Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о взыскании денежных средств в связи с отказом от исполнения договоров купли-продажи и исключении записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

УСТАНОВИЛ:

Истицы: ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с исками к ФИО3 и ФИО4 о расторжении договоров купли-продажи и взыскании уплаченных за товар денежных сумм и со ссылками на ст.ст.475, 557 ГК РФ указали на следующее:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 – с одной стороны и ФИО3 и ФИО4 – с другой стороны был заключен договор купли-продажи, согласно которому, ФИО1 приобрела в собственность 25/100 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 – с одной стороны и ФИО3 и ФИО4 – с другой стороны заключен договор купли-продажи, согласно которому, ФИО2 приобрела в собственность 28/100 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> На момент заключения договоров купли-продажи в квартире была выполнена перепланировка, трехкомнатная квартира переделана в четырехкомнатную с установкой в каждой комнате санузла, газовой плиты, вытяжки. Данная перепланировка в спорной квартире выполнена до ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждено сообщениями из Госжилинспекции и ЖЭУ. На момент выполнения перепланировки собственниками спорной квартиры (по 1/2 доли) являлись: ФИО4 и ФИО3. Решением Октябрьского районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ по иску Управления Госжилинспекции Пензенской области ФИО9, ФИО2, ФИО10 и ФИО1 обязаны привести жилое помещение – <адрес> в г.Пензе в соответствии с технической документацией, приведя в первоначальное состояние выполненную в квартире перепланировку и переоборудование. Данное решение вступило в законную силу, и они (истицы) вместе с другими сособственниками квартиры должны привести квартиру в первоначальное положение, в связи с чем понесут большие затраты. Более того, после приведения квартиры в первоначальное положение она будет состоять из трех жилых комнат, а их четыре чужих друг другу собственника, не являющихся родственниками. Таким образом, им (истицам) была продана недвижимость ненадлежащего качества, поскольку в ней имелись недостатки, а именно, незаконно выполненная перепланировка, установлено сантехническое оборудование без соответствующих согласований и разрешений. Данные недостатки не были оговорены продавцами и были обнаружены после заключения договоров и регистрации прав собственности, при этом обнаруженные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов. Если бы до подписания договоров они знали об указанных обстоятельствах, они не стали бы заключать их. ДД.ММ.ГГГГ ими (истицами) в адрес ФИО3 и ФИО4 были направлены претензии с просьбой расторгнуть договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и выплатить каждой из них денежные суммы в размере 400 000 руб., уплаченные по вышеуказанным договорам, однако в добровольном порядке ответчики отказываются расторгнуть договоры купли-продажи и вернуть денежные суммы. Учитывая, что на момент заключения договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, ФИО4, а также между ФИО1 и ФИО3, ФИО4, <адрес> находилась в перепланированном состоянии, и перепланировка не была узаконена, что является существенным нарушением качества товара, о чем они не были предупреждены, обнаруженные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов, в силу ст.ст.557 и 475 ГК РФ договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежат расторжению, и они вправе требовать возврата уплаченных по ним денежных сумм.

На основании изложенного истица ФИО1 просила суд: 1) расторгнуть договор купли-продажи 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 71,1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 и ФИО4; 2) взыскать с ФИО3 и ФИО4 в свою пользу уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 400 000 рублей.

На основании изложенного истица ФИО2 просила суд: 1) расторгнуть договор купли-продажи 28/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 71,1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 и ФИО4; 2) взыскать с ФИО3 и ФИО4 в свою пользу уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 400 000 рублей.

В письменных заявлениях от ДД.ММ.ГГГГ истицы ФИО1 и ФИО2 через своего представителя по доверенности ФИО5 уточнили исковые требования, фактически изменив предмет иска, и просили суд: 1) взыскать с ФИО3 и ФИО4 в пользу каждой из них по 400 000 рублей в связи с отказом от исполнения договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года; 2) исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи: № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 на 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью 71,1 кв.м, по адресу: <адрес>, и № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2 на 28/100 доли в праве на квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью 71,1 кв.м, по адресу: <адрес>.

В суд для рассмотрения дела истицы: ФИО1 и ФИО2 не явились, о времени и месте проведения судебных заседаний извещены, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, с участием их представителей ФИО5 и/или ФИО6, действующих по доверенности, и указали, что исковые требования поддерживают в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела по существу представитель истиц по доверенности ФИО5 исковые требования поддержала по изложенным выше основаниям, просила суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 и ФИО2 не признал и пояснил следующее:

О том, что спорная квартира была перепланирована из трехкомнатной, истицы знали, о чем свидетельствуют заключенные с ними договоры купли-продажи, в которых указано, что продавец продал, а покупатель (ФИО2) приобрел, 28/100 долей в квартире, состоящей из трех жилых комнат, общей площадью 71,1 кв.м, а также что продавец продал, а покупатель (ФИО1) приобрел, 25/100 долей в квартире, состоящей из трех жилых комнат общей площадью 71,1 кв.м. Об этом истицы не могли узнать «впоследствии». Договоры купли-продажи они читали в момент их подписания. В расписках о получении денег от него и ФИО4 указаны те же формулировки «за 28/100» и «за 25/100» долей в квартире, состоящей из трех жилых комнат. В свидетельствах о государственной регистрации прав, полученных истицами ДД.ММ.ГГГГ (за 1,5 года до суда) указано: «Объект права: квартира, состоящая из трех жилых комнат...». Из расписок, приложенных самими истицами к делу, выданных ФИО2 и ФИО1 генеральным директором ООО «Территория недвижимости» ФИО13, следует, что каждая из истиц передала ФИО13 денежные суммы в размере 360 000 руб. в качестве обеспечения комплекса юридических и фактических услуг, направленных на поиск объекта недвижимости с ремонтом и перепланировкой в принадлежащей заказчику комнате (28/100 и 25/100,
соответственно, долей в квартире), закупку необходимых стройматериалов,
наём подрядчиков на выполнение строительных работ, заключение с ними
договоров подряда, оплаты за выполненные работы, подписи всех требуемых
документов. Тем самым, истицы признают, что заказчиками перепланировки выступали именно они. Оплату за проведение данных работ также произвели истицы. Передавая каждая из истиц 360 000 руб., они согласились с тем, что стоимость этих работ «реально столько стоит». Им (ответчикам) истицы заплатили по 400 000 руб. за доли в праве на спорную квартиру. В претензиях ФИО2 и ФИО1 утверждают, что по 780 000 руб. они передали представителям ООО «Территории недвижимости», и что они (ответчики) произвели работы по перепланировке. Поскольку им (ответчикам) ФИО2 и ФИО1 оплатили по 400 000 руб., о чем свидетельствуют выданные ими расписки, приложенные истицами к делу, то, по мнению истиц, получается, что они (ответчики) за 360 000 руб. произвели работы по перепланировке, а доли в квартире, состоящие из 19,9 кв.м и 17,7 кв.м, что составляет 28/100 доли и 25/100 доли от 71,1 кв.м, продали каждой по 40 000 руб. (2 000 руб./кв.м). При этом стоимость 1 кв.м на тот период времени составляла от 35 000 руб. до 40 000 руб.. В претензиях и исковых заявлениях, приложенных к делам № и №, истицы сами признают, что «наняли и оплатили ООО «Территория недвижимости» деньги за ремонт и перепланировку квартиры». О том, что у истиц были договоры с ООО «Территория недвижимости» и ООО «...» на ремонтные работы и перепланировку, свидетельствует факт подачи ими, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, нескольких исковых заявлений к этим организациям в Ленинский районный суд г.Пензы, о чем свидетельствует выписка с сайта суда. Таким образом, перепланировка была заказана самими истицами, у них же (ответчиков) не было никаких договоров на перепланировку спорной квартиры ни с кем. ДД.ММ.ГГГГ рассматривалось дело по иску Управления государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области к ФИО9, ФИО2, ФИО10 и ФИО1 о приведении в первоначальное состояние выполненной перепланировки и переоборудования квартиры, в ходе рассмотрения которого ФИО9 и ФИО10 (двое из 4-х покупателей) указали, что исковые требования они признают в полном объеме. Из этого следует, что двое покупателей всё знали, а ФИО2 и ФИО1 не были поставлены риэлтерами в известность. При этом продажа и покупка совершались одновременно со всеми четырьмя покупателями. Доводы со стороны истиц о том, что они не производили перепланировку и переоборудование спорной квартиры, не были приняты судом. Решением Октябрьского районного суда <адрес> постановлено обязать ответчиков: ФИО9, ФИО2, ФИО10, и ФИО1 привести жилое помещение в первоначальное состояние – в соответствие с технической документацией. Названное решение суда вступило в законную силу, оспорено не было. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ по делам № и № в качестве свидетеля была допрошена менеджер агентства недвижимости «...» ИП ФИО14, которая суду показала, что ДД.ММ.ГГГГ он (ответчик) и ФИО4 обратились к ней, как к риэлтеру, с целью продажи трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес> в связи с чем она дала объявление о продаже этой квартиры, на объявление откликнулось агентство «Территория недвижимости», и ФИО14 передала ключи от квартиры представителям этого агентства, что в практике бывает часто; те предупредили её о том, что будут делать в квартире косметический ремонт; о том, что будет перепланировка, сотрудники ООО «Территория недвижимости» ни её, ни их (продавцов) не предупреждали; доли, указанные в договоре купли-продажи, её не удивили, так как это распространенная практика. В этом же судебном заседании была допрошена свидетель ФИО15, которая суду показала, что, будучи сотрудником ООО «Территория недвижимости», она нашла трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> и предложила своему руководству; показ квартиры, передачу технического паспорта и ключей осуществляла риэлтер агентства «...» ФИО14; о том, что ООО «Территория недвижимости» будет делать в квартире перепланировку, ни собственников, ни ФИО14 она не предупреждала. Также ФИО15 суду показала, что ремонт в квартире делала бригада ООО «Территория недвижимости», все покупатели в спорную квартиру ходили по несколько раз, они её видели до ремонта, во время ремонта и после, претензий по поводу перепланировки не высказывали, ФИО2 жаловалась на плохую шумоизоляцию; истицы оплатили ООО «Территория недвижимости» за перепланировку и ремонт, о чем свидетельствуют расписки; о том, что перепланировка не узаконена, истицы знали; о том, что перепланировку можно будет узаконить, если свое согласие дадут соседи, истицы также знали; также заходил разговор об узаконивании перепланировки, и ООО "Территория недвижимости" предлагала сделать это за свой счет; продавцам не было сказано, что ООО "Территория недвижимости" собирается производить там перепланировку. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ была допрошена свидетель ФИО16, которая на момент заключения сделки являлась сотрудником ООО «Территории недвижимости», и которая суду показала, что она вела сделку по продаже квартиры от ООО «Территория недвижимости», ФИО2 была её клиентом; перепланировку спорной квартиры осуществляло ООО «Территория недвижимости», это их практика. Также ФИО16 показала, что ФИО2 была в спорной квартире на стадии проведения черновых работ - ДД.ММ.ГГГГ года, когда та была еще трехкомнатной; после этого ФИО2 передала задаток им за долю в квартире, и ФИО2 объяснили, что и где планируется разместить, при этом истица вносила корректировку в размещение оборудования, и все её устраивало; приходила ФИО2 в квартиру и с сыном, они видели, что получилось после перепланировки; 360 000 руб. она отдала за перепланировку в указанной квартире; все это происходило до подписания договора купли-продажи. ФИО16 подтвердила, что ФИО2 обращалась к ней с вопросом об узаконивании перепланировки. С этим же вопросом она обращалась к юристу и директору ООО «Территория недвижимости». Таким образом, истицы, покупая доли в спорной квартире, состоящей из трех жилых комнат, по адресу: <адрес>, знали о том, что квартира перепланирована, и эта перепланировка не узаконена, и что ООО «Территория недвижимости» не занимается вопросами узаконивания. Кроме этого, перепланировку заказали и оплатили сами истицы, о чем свидетельствуют все подписанные ими документы, свидетельские показания, а также написанные ими претензии и заявления. Истицы надеялись на оформление в законном порядке перепланировки, однако после того, как это не удалось, они решили расторгнуть договоры купли-продажи. Они же (ответчики) продавали трехкомнатную квартиру по цене 1 600 000 руб., и вкладывать в перепланировку при этом 1 500 000 руб. не было смысла. К перепланировке они (ответчики) не имеют никакого отношения.

В настоящее судебное заседание ответчик ФИО3, будучи извещенным о месте и времени его проведения, не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

Ответчица ФИО4 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 и ФИО2 не признала и поддержала объяснения, данные ответчиком ФИО3, просила суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Пензенской области в суд для рассмотрения дела не явился, о времени и месте проведения судебных заседаний извещены надлежащим образом, действующая по доверенности ФИО7 представила письменные отзывы на исковые требования ФИО2 и ФИО1, в которых просила рассмотреть дело без участия их представителя и, наряду с прочим, указала на следующее:

В настоящее время в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеются записи о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО10 (доля в праве - 29/100), ФИО9, (доля в праве - 18/100), ФИО2 (доля в праве - 28/100) и ФИО1 (доля в праве - 25/100) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированных ДД.ММ.ГГГГ года. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданских дел: №, № и № Октябрьского районного суда г.Пензы, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 и ФИО2 в связи со следующим:

В соответствии с п.1 и п.2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц…

Согласно п.1 ст.288 ГК РФ и ч.1 ст.30 ЖК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу абз.2 п.1 ст.2 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Территория недвижимости» в лице генерального директора ФИО13 (исполнителем) и ФИО1 (заказчиком), а ДД.ММ.ГГГГ – между ООО «Территория недвижимости» (исполнителем) и ФИО2 (заказчиком), были заключены договоры об оказании риэлтерских услуг, предметом которых являлось оказание исполнителем заказчикам риэлтерских услуг (комплекса юридических и фактических действий) за вознаграждение, от имени и за счет заказчиков, направленных на подготовку и правовое сопровождение сделок по покупке заказчиками комнат (доли в квартире) по адресу: <адрес> общей площадью 16,5 кв.м и 17,0 кв.м, соответственно, стоимость каждой из которых составляет 780 000 рублей (п.1.1. договоров), и в эту стоимость входит вознаграждение исполнителя за оказанные услуги – 20 000 руб. (п.3.2. договоров).

Согласно распискам генерального директора ООО «Территория недвижимости» ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ года, в этот день он получил от ФИО1 и от ФИО2 по 360 000 руб. в качестве обеспечения исполнения комплекса юридических и фактических действий, направленных на поиск объекта недвижимости, находящегося по адресу: <адрес>, с последующим ремонтом и перепланировкой в вышеуказанных принадлежащих заказчикам комнатах (25/100 долей и 28/100 долей в квартире, соответственно), закупку необходимых стройматериалов, наём подрядчиков на выполнение строительных работ, заключение с ними договоров подряда, оплаты за выполненные работы, подписи всех требуемых документов.

При этом непосредственно за оказание риэлтерских услуг, как указано выше и видно из актов от ДД.ММ.ГГГГ приемки-сдачи работ по договорам на оказание риэлтерских услуг от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (копии – в деле), истицы ФИО1 и ФИО2 должны были оплатить ООО «Территория недвижимости» по 20 000 руб. каждая.

Итого, в соответствии с договорами об оказании риэлтерских услуг от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ каждая из истиц должна была оплатить 780 000 руб., из которых за оказание риэлтерских услуг (вознаграждение ООО «Территория недвижимости») – 20 000 руб..

Соответственно, по 360 000 руб. истицами было оплачено в качестве обеспечения ООО «Территория недвижимости» исполнения комплекса юридических и фактических действий, расшифровка которых дана ФИО13 в расписках от ДД.ММ.ГГГГ года, и по 400 000 руб. они должны были оплатить продавцам недвижимости – ответчикам.

При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 (продавцами) и ФИО1 (покупателем) был заключен и подписан договор б/н купли-продажи недвижимости – 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 71,1 кв.м, по адресу: <адрес>.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и право общей долевой собственности ФИО1 на спорную недвижимость зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за № и за №, соответственно, что видно из отметок в договоре, дела правоустанавливающих документов на квартиру по адресу: <адрес> и свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 25/100) ФИО1 на квартиру, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 71,1 кв.м по адресу: <адрес>.

Согласно п.3 заключенного между ФИО1 и ответчиками договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, покупатель приобрел у продавца в собственность указанную недвижимость за 400 000 рублей.

Из п.7 того же договора купли-продажи следует, что по соглашению сторон передача имущества осуществляется без составления акта приема-передачи; недвижимость считается переданной покупателю в момент подписания настоящего договора.

Определенная ФИО1 и ответчиками в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма, по которой продавались принадлежавшие ФИО3 и ФИО4 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, составлявшая 400 000 рублей, была получена продавцами от покупателя ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года, что видно из оформленной и подписанной сторонами расписки к договору (копия – в деле), из которой также следует, что стороны друг к другу материальных, моральных, имущественных и иных претензий не имеют.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 (продавцами) и ФИО2 (покупателем) был заключен и подписан договор б/н купли-продажи недвижимости – 28/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, состоящую из трех жилых комнат общей площадью 71,1 кв.м, по адресу: <адрес>.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и право общей долевой собственности ФИО2 на спорную недвижимость зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за № и за №, соответственно, что видно из отметок в договоре, дела правоустанавливающих документов на квартиру по адресу: <адрес> и свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 28/100) ФИО2 на квартиру, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 71,1 кв.м по адресу: <адрес>.

Согласно п.3 заключенного между ФИО2 и ответчиками договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, покупатель приобрел у продавца в собственность указанную недвижимость за 400 000 рублей.

Определенная ФИО2 и ответчиками в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма, по которой продавались принадлежавшие ФИО3 и ФИО4 28/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, составлявшая 400 000 рублей, была получена продавцами от покупателя ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года, что видно из оформленной и подписанной сторонами расписки к договору (копия – в деле), из которой также следует, что стороны друг к другу материальных, моральных, имущественных и иных претензий не имеют.

В силу п.1 ст.56 и п.1 ст.57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В обоснование рассматриваемых исковых требований истицы сослались на то, что ответчиками им была продана недвижимость ненадлежащего качества – с неоговоренными продавцами недостатками в виде незаконно выполненной перепланировки, установленного без соответствующих согласований и разрешений сантехнического оборудования, которые обнаружены ими после заключения договоров и регистрации их права собственности и не могут быть устранены без несоразмерных расходов.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования Управления государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области к ФИО9, ФИО2, ФИО10 и ФИО1 о понуждении к приведению в первоначальное состояние выполненной перепланировки и переоборудования квартиры, и постановлено обязать ФИО9, ФИО2, ФИО10 и ФИО1 привести жилое помещение - <адрес> в соответствие с технической документацией, приведя в первоначальное состояние выполненную в квартире перепланировку и переоборудование.

Принимая названное решение, суд исходил из того, что ответчики: ФИО9, ФИО2, ФИО10 и ФИО1 являются сособственниками спорного жилого помещения.

Согласно ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из п.2 ст.475 ГК РФ следует, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Таким образом, в случае существенного нарушения требований к качеству такого товара, как недвижимость, покупатель вправе лишь отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Из исковых заявлений ФИО1 и ФИО2, объяснений их представителя ФИО5 в суде, договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, свидетельств о государственной регистрации прав общей долевой собственности истиц и дела правоустанавливающих документов на <адрес> (копии – в деле) следует, что предметом каждого из заключенных ДД.ММ.ГГГГ между истицами и ответчиками договоров являлась купля-продажа долей в праве общей долевой собственности на состоящую из трех жилых комнат квартиру общей площадью 71,1 кв.м по адресу: <адрес>, а не отдельные жилые помещения – комнаты в названной квартире, и данное недвижимое имущество (доли в праве на недвижимое имущество) до настоящего времени принадлежат истицам в том же состоянии, в каком они его приобрели у ответчиков, то есть ФИО1 принадлежит 25/100 доли в праве общей долевой собственности на названную квартиру, а ФИО2 – 28/100 доли в праве общей долевой собственности на названную квартиру.

В судебном заседании установлено, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, определен их предмет, цена, на момент заключения этих договоров купли-продажи истицы были удовлетворены качеством продаваемого и передаваемого им даже без составления актов приема-передачи товара, приобретали доли (25/100 – ФИО1 и 28/100 – ФИО2) в праве общей долевой собственности на <адрес>.

Из п.11 договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, прошедших государственную регистрацию и подписанных продавцами: ФИО3 и ФИО4 и покупателями: ФИО1 и ФИО2, следует, что данные договоры содержат весь объем соглашений между сторонами в отношении его предмета.

Согласно ч.1 ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как пояснил в судебном заседании ответчик ФИО3, и подтвердила ответчица ФИО4, к моменту заключения с истицами договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> они не проживали, ДД.ММ.ГГГГ они обратились в агентство недвижимости «...», к риэлтеру – ИП ФИО14, которую просили продать принадлежавшую им в то время указанную трехкомнатную квартиру и которой передали ключи от квартиры для показа её потенциальным покупателям, она дала объявление о продаже квартиры, на которое откликнулось агентство недвижимости ООО «Территория недвижимости», и представители этого агентства получили от ФИО14 ключи от их квартиры.

Данные объяснения ответчиков подтверждаются показаниями допрошенной в судебных заседаниях по делам: № и № Октябрьского районного суда г.Пензы, исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о расторжении договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате уплаченных за товар денежных сумм по которым определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без рассмотрения, в качестве свидетеля ФИО14, что следует из протоколов судебных заседаний по названным делам от ДД.ММ.ГГГГ года, оглашенных в судебном заседании по данному делу.

Из тех же показаний ФИО14 следует, что спорная квартира была трехкомнатной и в очень плохом состоянии, сотрудники ООО «Территория недвижимости» сказали, что на указанную квартиру у них есть покупатели, и что они будут делать в ней ремонт; после ремонта эту квартиру она не видела.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО14 у суда не имеется.

Таким образом, к моменту передачи ответчиками спорной квартиры на продажу она являлась трехкомнатной, не отремонтированной, и ответчики за последующий её ремонт, перепланировку и переоборудование не платили.

Доказательств иного суду со стороны истцов не представлено, судом не добыто.

Напротив, из буквального содержания вышеупомянутых расписок генерального директора ООО «Территория недвижимости» ФИО13, выданных им истицам ДД.ММ.ГГГГ года, то есть в день, когда ФИО1 и ФИО2 рассчитались также и с ответчиками по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, оплатив им по 400 000 руб., видно, что именно они (ФИО1 и ФИО2) оплатили ремонт и перепланировку в «принадлежащей заказчику комнате (25/100 (28/100) долей в квартире), закупку необходимых стройматериалов, наем подрядчиков на выполнение строительных работ, заключение с ними договоров подряда», а также произвели оплату за выполненные работы и подписание всех требуемых документов.

Непосредственно в договорах купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в расписках ответчиков в получении от истиц денежных средств по этим договорам указывается о продаже и покупке долей в квартире по <адрес>, объектом прав обеих истиц в свидетельствах о государственной регистрации их права общей долевой собственности является квартира – доли в праве на неё, а не отдельные комнаты.

Кроме того, за работы, указанные в расписках ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ года, истицы оплатили ООО «Территория недвижимости» по 360 000 руб. каждая, а ответчикам, как продавцам спорной квартиры (долей в праве на неё), – по 400 000 руб. каждая.

Соответственно, оплаченные истицами работы, указанные в расписках ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ года, стоили каждой 360 000 руб., а приобретенная истицами у ответчиков недвижимость – 400 000 руб. для каждой.

Денежные средства в ремонт и перепланировку с переоборудованием в спорной трехкомнатной квартире, которая до сих пор по документам Управления Росреестра по Пензенской области таковой значится, ответчиками не вкладывались, соответственно, эти действия ими (за их счет) не производились. Доказательств обратного со стороны истиц суду не представлено, судом не добыто.

Из показаний допрошенных по делам № и № Октябрьского районного суда г.Пензы в качестве свидетелей бывших сотрудниц ООО «Территория недвижимости» ФИО15 и ФИО16 следует, что перепланировку в спорной квартире делало ООО «Территория недвижимости» (протоколы судебных заседаний от ДД.ММ.ГГГГ – показания ФИО15 и протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ по делу № – показания ФИО16).

При этом ФИО15 подтвердила вышеприведенные показания свидетеля ФИО14 и также показала, что спорную трехкомнатную квартиру ей показывала риэлтер агентства недвижимости «...», и на следующий день, после того, как ей показали квартиру и передали технический паспорт, она рассказала об этом начальству, которое квартира устроила; после этого она позвонила сотрудникам агентства недвижимости «...», сказала, что квартира им подходит, и что они будут делать в ней ремонт, после чего им отдали ключи от квартиры; ФИО1 смотрела, проверяла квартиру, комнату, которую собиралась покупать, и, кроме неё, были ещё покупатели – ФИО9, ФИО2 и ФИО10.

Свидетель ФИО16, помимо приведенного выше, показала о том, как ФИО15 нашла спорную 3-комнатную квартиру, из которой агентство недвижимости «Территория недвижимости» путем перепланировки сделало 4 комнаты гостиничного типа, что является сложившейся практикой этого агентства, а также о том, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была с ней (свидетелем) в квартире, которая на тот момент была ещё 3-комнатной, они ей объяснили, что и где будет стоять, и она передала им задаток, ФИО2 все устраивало, претензий она не высказывала, потом она приходила в квартиру с сыном и видела, что получилось после перепланировки, претензий у неё не возникло, ей нужна была «гостинка», работы должны были быть выполнены к моменту заключения основного договора купли-продажи, то есть до ДД.ММ.ГГГГ года.

Оснований не доверять показаниям свидетелей: ФИО15 и ФИО16 у суда не имеется, их, как и свидетеля ФИО14, заинтересованность в исходе дела в пользу истцов или ответчиков не установлена, показания свидетелей не противоречат другим собранным по делу доказательствам.

Отмечая, что в силу п.1 ст.157 ГПК РФ суд при рассмотрении дела обязан непосредственно исследовать доказательства по делу: заслушать объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, …, ознакомиться с письменными доказательствами, …, суд считает возможным принять при рассмотрении данного дела, как письменные доказательства, оглашенные протоколы судебных заседаний по делам: № и №, в которых отражены показания свидетелей: ФИО14, ФИО15 и ФИО16, не явившихся в судебное заседание по данному делу.

В материалах дела имеются копии идентичных друг другу по содержанию претензий ФИО1 и ФИО2, адресованных ими ООО «Территория недвижимости» и отправленных почтой, согласно квитанциям, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года, соответственно.

В данных претензиях истицы просили ООО «Территория недвижимости» расторгнуть заключенные с ними договоры об оказании риэлтерских услуг от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ и выплатить оплаченные ими по договорам 780 000 руб., ссылаясь на ненадлежащее оказание услуг, выразившееся в том, что в соответствии с этими договорами они предполагали, что приобретают, как объекты недвижимости, отдельные комнаты, в каждой из которых установлена металлическая входная дверь, сантехническое оборудование (унитаз, ванна, мойка), произведен монтаж канализации и труб, подводки под стиральную машину, однако ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры купли-продажи долей (25/100 и 28/100) в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, а также в том, что без соответствующих согласований и разрешений ООО «Территория недвижимости» была проведена перепланировка всей квартиры, в результате которой образованы четыре комнаты с установкой в них сантехнического оборудования.

Из названных претензий следуют выводы о том, что ещё до заключения между ними и ответчиками договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 знали, что в спорной квартире выполнялись работы по её перепланировке и переоборудованию; хотели, чтобы в результате этих работ в их собственность по договорам купли-продажи перешли отдельные комнаты, как объекты недвижимости; знали, что эти работы выполнялись ООО «Территория недвижимости» (а не ФИО3 и ФИО4).

Вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ заочным решением мирового судьи судебного участка № Ленинского района г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ (копия – в деле) удовлетворены исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ООО «Территория недвижимости» о защите прав потребителей, и, наряду с прочим, постановлено взыскать с ответчика в пользу каждой из истиц убытки в сумме 20 000 руб., оплаченных ими по договорам об оказании риэлтерских услуг.

Данным заочным решением мировой судья установил, что ООО «Территория недвижимости» от имени истиц ДД.ММ.ГГГГ заключило с ООО «РемТехСтрой» по три договора оказания услуг и по договору на выполнение ремонтно-отделочных работ, однако заключать эти договоры права не имело, поскольку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ собственниками <адрес> в <адрес> являлись ФИО3 и ФИО4. Мировой судья посчитал, что ООО «Территория недвижимости» ненадлежащим образом, с существенными отступлениями от условий договоров, оказало ФИО1 и ФИО2 риэлтерские услуги, и оказало услуги, не предусмотренные договорами от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ года, которыми истицы не уполномочивали ООО «Территория недвижимости» производить какую-либо перепланировку и ремонт в приобретаемых комнатах.

К участию в рассмотрении дела по иску ФИО1 и ФИО2 к ООО «Территория недвижимости» о защите прав потребителей ФИО3 и ФИО4 привлечены не были, в связи с чем в силу п.2 ст.61 ГПК РФ обязательными для суда, не подлежащими доказыванию вновь и оспариванию, при рассмотрении данного дела установленные заочным решением мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ обстоятельства не являются.

Анализируя вышеизложенное, суд считает, что доводы со стороны истиц о том, что о ремонте и перепланировке <адрес> до подписания с ответчиками договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации их права собственности, которая, как видно из материалов дела, состоялась ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО1 и ФИО2 не знали, суд считает надуманными, действительности не соответствующими.

Независимо от того, что договорами об оказании риэлтерских услуг от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2, соответственно, действительно, не уполномочивали ООО «Территория недвижимости» производить какую-либо перепланировку и ремонт в <адрес>, эти работы они оплатили, что подтверждается, наряду с прочим, полученными ими от ФИО13 расписками от ДД.ММ.ГГГГ года.

В деле имеется заверенная МУП «Жилсервис по ОРС в ЖХ» по ОЖФ копия составленного ими на основании заявления проживающих в квартирах № и № <адрес> ФИО18 и ФИО19 акта комиссионного обследования от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, из которого следует, что в этой квартире снесены перегородки, из трехкомнатной по техническому паспорту она переоборудована на четыре квартиры гостиничного типа с устройством санузлов.

В материалах дела также имеется копия заявления ФИО18 и ФИО19 в <адрес> (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ года), из которого следует, что они просят провести проверку по факту незаконных действий собственника <адрес>, выразившихся в переустройстве жилого помещения – сносе и установке перегородок, врезке и установке сантехнического оборудования, перепланировке квартиры в квартиру гостиничного типа на 4-х хозяев с индивидуальной кухней, ванной, санузлом, которые расположены над жилыми комнатами, с врезкой в общеквартирные инженерные системы водоотведения и водоснабжения.

Давая оценку акту от ДД.ММ.ГГГГ и заявлению от ДД.ММ.ГГГГ года, представленным со стороны истиц в подтверждение того, что до приобретения ими в собственность спорной недвижимости <адрес> уже была перепланирована и переоборудована, но не ими, суд отмечает следующее:

В названных документах не указано, кто именно произвел перечисленные в них работы, совершил незаконные действия.

Между тем, при рассмотрении данного дела установлено, что отношения к переоборудованию, перепланировке и другим связанным с этим действиям, произведенным в <адрес> осенью и в ДД.ММ.ГГГГ, ответчики ФИО3 и ФИО4, в отличие от истиц, которые оплатили эти работы, не имеют, ФИО3 и ФИО4 продавали истицам доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, которые ФИО1 и ФИО2 до сих пор и принадлежат.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований полагать, что ответчики продали истицам недвижимость ненадлежащего качества, в связи с чем исковые требования ФИО1 и ФИО2 о взыскании с ФИО3 и ФИО4 в их пользу денежных средств в связи с отказом от исполнения договоров купли-продажи удовлетворению не подлежат.

Соответственно, не подлежат удовлетворению и производные от названных исковые требования об исключении записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с отказом ФИО1 и ФИО2 в иске к ФИО3 и ФИО4 на основании п.1 ст.98 ГПК РФ истицам не подлежат возмещению за счет ответчиков понесенные ими расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о взыскании денежных средств в связи с отказом от исполнения договоров купли-продажи и исключении записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 08.10.2013 года.

СУДЬЯ