей.

В обоснование иска указано, что 04 февраля 2013 между ФИО2 и ООО «Новосибирская Строительная Компания» был заключен договор участия в долевом строительстве № 16 С-Г. 14 августа 2013 года ФИО2 по согласованию с застройщиком уступил права требования по договору участия в долевом строительстве № 16 С-Г ФИО3 на основании соглашения.

В соответствии с пунктами 1.1. и 2.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить объект - «Многоэтажный жилой дом» по <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику квартиру №№.

07.10.2014 года ФИО3 сменила фамилию на ФИО4, что подтверждается Свидетельством о перемене имени серия №.

В настоящее время застройщик не исполняет своего обязательства по передаче квартиры по акту приема-передачи, устанавливая противоречащие федеральному законодательству требования.

Ответчиком в договор №16 С-Г был включен пункт 3.1.3, устанавливающий обязанность Участника оплачивать коммунальные услуги, техническое обслуживание, водоснабжение, электроснабжение и т.п., нести иные расходы, связанные с содержанием и обеспечением сохранности объекта долевого строительства, с момента выдачи уполномоченным органом Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 4 статьи 421 и п. 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), а его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (пункт 1 статьи 10 ГК), в том числе свободой договоров. В Постановлении Пленума ВАС РФ №16 от 14 марта 2014 года «О свободе договора и ее пределах отмечено, что:

a) В случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

b) Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

c) При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т. д.

В соответствии с подпунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного Кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у лица, принявшего от застройщика помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Положения ЖК РФ не предполагают возможности изменить данное условие, и в соответствии с договором установить иной порядок возникновения обязанности по внесению платы.

Анализ спорной ситуации с учетом приведенных положений приводит к выводу о том, что ответчик, как профессиональный участник строительного рынка и более сильная сторона договора включил в Договор пункт, противоречащий действующему законодательству.

Согласно пункту 13 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. №354) предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом либо организацией, указанной в подпункте «б» пункта 10 Правил, посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям. Застройщик, не являясь управляющей компанией, требует от истца внесения платы за коммунальные услуги, устанавливая исполнение данного обязательства в качестве непременного условия для передачи ему квартиры и вручения акта приема-передачи созданного объекта недвижимости. Такое условие было неоднократно озвучено представителями застройщика и содержится в письме №04 от 18.01.2016 года: «...для получения документов, необходимых для регистрации права собственности, необходимо предоставление документов об оплате коммунальных услуг (необходимо представить от управляющей компании документы об отсутствии задолженности)». Фактически ответчик установил зависимость исполнения им своего обязательства по передаче объекта недвижимости от необходимости внесения неких оплат третьему лицу, не участвовавшему в подписании договора об участии в долевом строительстве.

Статья 168 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Считаю, что п. 3.1.3. Договора является недействительным как противоречащий императивно закрепленному Жилищным Кодексом РФ положению о начале внесения платы за жилое помещение с момента передачи участнику квартиры, а также нарушает права и охраняемые законом интересы истца. В соответствии со статьей 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Положения статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» признают недействительным условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

На основании вышеизложенного пункт 3.1.3 Договора является ничтожным, а требование ответчика об оплате платежей третьему лицу незаконным.

Ответчиком в договор №16 С-Г был включен пункт 4.6., устанавливающий, что цена Договора увеличивается в случае возникновения необходимости остекления лоджий/балкона, входящих в приведенную площадь Объекта долевого строительства.

На основании данного пункта Застройщик отказывается от исполнения обязанности по передаче квартиры и вручения истцу оригинала акта приема-передачи до момента внесения оплаты за остекление.

В силу п. 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Согласно п. 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Какого-либо соглашения об изменении цены договора, зарегистрированного в установленном порядке, между истцом и ответчиком не заключалось. Данный пункт Договора не соответствует требованиям указанных выше нормативных правовых актов и является недействительным. Поэтому требование ответчика о выплате 174 840 рублей в счет оплаты остекления, изложенное в письме исх. №87 от 10.07.2015 года, является незаконным. Кроме того, отсутствуют и фактические обстоятельства для изменения цены. Ответчик не представлял документов, подтверждающих изменение условий и возникновение необходимости остекления лоджий/балкона, а также и связанное с ним изменение цены. Истцу не был представлен расчет данной суммы, не подтверждены затраты застройщика на остекление.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» исполнение обязанности застройщика по передаче квартиры не обусловлено исполнением обязанности участником долевого строительства по доплате денежных средств в счет цены по договору при ее изменении. Стороны не вправе по своему усмотрению произвольно устанавливать встречный характер исполнению любого обязательства. Более того, в случае изменения цены после заключения договора приостановление застройщиком исполнения обязанности по передаче квартиры до внесения дольщиком доплаты по договору участия в долевом строительстве не соответствует ФЗ №214. Поэтому в случае возникновения объективной необходимости изменения в установленном порядке цены после заключения договора участия в долевом строительстве неисполнение обязанности участником долевого строительства по доплате денежных средств не является основанием для приостановления исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства.

Необходимо отметить, что в пункте 4.8. Договора Застройщик признает, что сумма долевого взноса, указанная в пункте 4.2. Договора - 2 317 500 рублей - включает в себя сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и денежных средств на уплату услуг застройщика. Таким образом, застройщик, как субъект предпринимательской деятельности и профессиональный строитель, устанавливая в качестве цены договора 2 317 500 рублей, учитывал все возможные риски повышения цен на строительные материалы, изменения в проекте и прочие обстоятельства, а также свой доход от выполнения строительных работ.

Ответчиком в договор №16 С-Г был включен пункт 3.1.7., устанавливающий для Участника штраф в размере 3% от суммы долевого взноса по договору в случае неисполнения обязанности зарегистрировать право собственности на квартиру в течение трех месяцев с момента подписания акта о передаче квартиры или составления Застройщиком одностороннего акта.

Данная обязанность может быть реализована исключительно на основании акта о передачи квартиры. Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), в том числе передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В связи с противоправными действиями застройщика у истца отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства, так как подлинник такого документа истцу не передавался, несмотря на несколько письменных требований.

Надлежащее исполнение ответчиком своего обязательства по передаче истцу квартиры путем подписания акта приема-передачи жилой площади по форме, необходимой для регистрации права собственности на квартиру, а также вручение Участнику оригинала этого документа не осуществлено Застройщиком до настоящего времени, в связи с чем исполнить обязательство о регистрации права собственности не представляется возможным. Невозможность исполнения напрямую зависит от бездействий Застройщика, который искусственно создает мнимое условие для начисления реального штрафа. Полагает, что до момента вручения участнику оригиналов передаточного акта с корректными данными об объекте условие для начисления штрафа не может считаться наступившим, а требование о его уплате - законным.

Обязанность по оплате цены Договора, установленной пунктом 4.2. Договора, исполнена в полном объеме, что подтверждается справкой исх. №058 от 15.08.2013 года, подписанной директором застройщика ФИО5 К ФИО1 перешли права в отношении объекта недвижимости, истец неоднократно обращалась к застройщику с требованием о передаче ей оригиналов актов приема-передачи для приема квартиры и оформления права собственности. В связи с уклонением ответчика от надлежащего исполнения обязательств по передаче квартиры и вручению оригиналов подписанного с его стороны акта приема - передачи квартиры истец лишен правовой возможности для принятия квартиры, начала ремонта и оформления права собственности на данный объект.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Оснований для удержания оригиналов передаточного акта на объект долевого строительства у Застройщика не имеется.

Только установление в судебном акте прямой обязанности Застройщика составить и передать истцу оригинал подписанного со стороны Застройщика акта приема-передачи квартиры в количестве не менее двух экземпляров квартиры позволит защитить нарушенные права Участника на надлежащее исполнение Договора №16 С-Г.

Действиями ответчика по уклонению от исполнения обязательств по Договору, а также начислению дополнительных платежей истице причинены нравственные страдания, которые выражены в длительных переживаниях по поводу невозможности получения объекта недвижимости, а также незаконных требованиях по уплате дополнительных значительных для истца денежных средств по различным основаниям. Компенсация данных переживаний и возникшего морального ущерба, подлежащего возмещению ответчиком, оценивается истцом в 100 000 рублей. (л.д. 4-6 т.1).

ООО «Новосибирская Строительная Компания» обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором, с учетом уточнений (л.д. 157 т.1), просит признать ООО «Новосибирская Строительная Компания» исполнившим обязательства по передаче объекта долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом строительстве № 16 С-Г от 04 февраля 2013 года, а объект долевого строительства предусмотренный договором участия в долевом строительстве № 16 С-Г от 04 февраля 2013 года - переданным ФИО1 с момента подписания акта о передаче объекта долевого строительства в одностороннем порядке; взыскать с ФИО1 сумму задолженности за остекление балконов (лоджий) в сумме 174 840 рублей, сумму задолженности за содержание и обеспечение сохранности объекта долевого строительства с момента выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в сумме 28 223 рубля 97 копеек; сумму штрафа за нарушение срока регистрации права собственности на квартиру в сумме 60 021 рубль; расходы по оплате государственной пошлины в общей сумме 11 831 рубля.

В обоснование иска указано, что 04 февраля 2013 года между ООО «Новосибирская Строительная Компания» и ФИО2 был заключен договор № 16 С-Г участия в долевом строительстве, согласно условий которого ФИО2 принял на себя обязательства в установленный договором срок внести сумму долевого взноса в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 4 договора, а ООО «Новосибирская Строительная Компания» приняло на себя обязательства до 31 декабря 2015 года ввести объект в эксплуатацию и с момента получения документа, разрешающего ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту о передаче объекта долевого строительства. Подписание сторонами акта о передаче возможно при уплате участником долевого строительства полного объема денежных средств в соответствии с разделом 4 договора.

14 августа 2013 года, ФИО2 заключил с ФИО3 соглашение об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве № 16 С-Г от 04 февраля 2013 года. Соглашение об уступке прав требования согласовано с ООО «Новосибирская Строительная Компания» и зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке. Согласно условий соглашения к ФИО3, наряду с правами участника долевого строительства, перешли и обязанности участника долевого строительства.

07 октября 2014 года ФИО3 переменила фамилию на ФИО4, что подтверждается свидетельством о перемене имени от 07 октября 2014 года.

ООО «Новосибирская Строительная Компания» свои обязательства по завершению строительства объекта исполнило в установленные договором сроки, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 5403000-62 от 03 марта 2015 года.

В соответствии с требованиями условий договора и действующего законодательства, ООО «Новосибирская Строительная Компания» уведомило всех участником долевого строительства о завершении строительства и о готовности объектов долевого строительства к передаче участникам долевого строительства.

В соответствии с частью 4 статьи 8 ФЗ-214 участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Договором такой срок установлен. Обязанность участника долевого строительства приступить к приемке и принять объект долевого строительства в порядке и на условиях, предусмотренных договором, предусмотрена пунктами 3.1.2. и 5.3. договора, согласно которых участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) Объекта и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение 5 (пяти) рабочих дней дня получения указанного сообщения и принять его в течение 2 (двух) дней. При этом участник долевого строительства считается уведомленным надлежащим образом по истечении 15 (пятнадцати) дней с даты направления Застройщиком заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - ФЗ- 214) установлено право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 ФЗ-214, а именно, в случаях, когда объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению качества объекта долевого строительства или иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

ФИО3 сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче получила, прибыла для приемки объекта долевого строительства, однако от приемки объекта долевого строительства уклонилась, что подтверждается письменным запросом сведений ФИО4 (ФИО3) Е.С от 01 июля 2015 года, полученным ООО «Новосибирская Строительная Компания» 09 июля 2015 года. Основания, указанные ФИО6 в качестве основания для непринятия объекта долевого строительства не отвечают основаниям для отказа от подписания акта о передачи объекта долевого строительства, предусмотренных договором и/или ФЗ-214.

ООО «Новосибирская Строительная Компания» 10 июля 2015 года повторно направило в адрес ФИО6 уведомление № 61 о завершении строительства и о готовности к передаче объекта долевого строительства, что подтверждается почтовыми документами. Указанное уведомление вернулось в адрес ООО «Новосибирская Строительная Компания» в связи с истечением срока хранения в почтовом отделении.

В соответствии с пунктом 3.1.2. договора в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двадцати дней с момента получения участником долевого строительства сообщения о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Правом на передачу объекта долевого строительства в одностороннем порядке застройщик может воспользоваться только в случае, если обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства объекта и о готовности объекта долевого строительства к передаче, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения, в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, или в связи с истечением срока хранения заказного письма в почтовом отделении.

В связи с уклонением ФИО6 от принятия объекта долевого строительства, ООО «Новосибирская Строительная Компания» составило акт о передаче ФИО6 объекта долевого строительства в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 3.3.5. договора, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами акта о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, либо составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства в случаях, установленных п. 3.1.2. договора.

24 сентября 2015 года ООО «Новосибирская Строительная Компания» направило в адрес ФИО6 претензию о ненадлежащем исполнении обязательств, что подтверждается почтовым документами, однако ФИО6 до настоящего времени уклоняется от принятых на себя по договору обязательств (л.д. 141-143 т.1).

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена.

Представители истицы по первоначальному иску ФИО7, действующий на основании доверенности от 30.12.2015г. сроком действия 5 лет, ФИО8, действующий на основании доверенности от 30.12.2015г. сроком действия 5 лет, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, встречные исковые требования не признали, поддержали доводы в ранее представленных возражениях на отзыв ответчика (л.д. 128-131 т.1), письменных пояснениях (л.д. 56-59 т.2), отзыве на заявление ответчика о применении срока исковой давности (л.д. 60-62 т.2). Представитель истицы ФИО7 пояснил, что в части расходов на остекление, предусмотренных п. 4.6 договора застройщик кроме прочего должен предоставить участнику свои расходы. Письмо ООО «Стройцентр» не подтверждает расходы, здесь два юридических лица, наличных расчетов быть не могло.

Представитель ООО «Новосибирская Строительная Компания» ФИО9, действующий на основании доверенности от 23.03.2016г. сроком действия до 31.12.2016г., в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, а также доводы в ранее представленном отзыве (л.д. 26-32 т.1), письменных пояснениях (л.д. 224-230 т.1), поддержал заявление о применении срока исковой давности (л.д. 223 т.1). Пояснил, что они свои обязательства исполнили.

Представитель третьего лица - мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явился, извещен (л.д. 51 т.2).

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующему выводу:

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, 04 февраля 2013г. между ФИО2 и ООО «Новосибирская Строительная Компания» был заключен договор участия в долевом строительстве № 16 С-Г (л.д. 7-10 т.1).

14 августа 2013 года ФИО2 по согласованию с застройщиком уступил права требования по договору участия в долевом строительстве № 16 С-Г ФИО3 на основании соглашения (л.д. 11 т.1).

ФИО3 переменила фамилию на ФИО4 (л.д. 13 т.1 копия свидетельства).

В соответствии с пунктами 1.1. и 2.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить Объект - «Многоэтажный жилой дом» по <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику квартиру № №

Пунктом 3.1.3 договора застройщик установил обязанность участника оплачивать коммунальные услуги, техническое обслуживание, водоснабжение, электроснабжение и т.п., нести иные расходы, связанные с содержанием и обеспечением сохранности объекта долевого строительства, с момента выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (пункт 1 статьи 10 ГК), в том числе свободой договоров.

В Постановлении Пленума ВАС РФ №16 от 14 марта 2014 года «О свободе договора и ее пределах отмечено, что:

а) В случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

б) Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ПС РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

с) При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Коммунальные услуги предоставляются потребителю и подлежат оплате начиная с установленного жилищным законодательством РФ момента, а именно, для лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, - с момента такой передачи (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ вред. Федерального закона от 04.06.2011 г. № 123- ФЗ, п. 3 Правил).

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участника по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Закона).

По смыслу приведенных норм возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома с момента ввода дома в эксплуатацию, но до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту участник долевого строительства владеет и пользуется построены(созданным) объектом(жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с подпунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у лица, принявшего от застройщика помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Положения ЖК РФ не предполагают возможности изменить данное условие, и в соответствии с договором установить иной порядок возникновения обязанности по внесению платы.

Застройщик, не являясь управляющей компанией, требует от истца внесения платы за коммунальные услуги (л.д. 17,44), устанавливая исполнение данного обязательства в качестве непременного условия для передачи ему квартиры и вручения акта приема-передачи созданного объекта недвижимости.

Фактически ответчик установил зависимость исполнения им своего обязательства по передаче объекта недвижимости от необходимости внесения неких оплат третьему лицу, не участвовавшему в подписании договора об участии в долевом строительстве.

Пункт 3.1.3. договора является недействительным как противоречащий императивно закрепленному ЖК РФ положению о начале внесения платы за жилое помещение с момента передачи участнику квартиры, а также нарушает права и охраняемые законом интересы истца.

На основании вышеизложенного пункт 3.1.3 договора является ничтожным, а требование ответчика об оплате платежей третьему лицу незаконным.

Пунктом 4.6. договора № 16 С-Г предусмотрено, что цена договора увеличивается в случае возникновения необходимости остекления лоджий/балкона, входящих в приведенную площадь объекта долевого строительства.

На основании данного пункта застройщик отказывается от исполнения обязанности по передаче квартиры и вручения истцу оригинала акта приема- передачи до момента внесения оплаты за остекление.

В силу и, 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и договор.

Согласно п. 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Какого-либо соглашения об изменении цены договора, зарегистрированного в установленном порядке, между истцом и ответчиком не заключалось.

Кроме того, отсутствуют и фактические обстоятельства для изменения цены. Ответчик не представил документов, подтверждающих изменение условий и возникновение необходимости остекления лоджий/балкона, а также и связанное с ним изменение цены.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» исполнение обязанности застройщика по передаче квартиры не обусловлено исполнением обязанности участником долевого строительства по доплате денежных средств в счет цены по договору при ее изменении.

Стороны не вправе по своему усмотрению произвольно устанавливать встречный характер исполнению любого обязательства. Более того, в случае изменения цены после заключения договора приостановление застройщиком исполнения обязанности по передаче квартиры до внесения дольщиком доплаты по договору участия в долевом строительстве не соответствует ФЗ №214. Поэтому в случае возникновения объективной необходимости изменения в установленном порядке цены после заключения договора участия в долевом строительстве неисполнение обязанности участником долевого строительства по доплате денежных средств не является основанием для приостановления исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства.

Необходимо отметить, что в пункте 4.8. договора застройщик признает, что сумма долевого взноса, указанная в пункте 4.2. договора - 2 317 500 рублей - включает в себя сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и денежных средств на уплату услуг застройщика.

Таким образом, застройщик, как субъект предпринимательской деятельности и профессиональный строитель, устанавливая в качестве цены договора 2 317 500 рублей, учитывал все возможные риски повышения цен на строительные материалы, изменения в проекте и прочие обстоятельства, а также свой доход от выполнения строительных работ.

Как установлено в судебном заседании, по информации управления архитектурно-строительной инспекций Мэрии г. Новосибирска (л.д. 16 т.2), застройщику ОАО «Тяжстанкогидропресс» выдано разрешение от 03.05.2011 г. № Ru 54303000-93 (в редакции от 29.01.2015г.) на строительство объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом с помещениями общественного значения, подземная автостоянка и трансформаторная подстанция» на основании представленных застройщиком документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Согласно представленной застройщиком в Управление проектной документации (шифр Р 10-17-01/01-АР), а также положительного заключения государственной экспертизы от 23.10.2010 года № 54-1-2-0458-10, выданного ГБУ НСО «ГВЭ НСО» балконы и лоджии в указанном жилом доме запроектированы с остеклением.

После смены правообладателя земельного участка на ООО «Новосибирская строительная компания» в данное разрешение были внесены изменения в части наименования застройщика.

Мэрией г. Новосибирска выдано разрешение от 03.03.2015 года № Ru 54303000-62 на ввод в эксплуатацию первого этапа строительства данного объекта - блок-секций № 1, 2, 3, 4 и трансформаторной подстанции. Данное разрешение выдано после предоставления застройщиком всех документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Гр.К РФ, в том числе заключения от 12.02.2015 г. № 1 инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области о соответствии построенных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных актов и проектной документации.

При выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта остекление балконов и лоджий было выполнено в соответствии с проектом.

22.12.11 года директор ООО «Новосибирская Строительная Компания» обращается с письмом в ООО ПЭК «Рекон», в котором указывает, что постановлением мэрии г. Новосибирска от 6.12.11 года № 11647 наименование объекта, строящегося по адресу: <адрес> изменено с «три жилых дома, трансформаторная подстанция» на «многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией». В целях снижения затрат на строительство ООО «Новосибирская Строительная Компания» принято решение отказаться от остекления балконов и лоджий на объекте. Просит отразить (согласовать) данное решение в проектной документации. (л.д. 54 т.2). В ответ на данное письмо 20.01.2012 года директор ООО ПЭК «Рекон» сообщает, что отмена остекления балконов и лоджий согласовывается. Просит предоставить ранее переданную проектную документацию (чертежи) для внесения соответствующих указаний. (л.д. 55 т.2).

Таким образом, учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что данный пункт договора не соответствует требованиям указанных выше нормативных правовых актов и является недействительным. Поэтому требование ответчика о выплате 174 840 рублей в счет оплаты остекления является незаконным.

Согласно пункту 3.1.7 договора № 16 С-Г для участника данного договора предусмотрен штраф в размере 3% от суммы долевого взноса по договору в случае неисполнения обязанности зарегистрировать право собственности на квартиру в течение трех месяцев с момента подписания акта о передаче квартиры или составления застройщиком одностороннего акта.

Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора, что определено п. 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно с. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут: заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договора, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Положения пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают норму, согласно которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как установлено в судебном заседании, 04 февраля 2013г. между ФИО2 и ООО «Новосибирская Строительная Компания» был заключен договор участия в долевом строительстве № 16 С-Г. 14 августа 2013 года ФИО2 по согласованию с застройщиком уступил права требования по договору участия в долевом строительстве № 16 С-Г ФИО3 на основании соглашения.

ФИО3 была ознакомлена и согласилась со всеми существенными условиями кредитного договора (сумма кредита, срок действия договора, размер процентов и размер штрафных санкций, размер и порядок возврата суммы кредита), что подтвердила своей подписью. Таким образом, требования ФИО6 в части признания недействительным требования о взыскании штрафа является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания)-разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В связи с неисполнением истицей обязанностей по принятию объекта долевого строительства в установленный законном срок, ООО «НСК» 28.08.2015 года составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства. (л.д. 148 т.1).

В соответствии с ч. 6 ст. 8 ФЗ от 2012.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 ст. 8 названного закона срок или при отказу участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Учитывая, что срок передачи объекта установлен до 30.03.2016 года, то ООО «НСК» не вправе составлять односторонний акт приема-передачи квартиры до 30.05.2016 года.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ООО «НСК» допущено нарушение ч. 6 ст. 8 ФЗ № 214 ФЗ.

В связи с противоправными действиями застройщика у истца отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства, так как подлинник такого документа истцу не передавался, несмотря на несколько письменных требований.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание права.

В силу норм ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно закрепленному в ст. 223 ГК РФ положению отчуждение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прав в случае отсутствия возможности заявителем предъявить иной документ, подтверждающий его право.

Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ от 2012.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Учитывая вышеизложенное суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о возложении на ООО «НСК» обязанности составить и подписать и передать истице в двух экземплярах оригинал акта приема передачи объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве № 16 С-Г и передать объект недвижимости по передаточному акту, признании права собственности являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, ФИО1 просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, указывая на то, что ей причинены нравственные страдания, которые выражены в длительных переживаниях по поводу невозможности получения объекта недвижимости, а также законных требованиях по уплате дополнительных и значительных для истицы денежных средств по различным основаниям

В пункте 6 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г.) указано, что к отношениям, возникающим из договора, заключенного гражданином-инвестором, являющимся участником долевого строительства многоквартирного дома, в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельностью, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Это же положение по пункту 10 обзора применяете к отношениям застройщика и участника долевого строительства- гражданина, возникшим при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии со ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Учитывая указанные выше обстоятельства, степень нарушения прав истца, наличие переживаний, а также и то, что объект недвижимости до настоящего времени ФИО1 не передан, суд считает данные требования подлежащими удовлетворению частично в размере 10 000 рублей.

Суд полагает необходимым взыскать с ответчика штраф в доход государства в силу ст. 13 п. 6 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как указано в обзоре судебной практики Верховного суда РФ за третий квартал 2006г., утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2006г., в соответствии с п.6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в редакции от 21 декабря 2004г., при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. По смыслу внесенных в этот пункт изменений взыскание штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя является не правом, а обязанностью суда, не зависимо от того, заявлялось ли соответствующее требование.

Как указано в обзоре судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2007 г., утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 01 августа 2007г., размер присужденной судом компенсации морального вреда должен учитываться при определении размера штрафа, взыскиваемого с изготовителя (исполнителя, продавца уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом.

Учитывая вышеизложенное суд приходит к выводу, что с ответчика ООО «НСК» в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф в сумме 5 000 рублей.

С учетом всех обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о признании незаконных требований ответчика об уплате коммунальных платежей и оплате за остекление балконов/лоджий являются вытекающими из пунктов договора, которые признаны недействительными и не нуждаются дополнительно в признании их незаконными. В связи с чем, в данной части требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Доводы ответчика ООО «НСК» о том, что односторонний акт приема передачи объекта недвижимости ответчиком ООО «НСК» составлен законно и к данным правоотношениям не применяется Федеральный закон РФ «О защите прав потребителей» в редакции от 21 декабря 2004г., суд находит необоснованными.

Исследовав доказательства в их совокупности, оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 являются обоснованными, но подлежащими удовлетворению частично.

Доводы представителя ответчика по первоначальному иску о пропуске истицей срока исковой давности суд находит несостоятельными исходя из следующего.

Согласно норм статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как установлено в п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Следовательно для требований истицы о признании недействительным условие договора участия в долевом строительстве, изложенное в пункте 3.1.3 Договора участия в долевом строительстве № 16 С-Г, в части установления обязанности участника долевого строительства оплачивать коммунальные услуги, техническое обслуживание, водоснабжение, электроснабжение и т.п., нести иные расходы, связанные с содержанием и обеспечением сохранности объекта долевого строительства, с момента выдачи уполномоченным органом Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию срок исковой давности исчисляется в соответствии с требованиями п. 1 ст. 181 ГК РФ, которым предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ). Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, срок исковой давности составляет 3 года и начался он для истицы с 14.08.2013 года – с момента заключения соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве. (л.д. 11 т.1), поскольку стороной сделки – договора участия в долевом строительстве от 4.02.2013 года она не являлась.

Следовательно, на момент предъявления иска в суд (29.02.2016 г.) срок для защиты права не истек, а потому нарушенное право подлежит защите.

Что касается требования истицы признать недействительным условие договора участия в долевом строительстве, изложенное в пункте 4.6. Договора участия в долевом строительстве № 16 С-Г, в части увеличения цены Договора в случае возникновения необходимости остекления лоджий/балкона, входящих в приведенную площадь Объекта долевого строительства, срок исковой давности по данному требованию подлежит исчислению по правилам части 2 статьи 181 ГК РФ, так как данное условие относится к оспоримым сделкам.

Таким образом, по данному требованию, срок исковой давности составляет один год и исчисляется он со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

О нарушении своего права истица узнала в июле 2015 года, о чем свидетельствует направленное ей ООО «Новосибирская строительная компания» письмо № 87 от 10.07.2015 года. (л.д. 36 т.1), содержащееся сообщение ФИО1 о необходимости оплаты остекления лоджии\балкона на объекте долевого строительства. Следовательно, обратившись в суд с иском 29.02.2016 года истица годичный срок исковой давности не пропустила, а потому нарушенное право подлежит защите.

Что касается встречного иска ООО «Новосибирская строительная компания», суд не находит оснований для его удовлетворения в части признания ООО «Новосибирская строительная компания» исполнившим обязательства по передаче объекта долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом строительстве № 16 С-Г от 4.02.13 года, а объект долевого строительства, предусмотренный договором участия в долевом строительстве № 16 С-Г от 4.02.13 г. – переданным ФИО1 с момента подписания акта о передаче объекта долевого строительства в одностороннем порядке исходя из следующего.

Так составление одностороннего акта приема-передачи состоялось 28.08.2015 года (л.д. 148 т.1), хотя в силу норм ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 ст. 8 указанного закона срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Учитывая, что срок передачи установлен до 30.03.2016 года, то односторонний акт должен был быть составлен не ранее 30.05.2016 года.

Согласно ответа истице из прокуратуры Октябрьского района г. Новосибирска от 12.02.16 года составлением одностороннего акта ранее 30.05.2016 года ООО «НСК» допущено нарушение ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, что установлено в ходе прокурорской проверки. По результатам проверки директору ООО «НСК» внесено представление. (л.д. 132-133 т.1).

В претензии от 25.03.2016 года истица указывает на наличие недостатков строительства и несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и требует от ответчика составления акта несоответствия. (л.д. 137 т.1).

Акт несоответствия объекта долевого строительства – спорной квартиры составлен 31.03.2016 года, где имеется указание на наличие недостатков строительства. (л.д. 136 т.1).

В претензии от 1.04.2016 г. истица указывает, что в акте несоответствия нет срока устранения недостатков, предлагает рассмотреть вопрос подписания передаточного акта не позднее 5 апреля 2016 года. (л.д. 138 т.1).

8.04.2016 года истец направляет ответчику досудебное претензионное требование, в котором указывает, что до настоящего времени квартира ей не передана, предложение составить акт в срок не 5 апреля 2016 года ответчик проигнорировал. Требует уплатить неустойку за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта. (л.д. 139 т.1).

Доводы истицы о наличии в <адрес> недостатков подтверждены и выводами судебной строительно-технической экспертизы, выполненной 11.08.2016 года ООО «СтройПроектБюро» (л.д. 203-218 т.1), не доверять которым у суда нет оснований.

Так, эксперт приходит к выводам о том, что в основной части объект долевого строительства, предусмотренный договором № 16-С-Г участия в долевом строительстве от 4.02.2013 года соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Несоответствия заключаются в том, что одна из стен совмещенного санузла на площади 4х2 м оштукатурена простой штукатуркой, тогда как должна быть оштукатурена улучшенной штукатуркой, так же выявлен выступающий над поверхностью пола на величину примерно 2см арматурный стержень и наплывы (неровности) стяжки пола высотой до 8-10мм на площади примерно 0,01 кв.м.

Объект долевого строительства, предусмотренный договором № 16 С-Г участия в долевом строительстве от 4.02.2013 г. является пригодным для предусмотренного договором долевого участия использования.

Что касается требований ООО «Новосибирская Строительная Компания» о взыскании стоимости остекления и оплаты коммунальных услуг, а также штрафа, суд не находит оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

24.09.2015 года ООО «Новосибирская Строительная Компания» обращается у ФИО1 с претензией (л.д. 149 т.1), в которой указывает, что реализуя свои права уведомляет ее о том, что в случае дальнейшего уклонения от приемки квартиры оставляет за собой право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, при этом ее обязанности по оплате задолженности не прекращаются и ей необходимо исполнить принятые на себя обязательства и погасить задолженность в полном объеме. Просит принять во внимание, что помимо приемки объекта долевого строительства, она в соответствии с положениями пункта 3.1.3 договора участия в долевом строительстве, приняла на себя обязательство оплачивать коммунальные услуги, техническое обслуживание, водоснабжение, электро-, теплоснабжение и т.п., нести расходы, связанные с содержанием и обеспечением сохранности объекта долевого строительства, с момента выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Также, в соответствии с пунктом 4.6 договора участия в долевом строительстве она приняла обязательство оплатить стоимость остекления лоджии\балкона. Указанные обязательства ею до настоящего времени не исполнены. Указывает, что ей необходимо в кратчайшие сроки погасить образовавшуюся задолженность и после представления в ООО «Новосибирская Строительная Компания» документов, подтверждающих погашение задолженности, получить документы, необходимые для регистрации права участника в регистрирующем органе и после регистрации представить документы о такой регистрации. (л.д. 149, л.д. 150 т.1).

Директор ООО УК «Основа» отвечает директору ООО «Новосибирская Строительная Компания», что сумма задолженности по квартире по адресу: <адрес> по состоянию на 31 мая 2016 года составляет 28 223,97 рублей. Сведения о государственной регистрации права собственности на квартиру участником долевого строительства ФИО1 не предоставлялись. (л.д. 158 т.1).

ООО «Новосибирская Строительная Компания» 26.11.2015 года выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией в соответствии с проектной документацией. (л.д. 111-113 т.1).

На л.д. 107-113 т.1 имеются разрешения на строительство жилого дома по <адрес>.

На л.д. 114-127 т.1 представлен альбом рабочей документации «Балконное остекление Блок-секция 1».

Из ответа Министерства строительства Новосибирской области от 24.05.2016 года истице следует, что при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данное объекта остекление балконов и лоджий выполнено в соответствии с проектом. (л.д. 17 т.2). На л.д. 144 т.1 имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 3 марта 2015 года.

ФИО10 (участник долевого строительства) 22.12.2015 года обращается в мэрию г. Новосибирска с запросом о разъяснении положений пункта 2.20 Постановления мэра г. Новосибирска от 23.07.2007 года № 563-а, просит предоставить письменные разъяснения обязан ли застройщик остеклять все лоджии\балконы в обязательном порядке в соответствии с п. 2.20 Постановления мэра г. Новосибирска от 23.07.2007 года № 563-а. (л.д. 134 т.1).

Из ответа мэрии г. Новосибирска от 19.01.2016 года на запрос ФИО10 следует, что если в проектной документации, входящей в пакет документов, предусмотренный законодательством (п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) для получения разрешения на строительство содержится решение по остеклению балкона\лоджии, то застройщик обязан его исполнить. Иного нормативного требования к застройщику в обязательном порядке остеклить все балконы\лоджии в строящемся доме действующее законодательство не предъявляет. (л.д. 135 т.1).

Так из ответа Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска на запрос суда следует, что согласно представленной застройщиком в Управление проектной документации (шифр Р 10-17-01\01-АР), а также положительного заключения государственной экспертизы от 23.12.2010 № 54-1-2-0458-10, выданного ГБУ НСО «ГВЭ НСО», балконы и лоджии в указанном жилом доме запроектированы с остеклением. После смены правообладателя земельного участка на ООО «Новосибирская строительная компания» в данное разрешение были внесены изменения в части наименования застройщика. С заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство данного объекта в части остекления балконов\лоджий, застройщик в Управление не обращался. Откорректированную проектную документацию (шифр Р 10-17-01\01-АР) в части остекления балконов\лоджий, застройщик в Управление не предоставлял. (л.д. 64 т.2).

С учетом данного ответа опровергаются доводы представителя ответчика ООО «Новосибирская строительная компания» по внесенным изменениям в проектную документацию. (л.д. 66-70 т.2).

Тем самым требования ООО «НСК» о взыскании коммунальных услуг, стоимости остекления, штрафа за нарушение сроков регистрации права собственности удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирская Строительная компания» о признании пунктов договора недействительными, требований застройщика незаконными, признании права собственности, обязании передать объект недвижимости, взыскании компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 3.1.3 Договора участия в долевом строительстве № 16 С-Г от 04.02.2013 года, в части установления обязанности участника долевого строительства оплачивать коммунальные услуги, техническое обслуживание, водоснабжение, электроснабжение и т.п., нести иные расходы, связанные с содержанием и обеспечением сохранности объекта долевого строительства, с момента выдачи уполномоченным органом Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

Признать недействительным пункт 4.6. Договора участия в долевом строительстве № 16 С-Г от 04.02.2013 года, в части увеличения цены договора в случае возникновения необходимости остекления лоджий/балкона, входящих в приведенную площадь Объекта долевого строительства.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская Строительная компания» составить, подписать и передать ФИО1 в двух экземплярах оригинал акта приема-передачи объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве № 16 С-Г от 04.02.2013 с текущей датой, исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве № 16 С-Г от 04.02.2013 года и передать объект недвижимости-квартиру, расположенную по адресу <адрес> по данному передаточному акту.

Признать право собственности ФИО1 на двухкомнатную <адрес>, общей площадью 73,21 кв.м, находящуюся на четвертом этаже в <адрес> в <адрес>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская Строительная компания» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей и штраф в сумме 5 000 рублей.

В остальной части в иске ФИО1 отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская Строительная компания» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 20 092 рублей.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская Строительная компания» отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 20 сентября 2016 года.

Судья М.Н. Симоненко