к делу №2-38/2016
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
"14" января 2016 года город-курорт Анапа
Анапский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Аулова А.А.
при секретаре Засеевой О.В.
с участием: представителя истца (ответчика) - управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа Слановой А.В., действующей на основании доверенности №000 от 19 августа 2015 года,
представителя ответчика (истца) Шако Е.Л. - Кирьянова М.А., действующего на основании доверенности 000 от 29 января 2015 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Шако Е.Л. о расторжении договора аренды земельного участка и по встречному иску Шако Е.Л. к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании частично недействительным договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в суд с иском к Шако Е.Л. о расторжении договора аренды земельного участка.
В судебном заседании представитель истца Сланова А.В. заявленные исковые требования поддержала и пояснила, что 19 марта 2004 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и <данные изъяты> был заключен договор аренды №000 земельного участка несельскохозяйственного назначения, площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером 000 расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Супсех, район Лысой горы, для строительства и последующей эксплуатации туристического комплекса. 30 марта 2004 года договор аренды в установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись 000 Впоследствии дополнительным соглашением от 09 июня 2004 года в указанный договор были внесены изменения и в качестве арендатора указано <данные изъяты> 23 октября 2009 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края, муниципальным образованием город-курорт Анапа и <данные изъяты> было заключено соглашение о переводе на муниципальное образование город-курорт Анапа прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №000 от 19 марта 2004 года, согласно условий которого муниципальное образование город-курорт Анапа приняло на себя права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды. Кроме того, приведенным соглашением были внесены изменения в договор аренды в части указания кадастрового номера земельного участка, а, именно, вместо кадастрового номера 000 указан кадастровый номер 000. Соглашением от 22 июня 2010 года были внесены изменения в договор аренды №000 от 19 марта 2004 года в части указания номера лицевого счета <данные изъяты> - 000 от 14 мая 2010 года. 16 декабря 2013 года между <данные изъяты> и Шако Е.Л. был заключен договор цессии, согласно условий которого Шако Е.Л. приняла на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №000 от 19 марта 2004 года.
В обоснование заявленных исковых требований представитель истца Сланова А.В. ссылается, что п.3.2.3 договора аренды земельного участка №000 от 19 марта 2004 года предусмотрено право арендодателя осуществлять контроль за использованием и охраной земельного участка. Актом осмотра от 28 апреля 2015 года установлено, что земельный участок с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Супсех, район Лысой горы, по целевому назначению не используется, в границах указанного земельного участка капитальных и некапитальных объектов не возведено. При этом в соответствии с п.3.2.5. договора аренды земельного участка арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора в случае неиспользования земельного участка в течение одного года.
Представитель истца Сланова А.В. указывает, что 13 мая 2015 года в адрес арендатора Шако Е.Л. было направлено уведомление о необходимости устранения в тридцатидневный срок нарушений условий договора аренды. Однако в указанный срок арендатором подтверждения устранения допущенных нарушений представлены не были, в связи с чем 16 июня 2015 года в адрес арендатора было направлено уведомление с приложением соглашения о расторжении договора аренды, однако указанное требование также арендатором было проигнорировано. В связи с чем управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями и просит расторгнуть договор аренды земельного участка №000 от 19 марта 2004 года.
Представитель ответчика Шако Е.Л. - Кирьянов М.А. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, предъявил встречные исковые требования о признании договора аренды земельного участка частично недействительным и указал, что 19 марта 2004 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и <данные изъяты> был заключен договор №000 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером 000, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Супсех, район Лысой горы, для использования в целях строительства и последующей эксплуатации туристического комплекса. Указанный договор был заключен сроком действия на 49 лет, до 19 марта 2053 года. 09 июня 2004 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и <данные изъяты> было заключено дополнительное соглашение к договору №000 в части изменения арендатора на <данные изъяты> 23 октября 2009 года заключено соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды на муниципальное образование город-курорт Анапа. 16 декабря 2013 года между <данные изъяты> и Шако Е.Л. был заключен договор цессии, в соответствии с условиями которого <данные изъяты> уступило свои права и обязанности по договору аренды земельного участка №000 от 19 марта 2004 года Шако Е.Л. С момента заключения указанного договора и до настоящего времени предмет договора, арендная плата, права и обязанности и прочие существенные условия договора не изменялись. Договор цессии от 16 декабря 2013 года был зарегистрирован в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 22 апреля 2014 года, однако фактически Шако Е.Л. начала использовать указанный земельный участок в 2015 году в виду изменений наименования контрагента в акте сверки взаиморасчетов по договору аренды, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка, в связи с чем Шако Е.Л. не имела возможности оплачивать арендную плату, впоследствии, после включения Шако Е.Л. в акты сверок взаиморасчетов в качестве контрагента, задолженность по арендной плате была погашена.
В обоснование встречных исковых требований представитель ответчика (истца) Кирьянов М.А. указывает, что п.3.2.5. договора аренды №000 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях условий договора, в том числе неиспользования земельного участка (его части) в течение одного года. Однако указанное условие договора противоречит требованиям ст.46 и ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, в соответствии с положениями которых срок для начала использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, устанавливается в три года и при условии, что более длительный срок не установлен федеральным законом. Кроме того, строительство объекта капитального строительства является комплексом мероприятий, в который входят изготовление проектной документации, геодезические изыскания, предшествующие получению разрешения на строительство. 02 декабря 2014 года Шако Е.Л. заключила договор на выполнение проектных работ, при этом окончание всех проектных изыскательских работ и получение разрешения на строительство запланировано на май 2016 года. В связи с чем ответчик (истец) Шако Е.Л. обратилась в суд с встречными исковыми требованиями и просит признать недействительным договор аренды №000 земельного участка несельскохозяйственного назначения, площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером 000, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Супсех, район Лысой горы, в части п.3.2.5. договора, в удовлетворении исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа отказать.
Представитель истца (ответчика) - управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа Сланова А.В. в судебном заседании встречные исковые требования не признала и пояснила, что п.3.2.5. договора аренды №000 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года установлено, что договор может быть досрочно расторгнут в случае неиспользования земельного участка арендатором в течение года. Ответчик (истец) Шако Е.Л., заключая 16 декабря 2013 года договор цессии с <данные изъяты> была ознакомлена с условиями договора аренды и согласилась с ними, в связи с чем просила в удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Заслушав представителя истца (ответчика) Сланову А.В., представителя ответчика (истца) Кирьянова М.А., исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, встречные исковые требования Шако Е.Л. находит подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу положений статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, не допускать их загрязнение и захламление, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с пп. 4 пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 19 марта 2004 года) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора цессии от 16 декабря 2013 года) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Как следует из материалов дела, земельный участок, площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером 000 категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех, район Лысой горы, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №000 от 02 июня 2015 года.
Согласно кадастрового паспорта земельного участка №000 от 23 сентября 2009 года земельный участок, площадью 30 000 кв.м., с кадастровым номером 000, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации, расположен по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех, район Лысой горы.
19 марта 2004 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и <данные изъяты> заключен договор №000 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения.
Пунктом 1.1. указанного договора аренды предусмотрено, что арендодатель - Департамент имущественных отношений Краснодарского края предоставляет, а арендатор - <данные изъяты> принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, площадью 30 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех, район Лысой горы, с кадастровым номером 000, для строительства и последующей эксплуатации туристического комплекса.
В соответствии с пунктом 6.1. приведенного договора договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации.
Согласно пункта 6.2. договора аренды земельного участка договор аренды действует в течение 49 лет до 19 марта 2053 года.
Пунктом 3.2.5. договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях условий договора, в том числе: использованию участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию; неиспользовании участка (его части) в течение одного года.
29 марта 2004 года договор аренды №000 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года зарегистрирован в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации 000
09 июня 2004 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и <данные изъяты> заключено дополнительное соглашение к договору аренды №000 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года, в соответствии с условиями которого в договор аренды внесены изменения в части указания арендатора <данные изъяты>
16 июля 2004 года дополнительное соглашение от 09 июня 2004 года зарегистрировано в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации 000
23 октября 2009 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края, администрацией муниципального образования город-курорт Анапа и ООО <данные изъяты> заключено соглашение о переводе на муниципальное образование город-курорт Анапа прав и обязанностей по договору аренды №000 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года, в соответствии с которым Департамент имущественных отношений Краснодарского края уступил, а муниципальное образование город-курорт Анапа приняло на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды №000 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года.
Пунктом 1.1. данного соглашения установлено, что арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора аренды земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером 000, площадью 30 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех, район Лысой горы, для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации.
22 июня 2010 года между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и <данные изъяты> заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды №000 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года в части указания уникального лицевого счета <данные изъяты>
26 июля 2010 года соглашение от 22 июня 2010 года зарегистрировано в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации 000
16 декабря 2013 года между <данные изъяты> и Шако Е.Л. заключен договор цессии уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.
В соответствии с пунктами 1.,2. договора цессии цедент - <данные изъяты> уступает свои права и обязанности по договору аренды №000 земельного участка несельскохозяйственного назначения, общей площадью 30 000 кв.м., находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех, район Лысой горы, предназначенного для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации, заключенному 19 марта 2004 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и <данные изъяты> с учетом заключенного между <данные изъяты> Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и муниципальным образованием город-курорт Анапа соглашения о переводе на муниципальное образование город-курорт Анапа прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №000 от 19 марта 2004 года, а цессионарий - Шако Е.Л. принимает на себя права и обязуется исполнять обязательства арендатора надлежащим образом, в соответствии с условиями и в пределах срока указанного договора аренды №000 от 19 марта 2004 года земельного участка и соглашения о переводе на муниципальное образование город-курорт Анапа прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №000 от 19 марта 2004 года. Права и обязанности по договору аренды цедент передает цессионарию в том же объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту их передачи, то есть к моменту подписания настоящего договора.
Пунктом 5. договора цессии предусмотрено, что цессионарий производит уплату арендных платежей за земельный участок, начиная с даты регистрации настоящего договора.
Согласно пункта 7. указанного договора передача прав и обязанностей на земельный участок подлежит государственной регистрации в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
22 апреля 2014 года договор цессии от 16 декабря 2013 года, заключенный между <данные изъяты> и Шако Е.Л. зарегистрирован в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, регистрационный номер 000
Как следует из информационного сообщения управления муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа №000 от 28 апреля 2015 года, в ходе проверки соблюдения требований земельного законодательства при использовании земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Супсех, район Лысой горы, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 000, площадью 30 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - для строительства туристического комплекса и последующей эксплуатации, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа, по договору аренды переданы Шако Е.Л. В ходе осмотра в границах данного земельного участка капитальных и некапитальных объектов недвижимости не обнаружено.
13 мая 2015 года Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа направило в адрес Шако Е.Л. уведомление о необходимости в 30-дневный срок с момента получения настоящего уведомления устранить допущенные нарушения договорных отношений и предоставить подтверждения устранения нарушений, что подтверждается уведомлением №000 от 13 мая 2015 года и уведомлением о вручении "Почта России" от 06 июня 2015 года.
16 июня 2015 года Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа направило в адрес Шако Е.Л. уведомление и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 3.2.5. договора, что подтверждается уведомлением №000 16 июня 2015 года, соглашением о расторжении договора аренды земельного участка, кассовым чеком "Почта России" от 16 июня 2015 года.
02 декабря 2014 года между Шако Е.Л. и индивидуальным предпринимателем П.А.В. заключен договор №000 на выполнение проектных работ по разработке проектной документации на строительство туристической базы отдыха на земельном участке с кадастровым номером 000, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех, район Лысой горы.
Согласно п.1.2. указанного договора разработка проектной документации выполняется поэтапно согласно календарного плана работ, в соответствии с которым датой окончания работ установлена 20 мая 2016 года.
Как было указано выше, п.3.2.5. договора аренды№000 от 19 марта 2004 года предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае неиспользования арендатором земельного участка в течение одного года, однако указанный пункт договора противоречит положениям ст.ст. 45, 46 ЗК РФ в их взаимосвязи, поскольку аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, при этом ответчик (истец) Шако Е.Л. фактически приобрела права аренды на спорный земельный участок только 22 апреля 2014 года, следовательно, в силу положений ст.ст. 168, 180 ГК РФ приведенный пункт договора является недействительным (ничтожным) и не влечет правовых последствий.
В связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о расторжении договора аренды от 19 марта 2004 года в связи с неиспользованием земельного участка (его части) в течение одного года и приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований Шако Е.Л. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 19 марта 2004 года в части указания в п.3.2.5. договора право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в случае неиспользования участка (его части) в течение одного года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Шако Е.Л. о расторжении договора аренды земельного участка - отказать.
Встречные исковые требования Шако Е.Л. к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании частично недействительным договора аренды земельного участка - удовлетворить.
Признать недействительным пункт 3.2.5. договора аренды №000 земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19 марта 2004 года в части права арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при неиспользовании участка (его части) в течение одного года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Анапский районный суд.
Председательствующий: