Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску председателя ЖСК «<адрес>» ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО17 о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Председатель ЖСК «<адрес>» ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО17 о признании обременения отсутствующим.

В обоснование заявленных требований указав, что ООО фирма «Юкон» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома <адрес>. По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома <адрес> являются следующие лица: нежилые помещения: ФИО2 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО3 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № к договору от ДД.ММ.ГГГГ и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО4 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО6 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ); жилые помещения: ФИО7 и ФИО8 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО9 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО10 и ФИО11 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО12 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО13 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО14 на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (записи регистрации от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО15 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО15 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО16 на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» возбуждено дело о банкротстве и введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к процедуре банкротства ООО фирма «Юкон» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО фирма «Юкон» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении общества открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО17

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № жилищно-строительному кооперативу «<адрес>» передан объект незавершённого строительства по адресу: <адрес>

Порядок погашения требований участников строительства определяется статьей 201.10 Закона, согласно которой предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок.

Недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

В связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

Передача объекта незавершённого строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

По мнению истца при отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Требования участников строительства, претендующих на получение помещений в доме № по <адрес>, погашены определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, после передачи объекта незавершённого строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ.

Полагает, что расторжение договоров и прекращение записи в ЕГРН не препятствует ответчикам реализовать права кредиторов в денежном выражении при условии включения их в реестр, либо вступить в члены ЖСК (ч. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве). Стать членами ЖСК вышеуказанные лица не желают.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона договоры участия в долевом строительстве утратили свою силу, а в Управлении Росреестра по Тамбовской области не погашены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, у ЖСК отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению суда правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома. В настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершённого строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем, прекратить запись о регистрации договоров ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным.

При вышеуказанных обстоятельствах, с целью соблюдения прав членов ЖСК истец просил признать отсутствующим обременение в виде:

- по нежилыми помещениям:

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО25, и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО26 и ФИО2(запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ);

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО26, договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО27 и ФИО3 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ), дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между конкурсным управляющим ООО фирмы «Юкон» ФИО17 и ФИО3

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО28 и ФИО4 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ);

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО6 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ);

- по жилым помещениям:

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО38 и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО39 и ФИО7 и ФИО8 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ);

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО29, и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО25 и ФИО18 (фамилия изменена на ФИО9) (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ);

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО4, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО28 и ФИО4, и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО10 и ФИО11 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ);

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО31, и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО31 и ФИО12 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ);

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО13 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ);

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ФИО14 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ);

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО28 и ФИО15 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ);

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ФИО16 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ).

В судебном заседании представители истца ФИО1, ФИО19 (по доверенности), ФИО20 (по доверенности) поддержали иск в полном объеме и по основаниям, в нем указанным (л.д.1-5 том 1, л.д.24-28 том 2, л.д.190-192 том 2, л.д.164-166 том 3).

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился. О дате, месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась. О дате, месте и времени его проведения извещена надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явился. О дате, месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны.

В судебное заседание ответчик ФИО6 не явилась. О дате, месте и времени его проведения извещена надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в возражениях от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ООО фирма «Юкон» был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> с целью приобретения в собственность нежилого помещения, расположенного <адрес>, общей проектной площадью 116,52 кв.м. и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке. Согласно п.3.1 договора стоимость объекта долевого строительства составила 3460644 руб. Во исполнение условий договора обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства ответчиком выполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, чеками ККМ и квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме этого, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика поступило уведомление истца о возможности вступления в члены ЖСК в целях завершения строительства многоквартирного дома. В ответ на данное уведомление ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца было направлено уведомление о готовности вступить в члены ЖСК с приложением договора участия в долевом строительстве и документов оплаты по нему. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца было направлено повторное уведомление о готовности вступить в челны ЖСК. При этом каких-либо действий от истца не последовало. Более того, в рамках рассмотрения Арбитражным судом <адрес> дела № ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего было отказано в удовлетворении иска о расторжении заключенного с ней договора ввиду отсутствия оснований, более того, факт отсутствия оплаты по указанному договору долевого участия не установлен судом. В соответствии с положениями п.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Положениями п.1 ст.352 ГК РФ предусмотрены основания для прекращения залога. При этом в рассматриваемом случае предусмотренные основания для прекращения оспариваемого обременения отсутствуют, что является основанием для отказа в иске. Согласно Определению Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № истцу переданы права застройщика, а требования участников строительства, голосовавших против передачи объекта незавершённого строительства и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном Законом о несостоятельности (банкротстве), подлежащими погашению в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди. При этом требования ответчика не преобразовывались указанным способом, т.к. она против передачи прав застройщика не голосовала и от участия в ЖСК не отказывалась, требование не погашено, в связи с чем, при наличии полной оплаты помещения за ней сохраняется право на его получение. Погашение записи относительно договора участия в долевом строительстве лишит ответчика возможности получить оплаченное жилое помещение, в строительство которого были вложены денежные средства.

В судебное заседание ответчик ФИО7 не явилась. О дате, месте и времени его проведения извещена надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны.

В судебном заседании ответчик ФИО8 возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО40 и ООО фирма «ЮКОН» был заключен договор участия в долевом строительстве №. На основании указанного договора между ФИО41 и ФИО7 и ФИО8 был заключен договор цессии ДД.ММ.ГГГГ. Оплата по договору ответчиками была произведена в полном объеме. В связи с этим считает иск не подлежащим удовлетворению.

В судебное заседание ответчик ФИО9 не явилась. О дате, месте и времени его проведения извещена надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны. В судебном заседании до перерыва ДД.ММ.ГГГГ возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзыве от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.122 том 2). Согласно отзыву решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО18 к ООО фирма «ЮКОН» были удовлетворены и за ФИО18 признано право собственности на 1/228 долю объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома № по <адрес> в виде однокомнатной квартиры, расположенной <адрес> Таким образом, истец снять обременение, а тем более реализовать помещение, указанное в договоре долевого участия, не может (фамилия ФИО18 изменена на фамилию ФИО9 на основании свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ№, л.д.129 том 2).

В судебное заседание ответчик ФИО10 не явилась. О дате, месте и времени его проведения извещена надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны.

В судебное заседание ответчик ФИО11 не явился. О дате, месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО11 ФИО21 (по ордеру) возражала против удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание ответчик ФИО12 не явилась. О дате, месте и времени его проведения извещена надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны.

В судебное заседание ответчик ФИО13 не явился. О дате, месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что он обращался в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о включении в реестр, однако его заявление было оставлено без рассмотрения. Для защиты своих прав он будет обращаться либо в суд с заявлением, либо в ЖСК для включения его в число членов.

В судебное заседание ответчик ФИО14 не явилась. О дате, месте и времени его проведения извещена надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что она является членом ЖСК.

В судебное заседание ответчик ФИО15 не явился. О дате, месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны.

В судебное заседание ответчик ФИО16 не явился. О дате, месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны.

Представитель ответчика ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО17 в судебное заседание не явился. О дате, месте и времени его рассмотрения извещен надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление государственного строительного надзора Тамбовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в судебное заседание не явились. О дате, месте и времени его рассмотрения извещены надлежащим образом. Причины неявки суду неизвестны.

Согласно представленному отзыву от ДД.ММ.ГГГГ Управление государственного строительного надзора Тамбовской области полагает иск подлежащим удовлетворению в полном объеме, поскольку после передачи объекта незавершённого строительства в соответствии со ст.201.10 Закона о банкротстве договор участия в долевом строительстве теряет юридическую силу (при этом не оценивается его заключенность и произведенная оплата), а нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не применяются. После завершения строительства объекта члены ЖСК приобретают право на недвижимое имущество в соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ (л.д.144-148 том 2).

В имеющемся в материалах дела заявлении представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области просит рассмотреть дело без его участия, полагает требование подлежащим удовлетворению по основаниям, указанным в пояснениях (л.д.136 том 1, л.д.12 том 2).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает заявленный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ООО фирма «Юкон» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО25ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.112 том 1).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность нежилого помещения, расположенного на <адрес>, общей проектной площадью 163,01 кв.м. и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 5705 350 руб. (п.п. 2.1, 2.2, 3.1 Договора).

Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом в четвертом квартале 2012 года и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор цессии между ФИО26 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.116 том 1).

Между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО26ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.98 том 1).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность нежилого помещения, расположенного на <адрес>, общей проектной площадью 231,43 кв.м. и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 8 100 050 руб. (п.п. 2.1, 2.2, 3.1 Договора).

На основании договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО27 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор цессии (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.96 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО17 и ФИО3 было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, согласно которому цена договора подлежит увеличению на 15000 руб. за 1 кв.м., то есть всего на сумму 3471150 руб. В связи с этим стоимость объекта долевого строительства составляет 11571200 руб. (л.д.102 том 1).

Между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО28 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.104 том 1).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение нежилого помещения в <адрес>, общей проектной площадью 348,45 кв.м. и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 12195 750 руб. (п.п. 2.1, 2.2, 3.1 Договора).

Согласно пункту 4.3.1 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.108 том 1).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность нежилого помещения, расположенного <адрес>, общей проектной площадью 116,52 кв.м. и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 3460 644 руб. (п.п. 2.1, 2.2, 3.1 Договора).

Между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО42ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.46 том 3).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность двухкомнатной квартиры, расположенной <адрес> общей проектной площадью 82,88 кв.м. с учетом балконов и лоджий и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 2 486 400 руб. (п.п. 2.1, 3.1 Договора).

Согласно пункту 2.2 Договора Застройщик обязуется построить и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО43 и ФИО7 и ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор цессии (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.44 том 3).

Между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО25ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.6, том 3).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность однокомнатной квартиры, расположенной <адрес> общей проектной площадью 40,71 кв.м. с учетом балконов и лоджий и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 1221 300 руб. (п.п. 2.1, 3.1 Договора).

На основании договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО25 и ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор цессии (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ).(л.д.4, том 3). На основании свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ№ произведена смена фамилии с ФИО18 на Петрову (л.д.129).

Между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>.(л.д.60, том 3).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность двухкомнатной квартиры, расположенной <адрес>, общей проектной площадью 82,25 кв.м. с учетом балконов и лоджий и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 2344 125 руб. (п.п. 2.1, 3.1 Договора).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО28 и ФИО4, в договоре изменена площадь квартиры на 82,88 кв.м. (л.д.65 том 3).

На основании договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО11 и ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор цессии (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.58, том 3).

Между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО31ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.53, том 3).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность трехкомнатной квартиры, расположенной <адрес>, общей проектной площадью 96,53 кв.м. с учетом балконов и лоджий и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 2895 900 руб. (п.п. 2.1, 3.1 Договора).

На основании договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО31 и ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор цессии (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.58, том 3).

Между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.16, том 3).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность двухкомнатной квартиры, расположенной <адрес> общей проектной площадью 82,89 кв.м. с учетом балконов и лоджий и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 2486 700 руб. (п.п. 2.1, 3.1 Договора).

Между ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.29, том 3).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность двухкомнатной квартиры, расположенной <адрес>, общей проектной площадью 82,88 кв.м. с учетом балконов и лоджий и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 2900 800 руб. (п.п. 2.1, 3.1 Договора).

Согласно пункту 2.3 Договора Застройщик обязуется построить и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность двухкомнатной квартиры, расположенной <адрес>, общей проектной площадью 77,16 кв.м. с учетом балконов и лоджий и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 2700 600 руб. (п.п. 2.1, 3.1 Договора).

Между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО35 и ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.25, том 3).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность однокомнатной квартиры, расположенной <адрес>, общей проектной площадью 40,71 кв.м. с учетом балконов и лоджий и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 800 000 руб. (п.п. 2.1, 3.1 Договора).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность однокомнатной квартиры, расположенной <адрес> общей проектной площадью 44,16 кв.м. с учетом балконов и лоджий и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 800 000 руб. (п.п. 2.1, 3.1 Договора).

Между ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.34, том 3).

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность двухкомнатной квартиры, расположенной <адрес>, общей проектной площадью 82,25 кв.м. с учетом балконов и лоджий и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства составила 2878 750 руб. (п.п. 2.1, 3.1 Договора).

Указанные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Тамбовской области.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО фирма «ЮКОН» возбуждено дело о банкротстве и введена процедура наблюдения (л.д.8, том 1).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к процедуре банкротства ООО фирма «ЮКОН» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (л.д.8, том 1).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении общества открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО17 (л.д.8, том 1).

Определением Арбитражного суда <адрес>ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с положениями ст. 201.10 Закона о банкротстве незавершённое строительство было передано ЖСК «<адрес>», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома (л.д.8, 11, 37, 38 том 1).

Права ЖСК на незавершённый строительством объект зарегистрированы в ЕГРН (л.д.107-110 том 3). При этом перемены лиц в договоре участия в долевом строительстве не произошло.

В связи с введением процедуры банкротства наблюдение в отношении должника ДД.ММ.ГГГГ правила параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» применяются к должнику в редакции без учета изменений, внесенных Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 в силу прямого указания (п.13).

Согласно п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика определены положениями ст. 201.4 Закона о банкротстве.

Исходя из совокупного толкования вышеприведенных норм, правила, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, в том числе и положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 настоящего Закона к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение, не применимы.

В рассматриваемой правовой ситуации наличие зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве, объектом которого является нежилое помещение, и полная оплата участником цены договора, не порождает возникновение у участника долевого строительства права собственности на такое нежилое помещение ни в виде самостоятельного объекта, ни в виде доли в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, поскольку при введении в отношении застройщика процедуры банкротства требования участника долевого строительства в отношении нежилого помещения не могут быть удовлетворены ни путем передачи такого нежилого помещения, ни путем признания права собственности на него.

Такие требования могут быть трансформированы в денежные требования, подлежащие удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами ст. ст. 134, 142 Закона о банкротстве.

При таких обстоятельствах по нежилыми помещениям подлежат удовлетворению исковые требования ЖСК «<адрес>» о признании обременения отсутствующим в виде:

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 названного Закона. Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов (параграф 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Порядок погашения требований участников строительства определяется статьей 201.10 Закона, согласно которой предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершённого строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершённого строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершённого строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований о передаче жилых помещений.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершённого строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам (пункт 14 ст. 201.10 Закона).

Таким образом, в связи с передачей ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

Судом установлено, что требования ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 в реестр требований на передачу жилых помещений и в реестр требований кредиторов не включены.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Передача объекта незавершённого строительства от застройщика-банкрота в собственность ЖСК исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Поэтому при переходе объекта незавершённого строительства в вышеуказанном случае договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Кроме того, как пояснил Верховный суд РФ в пункте 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) отношения, возникающие в связи со строительством многоквартирного жилого дома между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не регулируются.

После передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ

При этом прекращение записи в ЕГРН не препятствует участникам долевого строительства реализовать права кредиторов в денежном выражении при условии включения их в реестр.

Как следует из письма Управления Росреестра по Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.138, том 1) в настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-03 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем, прекратить запись о регистрации договоров ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным.

Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Суд полагает, что в указанной ситуации не оценивается заключенность договора участия в долевом строительстве и произведенная оплата, поскольку речь идет исключительно о прекращении недействительной на сегодняшний момент записи в ЕГРН.

Так, передача прав застройщика от компании к кооперативу состоялась на основании ст. 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому погашение требований участников строительства возможно путем передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному кооперативу.

Статья 110 Жилищного кодекса РФ определяет правовое положение ЖСК, согласно которой жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях - юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Пункт 3 данной статьи указывает на то, что члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований ЖСК «<адрес>» о признании обременения отсутствующим по жилым помещениям в виде:

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО44 и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО45 и ФИО7 и ФИО8 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ);

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования председателя ЖСК «<адрес>» ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО17 о признании обременения отсутствующим удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде:

- договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора ФИО24 и ФИО46, и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО47 и ФИО7 и ФИО8 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ);

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда в течение месяца через Октябрьский районный суд г. Тамбова.

Судья: О.Н.Мальцева

Мотивированное решение суда изготовлено 10.09.2018.

Судья: О.Н.Мальцева