Гражданский кодекс часть 1

Заместитель председателя Магасского районного суда Республики Ингушетия Панченко Ю.В., при секретаре Арчаковой Х.М., с участием представителя истца Кульневой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению первого заместителя прокурора Республики Ингушетия в интересах Республики Ингушетия и неопределенного круга лиц к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия и Цороеву Х. М. о признании недействительными в силу ничтожности пунктов договора аренды недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Республики Ингушетия обратился в суд с настоящим исковым заявлением в порядке статьи 45 ГПК РФ в целях защиты публично-правовых интересов Республики Ингушетия и прав неопределённого круга лица, а также в целях устранения нарушений земельного и гражданского законодательства, в котором просил признать недействительными в силу ничтожности пункт 3.2.1 в части слов «в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору, при нарушении других условий Договора», и пункт 3.3.6 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений РИ и Цороевым Х.М.

В обоснование заявленных требований ссылался на включение в договор положений о праве требовать досрочное расторжение договора аренды по основаниям, отличным от установленных статьей 619 ГК РФ, и на предусмотрение в договоре аренды, заключенном на основании проведенных торгов, положения о возможности уступки прав по договору иным лицам, тогда как субаренда по договорам, заключенным на основании торгов, допустима также исключительно в случае проведения соответствующих торгов.

В судебном заседании представитель истца Кульнева А.В. поддержал заявленные требования и просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, ходатайств об отложении судебного разбирательства и иных ходатайств суду не заявляли, о причинах неявки суду не сообщили.

Выслушав пояснения участника процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, прокуратурой Республики Ингушетия проведена проверка соблюдения законодательства о государственной собственности и земельного законодательства.

Проверкой установлено, что на основании протокола заседания единой конкурсной и аукционной комиссии между Министерством имущественных и земельных отношений РИ и Цороевым Х. М.ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды недвижимого имущества №.

По договору Цороеву Х.М. переданы в аренду объекты недвижимости (нежилые здания, жилой дом) и земельный участок площадью 117519 кв.м. с кадастровым номером 06:02:0000009:201 по адресу: <адрес>, Сунженский муниципальный район, с.<адрес>. Договор заключен сроком на 49 лет.

В пункте 3.2.1 указанного договора аренды установлено право арендодателя «требовать досрочного расторжения Договора, в том числе в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору, при нарушении других условий Договора».

Между тем, согласно пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 11 в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из положений статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из анализа вышеприведенных норм следует, что условие договора аренды о том, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору является ничтожным, как противоречащее сущности срочного обязательства и статье 22 ЗК РФ, в связи с чем требования прокурора о признании недействительным в силу ничтожности пункта 3.2.1 в части слов «в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору, при нарушении других условий Договора» являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

Помимо этого, согласно п 3.3.6 договора аренды арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору другому лицу с письменного согласия арендодателя, тогда как в соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Закон о защите конкуренции регулирует отношения, связанные с защитой конкуренции, в том числе предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, в которых участвуют российские и иностранные хозяйствующие субъекты, а также органы и организации, осуществляющие публичные функции, то есть федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации (часть 1 статьи 3 закона).

Указанный закон содержит определенные нормы, возлагающие на органы, осуществляющие публичные полномочия, обязанность совершать действия по соблюдению публичных процедур при получении прав владения и (или) пользования государственной или муниципальной собственностью в целях исключения предоставления конкурентных преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, недопущения создания неравных условий осуществления ими деятельности.

Такими нормами являются положения Закона о защите конкуренции, определяющие особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предоставления государственной или муниципальной преференции.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от ДД.ММ.ГГГГ N 67 утверждены Правила, согласно пункту 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

В этой связи в спорных правоотношениях недопустимо применение исключительно пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), который не учитывает указанные выше особенности пользования имуществом публичного образования.

Более того, данным пунктом также предусмотрено, что такая передача прав возможна, если иное не установлено другими законами или иными правовыми актами, то есть применительно к рассматриваемому спору при передаче имущества Республики - Законом о защите конкуренции и приведенными выше Правилами.

Исключения из общего порядка предоставления имущества, принадлежащего публичному собственнику, касаются ряда случаев: когда передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 части 1 этой статьи.

Вместе с тем недопустимо толкование этой нормы как позволяющей арендатору, во всех случаях предоставления имущества в аренду по результатам торгов арендатор, права в последующем передать его в субаренду с согласия собственника.

Системное толкование положений статьи 615 Гражданского кодекса, части 1 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции, пункта 16 части 1 этой же статьи, а также подпункта 16 пункта 114 Правил приводит к выводу о том, что, если, в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного с арендатором договора аренды последнему права на передачу в субаренду не передавались, арендатор не мог в силу указанного ограничения заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом.

В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса.

Иное толкование пункта 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по сути означает игнорирование положений Закона о защите конкуренции о запрете органам, осуществляющим публичные полномочия, совершать действия, которые могут привести к недопущению, ограничению конкуренции, а также нарушает права лиц, имевших намерение участвовать в конкурсе на условиях возможной субаренды (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 301-ЭС15-13990).

Между тем ответчиками, надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, доводы прокурора, изложенные в исковом заявлении в порядке статьи 56 ГПК РФ не опровергнуты, не представлены доказательства того, что условиями конкурса и аукционной документации предусмотрено право арендатора, заключившего договор аренды по результатам торгов, передавать права по данному договору в субаренду.

На основании изложенного исковые требования прокурора о признании ничтожным пункта 3.3.6 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений РИ и Цороевым Х.М. также подлежат удовлетворению.

Таким образом, оценив представленные суду доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, то есть по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных истцом требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление прокурора Республики Ингушетия в интересах Республики Ингушетия и неопределенного круга лиц к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия и Цороеву Х. М. о признании недействительными в силу ничтожности пунктов договора аренды недвижимости удовлетворить.

Признать недействительными в силу ничтожности пункт 3.2.1 в части слов «в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору, при нарушении других условий Договора», и пункт 3.3.6 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений РИ и Цороевым Х. М..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Ингушетия в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Ю.В. Панченко

Копия верна:

Заместитель председателя

Магасского районного суда РИ Ю.В. Панченко