Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к ФИО2 <данные изъяты> о взыскании денежных средств по договору аренды индивидуального жилого дома, встречному иску ФИО2 <данные изъяты> к ФИО1 <данные изъяты> о взыскании упущенной выгоды,

денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с заявлением о взыскании денежных средств по договору аренды индивидуального жилого дома, ссылаясь на то, что между нею и ФИО2 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым Ответчик переда Истцу индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ со всем находящимся в нем имуществом в аренду. Услуги по поиску жилого дома выполняло ООО «Агентство загородной недвижимости «Подмосковные вечера» по договору от ДД.ММ.ГГГГ, за что истцом оплачено <данные изъяты> рублей. В момент заключения договора Истцом было оплачено: <данные изъяты> рублей арендная плата, <данные изъяты> рублей половина арендной платы за последний месяц, а также в соответствии с дополнительным соглашением о гарантийном взносе от ДД.ММ.ГГГГ – гарантийный взнос в размере арендной платы <данные изъяты> что составило всего <данные изъяты> рублей. После заезда Истцом были обнаружены недостатки:

- постоянные перебои, замыкания, перепады электричества, отключение электроснабжения. Со слов приезжавшего неоднократно электрика в электрической проводке имеются повреждения, вызывающие постоянные самопроизвольные отключения, что свидетельствовало о необходимости ремонта электрических сетей, а также о несоответствии электроснабжения техническим правилам и нормам законодательства; в доме отсутствовало теплоснабжение в трех из шести жилых помещений (при заключении договора арендодатель утверждал, что отапливается все помещения);

- в первые дни после заезда, в связи с неисправностью газового котла отсутствовала горячая вода;

- необходимость постоянных обращений к сантехникам из-за засора канализационных труб;

- в душевой кабине отсутствовал смеситель, за установку нового смесителя Истцом было оплачено <данные изъяты> руб. представителю Арендодателя;

- ни одно окно на кухне не открывалось, в связи с чем арендодатель был лишен возможности проветривать часть помещения;

- имеющиеся на территории арендованного участка гаражное строение, оборудованное смотровой ямой, не могло быть использовано по назначению, доски пола не были закреплены, в яме стояла вода, что являлось причиной массового скопления комаров, москитов и прочих насекомых, создавало сырость, вода распространяла неприятный запах;

- бассейн использовать было невозможно, изначально он не был наполнен водой, у бассейна не предусмотрено возможности залива, а также слива, что лишала возможности регулярной чистки бассейна;

- при заключении договора Ответчик заверил Истца о нормальной работе сотовой связи, однако при проживании наблюдались постоянные помехи и отсутствие связи, интернет отсутствовал;

- на участке отсутствовали газоны, детская площадка, имелись ямы, разбитая плитка(из-за ям и разбитой плитки сын истца часто падал и травмировался).

Истец неоднократно письменно обращался к Ответчику об устранении недостатков арендуемого помещения, однако каких-либо действий со стороны ответчика не последовало. В связи с неустранением недостатков истец был вынужден переехать в другое место для проживания. ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт возврата жилого помещения. Целью аренды жилого дома для Истца было желание предоставить отдых на свежем воздухе своей семье, однако в связи с предоставлением имущества по договору аренды с неоговоренными ранее недостатками имущества, отдыха не получилось. Истец просит взыскать с ответчика <данные изъяты> рублей уплаченные по договору, в том числе стоимость оплаты за половину последнего месяца в размере <данные изъяты> рублей, гарантийный взнос в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> копейки проценты за пользование чужими денежными средствами, <данные изъяты> рублей – сумму морального вреда; а также уплаченную при подаче иска государственную пошлину.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил встречный иск, в котором просил взыскать с ФИО1 упущенную выгоду в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО3 первоначальные исковые требования поддержала и пояснила, что договор аренды заключался зимой, и ФИО1 не могла увидеть недостатки при заключении договора. Поскольку ФИО2 не устранила недостатки жилого помещения, то арендатору пришлось искать другое жилое помещение. В соответствии с условиями договора Арендодатель обязан возместить арендную плату за неиспользуемый Истцом период, но ФИО2 отказалась возвращать деньги. С встречным исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что договор был расторгнут по вине ФИО2, не исправившей недостатки.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности ФИО4, с исковыми требованиями ФИО1 не согласился, пояснил, что ФИО1 осматривала дом в <данные изъяты> года, когда не было снега, про бассейн ФИО1 была предупреждена о сложностях содержания бассейна. В летний период жилые дома не отапливаются, но у Истца была возможность пользоваться газовым котлом, для отопления. По просьбе Истца котел был подключен, но затем его отключили, так как было жарко. Электрическая проводка в доме исправна, но количество подаваемой электроэнергии ограничено, поэтому при большом количестве включенных потребителей, автоматически отключается рубильник и электроэнергия не подается. Электрик приходил и включал автомат. Канализация работала нормально, было с его стороны предупреждение о том, что нельзя бросать мусор в канализацию. ФИО5 съехала ДД.ММ.ГГГГ, в это время уже не смогли найти новых жильцов, поэтому упущенная выгода составила из расчета <данные изъяты> рублей в месяц, <данные изъяты>. ФИО1 оплачено за проживание за июнь только <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ она должна была внести за следующий месяц, но она этого не исполнила, также не оплатила за свет и газ. Поскольку ФИО1 не исполнила свои обязательства в оговоренные сроки, выехала досрочно, то он считает, что ФИО2 не должна ничего выплачивать ФИО1.

Третье лицо ООО «Агентство загородной недвижимости «Подмосковные вечера» своего представителя в судебное заседание не направило, о слушании дела извещено.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд пришел к следующему.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст.612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (арендодатель) и ФИО1(арендатор) заключили договор аренды (найма) №, по которому Арендодатель передал Арендатору индивидуальный жилой дом (по адресу <адрес>, де<адрес>, <данные изъяты> со всем находящимся в нем имуществом в аренду (наем), а Арендатор обязуется использовать индивидуальный жилой дом для проживания, обеспечить сохранность имущества и дома, своевременно уплачивать предусмотренные договором арендную плату и иные платежи. За пользование домом, имуществом, участком и постройками на нем Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере <данные изъяты> рублей за каждый месяц аренды(найма). Арендная плата уплачивается Арендатором путем наличного платежа в срок не позднее окончания каждого оплаченного периода. Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.6 Договора, подробная характеристика передаваемых в аренду (наем) объектов приведена в Акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью Договора.

В соответствии с условиями Договора Арендатор обязан своевременно выплачивать предусмотренную Договором арендную плату и иные платежи. Арендная плата уплачивается Арендатором путем наличного платежа в срок не позднее окончания каждого оплаченного периода. Коммунальные платежи оплачиваются ежемесячно до 10 числа каждого следующего месяца.

Согласно п.12.2 Договора, в случае невыполнения Арендатором обязательств, предусмотренных Договором, Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть Договор и взыскать с Арендатора убытки. В случае расторжения договора по вине (инициативе) Арендатора он обязан возместить (выплатить) Арендодателю штраф (неустойку) в размере 100% месячной арендной платы и освободить занимаемый дом, участок и постройки на участке не позже дня расторжения Договора.

При заключении договора ФИО1 выплатила <данные изъяты>, что подтверждается договором, и не оспаривается сторонами.

Стороны заключили Дополнительное соглашение о гарантийном взносе (приложение к Договору аренды(найма) № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3 Дополнительного соглашения обязательствами Арендатора, надлежащее исполнение которых обеспечивается гарантийным взносом, являются в том числе своевременно уплачивать определенную договором арендную плату, и другие предусмотренные Договором аренды (найма) платежи.

Суду сторонами не представлен Акт приема-передачи при получении арендованного жилого дома ФИО1.

При таких обстоятельствах, ФИО1 не доказано передавались ли в её пользование объекты о которых она говорит, как имуществе, переданном с неоговоренными недостатками, в том числе бассейн, детская площадка, придомовая территория, гараж со смотровой ямой. При этом суд отмечает, что в договоре указано, что просмотр имущества состоялся ДД.ММ.ГГГГ, когда ФИО1 имела возможность осмотреть и дом, придомовую территории и иные строения, находящиеся на земельном участке.

Доводы истца ФИО1 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ подтвердила свидетель ФИО6, которая дала показания аналогичные доводам искового заявления.

Истец ФИО1 обосновывает свои доводы п.8.5 Договора, где говорится о том, что арендодатель обязался производить текущий ремонт сложного технического оборудования дома и других сдаваемых в аренду объектов, однако ответчик недостатки не устранил.

При этом ФИО1 не представлено достоверных доказательств того, что сложному техническому оборудованию дома и другим, сдаваемым в аренду объектам, требовался текущий ремонт. Представитель ответчика возражал о наличии неисправностей в техническом оборудовании. Допрошенная ФИО6 не смогла назвать специалиста, на слова которого она ссылается, говоря о неисправности электрической проводки.

Довод представителя ФИО2 о том, что в летний период, на который заключался договор, нет необходимости теплоснабжения жилых помещений, суд находит состоятельным, поскольку в Московском регионе, период о котором говорится в договоре, не является отопительным, при этом в договоре не конкретизируется благоустройство дома. Стороны не отрицали наличие в доме газового отопления, доказательств неисправности работы газового котла суду не представлено.

ФИО1 ссылается на то, что ФИО2 неоднократно направлялись письменные претензии об устранении недостатков арендуемого жилого помещения, однако недостатки не устранялись. При этом суду копий направляемых ФИО2 претензий не представлено. В материалы дела представлена только претензия от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. претензия, направленная уже после того, как стороны подписали Акт от ДД.ММ.ГГГГ о возврате индивидуального жилого дома.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 не доказано, что сданное в аренду имущество имело недостатки, а также, что по вине ФИО2, не выполнения ею (ФИО2) условий договора ФИО1 была вынуждена досрочно расторгнуть договор.

ФИО1 заявила о возврате уплаченной денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей, однако как видно из обстоятельств, установленных судом, ФИО1 пользовалась арендованным имуществом в период с ДД.ММ.ГГГГ при этом арендная плата внесена ею только в размере <данные изъяты> рублей. За период с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ арендная плата не уплачена, доказательств того, что арендованное имущество было сдано ранее суду не представлено. Кроме этого ФИО1 не оспаривала, что не вносила оплату за газ и свет, как это было оговорено договором. При таких обстоятельствах, согласно заключенным между сторонами договорам, за счет внесенного ФИО1 гарантийного взноса, погашаются убытки, понесенные ФИО2 по арендной плате за <данные изъяты> <данные изъяты>., оплата коммунальных услуг газ и свет, штраф в связи с расторжением договора по инициативе ФИО1.

ФИО2 заявлено о взыскании упущенной выгоды, в связи с тем, что со ДД.ММ.ГГГГ жилой дом не был сдан в аренду, поскольку она не смогла найти новых арендаторов. Каких-либо доказательств того, что ФИО2 смогла сдать в аренду принадлежащее ей имущество, в связи с чем потерпела убытки, не представлено.

Оценивая представленные доказательства, суд полагает, что стороны не доказали заявленные ими требования, при таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.309,310,606, 612 ГК РФ, ст.ст.12,56,193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО1 <данные изъяты> к ФИО2 <данные изъяты> о взыскании денежных средств по договору аренды индивидуального жилого дома, отказать.

В удовлетворении иска ФИО2 <данные изъяты> к ФИО1 <данные изъяты> о взыскании упущенной выгоды, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зеленоградский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья Г.Ю. Пшеницина