Гражданский кодекс часть 1

Крутинский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Ивановой Н.А., при секретаре Турковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в р.п. Крутинка Омской области 10 сентября 2020 года дело по иску администрации Омского муниципального района к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с названным иском, указав, что на основании распоряжения администрации Магистрального сельского поселения Омского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ между администрацией и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № А3-14/2017 аренды земельного участка. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.1., 1.2. договора Администрация передает, а арендатор принимает в аренду сроком на восемнадцать месяцев с даты государственной регистрации договора земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района <адрес> площадью 1974 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 248 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес: <адрес>, с кадастровым номером 55:20:110601:9040, вид разрешенного использования: объекты торговли. Срок действия договора истекал ДД.ММ.ГГГГ. Передача ответчику земельного участка была осуществлена по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 было заключено соглашение по договору аренды земельного участка, вступившим арендатором по данному договору стал ФИО3 и все права и обязанности выбывшего арендатора переходят вступившему арендатору. Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 было заключено соглашение, которым соглашение от ДД.ММ.ГГГГ расторгается, ФИО7 принимает на себя обязательство по уплате арендной платы за земельный участок с момента подписания соглашения. Таким образом, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 осуществлялось начисление арендной платы. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГФИО7 осуществлялось начисление арендной платы. Ответчик не уплачивал в сроки, установленные в соответствии с положениями договора, арендные платежи, в связи с чем у арендатора образовалась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 305 078,10 руб., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1950,97 руб. Арендатору была начислена неустойка на сумму основного долга. Срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик продолжал использовать земельный участок. Сумма начисленной денежной суммы в качестве неосновательного обогащения составляет за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 25 628,36 руб. размер начисленной денежной суммы (процентов) за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 103,96 рублей. Просил суд взыскать с ФИО1 в пользу администрации Омского муниципального района <адрес> задолженность по договору аренды земельного участка № АЗ-14/2017 от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 120 125,68 руб. (в т.ч. основной долг – 305 078,10 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 1950,97 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пеня – 812 862,49 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 234,12 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ). Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Омского муниципального района <адрес> денежную сумму в размере 23 732,32 руб., из которых: 23 628,36 руб. – сумма неосновательного обогащения; 103,96 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами.

Представитель администрации Омского муниципального района в судебное заседание не явился, представил письменное ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, на возражения ответчика указал, что администрация является надлежащим истцом по делу, в силу закона все права арендодателя перешли к органам местного самоуправления муниципального района. Применение срока исковой давности администрация оставляет на усмотрение суда, обращает внимание суда на то, что иск в отношении ответчика был направлен в суд ДД.ММ.ГГГГ, администрация поддерживает исковые требования, просит их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, представил в суд возражения относительно исковых требований, в которых указал, что существенный разрыв между датой заключения договора и сроком его регистрации был вызван действиями администрации Магистрального сельского поселения Омского муниципального района <адрес> (арендодателя), отказавшего в заключении иных договоров аренды земельных участков, образованных в результате раздела первоначального земельного участка 55:20:110601:584. Поскольку государственная регистрация договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков возможна одновременно на все участки, образованные в результате раздела, государственная регистрация договора № АЗ-14/2017 от ДД.ММ.ГГГГ была произведена только после вступления в законную силу решения Омского районного суда <адрес> о признании незаконными отказа администрации Магистрального сельского поселения Омского муниципального района <адрес> в заключении договоров аренды участков, образованных в результате раздела участка с кадастровым номером 55:20:110601:584. Администрация Омского муниципального района <адрес> не является лицом, перед которым у ответчика имеются какие-либо обязанности, в силу договора или в силу закона. В соответствии с условиями договора № АЗ-14/2017 от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель, администрация Магистрального сельского поселения, предоставляет, а арендатор, ФИО1, принимает в аренду земельный участок, расположенный в границах Магистрального сельского поселения. Таким образом, договор аренды заключен между ответчиком и третьим лицом, истец стороной заключенной сделки не является. Заявленные требования выходят за пределы срока исковой давности, в силу чего не могут быть удовлетворены как в части суммы основного долга, так и в части пени за несвоевременное внесение арендной платы. За весь период с момента заключения договора и вплоть до его государственной регистрации, ответчик не мог использовать земельный участок по его целевому назначению, поскольку договор аренды подлежит регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, он считается заключенным с указанной даты, и, следовательно, арендная плата может быть взыскана с указанного периода, в том числе и в силу того, что невозможность использования земельного участка возникла в результате действий самого арендодателя. Действия по обращению в суд за взысканием арендной платы за период с момента формального подписания договора аренды являются злоупотреблением правом. Учитывая, что договором аренды установлены штрафные санкции за несвоевременное внесение арендной платы, длительное бездействие арендодателя по взысканию задолженности по арендной плате также свидетельствует о недобросовестном осуществлении гражданских прав – с намерением получить наибольшие штрафные санкции. В случае, если суд все же придет к выводу об обоснованности заявленных требований за тот или иной период, ответчик заявляет о несоразмерности размера договорной неустойки последствиям нарушения обязательства, соразмерной полагает ставку 0,01% в день (л.д. 32-35).

Представитель ответчика по доверенности ФИО4, допрошенная посредством видео-конференц-связи на базе Центрального районного суда <адрес>, суду пояснила, что исковые требования не признает по основаниям, изложенным в возражениях, суду пояснила, что необходимость заключения спорного договора аренды возникла в связи с разделом первоначального земельного участка. Раздел участка предполагает сохранение прав арендатора на все вновь образованные земельные участки, у администрации существовала обязанность заключить с арендатором договоры на все образованные участки, однако администрация отказала в заключении иных договоров аренды земельных участков, договоры были заключены лишь на часть земельных участков, а в отношении пяти, в число которых вошел и участок 55:20:110601:9040, ответчик вынужден был обращаться за защитой своих прав в судебном порядке. Возможность зарегистрировать спорный договор аренды появилась лишь после вступления в законную силу решения по делу №а-2640/2017, поскольку государственная регистрация договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков возможна одновременно на все участки, образованные в результате раздела. Земельным участком ответчик не мог пользоваться до его государственной регистрации в Росреестре по вине администрации. ФИО7 не обращался в администрацию по поводу возврата земельного участка, требований об освобождении земельного участка, уплате задолженности по арендной плате администрацией не направлялось. В настоящее время ФИО7 утратил интерес к спорному участку, однако связан обязательствами по субаренде других земельных участков. Просила отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель третьего лица администрации Магистрального сельского поселения в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, возражений не направил.

Выслушав представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли).

На основании статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 данной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предписаны соответствующим нормативным актом. В случае изменения регулируемой арендной платы новый порядок расчёта подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта к отношениям, возникшим после таких изменений, независимо от того, какой порядок определения размера арендной платы и порядок его изменения установлен договором аренды.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Магистрального сельского поселения Омского муниципального района <адрес> (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № АЗ-14/2017, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на восемнадцать месяцев земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: объекты торговли, расположенный в границах Магистрального сельского поселения Омского муниципального района <адрес> площадью 1974 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 248 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес: <адрес>, с кадастровым номером 55:20:110601:9040 (п. 1.1 договора). Акт приема-передачи подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 9-14,15, 16).

Договор аренды земельного участка № АЗ-14/2017 от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2.1 арендная плата определяется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к договору в размере 133738, 50 руб. в год. Арендатор перечисляет арендную плату по реквизитам, указанным в договоре, ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала текущего финансового года (пункт 2.2 договора). Согласно пункту 2.3 договора аренды, обязанность по уплате арендных платежей возникает у арендатора с момента принятия им от арендодателя участка по акту приема-передачи. Первый платеж вносится арендатором не позднее десяти календарных дней с даты государственной регистрации договора.

Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату предусмотрена пунктом 4.1.2 договора.

Срок действия договора аренды указанного земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок не возвращен ответчиком.

На протяжении всего срока пользования земельным участком ответчиком арендная плата не вносилась.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 было заключено соглашение по договору аренды земельного участка, вступившим арендатором по данному договору стал ФИО3, все права и обязанности выбывшего арендатора перешли вступившему арендатору (л.д. 17-18). Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 было расторгнуто соглашение от ДД.ММ.ГГГГ расторгается, ФИО7 принял на себя обязательство по уплате арендной платы за земельный участок с момента подписания соглашения. Таким образом, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 осуществлялось начисление арендной платы. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГФИО7 осуществлялось начисление арендной платы.

Согласно расчету истца размер задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 305 078,10 руб. (л.д. 25), с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 1950,97 руб. (л.д. 26).

Ответчик наличие просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы не оспорил, однако ответчиком заявлено, что до регистрации договора аренды в Росреестре он не мог использовать земельный участок по его целевому назначению в результате действий арендодателя. Поскольку государственная регистрация договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков возможна одновременно на все участки, образованные в результате раздела, государственная регистрация договора № АЗ-14/2017 от ДД.ММ.ГГГГ была произведена только после вступления в законную силу решения Омского районного суда <адрес> о признании незаконными отказа администрации Магистрального сельского поселения в заключении договоров аренды участков, образованных в результате раздела участка с кадастровым номером 55:20:110601:584.

Согласно пункту 2 ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Соответственно, до момента государственной регистрации договора аренды ответчик не мог использовать земельный участок по его целевому назначению.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N310-ЭС-16588.

Как установлено в судебном заседании, спорный договор аренды носил целевой характер –объекты торговли, подлежал обязательной государственной регистрации.

Согласно пункту 6.1.4 договора аренды в обязанности арендодателя входит осуществить действия, связанные с государственной регистрацией договора в установленном порядке, в течение тридцати календарных дней с даты подписания договора.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 данного Кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок в частности является договор аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, части 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.

Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертиз, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в статье 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами.

Судом установлено, что невозможность государственной регистрации спорного договора аренды свидетельствует о таких недостатках договора аренды, которые исключают выдачу разрешения на строительство, а также передачу арендуемого земельного участка в субаренду. Поскольку государственная регистрация договора аренды в отношении вновь образованных земельных участков возможна одновременно на все участки, образованные в результате раздела, исправить указанные недостатки должна была администрация, однако она этого не сделала, отказала ответчику в заключении договоров аренды на вновь образованные земельные участки и ответчик был вынужден обратиться в суд за защитой своего права и возможность зарегистрировать спорный договор аренды возникла только после вступления в законную силу решения суда 2а-2640/2017 (https://omskiycourt--oms.sudrf.ru).

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность использования земельного участка по его назначению вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

При этом следует отметить, что пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуаций невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств.

Для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Таким образом, установлено, что Администрация не исполнила свою встречную обязанность по предоставлению земельного участка ответчику для реализации цели аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 по вине арендодателя не мог использовать и не использовал спорный земельный участок в отсутствие государственной регистрации договора аренды.

Поскольку ответчик с момента заключения договора не приступил к фактическому пользованию спорным земельным участком, доказательств обратного Администрация в материалы дела не представила и не заявляла, что ответчик использует участок, не требовала его возврата, обязанность уплаты по договору аренды возникла у ответчика с момента государственной регистрации договора аренды.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

С исковым заявлением истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ (согласно почтовому конверту).

Учитывая, что срок исковой давности установлен 3 года, период ко взысканию задолженности по арендной плате необходимо рассматривать с ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, и до этого времени ответчик не мог использовать земельный участок по его целевому назначению, арендная плата может быть взыскана с момента регистрации договора аренды.

Таким образом, с ФИО1 в пользу администрации Омского муниципального района <адрес> подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка № АЗ-14/2017 от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы ответчика о том, что администрация Омского муниципального района <адрес> не является лицом, перед которым у ответчика имеются какие-либо обязанности, суд считает несостоятельными в силу следующего.

Согласно пункту 2 ст. 3.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В связи с чем, администрация Омского муниципального района является надлежащим истцом по данному делу.

Неустойка в силу статьи 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательства.

В силу статьи 330 ГК РФ при просрочке исполнения должник обязан уплатить кредитору определённую законом или договором неустойку.

Неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 7.1 названного договора аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

В случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5 % просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 7.2).

Согласно расчету, представленному истцом, размер неустойки за нарушение ответчиком сроков уплаты арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 812 862,49 руб. (л.д. 25), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 234,12 руб. (л.д. 26).

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ№-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия (Определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№-О-О).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки. При этом, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В данном случае суд учитывает, что установленная договором сторон неустойка в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки или 180% в год является чрезмерно высокой.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, компенсационную природу неустойки, чрезмерно высокий размер неустойки, установленный в договоре аренды, поведение истца, не обращавшегося длительный период за судебной защитой, что привело к увеличению просрочки платежа и соответственного размеру неустойки, учитывая принцип соразмерности ответственности и соблюдения баланса интересов сторон, суд полагает, что имеются основания для снижения неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ до 20 000 руб. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойка взысканию не подлежит.

Также истцом ко взысканию с ответчика заявлена сумма неосновательного обогащения в размере 23 628,36 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 103,96 руб.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок условия и сроки внесения которой определены договором аренды (п.1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Указанная позиция изложена в п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, из п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-ЭС14-442, неосновательное обогащение в любом случае взыскивается в размере, равном арендной плате.

При этом, п.4 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Доказательств возврата арендодателю спорного земельного участка после окончания действия срока договора аренды в соответствии с условиями договора и в порядке ст. 622 ГК РФ ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ в материалы дела представлено не было.

В судебном заседании сторона ответчика указывает, что ФИО5 вообще не пользовался спорным земельным участком, однако подписанное им ДД.ММ.ГГГГ Соглашение по договору аренды земельного участка, свидетельствует о наличии у ответчика заинтересованности в сохранении владения спорным земельным участком, кроме того, представителем ответчика указано, что ФИО5 связан обязательствами по договорам субаренды земельных участков.

За расторжением договора аренды ответчик не обращался, факта уклонения со стороны администрации от приемки земельного участка по окончании срока действия договора путем подписания акта приема-передачи судом не установлено, на указанные обстоятельства ответчик не ссылался.

Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений ст. 395 ГК РФ, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.

Кроме того, норма ч. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

Судом учитываются разъяснения, данные в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О подготовке дел к судебному разбирательству», согласно которым при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Учитывая, что в данном случае истцом заявлено о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы со ссылкой на невозвращение ответчиком спорного земельного участка после прекращения договора аренды, при этом на иные обстоятельства возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения Администрация Омского муниципального района <адрес> не ссылалась, исходя из того, что правовую квалификацию отношений сторон, как указано в вышеназванном постановлении Пленума Верховного Суда РФ, определяет суд, суд приходит к выводу, что истцом фактически заявлены требования о взыскании с ответчика платы за время просрочки возврата арендованного имущества.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, установив отсутствие доказательств возврата земельного участка после прекращения договора аренды, равно как и доказательств уклонения администрации от приемки имущества или затягивания сроков его принятия, суд, руководствуясь приведенными выше нормами, приходит к выводу об обязанности ответчика оплатить истцу задолженность по внесению арендных платежей за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 23 628,36 руб.

При определении размера взыскиваемой арендной платы суд принимает во внимание расчет задолженности, представленный истцом.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 103,96 руб.

При этом расчет процентов осуществлен согласно следующей формуле: основной долг * процентная ставка рефинансирования * количество дней просрочки/300 (л.д. 27).

Однако данный расчет процентов является неправильным, поскольку проценты по ст. 395 ГК РФ рассчитываются исходя из фактического количества дней в году (365 или 366 соответственно), а не 300 дней, как указано в расчете.

Исходя из действующей в спорный период ключевой ставки Банка России, количества дней в году 365 или 366, размер процентов за пользование чужими денежными средствами составил 85,45 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска был освобожден.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации Омского муниципального района <адрес> удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Омского муниципального района <адрес> задолженность по договору аренды земельного участка № АЗ-14/2017 от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 154 027 (сто пятьдесят четыре тысячи двадцать семь) рублей 73 копейки, из которых 131 842,64 рубля - основной долг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; 1950,97 руб. – основной долг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; 20 000 руб. – неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; 234,12 руб. – неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Омского муниципального района <адрес> задолженность по внесению арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 23 628 (двадцать три тысячи шестьсот двадцать восемь) рублей 26 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 85 (восемьдесят пять) рублей 45 копеек.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Крутинского муниципального образования <адрес> государственную пошлину в размере 4755 (четыре тысячи семьсот пятьдесят пять) рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Крутинский районный суд Омской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Н.А. Иванова

Мотивированное решение подписано 14.09.2020.

Судья Н.А. Иванова