Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Контакт" к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения с отсрочкой платежа, взыскании убытков и судебных расходов, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ростовской области,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от 02.03.2017, зарегистрированный в Управлении Росреестра г. Новошахтинска за №...., и исключить из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись за №...., возвратить ООО «Контакт» квартиру по адресу: <адрес>, а также взыскать с ответчика убытки в размере 22 000 руб. и судебные расходы в размере 26 860 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ООО «Контакт» (истец) и ФИО2 (ответчик) заключен договор купли-продажи жилого помещения от 02.03 2017 с отсрочкой платежа.

По договору истец (продавец) передал в собственность ответчику (покупателю) квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (далее - квартира). Квартира принадлежала истцу на праве собственности, которое было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 14.11.2014, о чем в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.11.2014 была сделана запись №.... и было выдано свидетельство о государственной регистрации права 61-АИ №.... от 14.11.2014.

Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. Новошахтинска за №.....

Условием исполнения договора купли-продажи от 02.03.2017, согласно п. 9 является регистрация перехода права собственности в управлении Росреестра и обязанность ответчика уплатить установленную договором стоимость квартиры.

Пунктом 3 спорного договора, стороны оценили стоимость квартиры в 895 000 руб., которые согласно п. 4 вышеуказанного договора, должны были поступить на расчетный счет истца до 15.04.2017.

До настоящего момента истец не получал от ответчика денежные средства в размере 895 000 руб., которые ответчик обязан был уплатить за приобретенную квартиру в соответствии с п. 3 и п. 4 договора.

Направленная ответчику претензия, с требованием уплатить оговоренную договором сумму, осталась без ответа.

Отсутствие оплаты по договору и ответа на претензию привели к необходимости истцу обратиться в суд, для чего был заключен договор поручения на оказание юридических услуг и представителю выплачено 20 000 руб., уплачена государственная пошлина в размере 6 860 руб.

Также в случае удовлетворения иска, истец понесет убытки в размере 22 000 руб. по оплате исключения записи о государственной регистрации права на квартиру за ответчиком и последующую регистрацию права снова за ООО «Контакт».

В судебном заседании представитель истца ООО «Контакт» - ФИО1, действующий на основании доверенности, уточнил исковые требования, просил при вынесении решения рассмотреть вопрос о погашении записи по ипотеке, которая установлена в пользу истца. В остальном поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Ходатайств об отложении судебного заседания к началу судебного разбирательства от ФИО2 не поступало, сведений о причинах неявки в судебное заседание ответчик суду не представил, в связи с чем, суд признает причину неявки ответчика ФИО2 в судебное заседания неуважительной и полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Согласно ранее представленному отзыву на исковое заявление просили дело рассмотреть в отсутствие их представителя. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, проверив и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В п. 2 названной статьи указано, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

По общему правилу, предусмотренному подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что 02.02.2017 между ООО «Контакт» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с отсрочкой платежа.

Стоимость квартиры была определена сторонами в размере 895 000руб.

Согласно п. 4 данного договора расчет между сторонами осуществляется в следующем порядке: покупатель из собственных средств перечисляет 895 000 руб. на расчетный счет продавца №..... Перечисление производится после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю до 15.04.2017.

Пунктом 10 договора установлено, что с момента передачи жилого помещения покупателю указанная квартира считается находящейся в залоге у продавца в силу закона до полной оплаты стоимости для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 10.03.2017.

Право собственности ФИО2 на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, как и обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона с 10.03.2017 по 15.04.2017 в пользу ООО «Контакт», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.09.2018.

В судебном заседании установлено, что покупатель условия договора по внесению оплаты за указанное недвижимое имущество в срок не исполнил, что подтверждается Выпиской операций по лицевому счету №...., на который должны были быть внесены указанные денежные средства в соответствии с п. 4 указанного договора. Доказательств исполнения условий договора в части внесения оплаты за приобретаемое жилое помещений ответчик суду также не представил.

Таким образом, поскольку ФИО2 допустил нарушение договора, которое повлекло для ООО «Контакт» такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора, и одновременно с этим, ответчик нарушил условия об оплате товара с отсрочкой платежа, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора.

При этом суд принимает во внимание, что досудебный претензионный порядок истцом соблюден.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном случае, законодатель указанной нормой отсылает к ст. 1103 ГК РФ, согласно которой положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

С учетом удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, суд полагает, что объект недвижимости - спорная жилая квартира, подлежит возврату ООО «Контакт».

Правовых оснований для удовлетворения исковых требований об исключении из ЕГРН записи №.... суд не усматривает, поскольку судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, в связи с чем в удовлетворении данной части требований суд полагает отказать.

Разрешая требования о прекращении (гашении) записи об ипотеке в силу закона в отношении обоих объектов недвижимости, суд исходит из следующего.

В соответствии ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом, в соответствии ч. 1 ст. 334 ГК РФ.

По смыслу ч. 3 ст. 334 ГК РФ, залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем, по смыслу ч. 1 ст. 353 ГК РФ.

По смыслу ст. 2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998., ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Поскольку в рассматриваемом случае договор купли-продажи недвижимого имущества расторгнут, право собственности продавца в отношении спорного объекта недвижимости восстановлено, суд полагает, что актуальность ипотеки в данном случае утрачена и считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В силу положений ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Материалами дела подтверждено несение истцом расходов на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб.

Принимая во внимание объем оказанной помощи представителем ФИО1, его активную процессуальную позицию, степень сложности настоящего дела, время нахождения дела в суде, суд полагает требование об оплате услуг представителя удовлетворить частично и взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика суммы оплаченной госпошлины в размере 6 860 руб., которые истец оплатил при подаче настоящего искового заявления, что подтверждается платежным поручением №.... от 06.09.2018.

Требование о взыскании с ответчика расходов, необходимых в будущем для регистрации прекращения права собственности покупателя и регистрации права собственности продавца в размере 22 000 руб., суд полагает подлежащим удовлетворению, размер указанных убытков определен в соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Контакт" к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения с отсрочкой платежа, взыскании убытков и судебных расходов, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ростовской области удовлетворить, частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от 02.03.2017 жилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с отсрочкой платежа, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Контакт» и ФИО2, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 10.03.2017.

Возвратить в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Контакт» жилую квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый номер .....

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ипотеке в силу закона №.... от 10.03.2017 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер ....

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, корпус 3, <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Контакт» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Контакт» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 860 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., убытки в размере 22 000 руб., а всего 38 860 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение суда составлено в окончательной форме .....