Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Банк ЖилФинанс» к ФИО2 о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению ФИО2 к Акционерному обществу «Банк ЖилФинанс» о признании кредитного договора частично недействительным, возмещении денежных средств и компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Банк ЖилФинанс» обратился в суд с иском к ФИО2 об установлении факта наличия права на обращение взыскания на заложенное имущество, взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

Определением Анапского районного суда от 26.06.2017 г. к производству было принято уточненное исковое заявление АО «Банк ЖилФинанс».

ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к АО «Банк ЖилФинанс» о признании частично недействительными условий кредитного договора.

Согласно определению Анапского районного суда от 13.11.2017 г. к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена ФИО3

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) АО «Банк ЖилФинанс» ФИО1 заявленные уточненные исковые требования банка поддержал, со встречным иском заемщика не согласился, пояснил, что 04.02.2014 г. ФИО2 заключил с ЗАО «Банк ЖилФинанс» (в настоящее время АО) кредитный договор 000 на следующих условиях: размер кредита 2 500 000 рублей; ежемесячный аннуитетный платеж – 36 700 рублей 09 коп. не позднее 15 числа каждого месяца, срок кредита 182 месяца, проценты за пользование кредитом 15,99 % годовых, ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору – 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, обеспечение исполнения обязательств по кредиту – залог недвижимого имущества (ипотека) жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), согласно договору об ипотеке от 04.02.2014 г., выдана закладная. АО «Банк ЖилФинанс» перечислил в соответствии с условиями кредитного договора денежные средства в размере 2 500 000 рублей на текущий счет заемщика, который перечисленные денежные средства снял со своего текущего счета и использовал по своему усмотрению. Таким образом, банком обязательства по кредитному договору исполнены в полном объеме, однако ответчик, обязавшийся возвратить кредит и уплачивать проценты за пользование кредитом, не исполняет обязательства по кредитному договору и закладной. ФИО2 неоднократно допустил просрочку исполнения обязательств по кредитному договору, ненадлежащим образом исполняет обязанность по оплате ежемесячных платежей. Нарушение положений кредитного договора является основанием для предъявления требования о полном досрочном исполнении обязательств. Ответчику ФИО2 22.08.2016 г. были направлены требования о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, где предложено в срок не позднее тридцати дней после получения досрочно исполнить обязательства по кредитному договору, уплатив остаток суммы кредита, проценты и пени. Отправленные письма возвращены истцу по истечению срока хранения в почтовом отделении. Возврат требований означает, что у ответчика возможно изменилось место жительства (место пребывания). В соответствии с условиями кредитного договора ответчик обязан был в десятидневный срок уведомлять истца об изменении места жительства или места работы, о факте временного отсутствия, однако таких уведомлений от ответчика в адрес банка не поступало. Истец не считается не исполнившим обязанность по соблюдению досудебного порядка и вручению требования, поскольку указанная обязанность не может быть исполнена вследствие неисполнения ответчиком обязанности по информированию истца об изменении места проживания или места работы, о факте временного отсутствия. В соответствии с положениями кредитного договора ответчик обязался возвратить кредит, уплачивать проценты за пользование кредитом, а в случае нарушения сроков возврата кредита или процентов по кредиту, заемщик обязан уплатить кредитору пени. Согласно расчету взыскиваемых денежных сумм, общая сумма задолженности ответчика ФИО2 по кредитному договору по состоянию на 19.10.2016 г. составляет 2 617 350 рублей 61 коп., включая 2 384 049 рублей 84 коп. – сумма основного долга, 126 671 рубль 53 коп. – сумма задолженности по оплате просроченных процентов, 428 рублей 57 коп. – сумма процентов за просроченный основной долг, 17 602 рубля 28 коп. – сумма пени за нарушение сроков возврата кредита, 84 462 рубля 41 коп. – сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов, 4 135 рублей 98 коп. – начисленные проценты. Истец вправе обратить взыскание на заложенное имущество. Взыскание по ипотечному кредиту для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Действующим законодательством определен судебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, поскольку обращение взыскания на указанное имущество во внесудебном порядке не допускается в случае, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу. Стоимость объектов недвижимости, на которые истец просит обратить взыскание, определена в Отчете об оценке 000 от 24.01.2014 г. и составляет: жилой дом 6 366 000 рублей, земельный участок 1 694 000 рублей. Начальная продажная цена этого имущества на публичных торгах должна быть установлена в размере: 6 366 000 х 80 %= 5 092 800 рублей – жилой дом; 1 694 000 х 80 %= 1 355 200 рублей – земельный участок. Учитывая изложенное, просит суд взыскать с ФИО2 в пользу АО «Банк ЖилФинанс» задолженность по кредитному договору в размере 2 617 350 рублей 61 коп., проценты за пользование кредитом в размере 15,99 % годовых, начисляемых на сумму основного долга 2 384 049 рублей 84 коп., начиная с 20.10.2016 г. по день фактического исполнения обязательства. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: 3-х этажный жилой дом площадью 298 кв.м. с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 5 092 800 рублей, земельный участок площадью 991 кв.м. с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 1 355 200 рублей. Также взыскать с ФИО2 в пользу АО «Банк ЖилФинанс» расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 286 рублей 75 коп. В удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании частично недействительными условий кредитного договора, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда просил отказать, считая встречные требования не обоснованными и заявив ходатайство о применения срока исковой давности.

В обоснование встречного иска ФИО2 указывает, что 04.02.2014 г. между ним и ЗАО «Банк ЖилФинанс» был заключен кредитный договор 000 на предоставление кредита в сумме 2 500 000 рублей. Кредит был обеспечен залогом принадлежащего ему трехэтажного жилого дома и земельного участка. При этом при заключении указанного кредитного договора банк обязал его оплатить опцию «Снижение ставки» в сумме 62 250 рублей. Считает обязанность оплатить опцию «Снижение ставки» ничтожной, так как эта опция по своей природе является комиссией за выдачу кредита. Обязывая заемщика оплатить комиссию за выдачу кредита, банк взимает плату, как если бы он оказывал самостоятельную услугу, однако действия банка по подключению какой-либо опции самостоятельной услугой признать нельзя. При отказе от опции «Снижение ставки» ставка по кредиту повышается на 10 %. Кроме того, сумма, взысканная банком за подключение дополнительной услуги, для него существенна. Полагает, что при этих условиях волеизъявление заемщика при подключении опции «Снижение ставки» нельзя признать свободным. Им была подписана стандартная форма кредитного договора с заранее выработанными условиями, таким образом, условия кредитного договора в части подключения опции «Снижение ставки» могут быть признаны недействительными. По условиям кредитного договора банк предоставляет заемщику денежные средства, а заемщик обязан осуществить возврат кредита и уплатить проценты, начисленные на кредит, в порядке, установленном договором. При этом иных плат и комиссий согласно условиям кредитного договора не предусмотрено. Полная стоимость кредита рассчитывается кредитной организацией. При этом в нарушение указанной нормы, ни в условиях кредитного договора, ни в уведомлении о полной стоимости кредита банк не указал информацию о наличии у заемщика обязательства по уплате суммы за подключение к опции «Снижение ставки». В кредитном договоре в разделе «Порядок пользования кредитом и его возврата» указано, что за полученный кредит заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 15,99 % годовых. Денежные средства в размере 62 250 рублей в виде платы за подключение опции «Снижение ставки» были перечислены в адрес АО «Банк ЖилФинанс», что подтверждается выпиской по счету. Сотрудниками банка при его обращении было разъяснено, что ими было получено его согласие на подключение оспариваемой опции, подтвержденное подписью в заявлении на кредит. Также его уверили, что им было подтверждено ознакомление и согласие с тарифами АО «Банк ЖилФинанс» по ипотечному кредитованию физических лиц, а также с тарифами по расчетно-кассовому обслуживанию физических лиц. И на этом основании ему было отказано в возврате суммы, уплаченной за подключение опции «Снижение ставки». 03.09.2017 г. он направил в адрес банка претензию с требованием возвратить в десятидневный срок денежные средства в размере 62 250 рублей, уплаченные за подключение опции «Снижение ставки», однако это требование ответчиком в добровольном порядке удовлетворено не было. Полагает, что банком было удержано комиссионное вознаграждение за согласование условий кредитного договора в части процентной ставки по кредиту, что не предусмотрено действующим законодательством. При этих обстоятельствах действия банка по взиманию платы за снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ущемляют его права потребителя и являются неправомерными. В соответствии с действующим законодательством о банковской деятельности взимание банком комиссионного вознаграждения предполагает оказание соответствующей услуги – банковской операции. Перечень банковских и иных операций, которые кредитная организация вправе осуществлять, установлен законом о банковской деятельности. Согласование с клиентом ставки по предоставляемому кредиту к числу таких операций не относится. Он как экономически слабая сторона в кредитном правоотношении, был фактически поставлен банком в неизбежное положение отсутствия выбора заключить кредитный договор без опции «Снижение ставки», так как разница между двумя ставками является дискриминационной. Такие действия банка являются злоупотреблением свободой договора в форме навязывания клиенту несправедливого условия об уплате не предусмотренного законом комиссионного вознаграждения. По этим мотивам отказ банка от возврата уплаченной суммы на том основании, что клиент согласно заявлению-анкете на выдачу кредита добровольно выбрал параметры кредитования, предусматривающие экономически более выгодный вариант с низкой процентной ставкой, является необоснованным. Возложение условиями кредитного договора на заемщика дополнительных обязательств, в том числе по оплате денежных средств за снижение процентной ставки по кредиту, ущемляет установленные законом права потребителя. Кроме взимания с него платы за снижение ставки по кредиту банком были включены в кредитный договор условия, в соответствии с которыми при нарушении сроков возврата кредита и/или процентов по кредиту заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Однако это положение также противоречит действующему законодательству РФ, поскольку размер неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита (займа) и уплате процентов по договору не может превышать ключевую ставку Центрального банка РФ на день заключения договора. Он обратился с письменным заявлением к банку, в котором просил привести условия договора в соответствие с законом и пересчитать начисленные санкции, однако ответа до настоящего времени не получено. Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Исходя из того, что банк злоупотребил его доверием, удержал с него излишние суммы по заключенному кредитному договору, в связи с чем ему приходится тратить время на восстановление нарушенных прав, считает требование о взыскании денежной компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей подлежащим удовлетворению. На основании изложенного, просит суд признать недействительными условия кредитного договора 000 от 04.02.2014 г. в части взимания платы за подключение опции «Снижение ставки». Признать недействительным условие п. 5.3 кредитного договора, по которым при нарушении сроков возврата кредита и/или процентов по кредиту заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Взыскать с АО «Банк ЖилФинанс» в его пользу сумму за подключение опции «Снижение ставки» в размере 62 250 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

В судебное заседание ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, третье лицо ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте процесса, не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайствами об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в их отсутствие не обращались.

Принимая во внимание мнение представителя истца (ответчика по встречному иску), не возражавшего против рассмотрения дела в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, суд приходит к выводу о том, что их неявка не является препятствием к рассмотрению дела и считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, при этом с учетом нормы ст. 243 ГПК РФ принимаемое судебное решение не может быть заочным.

Заслушав представителя банка, исследовав и оценив письменные доказательства по делу, суд находит заявленные АО Банк «ЖилФинанс» исковые требования законными и обоснованными, а встречный иск ФИО2 не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, относящиеся к договору займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора.

Правилами ст. 820 ГК РФ предусмотрена обязательная письменная форма кредитного договора.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, 04.02.2014 г. ФИО2 заключил с ЗАО «Банк ЖилФинанс» (в настоящее время АО «Банк ЖилФинанс») кредитный договор 000 на следующих условиях: размер кредита 2 500 000 рублей (п. 1.1 кредитного договора), аннуитетный платеж – ежемесячно 36 700 рублей 09 коп. не позднее 15 числа каждого месяца (п. 3.2.1, п. 3.3.5 кредитного договора), срок кредита – 182 месяца (п. 1.1 кредитного договора), проценты за пользование кредитом 15,99 % годовых (п. 3.1 кредитного договора), ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору – 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (п. 5.3 кредитного договора), кредит предоставляется в целях приобретения или строительства жилого дома или квартиры, их капитального ремонта или иного неотделимого улучшения (п. 1.3 договора), обеспечение исполнения обязательств по кредиту – залог недвижимого имущества (ипотека) жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) (п. 1.4.1 кредитного договора, заключен договор об ипотеке от 04.02.2014 г.).

Банком представлен также График платежей, являющийся частью кредитного договора от 04.02.2014 г. 000

АО «Банк ЖилФинанс» исполнил обязательства по кредитному договору в полном объеме, перечислив денежные средства в размере 2 500 000 рублей на текущий счет ФИО2 (п. 1.1, 2.1 кредитного договора), а заемщик перечисленные денежные средства снял и использовал по своему усмотрению, что подтверждается выпиской по счету клиента 000.

Выпиской по счету клиента и расчетом задолженности заемщика подтверждено, что ФИО2 не исполняет надлежащим образом обязательства по кредитному договору.

Нарушение положений кредитного договора в соответствии с п. 4.4.1 договора является основанием для предъявления требования о полном досрочном исполнении обязательств по возврату кредита, начисленных процентов на кредит, суммы штрафов и пеней.

В связи с неисполнением обязательств по договору, заемщику ФИО2 банком 22.08.2016 г. заказными письмами с уведомлением (по адресу прежней регистрации, а также по адресу регистрации по месту жительства в настоящее время) были направлены требования о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, однако данные требования остались без удовлетворения.

При этом заемщик не информировал кредитора о возможной смене места жительства, пребывания, либо временном отсутствии по месту жительства, что свидетельствует о надлежащем исполнении банком обязанности по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с Расчетом взыскиваемых денежных сумм по состоянию на 19.10.2016 г. общая сумма задолженности ФИО2 перед АО «Банк ЖилФинанс» по кредитному договору составляет 2 617 350 рублей 61 коп., в том числе: 2 384 049 рублей 84 коп. – сумма основного долга, 126 671 рубль 53 коп. – сумма задолженности по оплате просроченных процентов, 428 рублей 57 коп. – сумма процентов за просроченный основной долг, 17 602 рубля 28 коп. – сумма пени за нарушение сроков возврата кредита, 84 462 рубля 41 коп. – сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов, 4 135 рублей 98 коп. – начисленные проценты.

Представленный банком расчет кредитной задолженности заемщиком не оспорен и принят судом при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Исполнение обязательств может обеспечиваться залогом (ч. 1 ст. 329 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между ЗАО «Банк ЖилФинанс» и ФИО2 был заключен договор об ипотеке от 04.02.2014 г., в соответствии с которым заемщик предоставил в залог банку принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: 3-х этажный жилой дом общей площадью 298 кв.м. с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) и земельный участок площадью 991 кв.м. с кадастровым номером 000, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, также находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Принадлежность ФИО2 на праве собственности жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) подтверждена свидетельствами о государственной регистрации права от 01.02.2013 г. серии 000 и от 17.01.2014 г. серии 000, а также выписками из ЕГРН от 24.05.2017 г., 13.06.2017 г., предоставленными Анапским отделом Управления Росреестра по КК, запись о регистрации права на жилой дом от 01.02.2013 г. 000, запись о регистрации права на земельный участок от 20.03.2012 г. 000. Право собственности ФИО2 на земельный участок было зарегистрировано на основании договора дарения земельного участка от 22.02.2012 г., право собственности на жилой дом зарегистрировано на основании указанного договора дарения участка и кадастрового паспорта здания от 09.11.2012 г.

Также 04.02.2014 г. между ФИО2 и ЗАО «Банк ЖилФинанс» составлена закладная в отношении указанного недвижимого имущества.

Согласно договору купли-продажи закладных от 11.06.2014 г. ЗАО «Банк Жилфинанс» продал ЗАО «П.» определенные закладные, в том числе закладную по кредитному договору 000

В соответствии с ч. 1 ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон.

По соглашению сторон договора об ипотеке оценка предмета залога составила 8 060 000 рублей: жилой дом стороны оценили в 6 366 000 рублей, земельный участок 1 694 000 рублей, на основании Отчета об оценке 000 от 24.01.2014 г. (п. 1.6 договора об ипотеке).

Частью 1 ст. 348 ГК РФ установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст. 337 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона «Об ипотеке» ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно ч. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

При этом, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ч. 3 ст. 348 ГК РФ).

В соответствии со ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 51 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

По смыслу ч. 3 ст. 349 ГК РФ единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину-должнику, может быть предметом залога и на него возможно обращение взыскания, при условии, что обращение взыскания будет осуществляться в судебном порядке, что также установлено требованиями ст. 55 Закона «Об ипотеке».

В соответствии с ч. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

- суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации;

- наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в ЕГРН заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

- способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

- начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

- меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

В Отчете об оценке 000 от 24.01.2014 г., подготовленном ООО «А.», определено, что стоимость заложенного жилого дома составляет 6 366 000 рублей, земельного участка – 1 694 000 рублей.

В ч. 1 ст. 349 ГК РФ указано, что при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

На основании правила п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена жилого дома на публичных торгах должна быть установлена в размере 5 092 800 рублей, земельного участка – 1 355 200 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для взыскания с заемщика в судебном порядке в пользу банка задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 о признании частично недействительными условий кредитного договора от 04.02.2014 г. 000 взыскании денежной суммы за подключение банковской опции, компенсации морального вреда, суд исходит из того, что при заключении договора кредитования заемщик был полностью ознакомлен с условиями договора, добровольно его подписав.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 1 Федерального закона от 02.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» банк – кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц. Банк самостоятельно определяет структуру и размеры доходности кредитов, исходя из принципов свободы предпринимательской деятельности, закрепленной законодательством.

При получении в банке целевого кредита (на ремонт и благоустройство недвижимости), заемщиком ФИО2 была выбрана опция «Снижение ставки», что подтверждено Заявлением-анкетой на жилищный ипотечный кредит от 20.11.2013 г., заполненным и подписанным собственноручно клиентом.

Согласно платежным поручениям от 06.02.2014 <...> за подключение опции «Снижение ставки» по кредитному договору с плательщика ФИО2 была взыскана плата в размере 62 250 рублей.

Денежные средства, уплачиваемые заемщиком банку при выдаче кредита по пониженной процентной ставке, не являются комиссионным вознаграждением, то есть платой за определенные действия, а носят компенсационный характер, за благо предоставляемое банком заемщику – сниженную на 10 % процентную ставку.

Именно в связи с выбором заемщиком опции «Снижение ставки» кредитный договор от 04.02.2014 г. 000 между ЗАО «Банк ЖилФинанс» и ФИО2 был заключен на условиях годовой процентной ставки в размере 15,99 %.

В случае отказа от подключения опции «Снижение ставки» кредитный договор с ФИО2 был бы заключен на условиях действующей на дату его заключения в ЗАО «Банк ЖилФинанс» базовой процентной ставки по кредитам, которая была выше примененной процентной ставки. Единовременно оплачивая стоимость опции «Снижение ставки», ФИО2 приобрел преимущество на будущее в виде пониженной ставки по кредиту.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации (Определение от 03.06.2015 г. по делу № 305-ЭС15-4806), дополнительная опция, позволяющая уменьшить процентную ставку за пользование кредитом, является самостоятельной услугой и влечет для заемщика дополнительный положительный эффект в виде экономии денежных средств.

Отказывая ФИО2 в удовлетворении встречных требований о признании кредитного договора недействительным в части взимания платы за подключение опции «Снижение ставки», суд принимает во внимание установленный факт подписания ответчиком (истцом по встречному иску) заявления, в том числе с условием о подключении данной опции в соответствии с тарифами, установленными банком и последующей ее оплаты в размере 62 250 рублей, то есть ФИО2 выразил свое волеизъявление на подключение данной опции.

Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что предоставление кредита не обусловлено обязательным подключением к опции «Снижение ставки», поскольку заемщику банком были предложены альтернативные условия кредитования, следовательно, банком не была нарушена ст. 16 Закона «О защите прав потребителей». Заемщик по своему добровольному выбору подписал кредитный договор, посчитав экономически более выгодным условие кредитования по более низкой процентной ставке с подключением опции «Снижение ставки», что исключает признание таковых условий кредитного договора недействительными.

Суд находит также необоснованным требование ФИО2 о признании недействительным условия кредитного договора, согласно которому при нарушении сроков возврата кредита и/или процентов по кредиту заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, поскольку заключение кредитного договора не было вынужденным, заемщик имел возможность заключить кредитный договор с иной кредитной организацией на иных условиях, данный пункт не нарушает баланса интереса сторон.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно ч. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Как следует из ст. 9.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в отношении кредитных договоров и договоров займа, обеспеченных ипотекой, заемщиком по которым выступает физическое лицо, заключившее договор в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, закон устанавливает размер неустойки за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по возврату кредита (займа) и по уплате процентов за пользование кредитом (займом).

При этом, согласно ст. 2 Федерального закона от 23.06.2016 г. № 217-ФЗ «О внесении изменения в статью 9.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», настоящий федеральный закон вступает в силу по истечении тридцати дней после его официального опубликования, то есть с 24.07.2016 г., тогда как кредитный договор был заключен между сторонами гражданского дела 04.02.2014 г. Данным федеральным законом не предусмотрено его распространение на отношения, возникшие до введения его в действие.

Таким образом, в силу ст.ст. 4, 422 ГК РФ положения ч. 3 ст. 9.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к настоящим правоотношениям применены быть не могут и стороны обязаны руководствоваться условиями, которые были ими согласованы в кредитном договоре.

Условия кредитного договора о подключении опции «Снижение ставки», за которую взимается плата, а также о размере неустойки за нарушение сроков возврата кредита или процентов по кредиту, о недействительности которых заявляет ФИО2, не явились препятствием для оформления им кредитного договора и получения суммы кредита в полном объеме, предусмотренном договором, а также исполнения его в последующем.

Доказательств, подтверждающих понуждение банком заемщика к заключению кредитного договора, а также свидетельствующих о злоупотреблении банком свободой договора в форме навязывания контрагенту несправедливых условий договора или совершения кредитной организацией действий, выражающихся в отказе либо уклонении от заключения договора на условиях, предложенных заемщиком, материалы дела не содержат.

Ответчик (истец по встречному иску) не лишен был в случае несогласия с какими-либо отдельными условиями договора обратиться за получением кредита в другую кредитную организацию и на иных условиях.

Согласно ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Поскольку судом установлено отсутствие нарушения банком своих обязательств в рамках договорных отношений с заемщиком, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении производных от основных требований о взыскании компенсации морального вреда.

Кроме того, истцом по встречному иску ФИО2 пропущен установленный законом срок исковой давности по требованиям о признании недействительными условий кредитного договора от 04.02.2014 г.

Кредитный договор был заключен сторонами в 2014 г. и до настоящего времени (до момента предъявления представителем банка иска в суд) каких-либо возражений относительно условий кредитования ФИО2 не заявлял.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

С условиями кредитного договора, о недействительности которых заявляет заемщик в настоящее время, ФИО2 был ознакомлен в момент подписания договора – 04.02.2014 г. (с этого же времени началось исполнение сделки).

Однако ФИО2 обратился в суд с иском о признании недействительными условий кредитного договора в части взимания платы за подключение опции «Снижение ставки» и условий кредитного договора о размере неустойки за нарушение сроков возврата кредита или процентов по нему, взыскании суммы за подключение опции «Снижение ставки», компенсации морального вреда лишь 15.09.2017 г., то есть по истечении срока исковой давности для предъявления требований как о признании недействительной ничтожной сделки, так и оспоримой.

В соответствии с положениями ч.ч. 1, 2 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Представителем АО «Банк ЖилФинанс» в процессе рассмотрения дела заявлено о пропуске истцом по встречному иску ФИО2 срока исковой давности.

В силу правил ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, обязанность доказывания лежит на сторонах.

Статьей 60 ГПК РФ определено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит обоснованными заявленные АО «Банк ЖилФинанс» требования о взыскании с ФИО2 задолженности по кредитному договору от 04.02.2014 г. 000 в общей сумме 2 617 350 рублей 61 коп., а также процентов за пользование кредитом в размере 15,99 % годовых, начисляемых на сумму основного долга 2 384 049 рублей 84 коп., начиная с 20.10.2016 г. по день фактического исполнения обязательства, поскольку заемщиком нарушены обязательства по погашению суммы долга и процентов по кредитному договору.

В связи с ненадлежащим исполнением должником ФИО2 обеспеченного залогом обязательства, суд считает также подлежащим удовлетворению требование АО «Банк ЖилФинанс» об обращении взыскания на предмет залога – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) в счет погашения задолженности по кредитному договору, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в отношении жилого дома 5 092 800 рублей, в отношении земельного участка 1 355 200 рублей.

Оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2 о признании недействительными условий кредитного договора, заключенного с АО «Банк ЖилФинанс», в части взимания платы за подключение опции «Снижение ставки» и о размере неустойки за нарушении сроков возврата кредита или процентов за пользование кредитом, взыскании суммы за подключение опции «Снижение ставки» в размере 62 250 рублей, компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей, судом не установлено.

Согласно платежному поручению от 08.11.2016 г. 000 банком при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 33 286 рублей 75 коп.

Принимая во внимание норму ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, предусматривающей, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, суд полагает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу АО «Банк ЖилФинанс» расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 286 рублей 75 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление Акционерного общества «Банк ЖилФинанс» к ФИО2 о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Банк ЖилФинанс» задолженность по кредитному договору от 04.02.2014 г. 000 в общей сумме 2 617 350 рублей 61 коп., в том числе: 2 384 049 рублей 84 коп. – сумма основного долга, 126 671 рубль 53 коп. – сумма задолженности по оплате просроченных процентов, 428 рублей 57 коп. – сумма процентов за просроченный основной долг, 17 602 рубля 28 коп. – сумма пени за нарушение сроков возврата кредита, 84 462 рубля 41 коп. – сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов, 4 135 рублей 98 коп. – начисленные проценты.

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Банк ЖилФинанс» проценты за пользование кредитом в размере 15,99 % годовых, начисляемые на сумму основного долга 2 384 049 рублей 84 коп., начиная с 20.10.2016 г. по день фактического исполнения обязательства.

Обратить взыскание на заложенное в соответствии с договором об ипотеке от 04.02.2014 г. недвижимое имущество: 3-х этажный жилой дом площадью 298 кв.м. с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 092 800 рублей, земельный участок площадью 991 кв.м. с кадастровым номером 000, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 355 200 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Банк ЖилФинанс» расходы по оплате госпошлины в размере 33 286 рублей 75 коп.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к Акционерному обществу «Банк ЖилФинанс» о признании недействительным условия кредитного договора от 04.02.2014 г. 000 в части взимания платы за подключение опции «Снижение ставки», признании недействительным условия кредитного договора о размере неустойки за нарушении сроков возврата кредита или процентов за пользование кредитом, взыскании суммы за подключение опции «Снижение ставки» в размере 62 250 рублей, компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд.

Судья

Анапского районного суда

Краснодарского края А.Н. Немродов