Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Суберляк М.С., ответчика Коноваловой У.В., представителя третьего лица Свириденко В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вира» к Кутасу В.В., Коноваловой У.В. о признании договора незаключенным,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Вира» (далее – ООО «Вира») обратилось в суд с исковыми требованиями к Кутасу В.В., Коноваловой У.В., в котором просит признать договор участия в долевом строительстве <номер обезличен> от <дата обезличена>(далее договор) незаключенным.

В обосновании требований указано, что <дата обезличена> между истцом ООО «Вира» и ответчиками Кутас В.В., Коноваловой У.В. заключен договор <номер обезличен> участия в долевом строительстве многоквартирного дома № <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>. Между сторонами были согласованы все существенные условия договора, о чем свидетельствует подписанный договор участия в долевом строительстве, в котором четко указан размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства в размере 4231500 руб. Ответчиками Кутас В.В. и Коноваловой У.В. договор подписан и произведена по нему оплата в полном объеме. Однако, в дальнейшем, ответчики указывают, что согласно заключенному договору в состав общей проектной приведенной площади квартиры включена проектная площадь лоджии с коэффициентом 1, тогда как лоджия не может быть приравнена к жилому помещению. В связи, с чем Кутас В.В. и Коновалова У.В. просят внести изменения в договор в части цены договора, направив об этом претензию ООО «Вира». Указанное свидетельствует, что стороны не согласовали существенные условия договора, а именно предмет и его стоимость. Вместе с тем, на предложение истца ООО «Вира» расторгнуть договор в связи с признаками незаключенности, ответчики Коновалова У.В. и Кутас В.В. отказались.

15.09.2022 протокольным определением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк России», ПАО Банк «ФК Открытие».

Представитель истца Суберляк М.С., действующий на основании доверенности от 05.10.2022 сроком по 31.12.2023, в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, по основаниям, указанным в заявлении. Пояснила, что исходя из обстоятельств, указанных в исковом заявлении, претензий ответчиков, истец сделал выводы, что стороны не согласовали основные условия договора, а именно его предмет и стоимость.

Ответчик Коновалова У.В. возражала против удовлетворения исковых требований, считала, что нарушений при определении предмета и цены договора при его заключении не было. Истцом было допущено нарушение расчета общей приведенной площади жилого помещения, состоящей из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, в связи с чем она и Кутас В.В., как потребители услуг имеют право обратится за разъяснением, а при нарушении прав и за перерасчетом. При этом, сторонами при заключения договора <номер обезличен> в долевом строительстве от <дата обезличена>, стороны согласовали как предмет так и его цену, а кроме того приступили к его исполнению. Ответчиками он исполнен, денежные средства, полученные в кредит внесены истцу ООО «Специализированный Застройщик «Вира» в полном объеме, последний также осуществляет исполнение своих обязательств по договору, окончание строительства предполагается в октябре 2022 года. При этом направленная в адрес истца претензия не направлена на изменении условий договора и не свидетельствует, что стороны не согласовали существенные условия договора, а именно предмет и его цену.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» Свириденко В.А., действующая на основании доверенности № 354-Д от 28.09.2022 сроком до 28.09.2022, указала, что претензия ответчиков не направлена на изменение условий договора, стороны при подписании согласовали все существенные условия договора, при этом удовлетворение исковых требований оставила на усмотрение суда, просила указать в решении суда о сохранении залога права требования ПАО «Сбербанк России» на причитающиеся Кутас В.В. и Коноваловой У.В. денежные средства по договору участия в долевом строительстве в случае удовлетворении иска.

Ответчик Кутас В.В., третье лицо ПАО Банк «ФК Открытие», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителей не направили, об отложении не ходатайствовали.

От ответчика Кутас В.В. поступили в суд возражения на иск в письменном виде, в которых он указал, что каких-либо нарушений при определении предмета и цены договора участия в долевом строительстве <номер обезличен> допущено не было, а истцом было допущено нарушение расчета общей приведенной площади жилого помещения, состоящей из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, что дает ему право требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретаемого жилого помещения. Указал, что доводы истца о невозможности определить подлежащий объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией несостоятельны.

От представителя третьего лица ПАО Банк «ФК Открытие» поступил отзыв, в котором последний выразил несогласие с исковыми требованиями. Указал, что не достижение сторонами договора участия в долевом строительстве соглашения об объекте долевого строительства и его цене, не может свидетельствовать о незаключенности такого договора. Договор оформлен в установленной законом форме, подписан сторонами, содержит все существенные условия, то есть не имеется оснований для признания договора не заключенным. Также намерения ответчиков принудить истца уменьшить ранее согласованную цену объекта долевого строительства может свидетельствовать о недобросовестности ответчиков, а не как о нарушении законодательства при заключении договора, с которыми закон связывает последствия незаключенности договора участия в долевом строительстве.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Заслушав мнение представителя истца, ответчика, представителя третьего лица, изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу, и становиться обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п. 1 ст. 425 ГК РФ закреплено, что договор вступает в силу и становится обязательны) для сторон с момента его заключения.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12).

В соответствии с ч.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора. Кроме того, договор должен содержать помимо определенного конкретно объекта долевого строительства, срок его передачи, а также цену договора, сроки и порядок его уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения обязательств по договору.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения ( ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ст. 19 вышеуказанного закона проектная декларация включает в себя информацию о застройщике, и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика

Судом установлено и из материалов дела следует, что между ООО «Вира» и Кутас В.В., Коноваловой У.В. <дата обезличена> заключен договор <номер обезличен> участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «Вира» (застройщик) обязался в предусмотренный срок, своими силами и (или) с привлечением иных лиц, построить в соответствии с проектной и разрешительной документацией многоквартирный многоэтажный дом № <номер обезличен> жилой застройки по <адрес обезличен>, в <адрес обезличен>. Объектом долевого строительства по договору является двухкомнатная квартира № <номер обезличен> расположенная на одиннадцатом этаже многоквартирного дома № <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, общей проектной приведенной площадью 40,6 кв.м., из которой: 39,6 кв.м. – общая проектная площадь квартиры (без учета балконов, лоджий); 3,7 кв.м. – проектная площадь лоджий.

В соответствии с п.2.1 договора установлена цена квартиры, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для получения прав на квартиру, размер которой составляет 4231500 руб. Для оплаты цены договора участниками долевого строительства были использованы кредитные денежные средства в размере 3000000 руб., представленные ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором <номер обезличен> от <дата обезличена>. П.2.1. договора установлено, что участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего договора на специальный эскроу-счет, открываемый в ПАО Банк «ФК Открытие», в целях из дальнейшего перечисления застройщику (ООО «Вира»).

В данном случае, договор подписан сторонами, предмет договора согласован. Содержание договора участия в долевом строительстве от <дата обезличена><номер обезличен> соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Ответчиками <дата обезличена> произведена полная оплата по договору.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем Управлением Росреестра по Томской области 04.04.2022 в государственный реестр прав на недвижимость внесена запись <номер обезличен>. Также, одновременно с государственной регистрации договора 04.04.2022 в государственный реестр прав на недвижимость внесена запись об ипотеки в силу закона прав участка за <номер обезличен>, в пользу ПАО «Сбербанк России».

В приложении № 1 к договору участия в долевом строительстве отображен основанный на проектной документации план 11 этажа жилого дома, содержащий план квартиры, жилые комнаты и вспомогательные помещения квартиры, их расположение по отношению друг к другу, сведения об общей площади помещений – 36,9 кв.м., площади лоджии без понижающего коэффициента – 3,7 кв.м., а также проектной площади всех помещений квартиры – 40,6 кв.м. Сведений об общей площади квартиры, исчисленной с понижающим коэффициентом для лоджии, договор не содержит.

Согласно пункту 1.4 договора 2/117 застройщик обязался передать участникам объект долевого строительства – квартиру, на 11-м этаже общей приведенной проектной площадью 40,6 кв. м (с учетом приведенной площади для лоджии- 1 кв.м).

<дата обезличена> в ООО «Вира» поступила претензия от ответчиков Кутас В.В. и Коноваловой У.В. от <дата обезличена>, в которой ответчики просят внести изменения в договор <номер обезличен> от <дата обезличена>, оформив дополнительное соглашение в п. 1.4. договора: общая проектная приведенная площадь квартиры – 38,75 кв.м., в том числе лоджия с коэффициентом – 0,5 кв.м.; в п.п.2.1, 2.1.1. договора: цены договора, депонируемой суммы и суммы, оплачиваемой за счет собственных средств, исходя из общей приведенной площади жилого помещения – 38, 75 кв.м., вместо 40,6 кв.м.; просят возвратить денежные средства в размере 192814,66 руб.

<дата обезличена> ООО «Вира» составлен ответ на претензию ответчиков, в котором просят Кутас В.В. и Коновалову У.В. явиться для подписания соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве, поскольку спорный договор был подписан без согласованной воли сторон в части существенных условий. Дополнительно, <дата обезличена> ответом на претензию от <дата обезличена> ООО «Вира» сообщила, что не усматривает оснований для возврат денежных средств в размере 192814,66 руб., поскольку цена договора является твердой и договором не предусмотрены условия об определении цены договора в качестве исчисляемой от единицы цены площади.

Согласно разрешению на строительство <номер обезличен>, выданному Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г.Томска, застройщик осуществляет строительство жилого здания, в котором расположен объект долевого строительства, на основании проектной документации: шифр <номер обезличен>, подготовленный ООО <данные изъяты> и получивший положительное заключение экспертизы проектной документации <номер обезличен> от <дата обезличена>.

Согласно проектной документации – «Многоквартирный многоэтажный дом № <номер обезличен>, жилые застройки по <адрес обезличен>. Многоквартирный многоэтажный дом № <номер обезличен>. Проектная документация, Том 4, раздел 3.2. «Архитектурные решения», шифр <номер обезличен>, шифр <номер обезличен> лист 4 План 3-15 этажа, в общую площадь квартиры, определенную в договоре, включая площади отапливаемых комнат и помещений, а также неотапливаемых помещений (лоджий). При этом, площадь лоджии указана в проектной документации в размере 3,7 кв.м., без понижающего коэффициента.

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктом 2.4.2 договора <номер обезличен> стороны установили размер допустимого отклонения фактической площади объекта от проектной в размере 5 %, не являющегося нарушением договора.

Как следует из материалов дела, условия договора допускают расхождение между проектной и фактической площадью квартиры, дополнительных соглашений между истцом и ответчиками с учетом уточнения фактической площади квартиры не заключалось.

Из п.п.3.2.1. и 4.4. договора <номер обезличен> следует, что участник обязан уплатить цену договора, без обязательств доплаты, если площадь будет отличаться от проектной, то есть уплатить твердую цену. Из договора также не следует право участника в одностороннем порядке изменить цену договора, также не следует согласие застройщика построить объект долевого строительства за цену, не согласованную в договоре.

Кроме того, в соответствии с п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит в признанию договора его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Цена договора полностью уплачена участником в установленном договоре размере и порядке, в том числе с использованием кредитных средств ПАО «Сбербанк России», в соответствии с кредитным договором <номер обезличен> от <дата обезличена>.

Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Стороны добровольно заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, достигли соглашения по всем существенным условиям, договор заключался по волеизъявлению обеих сторон. Договор был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

В данном случае в ходе рассмотрения дела суду не представлены доказательства об отсутствии сторонами согласования существенных условий спорного договора, этого не следует и как из самого договора и пояснения сторон.

Доводы истца об отсутствие предмета договора суд отклоняет как несостоятельные и не соответствующие обстоятельствам дела.

Из претензии от <дата обезличена> следует, что ответчики выбрали вариант защиты предполагаемого нарушенного права, который подлежит разрешению в порядке гражданско – правового урегулирования и не свидетельствует о несогласованности существенного условия договора о цене или предмете и не может служить основанием для признание сделки незаключенной.

Исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит выводу о том, что в указанных документах содержались все существенные условия о договоре участия в долевом строительстве, в силу чего договор между истцом и ответчиками считается заключенным с <дата обезличена>, требования к форме соблюдены, договор был зарегистрирован в установленном законе порядке.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вира» к Кутасу В.В., Коноваловой У.В. о признании договора незаключенным – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Г.Ю. Моисеева

Секретарь А.Д. Козачук

Мотивированный текст решения изготовлен 13.10.2022