Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управление капитального строительства», ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признании права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, мотивируя требования тем, что 26 июня 2006 года она заключила с ООО «Управление капитального строительства» договор № о совместной деятельности по долевому участию в строительстве пятиэтажного 51 квартирного кирпичного жилого дома по адресу: . По договору она обязалась профинансировать строительство однокомнатной квартиры № площадью 46,78 кв. м., а ответчик обязался в декабре 2007 года ввести дом в эксплуатацию и передать в ее собственность указанную квартиру. Стоимость финансирования строительства квартиры была определена в сумме 888 820 рублей. Указанную сумму истец обязалась выплатить ответчику до 25 ноября 2007 года. Данная квартира требовалась истцу для личных нужд, поскольку она намеревалась переехать на постоянное место жительства в г. Вологду. В связи с тем, что ответчик не мог завершить строительство дома в срок, 31 октября 2007 года между нами было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору. По данному соглашению ответчик обязался ввести дом в эксплуатацию и передать ей квартиру в собственность. Со стороны истца все обязательства по оплате были исполнены полностью. В период с 16 июня 2006 года по 09 февраля 2008 года она выплатила ответчику 888 820 рублей, что составляет 100% цены договора. Исполнение обязательств по оплате подтверждается следующим: квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 26 июня 2006 года на сумму 266 646 рублей; квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 25 июня 2007 года на сумму 400 000 рублей; чеком-ордером № от 24 ноября 2007 года на сумму 180 000 рублей; чеком-ордером № от 09 февраля 2008 года на сумму 42174 рублей. Со стороны ответчика обязательства по договору исполнены не были. В настоящее время строительство жилого дома незавершенно и остановлено. Какие-либо работы не ведутся с осени 2009 года. Дом возведен на 60%. Разрешение на строительство было получено ответчиком 14 сентября 2009 года. Строительство дома осуществлялось ответчиком на земельном участке общей площадью 5398 м, состоящим из следующих земельных участков: земельный участок площадью 600 м2 кадастровый №, принадлежащий ответчику на праве собственности, расположенный по адресу: ; земельный участок площадью 1062 м2 кадастровый №, находящийся в собственности ответчика, расположенный по адресу: ; земельный участок площадью 849 м2 кадастровый №, находящийся в собственности ответчика, расположенный по адресу: ; земельный участок площадью 2363 м2 кадастровый №, предоставленный директору ООО «Управление капитального строительства» ФИО4 Департаментом земельных отношений Вологодской области для жилищного строительства по договору аренды земельного участка № от 12 марта 2009 года и переданный в субаренду ответчику по договору субаренды земельного участка от 14 апреля 2009 года, расположенный по адресу: ; земельный участок площадью 524 м2 кадастровый № выкупленный ответчиком у физических лиц, расположенный по адресу: . В соответствии с проектной декларацией ответчик обязался построить 4-6 этажный 50 квартирный дом со встроенными - пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: общей площадью 4277, 23кв.м. Просит признать за истцом право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости однокомнатную квартиру № на 2 этаже площадью 46, 78 кв.м в кирпичной 4-6 этажном пятидесяти квартирном жилом доме со встроенными-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: , возместить расходы по уплате государственной пошлины.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, а ее представитель по доверенности ФИО5 требования уточнил, просил Признать недействительным договор купли-продажи незавершенной строительством однокомнатной квартиры № площадью 44,5 кв.м., расположенной в строящемся многоквартирном доме по , заключенный 29 марта 2010 года между ФИО6 и ФИО3, зарегистрированный в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 апреля 2010 года за номером №. Прекратить право собственности ФИО3 на незавершенную строительством однокомнатную квартиру № площадью 44,5 кв.м., расположенную на втором этаже в строящемся многоквартирном доме по , регистрированное в государственном реестре прав на недвижимое имущество и елок с ним 30 апреля 2010 года за номером №. Признать за ФИО1 право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - однокомнатную квартиру № площадью 44,5 кв.м., расположенную на 2 этаже в строящемся многоквартирном доме по . Пояснил, что разрешение на строительства дома получено ООО УКС в сентябре 2009г., действительно до марта 2011г. В отношении ООО «Управление капитального строительства» возбуждено дел о банкротстве, идет стадия ликвидации конкурсное производство. ФИО1 не смогла зарегистрировать договор о долевом строительстве в связи с тем, что застройщик не отвечал требованиям застройщика, поскольку была возбуждена процедура банкротства. Квартира 1 комнатная, находится на 2 этаже в первом подъезде, построены стены, потолок, более этажи не построены. В доме более 5 подъездов. В отношении руководителя ФИО4 возбуждено уголовное дело по мошенничеству. В настоящее время дело приостановлено в связи с его розыском. Строительство дома не ведется с момента получения разрешения на строительство. Под строительство выделено 5 земельных участков, 3 из которых были в собственности застройщика, 1 – в аренде у директора ФИО4, а он передал данный участок в субаренду ООО «Управление капитального строительства». На данную субаренду Департамент земельных отношений ВО дал разрешение. 1 участок принадлежит ФИО7, на данном участке находился дом в их собственности. ООО «Управление капитального строительства» дом выкупил, жильцов расселил. Но ООО «Управление капитального строительства» не успело перевести на себя право собственности. Компетентный орган посчитал, что земельный участок для строительства дома сформирован. На сегодняшний день стало известно, что 3 участка находятся в собственности Промэнергобанка.

Представитель ответчика ООО «Управление капитального строительства», ответчик ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, причина неявки суду не известна.

Ответчик ФИО3 с иском не согласна, пояснила, что 29.02.2010 года заключала договор в ФИО8, решение суда было в силе, на основании этого она заключила с ним договор. ФИО8 является руководителем ООО «Р». Она знала, что на дом поставлялись строительные материалы, была завезена техника, работы по строительству возобновлялись. В банк были заложены земельные участки. Она был уверена, что это кредитные отношения. У застройщика мы узнавали, что нет ни каких других претендентов на спорную квартиру. Ей было известно, что есть люди недовольные строительством. Но она была уверена, что строительство будет завершено и заплатила ФИО8 1610690 руб. Сделка была зарегистрирована без проблем как незавершенное строительство. С лета 2010г. строительство не ведется, строительные материалы, техника были вывезены со строительной площадки. Деньги ФИО8 ей не возвратил, сделку считает действительной. Если суд признает договор между ней и ФИО8 недействительным, взыскания денег с ФИО8 она не требует.

Представитель ОАО «Промэнергобанк» по доверенности ФИО9 с заявлением не согласен, пояснил, что считает, что договоры заключенные ООО «Управление капитального строительства» со своими дольщиками являются недействительными. ООО «Управление капитального строительства» не соответствовал требованиям застройщика. Договоры не были зарегистрированы в надлежащем порядке. ФИО8 признал право собственности в судебном порядке, суды, признавая право собственности на незавершенное строительство, признавали договор купли продажи. Объекта нет, поэтому договора купли -продажи квартиры быть не может и нельзя их регистрировать как собственность, как незавершенное строительство. Привлечение средств граждан возможно только на основании договора долевого участия. Квартиры не являются жилыми объектами, не отвечают существенным признакам, дом не достроен. Земельные участки , и ранее принадлежащие застройщику, были в залоге у банка в обеспечение кредитного договора, по которому банк предоставил ООО «Управление капитального строительства» 10000000 рублей. Застройщик с банком не рассчитался. 14.01.2010г. в Вологодском городском суде рассмотрено дело, вынесено решение о взыскании данной суммы, обращено взыскание на земельные участки 29.01.2010г. ООО «Управление капитального строительства» признано банкротом, банк заявил требования как кредитор, в порядке исполнения банк выкупил имущество. 09.09.2010г. подписан договор купли продажи, 30.12.20 10 г. право собственности на 3 участка зарегистрировано. Остальные два участка – 1 у Департамента земельных отношений Вологодской области, 1 –у С-вых на праве собственности. На сегодня строительство дома не ведется, так как земельный участок не сформирован, единого участка нет. Готовность дома – 40 %, переменная этажность. Земельные участки были в залоге, необходимо было согласие залогодержателя, такого согласия ООО «Управление капитального строительства» не запрашивало.

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Департамента земельных отношений Вологодской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащем образом, причина неявки неизвестна.

Третьи лица ФИО4, ФИО10, ФИО11,ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, причина неявки суду неизвестна.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Установлено, что 26 июня 2006 года ФИО1 заключила с ООО «Управление капитального строительства» договор № о совместной деятельности по долевому участию в строительстве пятиэтажного 51 квартирного кирпичного жилого дома по адресу: . По договору она обязалась профинансировать строительство однокомнатной квартиры № площадью 46,78 кв. м., а ответчик обязался в декабре 2007 года ввести дом в эксплуатацию и передать в ее собственность указанную квартиру. Стоимость финансирования строительства квартиры была определена в сумме 888 820 рублей. Указанную сумму истец обязалась выплатить ответчику до 25 ноября 2007 года. Данная квартира требовалась истцу для личных нужд, поскольку она намеревалась переехать на постоянное место жительства в г. Вологду. В связи с тем, что ответчик не мог завершить строительство дома в срок, 31 октября 2007 года между нами было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору. По данному соглашению ответчик обязался ввести дом в эксплуатацию и передать ей квартиру в собственность. Со стороны истца все обязательства по оплате были исполнены полностью. В период с 16 июня 2006 года по 09 февраля 2008 года она выплатила ответчику 888 820 рублей, что составляет 100% цены договора. Исполнение обязательств по оплате подтверждается следующим: квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 26 июня 2006 года на сумму 266 646 рублей; квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 25 июня 2007 года на сумму 400 000 рублей; чеком-ордером № от 24 ноября 2007 года на сумму 180 000 рублей; чеком-ордером № от 09 февраля 2008 года на сумму 42174 рублей. Со стороны ответчика обязательства по договору исполнены не были. В настоящее время строительство жилого дома незавершенно и остановлено. Какие-либо работы не ведутся с осени 2009 года. Дом возведен на 40%. Также на указанный незавершенный строительством объект было признано право собственности за ФИО3 на основании договора купли-продажи, заключенного между ней и ФИО6, зарегистрированный в Управлении Росреестра 30.04.2010года. ФИО6 зарегистрировал за собой право собственности на спорную квартиру на основании решения Вологодского городского суда от 29. 01. 2010 года по гражданскому делу №. По инициативе ФИО1 решение Вологодского городского суда от 29. 01. 2010 года по гражданскому делу № года было пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам и 09. 09. 2010 года было вынесено определение об отмене данного решения. В дальнейшем исковое заявление ФИО6 о признании права собственности на спорную квартиру было оставлено без рассмотрения. В силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. ФИО6 не являлся собственником спорной квартиры и не мог ею распоряжаться.

В соответствие со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Таким образом, в связи с тем, что ФИО6 не имел права собственности на спорную квартиру, то договор купли-продажи, заключенный между ним и ФИО3 29. 03. 2010 года является недействительной сделкой.

Кроме того ФИО1 договор на долевое строительство заключался раньше 26. 06. 2006 года, чем ФИО6 16. 11. 2009 года.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц долевого строительства многоквартирных домов регулируется ФЗ от 30 декабря 2004 года №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Согласно п.1 ст.1 ФЗ №214 данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновение у участников долевого строительства права общей долевой собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п.3 ст.4 закона договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья ст.432 ГК РФ гласит, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пункт 4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» указывает, что договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Также п.1 ст.223 ГК ПФ предусматривает, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п.4 ст.16 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, в период действия договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома дольщик обладает правом требования передачи права собственности в его пользу только после подписания акта приема-передачи и сдачи дома в эксплуатацию.

Анализируя собранные по делу доказательства, нормы материального права, суд приходит к выводу, что договор на участие в долевом строительстве, заключенный между ФИО1 и ООО «Управление капитального строительства», не прошел государственную регистрацию, следовательно, суд не может признать его заключенным.

Кроме того, согласно данным, представленным ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» техническая инвентаризация объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: проводилась 24.09.2008. Готовность объекта составляет 40% (2-3 этажа и подвал). В технической документации на объект незавершенного строительства план квартиры № отсутствует.

Таким образом, право собственности на объект, который фактически отсутствует, возникнуть не может.

При установленных обстоятельствах суд считает необходимым в удовлетворении заявленного искового требования ФИО1 в части признания права собственности на объект незавершенного строительства отказать. Также на основании вышеизложенного суд считает необходимым признать недействительным договор купли-продажи от 29.03. 2010 года, заключенный между ФИО6 и ФИО3 на объект незавершенного строительства однокомнатную квартиру № площадью 44,5кв.м, расположенную на втором этаже в строящемся многоквартирном доме по , зарегистрированный в Управлении Росреестра30.04.2010года и прекратить право собственности ФИО3 на указанный спорный объект.

Руководствуясь ст. ст. 166-168, 223, 432, ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать недействительным договор купли-продажи от 29.03. 2010 года, заключенный между ФИО6 и ФИО3 на объект незавершенного строительства однокомнатную квартиру № площадью 44,5кв.м, расположенную на втором этаже в строящемся многоквартирном доме по , зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 30.04.2010года.

Прекратить право собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства однокомнатную квартиру № площадью 44,5кв.м, расположенную на втором этаже в строящемся многоквартирном доме по

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 о признании права собственности на незавершенный строительством объект однокомнатную квартиру № площадью 44,5 кв. м., расположенную на втором этаже в строящемся многоквартирном доме по отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение 10 дней с момента его вынесения в окончательной форме.

Судья Г.П.Шевченко

Мотивированная часть изготовлена 01. 04. 2011 г.