Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Самарского областного Фонда жилья и ипотеки к ФИО4 ФИО8 о взыскании задолженности по договору, по встречному иску ФИО4 ФИО9 к Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки о признании недействительным договора и применении последствий недействительности сделки

установил:

истец обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по договору и неустойки, в обосновании которых в исковом заявлении, уточненном в последующем, указали, что ДД.ММ.ГГГГ года между СОФЖИ и ФИО2 был заключен договор о завершении строительства многоквартирного жилого дома №

В соответствии с п.3.1. Договора № предварительная цена работ составляла 383 400 рублей. Указанная цена установлена соглашением сторон, но не являлась окончательной. Согласованная между сторонами стоимость работ за 1 кв.м. объекта с учетом лоджий\балконов с применением коэффициента 0,5 и 0,3 соответственно-6 000 рублей. Окончательная цена работ по объекту определялась с учетом данных технического учета при завершении строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию. Собственник единовременно оплачивает застройщику вышеуказанную стоимость работ по объекту путем безналичного перечисления (внесения денежных средств) на расчетный счет застройщика после ввода объекта в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ. <адрес> согласно акту приема-передачи СОФЖИ передал, а ответчик принял соответствующий условиям договора результат выполненных работ в квартире № В соответствии с п.5 Акта приема-передачи выполненных работ окончательная стоимость выполненных работ по договору 393 000 рублей. Однако ФИО2 оплатила указанную сумму не в полном объеме не доплатив сумму в 9 600 рублей и оплатила основную сумму за сроком соглашения, в связи с чем ими заявлены требования о взыскании указанной суммы недоплаченной и неустойки. В рамках судебного заседания ответчицей была оплачена сумма в 9600 рублей. В связи с чем требования уточнены в части взыскания неустойки. истцом представлен расчет, в связи с тем, что истица оплачивала полную сумму не сразу, расчет произведен следующим образом : из первоначальной стоимости 393000 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ, неустойка заявлена 29 474 руб. (393000х75х0,1%) ; с суммы 378000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ года составляет 12474 руб. ( 378000х33х0,1%); из суммы 9 600 руб. за период ДД.ММ.ГГГГ- 3 456 руб. (9600х360х0,1%). Истцом заявлено к взысканию неустойка в размере 45 405 рублей.

Ответчица ФИО2 заявила встречные исковые требования о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ года недействительным и применении последствий недействительности сделки, в обосновании которых в исковом заявлении указала, что ДД.ММ.ГГГГ между СОФЖИ и ею был заключен договор № года о завершении строительства многоквартирного жилого дома. Полагает данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2014 года №214 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а потому подлежал по её мнению государственной регистрации, а поскольку он регистрировался, следовательно является незаключенным. Кроме того, он является недействительным, ничтожным по тем основаниям, что все действия ответчика, связанные с заключением договора № датированного ДД.ММ.ГГГГ направлены исключительно на обман её, истца. Самарский областной Фонд жилья и ипотеки неоднократно оказывал психологическое давление, угрожал, обращаясь к ней с заявлениями о понуждении в заключении договора, что подтверждается письмами. В итоге в результате психологического давления на неё со стороны сотрудников СОФЖИ, по принуждению, под влиянием угроз договор датированный ДД.ММ.ГГГГ года ею был фактически подписан ДД.ММ.ГГГГ, задним числом тогда, когда она пришла и получила акт приема –передачи от ДД.ММ.ГГГГ года вместе с договором № от ДД.ММ.ГГГГ г. Данная сделка совершена под влиянием обмана, поскольку в рамках судебного заседания ей стало известно, что истец получал субсидии от министерства строительства Самарской области, из бюджета Самарской области на возмещение затрат, понесенных в связи с выполнением работ по проектированию и строительству данного многоквартирного жилого дома, в рамках реализации подпрограммы № Оказание государственной поддержки гражданам – участникам долевого строительства, пострадавшим от действий застройщиков.»

Намеренно умолчав, не сообщая обманутым дольщикам об обстоятельствах достройки дома за бюджетный счет, о которых СОФЖИ должно было сообщить гражданам при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота СОФЖИ совершило обман. Тем самым считает, что договор № датированный ДД.ММ.ГГГГ г был заключен ею под влиянием обмана, со стороны СОФЖИ, умолчавшего об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, на невыгодных для неё условиях, так как её фактически поставили перед фактом о необходимости доплаты суммы по договору –которую ничем не обоснован и не мотивировав определило СОФЖИ. Никаких расчетов СОФЖИ не представляло. В связи с этим считает сделка подлежит признанию недействительной и применены последствия недействительности сделки, возвращены ей 393 000 рублей и госпошлина 7130 руб.

Представитель истца СОФЖИ ФИО1 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, изложив доводы искового заявления. Встречные исковые требования ФИО2 не признал, считая их необоснованными и не доказанными. Все обманутые дольщики достоверно знали о необходимости финансирования достройки дома. Вся информация была в открытом доступе, а также доводилось до них на собраниях. Договор от ДД.ММ.ГГГГ ответчица заключила в указанное время добровольно. Сумма рассчитывалась в 6000 рублей с учетом сумм, поступивших из бюджета Самарской области. Направлялись она именно на строительство многоквартирного дома, а не отдельно взятой квартиры. срок оплаты был определен до ДД.ММ.ГГГГ. Никаких угроз в адрес ответчицы они не высказывали и не предпринимали. Их действия по направлению писем о необходимости оплаты, это их право на принятие мер к исполнению договора и не может являться психологическим давлением. Данная сумма в 6 000 рублей, признана законной, многочисленными договора и принятыми решения суда, так как они к некоторым дольщикам, не исполнившим договора –соглашения, обращались в суд за взысканием неосновательного обогащения. Также не состоятельной считает довод ФИО2 в части не соблюдения государственной регистрации их договора от ДД.ММ.ГГГГ поскольку данный договор не является договором долевого участия, на тот момент за ФИО2 уже было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект. Также полагал отсутствуют основания к снижению неустойки.

Ответчица ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме, при этом пояснив, что все действия по данной квартиры осуществляла её мама по доверенности, она в эти вопросы не вникала. В случае отказа ей в удовлетворении встречных требований, ходатайствовала о снижении неустойки.

Представитель ответчицы ФИО2 по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме, в соответствии с доводами, изложенными в исковом заявлении, которые изложены и подтверждены ФИО5 Других доказательств этому не имеется. Также просил, в случае отказа в удовлетворении их исковых требований, снизить неустойку.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования СОФЖИ подлежат частичному удовлетворению, встречные требования удовлетворению не подлежат.

Судом установлено, что согласно условиям договора ООО «Монтэк», являющийся застройщиком, обязался построить многоквартирный жилой дом на земельном участке по <адрес>, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и полной оплаты стоимости долевого участия передать дольщику по акту приема-передачи, находящийся объект долевого строительства в виде квартиры, строительный номер 1 на 3 этаже, общей площадью 62,4 кв.м. с коэффициентом 0,5 или площади балкона с коэффициентом 0,3., расположенной в жилом доме <адрес>( п.п. 1.2. и 3.1.5. Договора инвестирования).

Обязательства по оплате исполнены были в полном объеме.

Согласно п.7.5. инвестирования ориентировочный срок окончания строительства объекта ДД.ММ.ГГГГ. При этом срок окончания строительства объекта может быть изменен при условиях указанных п 2.2., нарушении п.4.2. либо нестабильного финансирования.

В 2009 году в отношении ООО «Монтэк» введена процедура банкротства.

Определением Арбитражного сада Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года дело № включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника Общества с ограниченной ответственностью «Монтэк» требование ФИО4 ФИО10.

В соответствии с данным определением за истицей ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на данный объект незавершенного строительством (л.д.37).

Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№ утвержден перечень проблемных объектов, в том числе и дом, расположенный по адресу <адрес> ( по генплану).

Самарский областной Фонд жилья и Ипотеки (далее СОФЖИ) по поручению Министерства строительства Самарской области завершил строительство проблемного объекта, используя субсидии, предоставленные областным бюджетом на достройку дома для обманутых дольщиков и средства, полученные от дольщиков, в соответствии с договорами на завершение строительства..

Правовыми основаниями завершения строительства многоквартирного жилого дома силами СОФЖИ являлось :

- право аренды СОФЖИ на земельный участок на основании Договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г.с учетом Договора перемены лиц в обязательствах по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года и письма Департамента управления имуществом г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ исх.№

- разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданное главой городского округа Самара на имя СОФЖИ.

ДД.ММ.ГГГГ между СОФЖИ и ФИО2 был заключен договор о завершении строительства многоквартирного жилого дома №

В настоящее время дом введен в эксплуатацию, что подтверждено разрешением на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№

Работы были выполнены за счет СОФЖИ и участников долевого строительства, заключившими договоры с СОФЖИ, предусматривающие доплату за завершение строительства. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. с дольщиками заключено 256 договоров.

Из представленных суду доказательств истцами, а также не отрицалось ответчиком, что денежные средства ею были внесены не в указанный срок в договоре, а позже. Расчет неустойки не оспаривали, но просили снизить в случае не удовлетворения встречных требований.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 432 ГК РФ «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.». Соглашение по всем существенным условиям кредитного договора было достигнуто
ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пункт 3 ст. 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи I).» Принимая во внимание тот факт, что ответчица приняла исполнение договора от истца, внесла денежные средства, в счет погашения обязательного платежа, т.е. фактически подтвердила действие договора.

Тем самым суд полагает расчет истца составлен в соответствии с условиями договора, которые никем не оспорены. Сторона истца вправе заявить требование о неустойки в соответствии с договором.

Сумма неустойки заявлена 45 405 руб..

Ч.1 ст. 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из правовой позиции Верховного Суда РФ изложенной в п.71 Постановления Пленума от 24.03.2016 года №7 « О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящий доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме(п.1 ст.2 пункт 1 ст.6, п.1 ст.333 ГК РФ).

При взыскании с иных лиц, правила ст.333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств а(п.1 ст.333 ГК РФ). При наличии в деле доказательств подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, суд уменьшает неустойку по правилам ст.333 ГК РФ.

Применительно к рассматриваемому делу, суд полагает возможным применить ч.1 ст.333 ГК РФ снизить размер неустойки, при этом суд исходит из суммы неисполненного обязательства, размера неустойки заявленного к взысканию, материального положения ответчицы, неработающей, имеющей несовершеннолетних детей, в связи с признанием ООО «Монтэк» они оказались в тяжелой жизненной ситуации, были вынуждены изыскивать денежные средства для исполнения обязательства, в связи с этим определить к взысканию неустойку в размере 7000 рублей, что соответствует последствиям нарушения обязательства в полной мере.

Вместе с тем суд полагает исковые требования ответчицы о признании недействительным договора № года от ДД.ММ.ГГГГ года о завершении строительства многоквартирного жилого дома удовлетворению не подлежат.

Как изложено судом выше данный договор ответчицей заключен добровольно (л.д.10-13) и ею исполнен, в полном объеме. Намерение ответчицы исполнять данный договор также подтвержден актом приема-передачи выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14).

Ссылка ФИО2 на факт заключения договора задним числом ничем не подтверждено, вместе с тем с условиями договора она согласилась и их исполняла.

Несостоятельны доводы ответчика о том, что данный договор считается незаключенным, так как по её мнению подлежал регистрации в ЕГРН в соответствии с ФЗ года №214 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Истица ФИО2 являлась уже собственником незавершенного строительством объекта, в отношении которого заключала соглашение о завершении строительство, в данном случае заключенный оспариваемый договор не является договором долевого участия, а потому регистрации не подлежал.

В силу ст.166 ч.1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка ) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Предметом спора по встречным требованиям является признание недействительным указанного договора о завершении строительства многоквартирного жилого дома на основании п.1 ст. 178 ГК РФ как сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

В соответствии со ст.178 п1. ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

В силу ст. 179 ч.1 ГК РФ сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую либо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Исходя из смысла ст. 179 ГК РФ, под обманом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом или иным лицом, непосредственно заинтересованным в данной сделке.

ФИО2 считает, что договор является недействительным, поскольку она при заключении договора существенно заблуждалась, действовала под влиянием обмана относительно понесенных затрат на окончания строительства дома.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд считает, что в ходе разбирательства ответчицей не представлено достаточных и достоверных доказательств заключения оспариваемого договора под влиянием заблуждения относительно стоимости необходимых затрат на достройку жилого дома, а также совершения сделки под влиянием обмана.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п 3. ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

ФИО2 заключала с СОФЖИ договор, предусматривающий плату за завершение ими строительства жилого дома.

Судом установлено, что СОФЖИ понес затраты на завершение строительства, ввод в эксплуатацию жилого дома, обеспечение возможности дальнейшей эксплуатации жилого дома.

Данная информация не носила закрытый характер, имелась в свободном доступе, доводилась до сведения дольщиков. Данные действия СОФЖИ и представленный ими расчет признан правильным и достоверным, что подтверждено решениями судов, при взыскании неосновательного обогащения по их искам.

Отсутствует также какое либо психологическое воздействие на ФИО6, направление писем имело место после подписания договора и направлены исключительно на принятие мер к исполнению оговоренных и подписанных условий договора.

Частично затраты СОФЖИ были возмещены субсидией из средств областного бюджета в размере 455 522 866,41руб. Сумма их затрат, не возмещенная субсидией, составляет 134 885 367,85 руб. ФИО2 до момента сдачи дома в эксплуатацию истица не могла пользоваться квартирой по назначению, а после достройки ими дома, квартира, стала пригодна для проживания и является полноценным жилым помещением. В процессе строительства никаких возражений от ФИО2 против завершения строительства силами СОФЖИ не поступало.

Работы по завершению строительства были произведены на основании проектно-сметной документации, прошедшей государственную экспертизу.

Порядок проведения проверки достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства, финансируемого за счет бюджетных средств, а также средств юридических лиц, созданных субъектами РФ, регулируется нормами Положения о проведении проверки достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, финансирование которых осуществляется с привлечением средств бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных в РФ., субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, Доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в уставных (складочных) капиталах которых составляет 50 процентов, утвержденного Постановлением Правительства РФ №427 от 18.05.2009 года.

Согласно п.4 указанного Положения организациями, которые проводят проверку сметной стоимости в отношении объектов капитального строительства, финансируемых за счет бюджетных средств, являются уполномоченные на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий органы исполнительной власти субъектов РФ или подведомственные этим органам государственные учреждения. В Самарской области единственным уполномоченным на проведение государственной экспертизы учреждением является государственное автономное учреждение Самарской области «

Государственная экспертиза проектов в строительстве», согласно Постановлению Правительства Самарской области №140 от 25.03.2009 года « О создании государственного автономного учреждения Самарской области «Государственная экспертиза проектов в строительстве» путем изменения типа существующего государственного учреждения Самарской области «Государственная экспертиза проектов в строительстве» Аналогичную норму содержит ст.49 Градостроительного кодекса РФ. СОФЖИ получены все положительные заключения государственной экспертизы на сметную документацию на невыполненные работы, положительные заключения государственной экспертизы на сметную документацию и дополнительные работы. Также имеются положительные заключения государственной экспертизы «строительство инженерных сетей и сооружений к жилой застройке в 3 микрорайоне в границах улиц Киевской, Тухачевского, Дачной и пр. Карла Маркса в Железнодорожном районе. Заключения выданы государственным автономным учреждением Самарской области «Государственная экспертиза проектов в строительстве».

Данные экспертизы никем не оспорены.

Достроенный объект в результате проведенных работ стал самостоятельным объектом недвижимости и имеет самостоятельные идентификационные признаки. СОФЖИ вложил в данный проблемный объект свои денежные средства 590 265 754,13 рублей, из данной суммы было возмещено субсидий 455 522 866,41 руб., расходы СОФЖИ не возмещенные субсидией 134 742 887,72 руб.

Новый объект недвижимости это введенный в эксплуатацию жилой дом и находящиеся в нем квартиры являются новым объектом недвижимости, поскольку жилой дом, достроен на основании разработанной СОФЖИ проектной документации, прошедшей государственную экспертизу. Находящиеся в нем квартиры обладают новыми уникальными характеристиками объекта недвижимости, позволяющими определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально- определенной вещи, а именно: вид объекта недвижимости- жилой дом (а не брошенный недострой) и квартира ( как жилое помещение, пригодное для проживания); описание местоположения объекта недвижимости: у незавершенного строения – жилой дом №4 ( по генплану) по пр. К.Маркса угол Киевской в 3 микрорайоне поселка братьев Кузнецовых Железнодорожного района г. Самары ;у завершенного строительством жилого дома – <...>.

Любая жилая квартира не может эксплуатироваться по прямому назначению без помещений и мест общего пользования, поскольку согласно ч.3 ст.16 ЖК РФ является структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме. Общее имущество жилого дома, является неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома, на которое распространяется право общей долевой собственности собственников помещений. Оно было построено ими, СОФЖИ, а именно внутренние и наружные инженерные сети, лифты, фасад, индивидуальный пункт, кровля и т.п. Создание вещи предполагает работу своими силами и /или за свой счет. Заявители не участвовали самостоятельно в создании новой вещи –квартиры во введенном в эксплуатацию жилом доме и не заключили соответствующий договор с СОФЖИ- застройщиком дома. В связи с этим полагают, истец не приобрел бы право собственности на квартиру, не оплатив застройщику работу по созданию новой вещи-квартиры в завершенном строительством жилом доме в соответствии с оговоренной суммой.

Совокупность собранных доказательств, свидетельствует об отсутствии доказательств, подтверждающих доводы ответчика ФИО2

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Самарского областного фонда жилья и ипотеки частично.

Взыскать с ФИО4 ФИО11 в пользу Самарского областного Фонда жилья и ипотеки сумму неустойки по договору о завершении строительства многоквартирного жилого дома ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 7000 рублей.

Отказать в удовлетворении требований ФИО4 ФИО12 о признании недействительным договора о завершении строительства многоквартирного жилого дома №4Г\1\2016 года от ДД.ММ.ГГГГ года и применении последствий недействительности сделки.

Взыскать с ФИО4 ФИО13 в пользу Самарского Фонда жилья и ипотеки госпошлину в размере 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд в месячный срок с момента изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ