Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 30.04.2019 гражданское дело № 2-1728/2019 по исковому заявлению Матвиенко Ольги Петровны к ООО «ССК «Металлургмаркет» в лице конкурсного управляющего Юрова Сергея Валентиновича о признании договора паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец Матвиенко О.П. обратилась в суд с иском к ООО «ССК «Металлургмаркет» о признании договора паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором долевого участия в строительстве, в обоснование указав, что 22.11.2011 между ЖСК «Центральный-1» и ООО «Дельта 2011» заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 152/23-ЖК, согласно которому ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункт 1 договора). Согласно пункту 2.1 договора объектом паевого взноса является трехкомнатная квартира <адрес> (предварительно) общей площадью (предварительно определенной) 79,6 кв.м., расположенная в подъезде № на седьмом этаже в осях Б-Ж/6-7 девятиэтажного кирпичного дома со строительным номером №, строящегося на участке в границах улиц <адрес>. Пунктом 5.1 договора установлен общий объем паевого взноса, который составляет <данные изъяты> рублей. В пункте 5.3 указано, что датой внесения пайщиком денежных средств будет являться дата фактического зачисления денежных средств на расчетный счет ООО «ССК «Металлургмаркет» или дата выдачи приходного ордера (иного документа), подтверждающего внесение денежных средств в кассу ООО «ССК «Металлургмаркет».

01.10.2012 между ФИО7» и Матвиенко О.П. заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», согласно пункту 1 которого пайщик передает приобретателю пай в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», принадлежащий пайщику на основании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 152/23-ЖК от 22.11.2011, который гарантирует по окончании строительства предоставление приобретателю жилого помещения – трехкомнатной квартиры, приобретатель принимает пай и уплачивает пайщику за пай денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

Вступившим в законную силу 17.07.2012 решением Октябрьского районного суда от 13 июня 2012 года по гражданскому делу №2-2556/2012 по иску прокурора Октябрьского административного округа города Омска о признании незаконными действий по осуществлению строительства без разрешения, об обязании получить разрешение на строительство установлено, что застройщиком многоквартирного <адрес> (строительный адрес) в границах улиц <адрес> в городе Омске является общество с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет». Также указанным Решением установлено: «Согласно соглашению №97-06 от 23 мая 2006 года между Администрацией города Омска и ООО «ССК «Металлургмаркет» достигнуто соглашение о взаимодействии по осуществлению действий по регенерации территории в границах жилого квартала - территории в границах улиц <адрес> в Октябрьском административном округе города Омска в связи с реализацией Проекта, включая предоставление второй стороне всех возможных мер поддержки в соответствии с законодательством Российской Федерации, Омской области и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления города Омска. 15.08.2007 подписано дополнительное соглашение №174-07 к соглашению о взаимодействии от 23.05.2006 №97-06». Указанными сторонами в рамках дополнительного соглашения №174-07 к соглашению о взаимодействии от 23.05.2006 №97-06 был разработан и подписан график выполнения работ подготовительного периода, заключающихся в сносе жилого фонда, попадающего в пятно застройки, и график застройки территории, из которого видно, что многоквартирный жилой <адрес>, расположенный по строительному адресу в границах улиц: <адрес>, должен был быть построен в 4 квартале 2009 года. Условия указанного Соглашения сторонами не выполнены. Также, Решение Октябрьского районного суда города Омска от 13 июня 2012 года по гражданскому делу №2-2556/2012, обязывающее ООО «ССК «Металлургмаркет» получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома со строительным адресом № в жилом квартале в границах улиц <адрес> в Октябрьском административном округе города Омска до 01 ноября 2012 года, не исполнено.

Решением Арбитражного суда Омской области по делу №А46-13473/2014 от 15.05.2015 ООО «ССК «Металлургмаркет», <данные изъяты> признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Омской области от 15.12.2016 по делу №А46-13473/2014, оставленным без изменения Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017 к банкротству ООО «ССК «Металлургмаркет» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц» Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда Омской области по делу №А46-13473/2014 от 15.12.2016 установлено: « Как следует из материалов дела и установил суд, между ООО «ССК «Металлургмаркет» (заказчик) и ЖСК «Центральный-1» (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности от 26.12.2006, но которому инвестор обязался передать заказчику денежные средства для осуществления строительства жилых домов, строящихся на участке в границах улиц <адрес>, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений. ЖСК «Центр алъный-1» заключены с пайщиками (физическими лицами) самостоятельные договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, объектом паевого взноса по которым являются квартиры, расположенные в девятиэтажном кирпичном доме со строительным номером №, строящимся на участке в границах улиц <адрес>. В обязанности ЖСК «Центральный-1» входило, в частности, обязательство по передаче в собственность пайщиков квартир после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию. ЖСК «Центральный-1», получая денежные средства в виде пая от пайщиков (физических лиц), гарантировало им по окончании строительства предоставление жилого помещения. Таким образом, исходя из условий договоров между должником и кооперативом, а также между кооперативом и физическими лицами (пайщиками) применительно к положениям статьи 201.1. Закона о банкротстве можно сделать следующий вывод. В договоре от 26.12.2006 об инвестиционной деятельности речь идет о строительстве жилых домов на участке в границах улиц <адрес> В договорах приема паевого взноса объектами такого взноса являются конкретные квартиры в многоэтажном доме со строительным номером 23, строящемся в на участке в границах, совпадающих с данными, указанными в договоре от 26.12.2006. По договору от 26.12.2006 стороны не ссылались на то, что денежные средства, которые обязался передать должнику ЖСК «Центральный-1», будут привлечены последним посредством заключения отдельных договоров с физическими лицами, то есть не являются собственными денежными средствами ЖСК. Таким образом, из условий договора между ООО «ССК «Металлургмаркет» и ЖСК «Центральный-1» прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществлял должник. Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства должнику, который использовал их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. Кроме того, отношения сторон были построены таким образом, что после получения разрешения на строительство договоры о приобретении паев расторгались, и вместо них граждане заключали с должником договоры долевого участия в строительстве без внесения дополнительных средств, на основании которых происходила государственная регистрация прав собственности дольщиков. Участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого должником, через конструкцию инвестиционного договора; кооператив же фактически выполнял функции агента». Определением Арбитражного суда Омской области от 20 марта 2017 года по делу №А46-13473/2014 по требованию Матвиенко О.П. к должнику обществу с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет» (<данные изъяты>) о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилого помещения признано обоснованным, в реестр требований ООО «ССК «Металлургмаркет» о передаче жилых помещений включено требований Матвиенко О.П. о передаче жилого помещения – трехкомнатной квартиры, предварительный номер помещения <адрес>, расположенной в подъезде № на седьмом этаже в осях 6-7/Б-Ж многоквартирного кирпичного дома со строительным номером <адрес> в границах улиц <адрес>, предварительно определенной общей площадью 79,6 кв.м., общей площадью, рассчитанной по СНиП 85,7 кв.м., общей стоимостью <данные изъяты> рублей.

Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А46-13473/2014 по требованию ФИО1 к должнику обществу с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет» (ИНН 5504102547, ОГРН 1055507025375) о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений установлено: «22.11.2011 между ЖСК «Центральный-1» (далее по тексту - ЖСК) и <данные изъяты>» (далее по тексту - пайщик) заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 152/23-ЖК, согласно которому ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункт 1 договора). Согласно пункту 2.1 договора объектом паевого взноса является однокомнатная <адрес> (предварительно) общей площадью (предварительно определенной) 79,6 кв.м., расположенная в подъезде № на седьмом этаже в строительных осях Б-Ж/6-7 девятиэтажного кирпичного дома со строительным номером №, строящегося в границах улиц <адрес> Пунктом 5.1 договора установлено, что общий объем паевого взноса составляет <данные изъяты> рублей. В пункте 5.3 указано, что датой внесения пайщиком денежных средств будет являться дата фактического зачисления денежных средств на расчетный счет ООО «ССК «Металлургмаркет» либо дата выдачи приходного ордера (иного документа), подтверждающего внесение денежных средств в кассу ООО «ССК «Металлургмаркет». Факт выполнения обязательств оплаты по указанному договору подтверждается представленными в материалы дела документами об оплате. Денежные средства вносились в кассу ООО «ССК «Металлургмаркет», на основании чего в действительности и осуществлялось инвестирование строительства многоквартирного дома.Из определения Арбитражного суда Омской области от 15.12.2016 следует, что по договору от 26.12.2006 стороны не ссылались на то, что денежные средства, которые обязался передать должнику ЖСК «Центральный-1», будут привлечены последним посредством заключения отдельных договоров с физическими лицами, то есть не являются собственными денежными средствами ЖСК. Таким образом, из условий договора между ООО «ССК «Металлургмаркет» и ЖСК прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществлял должник. Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства должнику, который использовал их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого должником, через конструкцию инвестиционного договора; кооператив же фактически выполнял функции агента. В случае, когда жилищным кооперативом нарушаются права покупателей в части строительства, предоставления жилого помещения и оформления его в собственность, последние не могут рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках, например, договора участия в долевом строительстве или договора купли-продажи. Факт выполнения обязательств оплаты по указанному договору подтверждается представленными в материалы дела документами об оплате. Денежные средства вносились заявителем в кассу ООО «ССК «Металлургмаркет», на основании чего в действительности и осуществлялось инвестирование строительства многоквартирного дома. Далее, 01.10.2012 между ООО «Дельта 2011» и Матвиенко О.П. (далее по тексту - Приобретатель) заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», согласно пункту 1 которого пайщик передает Приобретателю пай в паевом фонде Жилищно-строительного кооператива «Центральный-1», принадлежащий Пайщику на основании Договора приема паевого взноса и обеспечения жилыми помещениями № 152/23-ЖК от 22.11.2011, который гарантирует по окончании строительства предоставление Приобретателю жилого помещения - однокомнатной квартиры, Приобретатель принимает пай и уплачивает Пайщику за пай денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Пунктом 2 договора на реализацию пая предусмотрены следующие параметры и место расположения квартиры: номер квартиры (строительный) - <адрес>, этаж - <адрес>, подъезд - <адрес>, общая площадь квартиры (без балкона, лоджии) кв.м. - 79,6, проектная площадь квартиры, кв.м. - 85,7. Квартира расположена в жилом <адрес>, в границах жилого квартала по улицам <адрес> в городе Омске. Пай в размере <данные изъяты>рублей уплачивается Приобретателем при подписании договора. Приобретатель признается членом жилищно - строительного кооператива «Центральный-1» (пункт 3 Договора на реализацию пая). Права и обязанности по договору приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 152/23-ЖК от 22.11.2011 переходят от Пайщика к Приобретателю с момента подписания Договора (пункт 8 Договора на реализацию пая). Согласно справке от 28.12.2012 № 126, выданной <данные изъяты>», оплата в размере <данные изъяты> рублей произведена надлежащим образом, в полном объеме, задолженности не имеется. Таким образом, суд считает доказанным наличие у Матвиенко О.П. права участника строительства заявлять требование о передаче жилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ССК «Металлургмаркет». Поскольку обязательство заявителя в части оплаты паевого взноса исполнено в полном объеме, суд находит требование Матвиенко О.П. о включении в реестр требований кредиторов ООО «ССК «Металлургмаркет» о передаче жилых помещений обоснованными и подтвержденными материалами дела. С учетом правовой позиции, изложенной в Определении Арбитражного суда Омской области по делу №А46-13473/2014 от 15.12.2016 ЖСК «Центральный -1» свои цели практически не выполнял, застройщиком дома фактически являлось ООО «ССК «Металлургмаркет», о чем свидетельствует договор об инвестиционной деятельности, заключенный между ЖСК «Центральный -1» и ООО «ССК «Металлургмаркет» от 26.12.2006. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017 по делу № А46-13473/2014 прямо установлено, что отношения членства в ЖСК носили фиктивный характер и прикрывали собой схему привлечения денежных средств непосредственно застройщиком - ООО «ССК «Металлургмаркет». Таким образом, несмотря на то, что договор, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и Матвиенко О.П. поименован как договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, фактически его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, соответствует понятию договора участия в долевом строительстве, раскрытому в п.1 ст.4 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», который действительно имелся в виду. К тому же, как указано в Определении Арбитражного суда Омской области по делу №А46-13473/2014 от 15.12.2016, «участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого ООО «ССК «Металлургмаркет» через конструкцию инвестиционного договора; кооператив же фактически выполнял функции агента», то есть указанный договор фактически заключен с застройщиком - ООО «ССК «Металлургмаркет». Согласно обстоятельствам, установленным решением Октябрьского районного суда города Омска от 13 июня 2012 года по гражданскому делу №2-2556/2012, ООО «ССК «Металлургмаркет» стал победителем аукциона по продаже земельного участка или права заключения договора аренды земельного участка площадью 12 857 кв.м., местоположение которого установлено по адресу: город Омск, Октябрьский административный округ города Омска, в границах улиц: <адрес> для строительства многоквартирного жилого дома в результате проведения аукциона от 02.04.2012 года, а денежные средства по договорам приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением с Пайщиками начал привлекать ранее указанной даты. Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности ООО ССК «Металлургмаркет» на земельный участок с кадастровым номером <адрес> с адресом: Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, местоположение земельного участка установлено в границах улиц: <адрес>, площадью 12857+/- 40 кв.м, зарегистрировано запись за №. Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности ООО ССК «Металлургмаркет» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090204:279 с адресом ориентира: <адрес>, Октябрьский АО, <адрес> угол <адрес>А, площадью 668+/- 9 кв.м. зарегистрировано на 1/3 долю ДД.ММ.ГГГГ запись за №.1, на 2/3 доли запись за №. Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности ООО ССК «Металлургмаркет» на земельный участок с кадастровым номером № с адресом ориентира: <адрес>, Октябрьский АО, <адрес>А, площадью 622+/- 8 кв.м., зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись за №. Следовательно, на момент привлечения денежных средств, застройщик использовал схему привлечения денежных средств путем создания ЖСК «Центральный -1», поскольку для заключения договоров участия в долевом строительстве необходимо было иметь разрешение на строительство и права на земельный участок, чего у застройщика не было. Таким образом, фактически сложившиеся правоотношения сторон являются отношениями застройщика и участника долевого строительства, регулируемые ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». ». До настоящего времени застройщик не исполнил обязательства по обеспечению жилым помещением. В настоящее время членами ЖСК «Центральный - 1» являются граждане, права которых, при вынесении решения о признании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве, могут быть защищены способами защиты нарушенных прав, предусмотренными ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и другими нормативно-правовыми актами. Критерии отнесения граждан к числу пострадавших первоначально были определены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013г. №403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены". В настоящее время данный приказ утратил силу в связи с принятием приказа Минстроя России от 12.08.2016г. №560/пр "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан". Согласно приказу Минстроя России от 12.08.2016 №560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» (далее - Приказ №560/пр, реестр пострадавших граждан), включение в реестр пострадавших граждан осуществляется ГУ государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области при представлении, в числе прочих документов, копии договора участия в долевом строительстве, подтверждающего возникновение правоотношений между пострадавшим гражданином и застройщиком проблемного объекта, не исполнившим обязательства по передаче жилого помещения пострадавшему гражданину, и копию договора уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору). В ответ на обращение одного из участников строительства указанного многоквартирного дома, поступившее в Главное управление Госстройнадзора Омской Области 01.11.2017 года, Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области сообщило следующее (исх-17/ГСН-3973 от 28.11.2017): «Приказом №560/пр утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан, основным из которых является привлечение застройщиком денежных средств граждан - участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Граждане, чьи денежные средства привлекались для строительства многоквартирных домов по договорам приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, не подпадают под критерии, установленные приказом №560/пр.» Таким образом, признание судом договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве необходимо для наиболее полной защиты нарушенного права Матвиенко О.П., включающей право получить государственную поддержку, так как при этом ФИО1 получит статус участника долевого строительства со всеми принадлежащими такому лицу правами, в том числе права на использование нового механизма защиты с участием Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, первой в России публично-правовой компании, которая работает с 20 октября 2017 года. Фонд создан Правительством Российской Федерации с целью урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками. Также, признание в судебном порядке заключенного договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве повлечет необходимость урегулирования статуса земельных участков, на которых находится возводимый жилой дом, так как в настоящее время некоторые земельные участки находятся в собственности ООО «ССК «Металлургмаркет», на них постановлением Куйбышевского районного суда г. Омска от 15.04.2016 наложен арест.

Истец просит признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и ООО «Дельта 2011», договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Дельта 2011» и ФИО1, договором долевого участия, заключенным между ООО «ССК «Металлургмаркет» и ФИО1. Указать в решении о том, что решение суда является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенного между ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) и ООО ССК «Металлургмаркет» (ИНН 5504102547) в Управлении Росреестра по <адрес>.Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Конкурсный управляющий ответчика ООО «ССК «Металлургмаркет» ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представил в материалы дела отзыв, согласно которому не возражает против удовлетворения исковых требований. Также просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица ЖСК «Центральный-1» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представил в материалы дела письменный отзыв на исковое заявлении, в котором просил в удовлетворении требований отказать. Также просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ГУ Государственного строительного надзора и государственной экспертизы, Администрации <адрес>, Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса <адрес> в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается копиями процессуальных документов Арбитражного суда <адрес> по делу № А46-13473/2014, что между ООО ССК «Металлургмаркет» (заказчик) и ЖСК «Центральный-1» (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, по которому инвестор обязался передать заказчику денежные средства для осуществления строительства жилых домов, строящихся на участке в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия в Октябрьском административном округе <адрес>, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений.

Также установлено, что ЖСК «Центральный-1» были заключены с пайщиками (физическими лицами) самостоятельные договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, объектом паевого взноса по которым выступили квартиры, расположенные на разных этажах девятиэтажного кирпичного дома со строительным номером №, строящимся в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО ССК «Металлургмаркет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к банкротству ООО ССК «Металлургмаркет» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы 9 «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц» Закона о банкротстве.

Судом установлено, что в отношении истца Арбитражным судом <адрес> в рамках вышеуказанного дела № А46-13473/2014 постановлено определение ДД.ММ.ГГГГ о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов ООО ССК «Металлургмаркет». Данное определение не обжаловалось, вступило в законную силу.

Согласно данному определению ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Центральный-1» (далее по тексту - ЖСК) и ООО «Дельта 2011» (далее по тексту - пайщик) заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №-ЖК, согласно которому ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункт 1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора объектом паевого взноса является однокомнатная <адрес> (предварительно) общей площадью (предварительно определенной) 79,6 кв.м., расположенная в подъезде № на седьмом этаже в строительных осях Б-Ж/6-7 девятиэтажного кирпичного дома со строительным номером №, строящегося в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия.

Пунктом 5.1 договора установлено, что общий объем паевого взноса составляет 2 571 000,00 рублей. В пункте 5.3 указано, что датой внесения пайщиком денежных средств будет являться дата фактического зачисления денежных средств на расчетный счет ООО «ССК «Металлургмаркет» либо дата выдачи приходного ордера (иного документа), подтверждающего внесение денежных средств в кассу ООО «ССК «Металлургмаркет». Факт выполнения обязательств оплаты по указанному договору подтверждается представленными в материалы дела документами об оплате.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дельта 2011» и ФИО1 (далее по тексту - Приобретатель) заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», согласно пункту 1 которого пайщик передает Приобретателю пай в паевом фонде Жилищно-строительного кооператива «Центральный-1», принадлежащий Пайщику на основании Договора приема паевого взноса и обеспечения жилыми помещениями №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ, который гарантирует по окончании строительства предоставление Приобретателю жилого помещения - однокомнатной квартиры, Приобретатель принимает пай и уплачивает Пайщику за пай денежные средства в размере 2 571 000,00 рублей. Пунктом 2 договора на реализацию пая предусмотрены следующие параметры и место расположения квартиры: номер квартиры (строительный) - 152, этаж - 7, подъезд - 2, общая площадь квартиры (без балкона, лоджии) кв.м. - 79,6, проектная площадь квартиры, кв.м. - 85,7. Квартира расположена в жилом <адрес>, в границах жилого квартала по улицам Масленникова- Маяковского -6, 7,8 Линия в городе Омске. Пай в размере 2 571 000,00 рублей уплачивается Приобретателем при подписании договора. Обязательства по вышеуказанным договорам исполнены в полном объеме.

Арбитражный суд <адрес> счел доказанным наличие у ФИО1 права участника строительства заявлять требование о передаче жилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ССК «Металлургмаркет».

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Применительно к приведенному положению гражданского процессуального законодательства обстоятельства заключения истцом рассматриваемого договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, а также факт полного расчета по нему считаются установленными.

Согласно заключению ООО «Симплекс» от ДД.ММ.ГГГГ по результатам визуального осмотра строящегося здания, расположенного по строительному адресу в границах улиц: Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия, <адрес>, Октябрьский административный округ, <адрес>, степень готовности объекта составляет 70%. В соответствии со сведениями, содержащимися в государственном кадастре недвижимости (кадастровый план территории № от ДД.ММ.ГГГГ), и результатами геодезической съемки, строящееся здание расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090204:2148 (собственность ООО ССК «Металлургмаркет»), 55:36:090204:309 (собственность ООО ССК «Металлургмаркет»), 55:36:090204:279 (собственность ООО ССК «Металлургмаркет») и земельного участка, Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ООО ССК «Металлургмаркет» было подписано Соглашение о взаимодействии №, согласно которому предполагалось осуществить действия по регенерации территории в границах жилого квартала в соответствии с приложением к настоящему соглашению. Сторонами был разработан и подписан график выполнения работ подготовительного периода, заключающихся в сносе жилого фонда, попадающего в пятно застройки, и график застройки территории, из которого видно, что многоквартирный жилой <адрес>, расположенный по строительному адресу в границах улиц: Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я, должен был быть построен в 4 квартале 2009 г.

Кроме того, 15.08.2007 между Администрацией г. Омска и ООО ССК «Металлургмаркет» было подписано дополнительное соглашение № 174-07 к Соглашению о взаимодействии, согласно которому предлагалось реализовать Инвестиционный проект, осуществить организационно-технические и финансовые мероприятия о регенерации квартала для достижения технико-экономических показателей…. Стороны осуществляют освобождение квартала от прав третьих лиц в соответствии с действующим законодательством.

Условия указанного Соглашения и дополнительного соглашения, сторонами не выполнены.

Истец неоднократно обращался в органы государственной и муниципальной власти по вопросу оказания содействия в завершении строительства. Их ответов следует, что основными причинами, препятствующими продолжению строительства дома, является отсутствие оформленных прав на земельный участок и, как следствие, отсутствие разрешения на строительство у ООО ССК «Металлургмаркет», которое в настоящее время признано несостоятельным (банкротом).

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, истец преследует цель приобретения статуса участника долевого строительства, а не пайщика ЖСК. Приобретение статуса участника долевого строительства в сложившейся ситуации позволит отнести его к числу пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

В соответствии со ст. ст. 1, 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

Согласно п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона.

В силу п. 1 договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением от 22.11.2011 ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из условий договора между ООО ССК «Металлургмаркет» и ЖСК прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, по мнению суда, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществляло ООО ССК «Металлургмаркет». Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства ООО ССК «Металлургмаркет», которое использовало их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. При таких обстоятельствах участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого ООО ССК «Металлургмаркет», через конструкцию инвестиционного договора, кооператив фактически выполнял функции агента.

Из изложенного следует, что ЖСК «Центральный-1» нарушались права истца в части строительства, предоставления жилого помещения или оформления его в собственность, что повлекло для истца в настоящее время невозможность рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках договора участия в долевом строительстве или договора купли–продажи.

Этими же критериями руководствовался и Арбитражный суд Омской области при решении вопроса о применении параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к банкротству ООО ССК «Металлургмаркет», поскольку только при применении положений указанной главы нормативно–правового акта существует более высокая вероятность эффективной защиты прав участников строительства.

Критерии отнесения граждан к числу пострадавших первоначально были определены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В настоящее время данный приказ утратил силу в связи с принятием приказа Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан».

Во исполнение распоряжения Правительства РФ от 26.05.2017 № 1063-р субъектами РФ утверждены планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер по решению проблем пострадавших граждан, включенных в реестр. Поскольку финансирование таких мер осуществляется за счет средств бюджета субъекта РФ, субъект РФ вправе самостоятельно определить категорию граждан, на которую распространяется действие дополнительных мер. В настоящее время спорный многоквартирный дом включен в дорожную карту Омской области, установлен срок реализации мероприятий на 2018 – 2019 г.г.

Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения, согласно которым наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, и Фонд в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, признание в судебном порядке заключенного истцом договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве также будет способствовать более эффективной защите его прав именно как участника долевого строительства многоквартирного жилого дома, а также повлечет необходимость урегулирования статуса земельных участков, на которых находится возводимый жилой дом.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 152/23 - ЖК, договора на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» от 01.10.2012, договором участия в долевом строительстве жилого помещения между Матвиенко О.П. и ООО ССК «Металлургмаркет».

Относительно требования истца об указании в решении на то, что оно является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве жилого помещения в Управлении Росреестра по Омской области, суд считает необходимым указать на то, что оно не обладает признаками самостоятельного искового требования, подлежащего разрешению в резолютивной части решения суда.

При этом необходимо учитывать следующее.

С 01.01.2017 государственная регистрация и кадастровый учет недвижимого имущества осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

Статья 48 Закона о регистрации предусматривает ряд особенностей осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, являющихся императивными нормами права. В частности, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется только на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), для государственной регистрации данного договора необходимо предоставление ряда документов, как то - разрешение на строительство, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства также необходимо предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Кроме того, как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления… являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая изложенное, указание в резолютивной части решения на то, что договор является основанием для государственной регистрации органами Росреестра является преждевременным. Суд не может подменять государственный регистрирующий орган, а также устранять необходимость прохождения заявительной процедуры, предусмотренной законом для осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Матвиенко Ольги Петровны удовлетворить.

Признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 152/23-ЖК от 22.11.2012, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и ООО «Дельта 2011», договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» от 01.10.2012, заключенный между ООО «Дельта 2011» и Матвиенко Ольгой Петровной, договором долевого участия, заключенным между ООО «ССК «Металлургмаркет» и Матвиенко Ольгой Петровной.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Омский областной суд подачей апелляционной жалобы в Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья