Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании делу по иску Калашян З.Ш. к Калашян Р.Ш. о признании соглашения о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка состоявшимся,

установил:

Истец Калашян З.Ш. обратился в суд с иском к ответчику и просит признать состоявшимся соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенное между ним и Калашян Р.Ш.ДД.ММ.ГГГГ; обязать межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю (г. Гулькевичи) зарегистрировать переход права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 399 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с соглашением о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенным между ним и Калашян Р.Ш.ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования обосновал тем, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ ООО «<данные изъяты>» предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 399 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Ю.Д. и Калашян Р.Ш. был заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале общества, в соответствии с которым Ю.Д. продал, а Калашян Р.Ш. купил долю (в размере 100%) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>». Калашян Р.Ш. являлся единственным учредителем общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>». Кроме того, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц Калашян Р.Ш. являлся директором указанного общества. ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц. ДД.ММ.ГГГГ между ним и Калашян Р.Ш. было заключено соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с которым он принял на себя права и обязанности арендатора по указанному договору аренды. В связи с тем, что Калашян Р.Ш. являлся единственным учредителем и директором ООО «<данные изъяты>», соглашение по ошибке было заключено между ним и Калашян Р.Ш., а не между ним и ООО «<данные изъяты>». Таким образом, Калашян Р.Ш., являясь единственным учредителем и директором ООО «<данные изъяты>», и заключая с ним соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, фактически действовал от имени общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>». С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время им была выплачена арендная плата в размере 729 897 рублей 86 копеек, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка. В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Он обратился в Офис межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю (г. Гулькевичи) с заявлением о регистрации права аренды на указанный земельный участок, однако регистрация права аренды была приостановлена, так как с заявлением о регистрации права обратилось ненадлежащее лицо, в то время, как должно было обращаться ООО «<данные изъяты>». Однако в связи с тем, что ООО «<данные изъяты>» ликвидировано, регистрация права аренды совершена быть не может. Таким образом, считает возможным признать соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенное между ним и Калашян Р.Ш.ДД.ММ.ГГГГ состоявшимся и обязать Офис межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю (г. Гулькевичи) зарегистрировать переход права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 399 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Истец Калашян З.Ш. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, на удовлетворении иска настаивает.

Ответчик Калашян Р.Ш., надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования признает.

Представитель третьего лица, администрации муниципального образования Гулькевичский район по доверенности П.А. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражает против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явился.

Суд, изучив материалы дела, находит, что требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Из п.3 ст.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п.1 ст.609 ГК РФ указано, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 ст.22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в п.18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более 5 лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

В судебном заседании установлено, что протоколом № заседания комиссии по проведению аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Красносельского городского поселения Гулькевичского района, или государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ решено в связи с поступившей только одной заявкой на участие в аукционе, руководствуясь п.14 ст.39.12 ЗК РФ, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 10 лет с кадастровым номером №, площадью 2 399 кв.м., отнесенного к категории земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу<адрес>, для объектов торгового назначения, признать несостоявшимся. Администрации Красносельского городского поселения Гулькевичского района в течение десяти дней со дня подписания настоящего протокола направить единственному участнику аукциона ООО «<данные изъяты>» три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка сроком на 10 лет с кадастровым номером №, площадью 2 399 кв.м., отнесенного к категории земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, для объектов торгового назначения. Размер ежегодной арендной платы составит 182 204 рублей. Задаток, внесенный ООО «<данные изъяты>», зачислить в счет арендной платы за земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Красносельского городского поселения Гулькевичского района, именуемой «Арендодатель» и ООО «<данные изъяты>» в лице директора Ю.Д. именуемым «Арендатор», заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 399 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для объектов торгового назначения.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ между Ю.Д. (продавец) и Калашян Р.Ш. (покупатель) заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале общества, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел долю в уставном капитале ООО «<данные изъяты>». Размер принадлежащей продавцу доли в уставном капитале Общества составляет 100%. Договор удостоверен нотариусом Кавказского нотариального округа Н.А.

ДД.ММ.ГГГГКалашян Р.Ш., именуемый в дальнейшем Первоначальный арендатор, и Калашян З.Ш., именуемый в дальнейшем Новый арендатор, заключили соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому Первоначальный арендатор передал, а Новый арендатор принял на себя права и обязанности арендатора по указанному договору аренды земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ, Калашян Р.Ш. являлся единственным учредителем юридического лица ООО «<данные изъяты>». ДД.ММ.ГГГГ указанное юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ, как недействующее.

С целью государственной регистрации сделки на основании соглашения о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№Калашян З.Ш. обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с соответствующим заявлением, представив необходимые документы.

Уведомлением Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 05.05.2023 №Калашян З.Ш. сообщено о приостановлении государственной регистрации перехода права аренды в отношении спорного земельного участка, в связи с тем, что с заявлением обратилось ненадлежащее лицо в части арендатора Калашян Р.Ш., тогда как должно обратиться ООО «<данные изъяты>».

В соответствии со ст.39 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» в обществе, состоящем из одного участника, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично, оформляются письменно и в случаях, предусмотренных федеральным законом, должны быть подтверждены путем нотариального удостоверения. При этом положения ст.ст.34, 35, 36, 37, 38 и 43 настоящего Федерального закона не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания участников общества.

Согласно ст.40 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» в качестве единоличного исполнительного органа общества может выступать только физическое лицо, за исключением случая, предусмотренного ст.42 настоящего Федерального закона.

Единоличный исполнительный орган общества: 1) без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; 2) выдает доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия; 3) издает приказы о назначении на должности работников общества, об их переводе и увольнении, применяет меры поощрения и налагает дисциплинарные взыскания; 4) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Федеральным законом или уставом общества к компетенции общего собрания участников общества, совета директоров (наблюдательного совета) общества и коллегиального исполнительного органа общества.

Судом установлено, что Калашян Р.Ш., являясь единственным учредителем и директором ООО «<данные изъяты>», имея право без доверенности действовать от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, заключая с Калашян З.Ш. соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, в силу закона действовал от имени общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>». Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ заключен сроком на 10 лет, до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГКалашян Р.Ш. уведомил муниципальное образование Гулькевичский район о переходе прав арендатора по указанному договору аренды земельного участка к Калашян З.Ш. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время Калашян Р.Ш. произведена оплата за арендованный земельный участок в размере 729 897,86 рублей, задолженности не имеет, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ действие юридического лица ООО «<данные изъяты>» прекращено, оно исключено из ЕГРЮЛ. В настоящее время, в связи с прекращением действия юридического лица ООО «<данные изъяты>», Калашян З.Ш. лишен возможности зарегистрировать соглашение о переходе прав арендатора по договору аренду земельного участка в нему, в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенное между Калашян З.Ш. и Калашян Р.Ш. от ДД.ММ.ГГГГ следует признать состоявшимся, с последующей регистрацией его в органах Росреестра.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Калашян З.Ш. к Калашян Р.Ш. о признании соглашения о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка состоявшимся, - удовлетворить.

Признать состоявшимся соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенное между Калашян Р.Ш., <данные изъяты> и Калашян З.Ш., <данные изъяты>.

Настоящее решение является основанием для межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 399 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с соглашением о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенным между Калашян З.Ш. и Калашян Р.Ш.ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Гулькевичского районного суда А.В. Соколенко