Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделок недействительными. В обоснование иска указал, что 07.09.2010 года между ФИО1 и ФИО2 были заключены два договора купли-продажи: договор купли-продажи земельного участка; договор купли-продажи нежилого помещения.

По мнению истца, что согласно условиям названных договоров истец продал и передал, а ответчик купил и получил недвижимое имущество, а именно: земельный участок общей площадью 1104 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>,- а также нежилое помещение площадью 1133 кв.м., инвентарный номер 2069, литер А, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>..По условиям двух договоров истец (продавец) якобы получил от ответчика (покупатель) денежную сумму в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей: 500 000 рублей - стоимость земельного участка, 3 500 000 рублей - стоимость нежилого помещения.

Несмотря на указание в договорах о получении истцом денежной суммы от ответчика за данное имущество, указанную сумму в размере 4 000 000 рублей ФИО1 не получал от ФИО2 именно за продаваемое имущество. Об этом, по мнению истца, говорят следующие доказательства.

У ответчика имеется письменная расписка истца, выданная 07.09.2010г. (копия прилагается), то есть в тот же день, которым датированы оба оспариваемых договора купли-продажи недвижимого имущества.

По условиям указанным расписки ответчик занял истцу денежную сумму, 4 000 000 рублей, то есть в той же сумме, которая якобы была получена истцом от ответчика за проданное недвижимое имущество.

Истец считает, что из текста выданной самим же истцом расписки усматривается факт передачи вышеуказанного недвижимого имущества (земельный участок общей площадью 1104 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, а также нежилое помещение площадью 1133 кв.м., инвентарный номер 2069, литер А, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>)

Истцом ответчику не в качестве предмета договора купли-продажи, а в качестве залога как одного из способов обеспечения обязательств - в данном случае как обеспечение возврата заемных денежных средств- передано спорное имущество.

В тексте расписки о займе ФИО2 собственноручно дописала свое обязательство о том, что по факту возврата ей ФИО1 денежной суммы 4 000 000 рублей с процентами за пользование займом «обязуюсь оформить договор купли-продажи на ФИО1».

Истец полагает, что распиской от 07.09.2010 г. о займе подтверждается истинное намерение обеих сторон на заключение договоров залога недвижимого имущества в счет обеспечения возврата денежных средств Истец утверждает, что ввиду острой необходимости денежных средств вынужден был оформить залоговое обязательство через сделки купли-продажи.

Истец полагает, что ответчик сам подтвердил в расписке от 07.09.2010г., что намерения приобрести недвижимое имущество (земельный участок и нежилое помещение) по договору купли-продажи как по сделке с обоюдной на то волей сторон в понимании ст. 454 ГК РФ, у него не было. Переоформление имущества по договорам купли-продажи представляет собой завуалированную форму залога недвижимого имущества, так как в действительности истец получил от ответчика денежную сумму в размере 4 000 000 рублей не за проданное имущество, а как заемные средства. В таком случае обе сделки купли-продажи от 07.09.2010г. должны быть признаны недействительными по мотиву притворности, и к отношениям сторон (Истец и Ответчик) должны применяться обязательства параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ (залог).

В соответствии со ст. 151 ГПК РФ, «истец вправе соединить в одном заявлении несколько исковых требований, связанных между собой, ссылаясь на ч.2 ст. 170 ГК РФ, истец просит:

признать договор купли-продажи б/н от 07.09.2010г. земельного участка общей площадью 1104 кв.м. из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, и договор купли-продажи б/н от 07.09.2010г. нежилого помещения площадью 1133 кв.м., инвентарный номер 2069, литер А, расположенного по адресу: <адрес>, р.п. <адрес>, <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительными по мотиву притворности сделок;

применить последствия недействительности указанных сделок купли-продажи от 07.09.2010г., обязав ФИО2 возвратить ФИО1 следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>,-земельный участок общей площадью 1104 кв.м. из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №;нежилое помещение площадью 1133 кв.м., инвентарный номер 2069, литер А;

признать недействительной государственную регистрацию права собственности
ФИО2 на следующее недвижимое имущество, расположенное по
адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>: земельный участок общей площадью 1104 кв.м. из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 55:04:120103:551;нежилое помещение площадью 1133 кв.м., инвентарный номер 2069, литер А;

взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины за рассмотрение настоящего иска в размере 28 200 (двадцать восемь тысяч двести) рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержал исковые требования и настаивал на удовлетворении иска по изложенным основаниям, обратив внимание суда на тот факт, что по расписке о займе от 07.09.2010 года решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 12.05.2011 года в ФИО1 в пользу ФИО2 взыскано 4000000 рублей. Кроме того, представитель истца подчеркнул, что после заключения, по его мнению, притворных сделок ФИО4 нес расходы по содержанию спорных объектов недвижимости, о чем свидетельствуют договоры и расходные квитанции.

Представитель ответчика ФИО5 иск не признала, пояснив, что изложенные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

07.09.2010 года между истцом и ответчиком были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка и нежилого помещения (далее по тексту - объекты / недвижимое имущество). Общая сумма сделок составила 3 850 000 (три миллиона восемьсот пятьдесят тысяч) рублей (3 350 000- за нежилое помещение и 500 000 тысяч- за земельный участок), а не 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, как утверждает сторона истца. В этой связи ссылка истца на совпадение цены несостоятельна.

Кроме того, ответчик утверждает, что сделки купли-продажи недвижимого имущества являлись и являются именно сделками по купле-продаже имущества, никакой иной цели стороны при заключении договоров не преследовали. Ссылка на полную оплату денежных средств за передаваемое недвижимое имущество содержится в пункте 3 обоих договоров. Более того, рукой ФИО4 в обоих договорах приписано, что расчет между сторонами произведен полностью,что свидетельствует о возмездности договоров. В материалах регистрационного дела по каждому объекту имеется нотариальное согласие супруги истца на продажу ФИО6 указанного недвижимого имущества, между тем, все правовые последствия данных сделок нотариусом разъяснялись.

Основным аргументом истца, безусловно, является расписка, в которой ФИО1 указано, что он «оформляет залог путем подписания договоров купли-продажи...», а ФИО2, в свою очередь, указано, что она обязуется «оформить договор купли-продажи» после возврата ФИО4 денежных средств. Ответчик полагает, что истец воспользовался невнимательностью и неграмотность истца во время переговоров о займе денежных средств и в настоящее время истец пытается исказить реальные факты.

Суть договора определяется его содержанием, при этом, при понимании условий договора, применяется его буквальное толкование. Предоставленная расписка содержит ссылку на залог, следовательно, по правилам ГК, к ней должны предъявляться требования, как для договора займа, так и залога. Между тем, в ч. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге)» указывает, что «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой». В рассматриваемом случае в расписке отсутствует существенное условие: упоминание оценки указанного имущества, следовательно, имеются все основания полагать, что в части залога договор не является заключенным. Недействительность отдельных положений договора не влечет недействительности прочих его частей, если можно предположить, что договор был бы заключен и без включения недействительной части. Последовавшая сделка купли-продажи нежилого помещения и земельного участка является отдельной самостоятельной сделкой. Изначально ФИО1 нуждался в сумме, превышающей 4 000 000 рублей, и он решил ее получить в том числе путем продажи недвижимости. Передавать в займ более 7000000 рублей без соответствующего обеспечения ответчик не соглашался. В случае передачи недвижимости ФИО1 последний обязан будет оплатить сумму, которую уплатила ФИО2., либо сумму, к которой придут стороны, но ни в коем случае это не будет безвозмездной передачей.

Возможно, 07.09.2010 года истец и ответчик обсуждали несколько вариантов передачи денежных средств, пока истец не предложил ответчику купить принадлежащее истцу недвижимое имущество, а также выдать займ; суммы по займу и по договорам купли-продажи также могли варьироваться, но в итоге стороны договорились о 4000 000 рублях.

По утверждению представителя ответчика, истец получает как займ по расписке под соответствующие проценты, без обеспечения, 4 000 000 рублей и 3 850 000 рублей в качестве оплаты за недвижимое имущество. Ответчик намеревался продать указанное имущество, не возражал и против продажи его самому истцу, о чем и выразил свое согласие в расписке. Сторона истца пытается представить данную запись как одно из решающих доказательств наличия отношений залога - однако в данной записи не указано, что имел место залог, напротив, речь идет об отношениях купли-продажи.

Факт обещания ответчика «продать обратно» недвижимое имущество у стороны ответчика не вызывает удивления и подозрений, т.к. сложившаяся судебная практика признает возможность заключения договора купли-продажи товаров с условием об обратном выкупе, рассматривая его в качестве пары взаимосвязанных договоров купли-продажи (Определение ВАС РФ от 21.07.2008 N 12886/07 по делу N А45-12751/06-4/244-9, Постановления Президиума ВАС РФ от 14.10.2008 N 12886/07 по делу N А45-12751/06-4/244-9, ФАС Уральского округа от 20.04.2010 N Ф09-2451/10-С4).

В случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.

По сути, считает ответчик, упоминание о залоге имеется лишь в расписке самого истца, ответчик в расписке пишет совершенно иное, сумма займа и договоров купли-продажи не совпадает, имеются нотариальные согласия супруги истца на продажу недвижимого имущества, в договорах рукой истца указано, что денежные средства получены в полном объеме. В случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Из представленных истцом документов о залоге говорит лишь упоминание в расписке самим истцом. При этом, в добросовестности истца ответчик в настоящее время сомневается: как стало известно, ответчик не является единственным, кто попал в подобную ситуацию: процесс о признании сделки недействительной по заявлению истца возбужден в Первомайском районном суде. Ответчик приходит к выводу, что истец, заранее зная некоторые нюансы оформления подобных отношений, сознательно допустил подобную запись (о якобы залоге). Ответчик же четко писал то, о чем договорился с истцом: об отсутствии возражений продатькупленное недвижимое имущество, при этом цена не оговаривалась. Принимая во внимание тот факт, что данная ситуация не является для истца первой, трудно предположить, что это ответчик вынудил истца и его супругу оформить фиктивный договор купли-продажи; скорее напрашивается мысль, что это истец, получив отказ занять денежные средства в желаемом объеме, предложил ответчику такое Соломоново решение: часть денег он берет в займ, а другую часть получает через продажу недвижимого имущества. При этом при написании расписки делает упоминание о залоге имущества, которому ответчик, после того, как заметил, не придает значения в силу юридической неграмотности, ведь по факту залога не было, а был лишь займ и купля-продажа. Истец же рассчитывает, признав сделку недействительной, совершенно бесплатно вернуть себе недвижимое имущество.

Просили в иске отказать в полном объеме.

Суд, выслушав пояснения сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании исследованы: договор купли- продажи ФИО1 ФИО2 земельного участка и акт приема-передачи указанного в договоре земельного участка от 07.09.2010 года, договор купли продажи ФИО1 ФИО2 недвижимого имущества ( нежилого помещения) и акт приема-передачи указанного в договоре недвижимого имущества ( нежилого помещения ) от 07.09.2010 года, расписка о займе ФИО1 у ФИО2 денежных средств в сумме 400000 рублей, не вступившее в законную силу решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 12.05.2011 года ; договоры, заключенные в разное время с различными службами на обслуживание нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> р.п. <адрес><адрес>,- и квитанции оплаты услуг по обслуживанию нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> ( л.д. ).

Допрошенный в судебном заседании свидетель Л.И.П. показал, что он оказывал юридические услуги ФИО1, работая в ООО «ФАРТУНА» учредителем и руководителем которой был ФИО1, ему известно, что в сентябре 2010 года ФИО1 занял у ФИО2 денежные средства, займу предшествовали длительные переговоры. Поскольку ФИО2 выдвинула условие, по которому ФИО4 должен был оформить право собственности на принадлежащую ему недвижимость в р.п. Горьковское на ФИО2, свидетель по поручению ФИО4 занимался оформлением сделок, он оформил договоры купли- продажи и 07.09.2010 года, имея соответствующие доверенности от ФИО4 и ФИО2, получил в ФРС Горьковского района свидетельства о праве собственности ФИО2 не земельный участок и объект недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, -после этого ФИО2 заняла ФИО4 деньги.

В силу 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Факт заключения сторонами 07.09.2010 года договора займа на сумму 4000000 рублей в судебном заседании никем не оспаривается и подтверждается копией расписки ( л.д. ).

Из содержания расписки следует, что ФИО1 занял у ФИО2 денежные средства в сумме 4000000 рублей на срок до 01.01.2011 года с уплатой процентов за пользование денежными средствами.

В тексте расписки ФИО4 указано, что в счет обеспечения возврата денежных средств он оформляет залог путем подписания договоров купли- продажи на здание универмага и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. В этом же документе ( расписке) имеется запись, как установлено судом, сделанная собственноручно ФИО2 о том, что она принимает на себя обязательство оформить договор купли -продажи на ФИО1 по факту возврата им денежных средств в сумме 4000000 рублей с уплатой процентов за пользование денежными средствами.

Из указанных записей, выполненных ФИО4 и ФИО2, очевидно, следует, что они являются составными частями одного документа. И поэтому суд рассматривает исполненные сторонами записи в одном документе в совокупности как взаимосвязанные обязательства сторон.

ФИО2, учиняя указанную запись в документе, написанном ФИО4, не могла не видеть записей, выполненных ФИО4, а следовательно, не могла не осознавать, что договоры купли -продажи спорных объектов недвижимости на самом деле прикрывают договоры залога этих объектов, т.е., очевидно, являются обеспечением исполнения обязательства по возврату заемных денежных средств.

Доводы ответчика о существовании других обязательств между сторонами ( по договорам купли продажи) суд считает несостоятельными, поскольку записи ФИО4 и ФИО2, как установлено судом, составляют один документ, и очевидно, являются взаимосвязанными, касающимися одного обязательства.

Более того, допрошенный судом свидетель Л.И.П. подтвердил, что в счет обеспечения исполнения договора займа между ФИО2 и ФИО4 он, имея соответствующие доверенности от обоих, зарегистрировал право собственности ФИО2 на ранее принадлежащие ФИО4 объекты недвижимости ( нежилое помещение и земельный участок) по адресу: <адрес>, р<адрес>, <адрес>. Поскольку такие условия выдвигала именно ФИО2 как условия получения займа.

В силу ч. 2 ст.170 ГК РФ,притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Доводы истца о разнице в стоимости объектов недвижимости в спорных договорах купли -продажи и сумме займа по расписке правового значения не имеет.

Так, оценивая буквальный текст расписки от 07.09.2010 года, буквальный текст спорных договоров купли -продажи от 07.09.2010 года и фактические действия, суд приходит к выводу, что спорные договора купли -продажи объектов недвижимости являются притворной сделкой, и следовательно, требования истца в соответствии с приведенными нормами права подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с нормами ст.98ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы оплаченная при подаче иска госпошлина.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ

Признать недействительными договор купли-продажи б/н от 07.09.2010г. земельного участка общей площадью 1104 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 и договор купли-продажи б/н от 07.09.2010г. нежилого помещения площадью 1133 кв.м., инвентарный номер 2069, литер А, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Признать недействительной регистрацию права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 1104 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> на нежилое помещение площадью 1133 кв.м., инвентарный номер 2069, литер А, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Обязать ФИО2 возвратить ФИО1 следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, р.п. <адрес>, <адрес>:земельный участок общей площадью 1104 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №;нежилое помещение площадью 1133 кв.м., инвентарный номер 2069, литер А.

. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы ( расходы по оплате госпошлины) в сумме 28 200 (двадцать восемь тысяч двести) рублей

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Горьковский районный суд Омской области в течение 10 дней

Судья

Мотивированное решение составлено 07.06.2011 года

20 июля 2011 года кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда решение Горьковского районного суда Омской области от 02.06.2011 года оставлено без изменения, а поданная представителем ответчика кассационная жалоба оставлены без удовлетворения.

20 июля 2011 года решение вступило в законную силу.