Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании 25 марта 2011 года дело по иску ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего И., Отдела органов опеки и попечительства Агентства Республики Коми по социальному развитию по городу Ухта к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

У с т а н о в и л:

ФИО1, опекун несовершеннолетнего И., обратилась в суд с требованием к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (Управление Росреестра) о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "1". В обоснование иска указывая, что в соответствии с распоряжением была установлена опека над несовершеннолетним, этим же распоряжением за ребенком сохранено право пользования спорным жилым помещением. Истице стало известно, что мать ребенка ФИО2 продала квартиру ФИО3, в результате сделки нарушены жилищные права ребенка.

С аналогичным исковым заявлением обратился в суд Отдел опеки и попечительства Агентства Республики Коми по социальному развитию Республики Коми по городу Ухта. В обоснование исковых требований указывая, в результате заключения договора купли-продажи квартиры нарушены права и интересы несовершеннолетнего И., который проживает и воспитывается в семье бабушки ФИО1 Распоряжением была установлена предварительная опека ФИО1 над несовершеннолетним И.; в Ухтинский филиал Управления Росреестра направлено данное распоряжение с сопроводительным письмом, где было указано на обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства на любые действия с жилым помещением, расположенным по адресу: "1".

Заявления объединены в одно производство.

Определением суда от 20 декабря 2010 года по данному делу в качестве соответчиков привлечены стороны по сделке ФИО2 и ФИО3

В судебном заседании ФИО1 на требованиях настаивала.

Представитель Отдела органов опеки и попечительства Агентства Республики Коми по социальному развитию по городу Ухта ФИО4, действуя на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя, настаивала на исковых требованиях, при принятии решения просила учесть, что в настоящее время ФИО2 и В. лишены родительских прав в отношении несовершеннолетнего И..

Ответчик ФИО2 с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи квартиры согласилась. Пояснила, что хотела отдать квартиру под залог, затем решила продать квартиру, обратилась к риелтору , рассказала ему, что в квартире зарегистрирован по месту жительства несовершеннолетний, над которым установлена опека. Риелтор объяснил, что может помочь ей продать квартиру, но стоимость квартиры будет меньше на определенную сумму. ФИО2 подписала договор купли-продажи квартиры, вместе с риелтором обратились в Ухтинский филиал Управления Росреестра, покупателя квартиры ФИО3 она не видела. Ответчица получила от риелтора часть денег, затем несколько раз оставшуюся сумму. Расписки в получении денежных средств подписала по просьбе риелтора. При подписании расписки риелтор объяснил ей, что определенная сумма необходима для оформления сделки без разрешения органов опеки и попечительства. После заключения сделки продолжала проживать в спорной квартире. По просьбе риелтора, действуя от имени ФИО3 по доверенности, подписала договор купли-продажи спорной квартиры. ФИО2 пояснила, что в Отделе регистрационного учета граждан МУ «Управление муниципальных автоматизированных систем» несколько раз получала справки о составе семьи, в которых было указано на сохранение права пользования жилым помещением за И., передавала эти справки риелтору.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО5, действуя на основании ордера, требования истцов не признал. Пояснил, ФИО3 решил улучшить свои жилищные условия, продал квартиру по адресу: "2", разместил объявления в своем районе о том, что желает приобрести квартиру. ФИО2 позвонила ответчику по поводу продажи квартиры. Все документы, в том числе и расписки, оформляла ФИО2 О том, что необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства при заключении сделки ответчик не знал. В обоснование возражений против иска представитель указал, на момент заключения сделки в соответствии с п.5 ст.12 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», предварительная опека над несовершеннолетним И. была прекращена, истец ФИО1 не была назначена опекуном над несовершеннолетним. Ответчица в спорный период надлежащим образом выполняла свои родительские обязанности , занималась воспитанием сына, на то время ФИО1 отказалась оформить опеку. Опека над несовершеннолетним была прекращена как юридически, так и фактически.

Представитель Управления Росреестра ФИО6, действуя на основании доверенности, по существу заявленных требований пояснила, что распоряжение о предварительном установлении опеки над несовершеннолетним И. и сохранении за ним права пользования жилым помещением в учреждение не поступало. Документы об установлении опеки поступили после государственной регистрации первой сделки, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в особые отметки внесены сведения о том, что проживающий в спорной квартире И. находится под опекой.

Выслушав стороны, представителей сторон, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, распоряжением Отдела опеки и попечительства Агентства Республики Коми по социальному развитию по городу Ухта установлена опека и временно назначена опекуном ФИО1 над несовершеннолетним И. . На опекуна возложены обязанности по защите прав и законных интересов опекаемого. Пунктом 3 распоряжения предусмотрено обеспечение сохранности квартиры, расположенной по адресу: "1", в которой зарегистрирован несовершеннолетний, принадлежащей матери ребенка ФИО2. Основанием для установления предварительной опеки явилось согласие матери ребенка на установление опеки, отец ребенка осужден по приговору Ухтинского суда. По сообщению Отдела органов опеки и попечительства, распоряжение было направлено в Ухтинский отдел Управления Федеральной регистрационной службы ( в настоящее время Управление Росреестра) и в Отдел регистрационного учета граждан МУ «Управление муниципальных автоматизированных систем», с указанием на обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на все виды действий с указанным жилым помещением.

Распоряжением была установлена предварительная опека ФИО1 над несовершеннолетним И., и ФИО1 назначена опекуном над несовершеннолетним И., пунктом 2 распоряжения также предусмотрено обеспечение сохранности спорного жилого помещения.

ФИО2(продавец) и ФИО3(покупатель) заключили договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: "1" . Согласно пункту договора в день подписания настоящего договора покупатель выплачивает продавцу определенную сумму денег, оставшуюся часть в течение 180 дней со дня подписания договора; до полной оплаты стоимости жилого помещения залог продавцом не устанавливается. Пунктом договора предусмотрено, что продавец обязуется в течение 90 дней со дня подписания договора подать заявления о снятии с регистрационного учета за себя и несовершеннолетнего И.. Заключение органов опеки и попечительства при заключении сделки не получено.

Договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности за ФИО3 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

Из регистрационного дела, поступившего из Ухтинского филиала Управления Росреестра, следует, что при государственной регистрации договора купли-продажи, права собственности была представлена справка о составе семьи , в которой указано, что собственником квартиры является ФИО2, вместе с ней зарегистрированным значится И. , запись в примечании о сохранении за несовершеннолетним И. права пользования спорным жилым помещением отсутствует.

ФИО2, действующая от имени ФИО3 по доверенности, (продавец) и Д. (покупатель) заключили договор купли-продажи спорной квартиры . Документы были сданы на государственную регистрацию. На основании определения Ухтинского суда приняты обеспечительные меры в виде запрета осуществлять государственную регистрацию сделок по спорной квартире. Д. и ФИО3 обратились в Ухтинский филиал Управления Росреестра с заявлениями о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к Д.

Решением Ухтинского городского суда от 20 января 2011 года, вступившим в законную силу, ФИО2 и В. лишены родительских прав в отношении несовершеннолетнего И..

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий.

В соответствии с частью 1 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган опеки и попечительства направляет в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства сведения в орган по государственной регистрации прав; полученные сведения о несовершеннолетних членах семьи вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности, что препятствует отчуждению жилого помещения, принадлежащего родителю, без предварительного согласия органа опеки и попечительства.

К числу оставшихся без родительского попечения статья 121 Семейного кодекса Российской Федерации относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Приведенный перечень не является исчерпывающим, что позволяет органам опеки и попечительства осуществлять защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обстоятельств во всех иных случаях, когда родительское попечение отсутствует. Доводы ответчика ФИО3 и его представителя ФИО5 о том, что на момент заключения сделки (сентябрь 2010 года) опека над несовершеннолетним была прекращена, следовательно, предварительное разрешение органов опеки и попечительства не требовалось, являются несостоятельными. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 08 июня 2010 года № 13-П пункт 4 статьи 292 ГК РФ признан в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не соответствующим Конституции, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование –по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в котором проживают несовершеннолетние, обеспечить эффективную государственную, в том числе судебную защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически он лишен его на момент совершения сделки, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка- вопреки установленным законом обязанностям родителей- нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

То обстоятельство, что распоряжение о предварительной опеке утратило силу, не имеет правового значения для разрешения спора. Из вышеизложенного следует, что за продолжительное время до заключения сделки И. утратил родительское попечение, значительный период времени проживал с бабушкой ФИО1, о чем было известно органу опеки и попечительства, а действия ФИО2 были направлены на нарушение жилищных прав несовершеннолетнего.

В суде установлено, что ФИО2 не обращалась в органы опеки и попечительства за получением разрешения на отчуждение жилого помещения, в котором проживал несовершеннолетний И.. На государственную регистрацию сделки были представлены справки о составе семьи, где указание на сохранение права пользования за И. жилого помещения отсутствовало. В настоящее время по данному факту в ОБЭП УВД проводится проверка в порядке ст. 144-145 УПК РФ по заявлению ФИО1

При данных обстоятельствах, в соответствии с ч.4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации получение разрешения органов опеки и попечительства являлось обязательным условиям действительности сделки, несоблюдение которого, повлекло ничтожность сделки, как противоречащей закону в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. При применении последствий недействительности сделки, спорную квартиру необходимо передать в собственность ФИО2, в пользу ФИО3 взыскать с ФИО2 стоимость квартиры . Передача денежных средств подтверждена расписками, подписанными ФИО2, что является надлежащим доказательством в соответствии со статьей 161 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании недействительным договора купли-продажи квартиры следует отказать, поскольку Учреждение не является стороной оспариваемой сделки.

В связи с удовлетворением исковых требований к ответчикам ФИО3 и ФИО2, в соответствии со ст.103 ГПК РФ с них подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета МОГО «Ухта» исходя из цены иска, т.е. стоимости квартиры .

Исходя из вышеиложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: "1", заключенный между ФИО2 и ФИО3. Признать недействительной государственную регистрацию договора купли-продажи, перехода права собственности и право собственности на квартиру по адресу: "1", на имя ФИО3.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: "1".

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства в размере стоимости квартиры.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 государственную пошлину в доход бюджета МОГО «Ухта» .

В удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Коми о признании недействительной сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Ухтинский суд в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме .

Судья- М.В.Корниенко.