Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ПАО «Сбербанк России», Управление Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании сделки купли – продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и с учетом уточнений просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли – продажи квартиры от 04 января 2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 Применить последствия недействительности ничтожных сделок: признать недействительным кредитный договор № № от 04 января 2021 года заключенный с ПАО «Сбербанк», ИНН <***>, в связи с чем признать недействительным залог (ипотеку) объекта недвижимости. Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму в размере 939250 руб., согласно кредитного договора <***> от 04 января 2021 года. Возложить все судебные расходы на ответчика, включая расходы по оплате государственной пошлины в размере 13725 руб. По тем основаниям, что 04 января 2021 года между сторонами был заключен договор купли – продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №. ФИО1 произвела оплату стоимости недвижимого имущества за счет целевых кредитных средств, предоставленных в соответствии с кредитным договором <***> от 04 января 2021 года заключенным с ПАО «Сбербанк» в размере 939250 руб. Указывает, что согласно сведений предоставленных администрацией муниципального образования «Город Саратов» комитетом по архитектуре исх. № 01-26\1215 от 26 июля 2021 года, решением исполнительного комитета Саратовского областного совета народных депутатов от 29 июля 2021 года за № 187 «О постановке на государственный учет памятников истории и культуры Саратовской области» объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, принят на государственный учет памятников истории и культуры Саратовской области. Указывает, что приказом Управления по охране культурного наследия Правительства Саратовской области от 25 апреля 2016 года № 76 с изменениями и дополнениями от 21 февраля 2017 года, 12 ноября 2019 года утверждены границы территории, правовой режим использования земель в границах территории объекта культурного наследия регионального значения, принятого на государственную охрану решением исполнительного комитета Саратовского областного Совета народных депутатов от 29 июля 1991 года № 187-П – «Двухэтажный каменный жилой дом. Модерн. Нач. ХХ в.», расположенного по адресу: <адрес> Полагает, что согласно ст. 48 Федерального Закона от 25 июня 2002 года № 73 – ФЗ (редакция от 11 июня 2021 года) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» определяются особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия. Указывает, что согласно п. 5 настоящей статьи предусмотрено, что распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего закона. Полагает, что в силу п. 7 и п. 4 ст. 48 вышеуказанного Закона заключая сделку купли – продажи квартиры в памятнике архитектуры или купли – продажи дома – памятника, следует иметь в виду следующее: вместе с недвижимым имуществом новому собственнику передается и охранное обязательство. Данный факт должен быть указан в договоре отдельным пунктом, в подтверждение осведомленности сторон и исполнения обязанности продавца по передаче обязательств соответствующие документы должны прилагаться к договору. Если охранного обязательства нет, в договоре купли – продажи необходимо указывается ссылка на пункты 1-3 статьи 47.3 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской федерации» - в которых указаны требования и обязанности, обязательные для исполнения любым собственником объекта культурного наследия. Указывает, что при заключение договора купли – продажи квартиры от 04 января 2021 года, находящейся по адресу: <адрес> ответчиком не были соблюдены требования вышеуказанного закона в отношении такого объекта.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности исковые требования поддержал и просит суд иск удовлетворить. ФИО1 в суд не явилась представила заявление в котором просит суд рассмотреть дело в её отсутствие. Представитель ФИО2 по доверенности полагает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать. ФИО2 в суд не явилась представила заявление в котором просит суд рассмотреть дело в её отсутствие. Представители ПАО «Сбербанк России», Управление Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в суд не явились о времени и месте судебного заседания извещены.

Суд выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела приходит к следующему.

Судом установлено, что согласно договора № 2263 на приватизацию жилого помещения от 03 июля 1997 года заключенного между Администрацией Фрунзенского района г. Саратова и ФИО3, последнему в частную собственность передано жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес> полезной площадью 38,60 кв.м. \л.д. 66 оборот\, право собственности ФИО10. зарегистрировано и выдано свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество \л.д. 65\.

Согласно свидетельства о праве на наследство по завещанию ФИО11 получила в наследство кв<адрес> \л.д. 70\, право собственности на вышеуказанную квартиру за ФИО12. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно свидетельства о государственной регистрации права серия № от 26 февраля 2003 года, в котором указано об отсутствии ограничений (обременений) права, в том числе отсутствует информация о том, что <адрес> принят на государственный учет памятников истории и культуры Саратовской области \л.д. 66\.

В соответствии с свидетельством о праве на наследство по закону от 16 декабря 2019 года ФИО2 получила в наследство после умершей ФИО13<адрес> \л.д. 61 оборот\. В указанных правоустанавливающих документах отсутствует информацию о том, что <адрес> принят на государственный учет памятников истории и культуры Саратовской области.

Судом установлено, что 04 января 2021 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли – продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № \л.д. 9 – 11\. При этом ФИО1 произвела оплату стоимости недвижимого имущества за счет целевых кредитных средств, предоставленных в соответствии с кредитным договором <***> от 04 января 2021 года заключенным с ПАО «Сбербанк» в размере 939250 руб. \л.д. 14 – 20\.

Судом установлено, что согласно сведений предоставленных администрацией муниципального образования «Город Саратов» комитетом по архитектуре исх. № 01-26\1215 от 26 июля 2021 года, решением исполнительного комитета Саратовского областного совета народных депутатов от 29 июля 2021 года за № 187 «О постановке на государственный учет памятников истории и культуры Саратовской области» объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, принят на государственный учет памятников истории и культуры Саратовской области \л.д. 28 – 29\. Приказом Управления по охране культурного наследия Правительства Саратовской области от 25 апреля 2016 года № 76 с изменениями и дополнениями от 21 февраля 2017 года, 12 ноября 2019 года утверждены границы территории, правовой режим использования земель в границах территории объекта культурного наследия регионального значения, принятого на государственную охрану решением исполнительного комитета Саратовского областного Совета народных депутатов от 29 июля 1991 года № 187-П – «Двухэтажный каменный жилой дом. Модерн. Нач. ХХ в.», расположенного по адресу: <адрес>

Согласно ст. 48 Федерального Закона от 25 июня 2002 года № 73 – ФЗ (редакция от 11 июня 2021 года) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской федерации» определяются особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия.

Согласно п. 5 настоящей статьи предусмотрено, что распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего закона.

В силу п. 7 и п. 4 ст. 48 вышеуказанного Закона заключая сделку купли – продажи квартиры в памятнике архитектуры или купли – продажи дома – памятника, следует иметь в виду следующее: вместе с недвижимым имуществом новому собственнику передается и охранное обязательство. Данный факт должен быть указан в договоре отдельным пунктом, в подтверждение осведомленности сторон и исполнения обязанности продавца по передаче обязательств соответствующие документы должны прилагаться к договору. Если охранного обязательства нет, в договоре купли – продажи необходимо указывается ссылка на пункты 1-3 статьи 47.3 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской федерации» - в которых указаны требования и обязанности, обязательные для исполнения любым собственником объекта культурного наследия.

Как установлено судом с момента заключения договора приватизации вышеуказанной квартиры и до заключения договора купли продажи между ФИО2 и ФИО1 информация о том, что <адрес> принят на государственный учет памятников истории и культуры Саратовской области отсутствовала, охранное обязательство не выдавалось. Доказательств обратного суду не представлено.

Судом установлено, что при переходе права собственности на вышеуказанный объект недвижимости регистрирующий орган данную информацию не предоставлял, что следует из указанных документов и Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости \л.д. 99 – 101\.

По мнению суда не может свидетельствовать о недействительности сделки на допущенное при совершении сделки нарушение положений Федерального закона от 25.06.2002 № 73 ФЗ поскольку договор не содержит в качестве существенного условия обязательство ФИО1 по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Суд считает, что отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются нормами вышеуказанного Федерального закона от 25.06.2002 № 73 – ФЗ. Статьей 20 вышеуказанного Закона предусмотрено ведение реестра – регистрации объекта культурного наследия в реестре, документационное обеспечение реестра, мониторинг данных об объектах культурного наследия, определены меры по его сохранению, а также установлены особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр ( ст. 48 Закона). Указанной нормой предусмотрено, что установленные в соответствии с настоящим Федеральным Законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр выявленный объект культурного наследия…, сохраняются при переходе права собственности и иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу (п. 6).

Пунктом 7 ст. 48, на которую ссылается истец в обоснование своей позиции предусмотрено, что в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, в отношении указанного объекта действует охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 настоящего Федерального Закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным свидетельством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Как установлено судом и следует из материалом гражданского дела, обе стороны сделки не знали, что дом <адрес> включен в государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

По мнению суда с учетом приведенных выше требований закона и фактических обстоятельств спора само по себе отсутствие в договоре сведений о выполнении охранного обязательства не может служить основанием к признанию сделки недействительной.

Анализируя вышеизложенное суд приходит к выводу о том, что исковые требования о признании сделки купли – продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ПАО «Сбербанк России», Управление Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании сделки купли – продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение месяца, с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья В.В. Дубовицкий