Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании незаключенным договора займа, возложении обязанности исполнить обязательства по договору купли-продажи квартиры, признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении,

по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об освобождении от ареста квартиры <адрес>

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила со ФИО2 договор продажи вышеуказанной квартиры. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области. ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому расчеты между сторонами в соответствии с договором продажи произведены в полном объеме, материальных претензий стороны друг к другу не имеют. После этого стороны обратились в Управление Росреестра по Нижегородской области для регистрации перехода права собственности на квартиру, однако ввиду наложенного определением Приокского районного суда г.Н.Новгорода ареста на приобретенную ею квартиру, право собственности зарегистрировано не было (л.д. №).

Определением суда в качестве соответчика к участию в деле привлечен ФИО4 (л.д. №).

В процессе рассмотрения дела в суде истец ФИО1 дополнила исковые требования: просила признать действительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между нею и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ; договор займа от ДД.ММ.ГГГГ между теми же лицами признать незаключенным.

В обоснование вновь заявленных требований истица указала, что ФИО2 обратился к ней с просьбой о предоставлении займа. ДД.ММ.ГГГГ такой договор действительно был подписан, однако денежные средства ФИО2 в качестве займа не передавались, поскольку в процессе обсуждения вариантов возврата долга она стала сомневаться, что деньги будут возвращены. После этого ФИО2 предложил ей приобрести свою квартиру по <адрес>, и она согласилась. В связи с этим в тот же день между ними был подписан договор купли-продажи квартиры. По условиям договора ... рублей она передала ФИО2 при его подписании, а оставшуюся сумму - ... рублей должна передать до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 лично обратился вместе с нею в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру. Договор был зарегистрирован, однако переход права собственности зарегистрирован не был в силу наличия на тот момент неисполненного обязательства по оплате стоимости квартиры. Позднее ей стало известно, что определением Приокского районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО4 к ФИО3, ФИО2 о взыскании долга по договору займа был наложен арест на имущество ФИО2 и запрещены регистрационные действия в отношении приобретенной квартиры.

Таким образом, истица считает, что стороны исполняли именно договор продажи квартиры, а не договор займа, подписанный в тот же день, а поскольку денежные средства по договору займа не передавались, последний является незаключенным (л.д. №).

Позднее ФИО1 вновь дополнила исковые требования и просила суд возложить на ФИО2 обязанность исполнить обязательства по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ: освободить квартиру от личных вещей, передать ей ключи от квартиры <адрес>; признать ФИО2, ФИО3 прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой <адрес>, снять с регистрационного учета по указанному адресу, выселить ФИО2, ФИО3 из квартиры <адрес> (л.д.№).

От исковых требований к ФИО2 и ФИО4 об освобождении квартиры <адрес> от ареста, признании действительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказалась. Отказ от исковых требований принят судом, производство по делу в этой части прекращено (л.д. №).

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование встречного иска ФИО2 указал, что денежные средства в сумме ... руб. передавались ему ФИО1 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Договор продажи квартиры, подписанный сторонами в тот же день, являлся гарантией возврата займа, покупателем ФИО1 в части оплаты не исполнен, в связи с чем на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит расторжению в судебном порядке по признаку существенного нарушения договорных условий (л.д. №).

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель, действующая на основании ордера адвокат Грибкова Н.В. исковые требования поддержали, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении и заявлениях об уточнении требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчики ФИО3, ФИО2 в суд не явились, обеспечили явку своего представителя.

Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 на основании доверенностей ФИО5 исковые требования ФИО1 не признала в полном объеме, встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора продажи квартиры поддержала.

Заслушав объяснения истца ФИО1, ее представителя Грибковой Н.В., объяснения представителя ответчиков ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Пунктами 1 и 2 подписанного ФИО2 и ФИО1 договора займа денег на особых условиях от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что Заемщик (ФИО2) получил от Займодавца (ФИО1) деньги в рублях в сумме ... рублей, Заемщик обязуется возвратить Займодавцу такую же сумму в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В подтверждение полученного, Заемщик дает Займодавцу расписку о получении денежных средств (л.д. №).

Из пояснений участников процесса, данных в судебном заседании, следует, что расписка о получении заемных денежных средств по договору займа ФИО2 не составлялась.

Факт передачи денежных средств в размере ... рублей, о котором содержится упоминание в договоре продажи квартиры (пункт 3 договора), не имеет отношения к рассматриваемому договору займа, поскольку эти денежные средства имели другое назначение - аванс за квартиру.

Последовавшие после подписания двух спорных договоров действия сторон ФИО2 и ФИО1 были направлены именно на исполнение договора продажи квартиры.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Частью 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежало применению к спорному договору, заключенному до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ спорный договор продажи квартиры был зарегистрирован Управлением Росреестра по Нижегородской области, о чем свидетельствует проставленный на нем штамп (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ во исполнение договора продажи квартиры между ФИО1 и ФИО2 подписан акт приема-передачи квартиры, после чего в тот же день стороны обратились в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о регистрации перехода права собственности, однако ввиду наложенного судом по другому делу запрета на совершение регистрационных действий право собственности за покупателем на момент подачи иска зарегистрировано не было.

Согласно пункту 3 спорного договора квартира оценена сторонами в ... рублей, порядок расчетов определен следующим образом: ... рублей покупатель передал продавцу до подписания договора; ... рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Рассрочку платежа стороны признают залогом.

Во исполнение условия об оплате по договору продажи квартиры ФИО1 перечислила оставшиеся денежные средства в размере ... рублей на банковские счета, открытые на имя ФИО2 (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на квартиру от ФИО2 к ФИО1 зарегистрирован Управлением Росреестра по Нижегородской области на основании договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

В силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, прекращения, перехода права собственности (вещного права) на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Сделка купли-продажи квартиры до настоящего времени ни кем не оспорена.

Заявленное ФИО2 требование о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу абз. 2 ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для оставления судом искового заявления без рассмотрения.

В ходе судебного заседания установлено, что ФИО2 с предложением расторгнуть договор продажи квартиры к ФИО1 не обращался, следовательно, не выполнил требование федерального закона о досудебном порядке урегулирования спора.

Учитывая, что при подписании двух спорных договоров от ДД.ММ.ГГГГ воля ФИО2 и ФИО1 была направлена на заключение именно договора продажи квартиры, при этом факт передачи денежных средств по договору займа на особых условиях от ДД.ММ.ГГГГ судом не установлен, указанный договор займа следует признать незаключенным.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 4, 8 договора продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ продавец (ФИО2) обязуется освободить квартиру от вещей и предметов домашнего обихода и передать ключи от нее в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Состоящие на регистрационном учете в квартире ФИО2 и ФИО3 обязуются сняться с регистрационного учета не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из приватизационного дела, спорная квартира была приобретена ФИО2 по договору о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

Квартира приобретена с согласия проживавшей в ней на условиях договора социального найма ФИО3 (л.д.№), за которой в силу статьи 19 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" должно было быть сохранено право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Тем не менее, действующее законодательство не содержит запрета на отказ такого гражданина от принадлежащего ему права бессрочного пользования жилым помещением, поскольку в силу пункта 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

ФИО3, не являясь стороной договора продажи квартиры, также приняла на себя обязательство сняться с регистрационного учета по данному адресу в срок, указанный в договоре, о чем собственноручно составила письменное обязательство для покупателя ФИО1 (л.д. №).

Факт составления данного обязательства представителем ФИО3 в судебном заседании не оспаривался и расценивается судом как отказ ФИО3 от права пользования данным жилым помещением с целью совершения сделки купли-продажи между ее сыном ФИО2 и ФИО1

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Исходя из изложенного ФИО2 и ФИО3 следует признать прекратившими право пользования квартирой <адрес>. При этом срок исполнения обязательства по освобождению квартиры и передачи ключей от нее покупателю ФИО1 был установлен договором не позднее ДД.ММ.ГГГГ, доказательств исполнения данного обязательства ответчики не предоставили, поэтому подлежат выселению на основании решения суда.

В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25 июня 1993 г. N 5242-1 в целях настоящего Закона под местом пребывания и жительства подразумевается место пребывания и место жительства.

Статья 3 вышеназванного Закона РФ устанавливает, что в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

Согласно п.п. «е» п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. №713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

В связи с выселением из жилого помещения ответчики ФИО2 и ФИО3 подлежат снятию с регистрационного учета по месту жительства по <адрес> на основании настоящего решения суда.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

С учетом удовлетворенных судом требований к ФИО2, с него в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей. К ФИО3 удовлетворено судом одно требование неимущественного характера, госпошлина по которому оплачена ФИО1 в размере ... рублей. Кроме того, со ФИО2 и ФИО3 в равных долях подлежит взысканию ... рублей, оплаченные ФИО1 за предъявление требования о выселении их из жилого помещения. Следовательно со ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей, со ФИО3- ... рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Договор займа между ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ признать незаключенным.

Обязать ФИО2 исполнить обязательства по договору продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО2, а именно: освободить квартиру <адрес> от личных вещей, передать ФИО1 ключи от квартиры.

Признать ФИО2 прекратившим право пользования жилым помещением - квартирой <адрес>

Признать ФИО3 прекратившей право пользования жилым помещением - квартирой <адрес>.

Выселить ФИО2, ФИО3 из квартиры <адрес>, со снятием их с регистрационного учета по этому адресу.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без рассмотрения.

Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в сумме ... рублей.

Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в сумме ... рублей.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Приокский районный суд г. Н.Новгорода в течение месяца после изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: С.А. Бадоян

.а