Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» в лице конкурсного управляющего к КТ «Социальная инициатива и компания» в лице конкурсного управляющего и Колесниковой Е. И. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи части жилого дома,

Установил:

ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» в лице конкурсного управляющего Меркуловой Н.В. обратилось в суд с исковым заявлением к Колесниковой Е.И. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи части жилого дома, указав в обоснование иска, что ООО «Жилищная корпорация Орловщина» является собственником части жилого дома; назначение: жилое 1-этажный, общая общей площадью -- руб кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № №. Сособственниками указанного жилого дома также являются Пикалин А.В. (доля в праве 1/40, доля в праве 3/20), Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» (доля в праве 1/5, доля в праве 1/10). Из сети Интернет истцу стало известно о том, что конкурсным управляющим КТ «Социальная инициатива и компания» осуществлена реализация принадлежащей товариществу доли в праве общей долевой собственности на дом <адрес> г. Орла (1/5 общей долевой собственности и 1/10 общей долевой собственности) общей площадью -- руб кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № №. При этом как следует из протокола об определении участков, протокола о результатах проведения торгов от 09.07.2013 года, победителем торгов признана Колесникова Е.И. Учитывая что ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» является сособственником указанного домовладения, конкурсный управляющий считает, что продавцом нарушено право преимущественной покупки доли дома. За указанную цену ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» готово приобрести указанную долю в общей долевой собственности на домовладение. Продажа доли КТ «Социальная инициатива и компания» в праве общей долевой собственности на жилой дом иным лицам возможна только в случае отказа другого участника, в данном случае ООО «Жилищная корпорация «Орловщина», от реализации преимущественного права покупки этой доли. Ответчиком до проведения торгов не предлагалось участникам общей долевой собственности на указанное выше домовладение приобрести долю, участники общей долевой собственности не отказались от ее приобретения. Просили суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному между продавцом КТ «Социальная инициатива и компания» и покупателем Колесниковой Е.И. о продаже лота № - части жилого дома (1/5 общей долевой собственности), части жилого дома (1/10 общей долевой собственности) общей площадью -- руб кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № №, на ООО «Жилищная корпорация «Орловщина».

Определением Железнодорожного районного суда г. Орла от 30.09.2013 года в качестве третьего лица привлечен Пикалин А.В.

Определением Железнодорожного районного суда г. Орла от 09.10.2013 года в качестве ответчиков привлечены Волобуев И.М., Степанов Н.А., Степанов А.С.

Определением Железнодорожного районного суда г. Орла от 23.10.2013 года в качестве третьих лиц привлечены Волобуев И.М., Степанов Н.А., Степанов А.С., исключенные из числа ответчиков.

Определением Железнодорожного районного суда г. Орла от 17.12.2013 года в качестве третьего лица привлечены ЗАО «УЭТП», ООО «Процесс».

В порядке ст. 39 ГПК РФ представителем истца по доверенности Чернявским И.В. исковые требования неоднократно уточнялись, в судебном заседании окончательно просил перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи части жилого дома (1/5 доля в праве общей долевой собственности, 1/10 доля в праве общей долевой собственности) общей площадью -- руб кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенному между конкурсным управляющим КТ «Социальная инициатива» и Колесниковой Е.И., на ООО «ЖК «Орловщина». Суду пояснил, что организатор торгов КТ «Социальная инициатива» должен был известить сособственников дома <адрес> г. Орла о продаже доли с торгов, и только в случае их отказа от приобретения на предложенных условиях выставить долю на продажу с публичных торгов. Поскольку в адрес истца ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» не было направлено уведомления о проведении торгов, то ее преимущественное право как сособственника спорной доли нарушено и может быть восстановлено путем предъявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя.

Ответчик Колесникова Е.И., извещенная о слушании дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика КТ «Социальная инициатива» в лице конкурсного управляющего в судебное заседание не явился, рассмотреть дело в его отсутствие не просил.

В судебном заседании третье лицо Пикалин А.В. и его представитель по доверенности Тулупова Ю.И. возражали против удовлетворения иска. Суду пояснили, что нормы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки при продаже доли с публичных торгов применению не подлежат. Информация о проведении торгов являлась открытой, находилась в свободном доступе, в связи с чем никаких препятствий для участия истца в публичных торгах и приобретения им спорного имущества на торгах не имелось. Однако истец в торгах не участвовал, заявив свои требования только в суде. Заявляя требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному по результатам торгов, истец оспаривает результаты торгов. Кроме того, в настоящее время право собственности на спорное имущество зарегистрировано за Пикалиным А.В. на основании свидетельства о государственной регистрации права от 18.04.2014 года.

В судебное заседание третьи лица Степанов Н.А., Степанов А.С., Волобуев И.М. не явились.

Представители третьих лиц ЗАО «УЭТП», ООО «Процесс» в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд находит, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК.

Нормой п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 255 ГК, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Способ защиты правомочия, установленного ст. 250 Гражданского кодекса РФ, прямо предусмотрен п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, согласно которому при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании установлено, что собственниками дома назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью -- руб кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №№, на момент обращения истца с иском в суд являлись Пикалин А.В. – 7/40 долей в праве общей долевой собственности, ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» - 13/40 долей в праве общей долевой собственности, Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» - 3/10 долей в праве общей долевой собственности, а также Степанов Н.А. – 1/20 доля в праве общей долевой собственности, Степанов А.С. – 1/20 доля в праве общей долевой собственности, Волобуев И.М. – 1/10 доля в праве общей долевой собственности.

Конкурсный управляющий КТ «Социальная инициатива» организовал торги по продажи принадлежащего товариществу недвижимого имущества в виде 1/5 доли в праве общей долевой собственности и 1/10 доли в праве общей долевой собственности на дом <адрес> г. Орла.

23.05.2013 года на официальном сайте организатором торгов ООО «Юридическая и консалтинговая компания «Процесс» была размещена информация о проведении торгов на открытом аукционе по продаже части жилого дома, 1/5 и 1/10 доли общей долевой собственности общей площадью -- руб кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № №, дата проведения торгов – 09.07.2013 года, место проведения торгов – ЗАО «Уральская электронная площадка».

Аукцион по продаже вышеуказанного имущества был проведен 09.07.2013 года в сети Интернет, окончание торгов произошло 09.07.2013 года, допущена одна заявка на участие в аукционе – заявка Колесниковой Е.И., что подтверждается протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту №2 от 09.07.2013 года.

15.07.2013 года КТ «Социальная инициатива» в лице конкурсного управляющего Б1 заключило с Колесниковой Е.И. договор купли-продажи на основании на основании протокола от 09.07.2013 года о результатах проведения торгов по лоту №2 по продаже имущества КТ «Социальная инициатива», по условиям которого КТ «Социальная инициатива» передало в собственность Колесниковой Е.И. имущество в виде 1/5 и 1/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью -- руб кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № №.

22.07.2013 года был подписан акт приема-передачи указанного недвижимого имущества покупателю Колесниковой Е.И.

Свои исковые требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенному между конкурсным управляющим КТ «Социальная инициатива» и Колесниковой Е.И., ООО «ЖК «Орловщина» в лице конкурсного управляющего обосновывает нарушением права преимущественной покупки, установленного ст. 250 ГК РФ.

Вместе с тем, в силу прямого указания п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ преимущественное право покупки доли не распространяется на случаи продажи ее с публичных торгов.

Такое толкование приведенной нормы права согласуется с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21 апреля 2011 г. N 569-О-О, которая состоит в том, что в соответствии с положением п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ, а также иные нормы ГК и Федерального закона "Об исполнительном производстве" не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Таким образом, если торги состоялись и доля в праве общей долевой собственности перешла к постороннему лицу именно по результатам торгов, иные участники долевой собственности фактически не вправе, ссылаясь на обладание преимущественным правом покупки, требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, поскольку само преимущественное право покупки на момент проведения торгов у них отсутствовало. Следовательно, в ходе самих торгов это право не подлежит реализации и не может быть нарушено, поэтому не подлежит применению и правило о переводе прав покупателя от победителя торгов к заинтересованному сособственнику.

Вместе с тем, по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 250, п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса РФ, торги по продаже имущества, являющегося объектом общей долевой собственности (при отсутствии согласия всех сособственников), могут проводиться лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, и в установленном законом порядке.

Поскольку к Колесниковой Е.И. доля в праве общей долевой собственности перешла на основании результатов проведенных публичных торгов, ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» как сособственник долевой собственности на отчужденное недвижимое имущество – часть дома <адрес> г. Орла, не обладало преимущественным правом покупки на момент проведения торгов. Иных исковых требований истцом заявлено не было.

Более того, 18.04.2014 года право собственности на спорное недвижимое имущество – 3/10 доли в праве общей долевой собственности на дом <адрес> г. Орла зарегистрировано за Пикалиным А.В. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.07.2013 года, акта приема-передачи недвижимого имущества от 22.07.2013 года, агентского договора от 28.06.2013 года и акта приема-передачи оказанных услуг от 03.03.2014 года по агентскому договору.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» в лице конкурсного управляющего к КТ «Социальная инициатива и компания» в лице конкурсного управляющего и Колесниковой Е. И. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи части жилого дома оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Полный текст решения изготовлен 28.05.2014 года.

Судья Севостьянова Н.В.