Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1741/18 по иску Галстяна Э. М. к ООО «ГарантияСтройДевелопмент», Управлению Росреестра по Московской области об обязании заключить основной договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, обязании зарегистрировать договор,

установил:

Галстян Э.М. обратился в суд с иском, которым просил обязать ООО «ГарантияСтройДевелопмент» заключить с ним основной договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома во исполнение Предварительного договора <номер> от <дата>г. и обязании Управления Росреестра по Московской области совершить действия по регистрации указанного договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома – отказать. В обоснование иска ссылается на то, что <дата> между ним и ООО «ГарантияСтройДевелопмент» был заключен предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома: по адресу: <адрес>, по условиям которого ответчик обязался в будущем заключить договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по указанному адресу и передать ему после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома 2-х комнатную квартиру <адрес> общей проектной площадью 57,16 кв.м, этаж 18. Истцом во исполнение указанного договора были внесены денежные средства в размере 2 8467 568руб. В договоре не было определен точный срок заключения основного договора, а в п.2 указано не позднее <дата>г. Он направил ответчику проект основного договора для его заключения, однако ОООГ «ГарантияСтройДевелопмент» уклонилась от его заключения.

До настоящего времени основной договор не заключен, квартира не передана.

В судебном заседании истец Галстян Э.М. поддержал исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить.

Ответчик ООО «ГарантияСтройДевелопмент» представитель не явился, извещено, мнения по иску не представлено.

Соответчик Управление Росреестра по Московской области представитель явился. Представил письменное мнение в котором просил в иске отказать в части возложения обязанностей по регистрации договора.

Суд, заслушав стороны, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата> между Галстян Э.М. и ООО «ГарантияСтройДевелопмент» был заключен предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома: по адресу: <адрес>, по условиям которого ответчик обязался в будущем заключить договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по указанному адресу и передать ему после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома 2-х комнатную квартиру <адрес> общей проектной площадью 57,16 кв.м, этаж 18./л.д.24-27/

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Верховный Суд Российской Федерации также указал, что при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19 Обзора от 4 декабря 2013 г.). То есть к лицу, не являющемуся застройщиком, не могут быть предъявлены требования о признании права на квартиру, поскольку это лицо не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.

Согласно ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела следует и установлено судом, что Общество с ограниченной ответственностью «ГарантияСтройДевелопмент» создано в качестве юридического лица <дата>. В разделе сведения об основном виде деятельности указано: управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе./л.д.28-34/ Сведения о деятельности, связанной со строительством жилых домов, отсутствует.

Согласно ч.1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

При этом обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 названного Закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).

При этом в материалы дела не представлены доказательства наличия у ООО «ГарантияСтройДевелопмерт» вещного права на земельном участке на котором велось строительство многоквартирного жилого дома и разрешения на строительство.

В нарушение указанных требований ООО «ГарантияСтройДевелопмент» осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию, при отсутствии разрешения на строительство, представление проектной декларации, наличия права на земельный участок. Таким образом, ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Согласно части 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Согласно предварительному договору стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ООО «ГарантияСтройДевелопмент" привлекает Галстян Э.М.., как участника долевого строительства, к финансированию строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома обязуется передать участнику долевого строительства квартиру <номер>, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Цена договора эквивалентна стоимости квартиры и составляет 2 846 568 руб. Стороны договорились (п. 2 договора) о заключении основного договора не позднее <дата>.

В материалы дела не представлены сведения о том, что предварительный договор участия в долевом строительстве прошел в установленном порядке государственную регистрацию, сторонами не согласованы все его существенные условия, в частности, условие о страховании, реквизиты договора страхования отсутствуют, а также условия о гарантийном сроке.

Так, в соответствии с ч.5 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.07.2017), гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства. В договоре гарантийный срок на объект долевого строительства установлен в 5 лет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию, то есть условие о сроке передачи объекта является несогласованным.

По общему правилу в силу ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Признание предварительного договора основным договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возможно, но при наличии в предварительном договоре условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Закона, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) вышеназванного Закона (пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года).

Между тем, исследуемый предварительный договора долевого участия в строительстве, при наличии обязательных условий в силу части 4 этой статьи 4 ФЗ-214, не содержит таких условий как: гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Текст представленного суду предварительного договора, о государственной регистрации которого заявлен иск, не отвечают требованиям, предъявляемым к договорам долевого участия в силу ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ.

Кроме того, из выше изложенного следует, что ООО «ГарантияСтройДевелопмент» не являлось застройщиком как таковым.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.8,218, 429 ГК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст.56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Галстян Э.М. об обязании ООО « ГарантияСтройДевеломпент» заключить с ним основной договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома во исполнение Предварительного договора <номер> от <дата>г. и обязании Управления Росреестра по Московской области совершить действия по регистрации указанного договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в течении месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Мотивированное решение составлено 21 мая 2018 года