Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 3» о взыскании стоимости неотделимых улучшений офисного помещения, возмещении понесенных расходов,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 3» (далее по тексту ООО «СУ № 3», Общество), мотивируя свои требования тем, что 15 июля 2014 г. между ним ФИО1 и ООО «Строительное управление № 3» был заключен договор купли-продажи офисных помещений цокольного этажа многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Согласно состоявшемуся между ними договору, он приобрел в собственность нежилые помещения (в черновом варианте), площадью 214,9 кв. метров в цокольном этаже, а также нежилые помещения, площадью 5,55 кв. метров – <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности котельной и тамбура (общая площадью 22,2 кв. метра), расположенные на 1 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и обязался оплатить сумму в размере 4 298 000 руб., частями, ежемесячно, согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью договора.

Однако из-за сложившихся финансовых затруднений, не смог вносить регулярные платежи, установленные договором купли-продажи, и ООО «СУ № 3» обратилось в суд с иском.

Решением Элистинского городского суда РК от 14 декабря 2016 г. иск ООО «СУ № 3» был удовлетворен, договор купли-продажи расторгнут, с возложением на него обязанности возвратить недвижимое имущество ООО «СУ № 3». При этом уплаченные по договору денежные средства ему возвращены не были, в связи с чем он вынужден был обратиться с иском к ответчику о возврате его денежных средств.

Решением Элистинского городского суда РК от 17 апреля 2017 г. с ООО «Строительное управление № 3» в его пользу были взысканы денежные средства, уплаченные им по договору в сумме 580 000 руб.

За время владения и распоряжения приобретенным офисным помещением, он произвел ремонтно-строительные работы, которые по своей сути являются неотделимыми улучшениями помещения. Но после расторжения договора купли-продажи и возврата недвижимости ООО «СУ № 3», оплату стоимости произведенных им улучшений, Общество не произвело.

Согласно отчету об оценке «По определению стоимости затрат на ремонтно-строительные работы нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> от 15 мая 2017 г., стоимость неотделимых улучшений составляет сумму в размере 1 121 945 руб.

Истец просит взыскать с ООО «СУ № 3» в его пользу стоимость неотделимых улучшений, произведенных в указанном офисном помещении, расположенном по адресу: <адрес> в размере 1 121 945 руб.; возместить его расходы по оплате услуг оценщика в размере 15 000 руб.; расходы по оплате услуг представителя – 20 000 руб.; расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 985 руб. Всего 1 170 930 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, направив в суд своего представителя. Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные истцом исковые требования поддержала, просит иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Строительное управление № 3» ФИО3, исковые требования не признал, просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований, поскольку достоверность определения сметной стоимости работ, приложенной к Отчету № 77 по определению стоимости затрат на ремонтно-строительные работы нежилых помещений от 15 мая 2017 г., фактическим выполненным работам в офисном помещении, находящемся по адресу: <адрес> поставлена под сомнение экспертом Государственного учреждения «Государственная экспертиза Республики Калмыкия», проводившего судебную строительно-техническую экспертизу по определению суда от 10 июля 2018 г., ввиду применения сметно-нормативной базы в редакции 2011 г., не действовавшей на момент её составления. А определить стоимость и объем фактически выполненных работ, невозможно ввиду отсутствия акта приема-передачи имущества, подписанного сторонами договора и финансовых документов (накладных, счетов, товарных чеков) по оплате строительных материалов. При этом, не отвергает доводы истца о том, что ремонтно-строительные работы в указанном нежилом помещении истцом проводились.

Выслушав пояснения и доводы лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд признает исковые требования состоятельными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Как следует из материалов дела, 15 июля 2014 г. между истцом ФИО1 и ООО «Строительное управление № 3» был заключен договор № 3/Ц купли-продажи офисных помещений цокольного этажа многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.1. указанного договора ФИО1 приобрел в собственность нежилые помещения, назначение нежилое, площадью 214,9 кв. метров с кадастровым номером №, расположенные в цокольном этаже, и нежилые помещения, назначение нежилое, площадью 5,55 кв. метров – <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности котельной и тамбура (общая площадью 22,2 кв. метра), расположенные на 1 этаже, находящегося по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.3., п. 1.4. и 1.5. ФИО1 как покупатель обязался оплатить стоимость недвижимости в размере 4 298 000 руб., частями, ежемесячно, согласно графику платежей, который является неотъемлемой частью договора.

Как следует из решения Элистинского городского суда РК от 14 декабря 2016 г. (дело № 2-6302/2016) иск ООО «СУ № 3» к ФИО1 удовлетворен, договор купли-продажи № 3/Ц от 15 июля 2014 г. расторгнут, на ФИО1 возложена обязанность возвратить указанное в договоре недвижимое имущество ООО «СУ № 3» в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. С ФИО1 в пользу ООО «СУ № 3» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 690 руб. Решение суда сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу 17 января 2017 г.

Из указанного решения следует, что ФИО1 обязанность по оплате стоимости офисных помещений по договору купли-продажи от 15 июля 2014 г. исполнены не в полном объеме, всего в размере 580 000 руб.

Как следует из решения Элистинского городского суда РК от 17 апреля 2017 г. (дело № 2-1181/2017) иск ФИО1 к ООО «СУ № 3» удовлетворен, с ООО «Строительное управление № 3» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства, в размере 580 000 руб., и расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.. всего 589 000 руб. Решение суда вступило в законную силу 20 июня 2017 г.

Заявляя данные исковые требования, истец ФИО1 ссылается на то, что за время владения и распоряжения приобретенным офисным помещением, он произвел ремонтно-строительные работы, которые по своей сути являются неотделимыми улучшениями спорного помещения. Но после расторжения договора купли-продажи и возврата недвижимости ООО «СУ № 3», и состоявшихся между ними судебных решений, Общество не оплачивает стоимость произведенных им улучшений недвижимого имущества.

Согласно представленному истцом отчету об оценке «По определению стоимости затрат на ремонтно-строительные работы нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> от 15 мая 2017 г., стоимость неотделимых улучшений составляет сумму в размере 1 121 945 руб.

В связи с наличием спора между сторонами относительно стоимости неотделимых улучшений, судом в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ была назначена по данному делу судебная строительно-техническая экспертиза.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Какие работы по переоборудованию и переустройству нежилого помещения находящегося по адресу: <адрес> фактически были проведены истцом ФИО1 в период с 1 августа 2014 года (регистрация права) по декабрь 2016 года (расторжение договора по судебному решению) и подтверждаются ли они финансовыми документами?

2. Соответствуют ли объем, состав выполненных им работ в нежилом помещении по адресу: <адрес>, объему и составу представленных в локальной смете на ремонтно-строительные работы нежилых помещений и дефектной ведомости?

3. Обоснована ли локальная смета на ремонтно-строительные работы нежилых помещений по адресу: <адрес>, составленная оценщиком ИП ФИО4, фактически проведенным ремонтно-строительным работам?

4. Какие из строительно-монтажных работ, относятся к отделимым улучшениям, и возможен ли демонтаж строительных материалов являющихся отделимыми улучшениями, без причинения вреда (ущерба) данному нежилому помещению?5. Какова реальная стоимость произведенных неотделимых улучшений в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>

Проведение экспертизы поручено Государственному учреждению «Государственная экспертиза Республики Калмыкия».

Согласно поступившему экспертному заключению, составленному 26 октября 2018 г., в ответе на 1 вопрос, эксперты указали, что в нежилых помещениях, находящихся по адресу: <адрес> на момент проведения экспертизы были проведены следующие работы: стены оштукатурены и покрашены, в помещениях 6,9,20 покрытие из керамогранита, в остальных помещениях половая керамическая плитка; в помещениях 6, 9, 11, 12, 13, 16, 17 смонтированы потолки подвесные «Армстронг», в остальных помещениях потолки выровнены (перекрытия над этажом железобетонные), в помещении 10 потолок без отделки; плинтуса смонтированы из ПВХ, частично отсутствуют в помещениях 6, 7, 12, 13,16; двери внутренние деревянные установлены в количестве 4-х штук (в том числе: две в туалетных помещениях); двери ПВХ установлены в количестве 3-х штук (в т.ч. одна остекленная, две двери металлические, из которых 1 дверь входная однопольная и 1- двупольная; установлен 1 унитаз и 1 мойка для рук с одиночным смесителем для холодной воды; ручки с замками установлены на дверях двух туалетных комнат; светильники 4-х ламповые люминенсцентные - в количестве 15 штук; светильники люминестцентные 2-х ламповые - в количестве 2 штук; светильники с лампами накаливания двухламповые - 2 единицы; светильники с 1 лампой накаливания - 2 единицы; установлено 6 радиаторов типа атмал; водосточная труба - 1 штука, с желобом водосточным - 2,5 штуки, воронка - 1 штука, колено – 1 штука, держатель – 1 штука.

Таким образом, экспертным заключением, составленным 26 октября 2018 г., подтверждаются доводы истца о проведении строительно-ремонтных работ по улучшению офисного помещения.

Из ответа на 2 вопрос, поставленный в определении суда следует, что определить, кем и когда были проведены вышеуказанные работы в ходе проведения экспертизы не представляется возможным.

При этом, представителем ответчика ФИО3, осуществление истцом ремонтно-строительных работ в оспариваемом офисном помещении категорически не отвергается, ответчик лишь возражает относительно заявленной истцом суммы.

Из ответа на 3 вопрос, по экспертному заключению, составленному 26 октября 2018 г., следует, что сметная стоимость ремонтно-строительных работ, представленная оценщиком ФИО4 определена недостоверно: при составлении локальной сметы использовались расценки (ТСНБ-2001) в сметно-нормативной базе, в редакции 2011 г., то есть из недействующей сметно-нормативной базы на момент её составления; в то время как подлежала применению сметно-нормативная база ТСНБ-2001, утвержденная приказом Минстроя России № 800/пр от 11 ноября 2015 г.; не обоснованы цены на материальные ресурсы, принятые в смете по прайс-листам; объемы работ в локальной смете не соответствуют фактически выполненным работам.

При ответе на 4 и 5 вопрос, эксперты считают, что все строительно-монтажные работы, выполненные в нежилых помещениях относятся к неотделимым улучшениям, за исключением санитарно-технических приборов (унитаз и мойка). Для определения реальной стоимости фактически выполненных работ требуется акт приема-передачи имущества с указанием состояния помещений, подписанный обеими сторонами, а также проведение более детальной (более дорогостоящей) экспертизы, со вскрытием покрытий полов, стен и других конструкций. В связи с чем, полагают, что определить стоимость и объем фактически выполненных работ без исходных данных о состоянии помещений на момент передачи от продавца покупателю невозможно.

О проведении более дорогостоящей экспертизы со вскрытием покрытий полов, стен и других конструкций, для определения реальной стоимости фактически выполненных работ, стороны спора ходатайств не заявили.

Давая по правилам ст. 67 ГПК РФ оценку данному заключению во взаимосвязи с другими представленными по делу доказательствами, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту или неполноту ответов и выводов экспертов, суд считает возможным принять его в качестве допустимого доказательства, поскольку указанным экспертным заключением подтверждаются доводы истца о проведении строительно-ремонтных работ по улучшению спорного офисного помещения, что проведенные строительные, монтажные работы относятся к неотделимым улучшениям, за исключением санитарно-технических приборов (унитаз и мойка).

При этом, суд не может согласиться с выводами эксперта о том, что подлежит применению сметно-нормативная база ТСНБ-2001, утвержденная приказом Минстроя России № 800/пр от 11 ноября 2015 г., поскольку данным приказом, внесены сметные нормативы в федеральный реестр сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета, то есть обязательны для применения всеми предприятиями и организациями, независимо от их принадлежности и форм собственности, осуществляющими капитальное строительство с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов. Для строек, финансирование которых осуществляется за счет средств предприятий, организаций и физических лиц, они могут носить рекомендательный характер.

Исходя из изложенного, а также учитывая, что строительно-ремонтные работы по улучшению офисного помещения осуществлялись не за счет средств бюджета или целевых внебюджетных фондов, а за счет денежных средств истца, являющегося физическим лицом, который при производстве ремонтных работ и приобретении соответствующих материалов, мог руководствоваться ценами обычных строительных магазинов и фирм, осуществляющих мелкие ремонтные работы, а не капитальное строительство, суд приходит к выводу о том, что расчет, указанный в локальной смете на ремонтно-строительные работы нежилых помещений, представленная оценщиком ФИО4 может быть принят во внимание частично, на сумму 139 474 руб., при отсутствии иных расчетов, представляемых стороной ответчика.

Суммы, указанные в локальной смете по оплате труда основных рабочих в размере 288 671 руб., на оплату машин и машинистов в размере 31 186 руб. и 15 892 руб. соответственно, на оплату стоимости материалов в размере 615 052 руб., всего на сумму 950 801 руб. не подлежит принятию судом во внимание, поскольку в подтверждение указанных расходов истцом не представлены суду договора найма или соглашения с рабочими, договора аренды транспортных средств, чеки, квитанции, кассовые или расходные ордера о приобретении строительных материалов и иные финансовые документы, подтверждающие фактические затраты истца на указанную сумму.

По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ, в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Исходя из изложенного, и принимая во внимание, что представителем ответчика не отвергаются доводы истца о том, что ремонтно-строительные работы в спорном нежилом помещении истцом проводились, при этом, возражая относительно заявленной истцом суммы, других расчетов суду не представил, суд считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1 частично, на сумму 139 474 руб.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в которых истцу отказано.

Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Исходя из категории спора, продолжительности рассмотрения дела, объема и характера, составленных документов, количества судебных заседаний с участием представителя, суд приходит к выводу о чрезмерности заявленной к возмещению суммы расходов истца на оплату услуг представителя и необходимости уменьшения заявленной суммы до 10 000 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика.

Подлежат также возмещению расходы истца на экспертное заключение в размере 15 000 руб., и расходы истца по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части иска, в размере 3 989 руб. 48 коп.

Учитывая изложенное, суд признает требования истца подлежащими удовлетворению в части.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 3» в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов затраченных на проведение ремонтно-строительных работ, по улучшению офисного помещения в размере 139 474 рубля, оплату услуг оценщика в размере 15 000 руб., оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 989 руб. 48 коп. Всего 168 463 рубля 48 копеек.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Калмыкия в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.

Председательствующий: Т.П. Манжикова