Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1737/2018 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее – ТУ Росимущества в Самарской области) обратился в суд к ФИО1 с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что между ТУ Росимущества в Самарской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № *** от <дата>. Согласно п. 1.1 договора арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером № *** площадью * * * кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, <адрес>.Объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером № ***является собственностью Российской Федерации.

На арендуемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ФИО1 на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером № ***, нежилое здание с кадастровым номером № ***

Согласно п. 2.1 Договора срок аренды земельного участка устанавливается с <дата> по <дата>. Согласно п. 3.1. договора размер арендной платы за период с <дата> по <дата> составляет * * * рублей в год. С <дата> размер арендной платы составляет * * * рублей в год.

Между Территориальным управлением и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № *** от <дата> (далее - соглашение) к Договору. Согласно п. 1 соглашения размер арендной платы по Договору с <дата> года составляет * * * рублей.

Территориальным управлением по результатам плановой проверки составлен акт № *** от <дата> фактического использования земельного участка с кадастровым номером № *** На момент проведения контрольных мероприятий земельный участок с кадастровым номером № *** используется отетчиком не в соответствие с его разрешенным использованием.

Размер арендной платы по договору аренды был определен в соответствии с приказом Минэкономразвития России от <дата>№ ***. Указанный приказ, устанавливающий ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, был применен при заключении договора как для земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

На момент проведения проверки речная навигация не осуществлялась.

Вместе с тем, на момент рассмотрения проверки было установлено, что на земельном участке отсутствуют объекты, составляющие инфраструктуру речного порта, что, в свою очередь, исключает возможность расчета арендной платы в соответствии с п. 1 приказа Минэкономразвития России от <дата>№ *** «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства», т.е. в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с этим, размер арендной платы по договору аренды был изменен и рассчитан исходя из рыночной стоимости земельного участка в соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от <дата>№ ***. В соответствии с условиями договора аренды Территориальным управлением было составлено дополнительное соглашение и направлено в адрес арендатора письмом исх. № *** от <дата>.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения № *** к договору с <дата> по <дата> размер арендной плат составляет * * * рублей в год. С <дата> размер арендной платы составляет * * * рублей в год. В ответ на оферту Территориального управления ФИО2 письмом от <дата> б/н (вх. № *** от <дата>) отказался акцептировать оферту и направил предложение заключить дополнительное соглашение на иных условиях, указанных в протоколе разногласий.

В ответ на указанное обращение Территориальное управление письмом от <дата>№ *** отклонило представленный протокол разногласий.

Территориальным управлением получено письмо Управления Росреестра по Самарской области вх. № *** от <дата> о привлечении ФИО1 к административной ответственности по ст. 8.8. КоАП РФ в связи с нецелевым использованием земельного участка с кадастровым номером № ***.

В связи с чем, истец обратился в суд и уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования (Том 1 л.д.195-196) просит взыскать с ФИО1 сумму арендной платы в размере 2944151,34 рублей, в том числе задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 2731797.18 рублей и пени за просрочку платежа за период с <дата> по <дата> в размере 212354,16 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности С. исковые требования с учетом уточнений поддержала, привела доводы, изложенные в исковом заявлении.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, его интересы по доверенности представляет С-в, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности С-в против исковых требований возражал, представил письменные возражения (Том 1 л.д.113-114, 160-162), указав, что условия договора аренды земельного участка № *** от <дата> по завершению строительства здания речного вокзала арендатором выполнены в полном объеме. Для данной категории объектов Правительством РФ установлена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Условиями договора аренды земельного участка не предусмотрено изменение размера арендных платежей. В соответствии с земельным законодательством арендодатель не может в одностороннем порядке изменить размер арендных платежей. Пересмотр размера арендных платежей предусмотрен только в случае инфляции и увеличения кадастровой стоимости объекта. Расчет размера арендных платежей производится только на основании ставки, установленной Правительством РФ. Только Правительство РФ может изменить порядок определения размера арендных платежей на данный вид объектов. Считает, что у истца нет полномочий на изменение порядка определения размера арендных платежей.

На верхнем этаже здания речного вокзала расположена гостиница, которая также является объектом инфраструктуры речного порта. Основное назначение построенного здания - речной вокзал. В связи с отсутствием в зимний период речной навигации, здание речного вокзала не может использоваться по прямому назначению. В связи с тем, что речная навигация носит сезонный характер, то у арендатора по объективным причинам отсутствует возможность продавать билеты, принимать пассажиров и т.д. При этом доступ в здание речного вокзала и на прибрежную территорию остается полностью свободным.

Наличие на территории арендованного земельного участка развлекательного комплекса не противоречит действующему законодательству. Развлекательный комплекс представляет собой отдельное здание. Законодательством не предусмотрен запрет на размещение развлекательного комплекса на территории речного порта.

Полагает, что за факт использования земельного участка не по назначению ФИО1 может нести только административную ответственность. Привлечение арендатора к административной ответственности за использование земельного участка не по назначению не может быть поводом к изменению условий договора аренды земельного участка.

Полагает, что предъявленные исковые требования к ответчику ФИО1 незаконные и не обоснованные, в связи с чем просит в иске отказать.

В судебном заседании специалист П., директор ООО «ТРИО», пояснил, что по заказу истца <дата> им был составлен отчет об оценке № ***, согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № ***, площадью * * * кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань, в центральной части города, для завершения строительства речного вокзала составила * * * рублей. Оценка объекта недвижимости была получена путем применения сравнительного подхода и метода регрессионного анализа, что рекомендовано Приказом Минэкономразвития России от <дата> N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". В сравнительном подходе использовались аналогичные земельные участки населенных пунктов Самарской области (<адрес>). Предложения на рынке выявлялись на дату оценки из открытых источников. На основании девяти аналогов выявлены ценообразующие факторы, с учетом влияния факторов на коэффициент корреляции (влияние параметров объекта на стоимость) (таблица 9.3, 9.4. отчета). На основании выписки из ЕГРН он пришел к выводу о том, что земельный участок не ограничен в обороте. При осмотре участка было выявлено наличие объектов, которые могут использоваться для коммерческих целей.

Суд, заслушав представителей сторон, специалиста, исследовав письменные материалы дела, полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается на принципах платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 8 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Судом установлено, что <дата> между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № *** по условиям которого ФИО1 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером № ***, расположенный по адресу: Самарская область, г.Сызрань, в центральной части города, общей площадью * * * кв.м., для * * * на срок с <дата> по <дата> (Том 1 л.д. 11-19).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства (45% готовности) здание речного порта, назначение объекта: объект в стадии строительства.

Согласно пункта 3.1 договора за период с <дата> по <дата> размер арендной платы за участок составляет 1939,50 рублей согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. С <дата> размер арендной платы составляет 65910 рублей в год. Пересмотр размера арендной платы по договору осуществляется не чаще одного раза в год в случае изменения ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

Размер арендной платы ежегодно пересматривается путем корректировки на коэффициент уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период…

Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от суммы, указанной в п. 3.1. договора, до истечения десятого дня начала следующего квартала, за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

<дата> между сторонами заключено дополнительное соглашение № ***, в соответствии с которым размер арендной платы за участок с <дата> составил 38805 рублей согласно прилагаемому расчету (Том 1 л.д. 24-26).

При заключении договора аренды размер арендной платы был определен в соответствии с приказом Минэкономразвития России от <дата>№ *** «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства» в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно Техническому регламенту о безопасности объектов внутреннего водного, транспорта, утвержденному постановлением Правительства РФ от <дата>№ ***, пассажирский терминал -совокупность объектов инфраструктуры речного порта, предназначенная для обслуживания пассажиров и включающая в себя необходимые для этого вокзал, причалы, устройства и приспособления для посадки, высадки пассажиров и их пребывания в ожидании судна, служебно-вспомогательные здания и сооружения, портовые перегрузочные машины и оборудование для погрузки, выгрузки багажа, постельного белья, продовольственных и других грузов, подъездные пути смежных видов транспорта.

По результатам проведенной ТУ Росимущества по Самарской области внеплановой проверки сохранности и фактического использования вышеуказанного земельного участка площадью * * * кв.м., с кадастровым номером № *** составлен акт от <дата>, которым установлено фактическое наличие на земельном участке двух нежилых зданий, предположительно гостиница и аквапарк, являющихся собственностью ФИО1, а также пяти строений (сооружений), сведения о зарегистрированных правах на которые, отсутствуют. В результате обследования специалисты ТУ Росимущества по Самарской области пришли к выводу о том, что фактическое использование земельного участка не соответствует его разрешенному использованию и отсутствии на земельном участке объектов, составляющих инфраструктуру речного порта (Том 1 л.д. 123-152).

В период с <дата> по <дата> на основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от <дата>№ *** специалистами ТУ Росимущества в Самарской области была проведена плановая проверка сохранности и фактического использования вышеуказанного земельного участка.

<дата> по результатам проверки был составлен акт, которым установлено, что земельный участок находится в собственности Российской Федерации, на земельном участке фактически имеются два нежилых здания, площадью * * * кв.м. и * * * кв.м., являющихся собственностью ФИО1, а также шесть строений (сооружений), сведения о зарегистрированных правах на которые не имеют самостоятельного функционального значения и не признаются недвижимостью, фактическое использование земельного участка не соответствует его разрешенному использованию, что образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена административная ответственность, объекты, составляющие инфраструктуру речного порта на земельном участке отсутствуют (Том 1 л.д. 28-36).

Указанные выводы также подтверждаются фототаблицами, приложенными к указанному акту.

Постановлением заместителя главного государственного инспектора по охране и использованию земель в г.о.Сызрань и м.р. Сызранский С.№ *** от <дата> ФИО1 привлечен к административной ответственности по ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ и подвергнут наказанию в виде административного штрафа в размере 12935 рублей.

Из указанного постановления видно, что ФИО1 использует земельный участок не в соответствии с его разрешенным использованием, установленным в правоустанавливающих, правоудостоверяющих документах на землю.

Решением судьи Сызранского городского суда Самарской области от <дата>, оставленным без изменения решением судьи Самарского областного суда от <дата>, вышеуказанное постановление оставлено без изменения, а жалоба ФИО1 – без изменения (Том 1 л.д. 186-187, 188-192).

Таким образом, из материалов дела следует, что арендуемый земельный участок используется ответчиком не в соответствии с его разрешенным использованием, что в данном случае исключает возможность расчета арендной платы в соответствии с приказом Минэкономразвития России от <дата>№ *** в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы представителя ответчика С-в о том, что ФИО1 в соответствии с договором аренды завершил строительство речного вокзала и не может его использовать по независящим от него обстоятельствам из-за отсутствия навигации, не состоятельны, поскольку наличие на земельном участке объектов недвижимости с назначением гостиница и аквапарк не соответствует разрешенному использованию «для завершения строительства речного вокзала», что свидетельствует о том, что земельный участок используется ответчиком с явными нарушениями требований договора аренды № *** от <дата>.

Определение арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации осуществляется по Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582.

Согласно п. 2 указанных Правил, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности с привлечением оценочной компании ООО «Трио» истцом была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, о чем был составлен отчет об оценке от <дата>№ ***

Истцом в адрес ФИО1 было направлено дополнительное соглашение № *** к договору аренды земельного участка № *** которым предлагается внесение изменений в договор в части размера арендной платы, которое ответчиком подписано не было, протокол разногласий от <дата> к дополнительному соглашению, составленный ответчиком, ТУ Росимущества в Самарской области, был отклонен, что подтверждается ответом от <дата>№ *** (л.д.73).

В силу п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Таким образом, постановление Правительства № *** в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя ответчика С-в была назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Согласно сообщения эксперта ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ Ж. от <дата>№ *** определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № ***, общей площадью 13 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство речного вокзала, расположенного по адресу: Самарская область, г.Сызрань, в центральной части города по состоянию на <дата> не представляется возможным в связи с отсутствием в архивной базе СЛСЭ и Интернет ресурсах, доступной для общего пользования, информации о продаже земельных участков в г.Сызрани на <дата> год.

Из представленного в материалы дела стороной истца отчета об оценке ООО «Трио» от <дата>№ *** следует, что рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером № ***, общей площадью * * * кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство речного вокзала, расположенного по адресу: Самарская область, г.Сызрань, в центральной части города составляет * * * рублей.

Как пояснил в судебном заседании специалист ООО «Трио» П., рыночная стоимость земельного участка была получена путем применения сравнительного подхода и метода регрессионного анализа, с учетом стоимости аналогичных земельных участков населенных пунктов Самарской области на дату оценки из открытых источников и влияния факторов на коэффициент корреляции (влияние параметров объекта на стоимость), кроме того, на указанном земельном участке имеются объекты которые могли использоваться для коммерческой деятельности.

Исходя из того, что отчет ООО «Трио» соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности», объективных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в данном отчете, ответчиком не представлено, суд приходит к выводу, что указанный отчет является допустимым доказательством и может быть положен в основу решения суда.

Доводы представителя ответчика С-в о том, что в отчете об оценке не приведены аналогичные земельные участки, ограниченные в обороте, являются необоснованными, поскольку специалист ООО «Трио» П. в судебном заседании обосновал метод и подход, применяемые при оценке.

Расчет арендной платы истцом произведен правильно на основании указанного Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582, исходя из рыночной стоимости земельного участка, с учетом показателей ставки рефинансирования и уровня инфляции в соответствующие периоды начисления платы.

Истцом в адрес ФИО1 направлялась претензия о погашении задолженности по арендной плате по договору № *** однако до настоящего времени оплата ответчиком не произведена.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым исковые требования ТУ Росимущества в Самарской области удовлетворить, с ФИО1 в пользу истца следует взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № *** от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 2731797,18 рублей и пени за период с <дата> по <дата> в размере 212354,16 рублей, а всего взыскать 2 944151,34 рублей.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд полагает необходимым взыскать с ответчика государственную пошлину в доход государства в размере 22920,76 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № *** от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 2731797,18 рублей и пени за период с <дата> по <дата> в размере 212354,16 рублей, а всего взыскать 2 944151,34 рублей.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход государства в размере 22920,76 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Еремина И.Н.