Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ФИО3, представившей доверенность от дата -----,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1, ФИО2 о признании незаконным приостановления государственной регистрации последующей ипотеки квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с заявлением о признании незаконным приостановления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР государственной регистрации последующей ипотеки квартиры, расположенной по адресу: ЧР, адрес, при исполнении государственной функции по государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, оформленное уведомлением о приостановлении государственной регистрации от дата -----, и обязать зарегистрировать на основании представленных при обращении за государственной регистрацией документов дата последующую ипотеку в пользу ОАО «АКБ АК БАРС».

Заявление мотивировано тем, что заявителям принадлежит на праве общей совместной собственности квартира, расположенная по адресу: ЧР, адрес на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от дата, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации. Данная квартира обременена ипотекой в силу закона, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество сделана соответствующая запись. В связи с заключением дата кредитного договора между заявителями и третьими лицами с целью погашения ипотечного кредита, ранее предоставленного банком ВТБ 24 (ЗАО), в целях приобретения в общую совместную собственность Заявителей вышеуказанной квартиры, заявители и третье лицо обратились к заинтересованному лицу для государственной регистрации последующей ипотеки в пользу третьего лица на основании подписанного сторонами договора об ипотеке, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от дата. дата при личном обращении в Управление Росреестра заявителями было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации от дата -----. Данным уведомлением доведено принятое Управлением решение о приостановлении государственной регистрации, исходя из того, что согласно данным ЕГРП на недвижимое имущество и сделок на указанную квартиру зарегистрировано ограничение права собственности - ипотека в силу закона в обеспечение обязательства заемщика - ФИО1 по возврату кредита по кредитному договору от дата, заключенного между ним и Банком ВТБ 24 (ЗАО) дата, выдана закладная. Указывают, что Управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации ипотеки до предоставления закладной, выданной дата, а также письменного согласия законного владельца закладной на передачу предмета ипотеки в последующую ипотеку. Считают, что приостановление государственной регистрации последующей ипотеки нарушают их права, предусмотренныеп. 2 ст. 1, ст. 8 ГК РФ, ст. 43 ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» и п. 38 и 40 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от дата -----. Указывают, что правоустанавливающие документы на вышеуказанную квартиру не содержат запрет на последующую ипотеку. Более того, заинтересованным органом при принятии решения о приостановлении регистрации и истребовании закладной у Заявителя не учтено положение п. 7 ст. 17 ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» о том, что нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц (у Заявителя) или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, что если иное не доказано или не установлено законом об ипотеки, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Ссылаясь на положения ст. 17 п. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают, что не допускается истребовании от заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст.17 названного закона, если представленные ими документы отвечают требованиям ст. 18 указанного закона и если иное не установлено законодательством РФ.

В судебном заседании заявитель ФИО1 поддержал заявление по изложенным в нем основаниям в части признания незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике по приостановлению государственной регистрации последующей ипотеки, поскольку в настоящее время ипотека зарегистрирована в связи с досрочным погашением дата ипотеки в ВТБ 24. Также пояснил, что они хотели перекредитоваться под меньшие проценты в другом банке. Условием выдачи ипотечного кредита в ОАО «АКБ АК БАРС» была регистрация ипотеки в Управлении. В связи с приостановлением государственной регистрации для получения кредита они были вынуждены привлечь поручителей. Сейчас ипотека ВТБ погашена и зарегистрирована ипотека на ОАО «АКБ АК БАРС». Однако они поддерживают свое заявление именно в части процедурного вопроса приостановления государственной регистрации. Они считают действия управления в части требования оригинала закладной и уведомления залогодателя о перерегистрации ипотеки незаконными. Они не могли представить в Управление оригинал закладной, так как в тот момент ипотека не была погашена. Считают, что от подобных действий Управления могут пострадать и другие граждане. Он хочет установить вину управления и в дальнейшим решать вопрос о взысканием убытков. Также ст. 44 закона «Об ипотеке» говорит о том, что залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке. Вот если бы они последующую ипотеку зарегистрировали, он бы уведомил ВТБ.

ФИО2 поддержала заявление по изложенным в нем основаниям в части признания незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике по приостановлению государственной регистрации последующей ипотеки и объяснения ФИО1, также пояснив, что, если бы не удалось привлечь поручителей, они понесли бы ущерб более миллиона. За ------ года действия договора они заплатили ВТБ столько процентов, сколько заплатят ОАО «АКБ АК БАРС» за ------ лет.

Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ФИО3 в судебном заседании заявление не признала, пояснив что последующая ипотека может быть зарегистрирована только с согласия первого залогодержателя, так как это затрагивает его права и законные интересы. Уведомление первого залогодержателя необходимо так же для удостоверения факта, что закладная не была передана третьему лицу без регистрации этого в Управлении. Заявители могли предоставить согласие ВТБ и никаких проблем с этим у них не возникло бы. Закладную часто передают третьему лицу, не ставя в известность Управление. У них по квартире истца с ------ года не было никаких данных, и регистратор хотел убедиться, что держатель закладной не поменялся.

Представители заинтересованных лиц ОАО «Акционерный коммерческий банк АК «Барс» и Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество), извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

Представителем Банка ВТБ 24 (ЗАО) представлен отзыв на иск, из которого следует, что обязательства ФИО1 перед Банком по кредитному договору ----- от дата исполнены в полном объеме, закладная на квартиру выдана на руки ФИО1. Разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

С согласия заявителей, представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по ЧР, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ОАО «Акционерный коммерческий банк АК «Барс» и Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество).

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующему.

Из договора купли-продажи от дата, заключенного между ООО «Отделфинстрой-Инвест» (Продавец) и ФИО1 и ФИО2 (Покупатели) следует, что последние за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ 24 (ЗАО) ФИО1 в кредит согласно кредитному договору ----- от дата, заключенному между ФИО1 и кредитором, покупают в общую совместную собственность у продавца квартиру, находящуюся по адресу адрес.

Согласно кредитному договору ----- от дата заключенному между ФИО1 и Банком ВТБ 24, кредит предоставляется в размере ------ руб.

Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по настоящему договору является: залог (ипотека) квартиры, солидарное поручительство ФИО2 (п. 2.4 Кредитного договора).

Из договора купли-продажи от дата следует, что на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» возникает залог (ипотека) в силу закона, залогодержателем по которому является Кредитор. Права кредитора как залогодержателя удостоверяются закладной.

Из свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики дата следует, что квартира, расположенная по адресу: адрес зарегистрирована в общую совместную собственность за ФИО1, ФИО2 На указанную квартиру существуют ограничения (обременения права) в виде ипотеки в силу закона.

Как следует из договора об ипотеке ----- от дата, заключенного между ОАО «АКБ «АК БАРС» с одной стороны (Залогодержатель) и ФИО1, ФИО2 с другой стороны (Залогодатель), Залогодатель в обеспечение обязательств, принятых на себя по Кредитному договору ----- от дата, заключенному между Залогодателем и Залогодержателем, передает в ипотеку (залог) Залогодержателю квартиру, расположенную по адресу: ЧР, адрес.

Согласно Кредитному договору ----- от дата, заключенному между ОАО «АКБ «АК БАРС» с одной стороны (Кредитор) и ФИО1, ФИО2 с другой стороны (Заемщик), Кредитор обязуется представить Заемщику кредит, а Заемщик обязуется возвратить его, сумма кредита ------ руб., срок ------ месяцев (п. 1.1). Кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для погашения ипотечного кредита (рефинансирования (перекредитования), ранее представленного Банком ВТБ 24 (ЗАО) согласно кредитному договору ----- от дата ФИО1 в целях приобретения в общую совместную собственность ФИО1 и ФИО2 жилого помещения по адресу: адрес. (п. 1.3).

Из представленных материалов следует, что ФИО1 и ФИО2 дата обратились в Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики с заявлениями о государственной регистрации ипотеки адрес по договору ----- от дата.

Вместе с заявлениями были представлены квитанция от дата -----, ----- об оплате государственной пошлины, кредитный договор от ----- от дата и договор об ипотеке ----- от дата.

Из уведомления от дата ----- следует, что Управление приостановило сроком на один месяц государственную регистрацию вышеуказанной квартиры до дата, указав, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на адрес зарегистрировано ограничение права собственности - ипотека в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщика ФИО1 по возврату кредита по кредитному договору ----- от дата заключенного между ФИО1 и Банком ВТБ 24, и выдана закладная дата. В соответствии с п. 5.1.3 кредитного договора ----- от дата, заемщик обязуется надлежащим образом исполнять обязательства, установленные в т.ч. закладной. Согласно ст. 43 ФЗ «Об ипотеке» последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Аналогичное требование содержится в п. 7.3 Закладной. В соответствии с п. 2 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке» залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона. Поскольку в материалы дела правоустанавливающих документов не представлена закладная, определит законного владельца закладной, а значит и залогодержателя, предварительное письменное согласие которого необходимо на ипотеку указанной квартиры, не представляется возможным. Для государственной регистрации ипотеки необходимо представить закладную, выданную дата, а также письменное согласие законного владельца закладной на передачу предмета ипотеки в последующую ипотеку.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Частью 2 ст. 334 ГК РФ установлено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно ст. 342 ГК РФ последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

В соответствии с п.1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Пунктом 4 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ установлено, что если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 5 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Статьей 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Установлено, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 4.2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о новом залогодержателе вследствие передачи закладной осуществляется с соблюдением требований статьи 16 настоящего Федерального закона по заявлению нового владельца закладной. Для внесения таких сведений должны быть представлены закладная со сделанной на ней отметкой о передаче прав на закладную новому владельцу закладной и документ об уплате государственной пошлины.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

Согласно п. 2 ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки может быть отложена (в редакции, действовавшей на момент направления уведомления; с 07.03.2012 - приостановлена) не более чем на один месяц при: непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 статьи 20 настоящего Федерального закона; несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации; необходимости проверки подлинности представленных документов.

Пунктом 3 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ установлено, что если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, заявителем представляются также: закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных подпунктом 10 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

В соответствии со ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Из материалов дела следует, что заявители обратились к государственному регистратору для регистрации последующей ипотеки.

В соответствии с условиями договора предшествующей ипотеки (Кредитный договор ----- от дата между ФИО1 и Банком ВТБ 24) обеспечением исполнения обязательств по Договору является залог (ипотека) квартиры (п. 2.4, 2.4.1 Договора).

Согласно п. 2.5 указанного Кредитного договора права кредитора по настоящему Договору подлежат удостоверению Закладной.

Как следует из п. 7.3 Закладной отчуждение предмета ипотеки, передача его в последующую ипотеку, распоряжение им иным образом осуществляется при условии предварительного письменного согласия Залогодержателя.

В уведомлении от дата ----- указано, что для государственной регистрации ипотеки необходимо представить закладную, выданную дата, а также письменное согласие законного владельца закладной на передачу предмета ипотеки в последующую ипотеку. Данный абзац сформулирован недостаточно ясно, и взятый отдельно мог бы быть истолкован как требование об одновременном представлении и закладной и письменного согласия законного владельца закладной, хотя в силу п. 7 ст. 17 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.

Вместе с тем, в контексте всего текста уведомления от дата ----- требования государственного регистратора, направленные на устранение сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, а именно определение законного владельца закладной на момент обращения, и наличие его письменного согласия понятны и обоснованны.

Поскольку заявителями документы, подтверждающие соблюдение условий предшествующего договора об ипотеке об обязательном предварительном письменном согласии Залогодержателя на последующую ипотеку, представлены не были, приостановление государственной регистрации последующей ипотеки в связи с отсутствием письменного согласия законного владельца закладной на передачу предмета ипотеки в последующую ипотеку является правомерным.

Кроме того, из материалов дела следует, что после обращения заявителей в суд дата в ЕГРП зарегистрированы ограничения (обременения) права общей совместной собственности ФИО1, ФИО2 на адрес. 6 по адрес - ипотека, регистрация ----- от дата, срок с дата на ------ месяцев, залогодержатель: ОАО «АКБ «АК БАРС».

При таких обстоятельствах, заявление ФИО1, ФИО2 о признании незаконным приостановления государственной регистрации последующей ипотеки квартиры и обязании зарегистрировать ипотеку удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ФИО1, ФИО2 о признании незаконным приостановления государственной регистрации последующей ипотеки квартиры отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г.Чебоксары.

Мотивированное решение изготовлено 27.03.2012.

Судья Е.М. Данилин