Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Кириллине П.И., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных Окружной администрации города Якутска об оспаривании решения, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок,

установил:

Истица обратилась в суд с вышеуказанным иском мотивируя тем, что с ____ года являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером № по адресу: ____ срок аренды истекал ____ года. В ____ года истица с супругом обратились к ответчику с заявлением о заключении договора на новый срок, предоставленного под индивидуальный жилой дом. ____ года истцу отказано в заключении нового договора со ссылкой на те обстоятельства, что отсутствуют основания для заключения нового договора без торгов, право собственности истца и супруга не зарегистрировано на возведенные ими строениями, площадь земельного участка превышает предельные размеры земельного участка, установленного Правилами землепользования и застройки. Истец считает отказ незаконным, поскольку использует земельный участок в соответствии с установленным разрешенным видом использования в зоне Ж-2А, в которой расположен земельный участок, ___, возведено ___ жилых дома, право собственности на которые не могут зарегистрировать без продления договора аренды. Просит признать отказ незаконным, обязать ответчика заключить договор аренды на новый срок с разрешенным видом использования под ИЖС.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании административный иск поддержал, пояснил, что истица и ее супруг являлись членами жилищно-строительного кооператива, которому земельный участок был отведен под строительство индивидуальных жилых домов, такой вид разрешенного использования как малоэтажный жилой комплекс отсутствует в установленном законом Классификаторе видов разрешенного использования и Правилах землепользования и застройки, истцы вправе выбирать из предусмотренных градостроительным зонированием и регламентами к ним вид разрешенного использования, в данном случае для индивидуальной жилой застройки. У истицы большая семья, поэтому они возвели ___ жилых дома и подготовили схемы раздела земельного участка, однако действия по разделу и приведению участка в соответствие с предельными параметрами может произвести только ответчик как собственник участка. Просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что разрешенный вид использования земельного участка «под малоэтажный жилой комплекс» не позволяет заключить договор аренды на новый срок без торгов, кроме того, участок превышает предельные максимальные параметры, установленные градостроительными регламентами для ИЖС. Просила в иске отказать.

Суд, выслушав участвующих в рассмотрении дела лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Судом установлено, что ____ года распоряжением Главы городского округа «город Якутск» № № Потребительскому жилищно-строительному кооперативу «___» был предоставлен в аренду земельный участок площадью ___ га с кадастровым номером № по адресу: ____. для использования под проектирование и строительство малоэтажного жилого комплекса на ___ домов. Срок аренды продлевался. Последний договор аренды с кооперативом был заключен ____ года.

Истица и ее супруг ФИО4 являлись членами ___ относятся к числу лиц из категории многодетных семей., что подтверждается представленной справкой, выданной Министерством труда и соцразвития РС(Я) за № №.

На основании протокола общего собрания ___ от ____ года и межевого плана от ____ года был произведен раздел предоставленного кооперативу в аренду земельного участка на ___ земельных участков для закрепления их за членами кооператива индивидуально (л.д. 116-214).Трехсторонним договором №№ от ____ года, заключенным между ___, супругами Н-выми А.Ю. и ФИО8, а также ДИЗО ОА г. Якутска произведена уступка прав и обязанностей ___ по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: ____ выделенного из земельного участка ___ в пользу членов кооператива Н-вых. Срок аренды определен до ____ года

Распоряжением ДИЗО ОА г. Якутска № № от ____ года утверждена схема расположения земельных участков на территории ___ в том числе схема расположения земельного участка с кадастровым номером №, переданного ФИО5.

За период с ____ года Н-выми на земельном участке возведены два жилых дома, что подтверждается пояснениями истца, актом обследования земельного участка ответчиком, скриншотами с данными Геопортала г. Якутска.

Регистрацию возведенных жилых домов истица произвести не может, поскольку вид разрешенного использования «под малоэтажный жилой комплекс» не соответствует разрешенным видам использования, установленным в зоне Ж-2А.

В свою очередь, ответчик отказывает истцу в изменении вида разрешенного использования земельного участка со ссылкой на те обстоятельства, что площадь земельного участка превышает предельные максимальные параметры для участка под ИЖС, установленные Правилами землепользования и застройки г. Якутска.

Судом установлено, исходный земельный участок предоставлялся ПЖСК «Сосновый берег» без торгов для возведения ___ми индивидуальных жилых домов для членов кооператива по единым дизайн-проектам и с общей инфраструктурой жилого комплекса, которая также должна была возводиться за счет взносов членов кооператива.

При этом, ни действующие Правила землепользования и застройки города Якутска № № с картой зонирования и градостроительными регламентами в их составе, принятые ____ года, ни ранее действующие Правила землепользования и застройки города Якутска ____ года, не предусматривали такой вид разрешенного использования земельных участков как «под малоэтажный жилой комплекс». В указанных Правилах к малоэтажной жилой застройке относятся как малоэтажные многоквартирные дома, так и индивидуальные жилые дома высотой не более 3-х этажей.

Вместе с тем, на момент перехода прав и обязанностей по договору аренды к истцу понятие зоны малоэтажной жилой застройки и разрешенные виды ее использования были изложены в пункте 2.1 Классификатора, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (в первой редакции Классификатора).

Согласно указанному пункту зоны малоэтажной жилой застройки (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов) предусматривают размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений.

Таким образом, суд находит несостоятельными доводы ответчика о том, что разрешенный вид использования земельного участка истца, указанный в правоустанавливающих документах (малоэтажная жилая застройка) не соответствует действующему градостроительному зонированию - зона Ж-2А (зоне застройки индивидуальными жилыми домами).

Согласно части 2 статьи 85 Земельного кодекса правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Правообладатель земельного участка вправе выбирать вид разрешенного использования любого из основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных градостроительным зонированием, и, как следствие, изменять вид разрешенного использования земельного участка (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Таким образом, поскольку заявленный истцом вид разрешенного использования земельного участка – под ИЖС соответствует градостроительной зоне земельного участка Ж-2А, а также соответствует и указанному в первичных правоустанавливающих документах, истец в силу пп. 6, 10, 14,15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (как участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства; как участка под объектами незавершенного строительства; как участка для индивидуального жилого строительства и предоставленного лицам, имеющим право на внеочередное получение земельных участков), имеет право на заключение нового договора аренды без торгов и с целевым назначением под ИЖС.

Что касается превышения предельных максимальных параметров, то такое обстоятельство не являлось препятствием для передачи истцу права аренды на спорный участок в ____ году, при том, что на момент передачи максимальные предельные параметры уже действовали, а вид разрешенного использования – малоэтажная жилая застройка, как указано выше, в ____ году соответствовал застройке индивидуальными домами.

Кроме того, суд находит обоснованными доводы истца о том, что именно ответчик, как собственник и арендодатель земельного участка, должен был принять меры по приведению размера и целевого назначения земельного участка в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, истец в свою очередь обращался к ответчику с заявлениями об изменении вида разрешенного использования в ЕГРН на ИЖС, а также с заявлением о разделе земельного участка, в удовлетворении которых истцу было необоснованно отказано.

При таких обстоятельствах, поскольку пункты 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ для возможности заключения договора аренды земельного участка на новый срок без торгов соблюдены, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: ____

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска заключить с ФИО1, ФИО4 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____ с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья А.А. Кочкина

___