Гражданский кодекс часть 1

по иску Гурьянова Романа Александровича к Челнокову Александру Николаевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и о намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома,

и по встречному иску Челнокова Александра Николаевича к индивидуальному предпринимателю Гурьянову Роману Александровичу об изменении срока заключения основного договора, установленного предварительным договором,

у с т а н о в и л:

Истец Гурьянов Р.А. обратился в суд с иском к ответчику Челнокову А.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, указав в иске, что ДД.ММ.ГГГГ между Гурьяновым Р.А. (продавец) и Челноковым А.Н. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и о намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки.

В соответствии с пунктами 1.1. и 1.2 Предварительного договора Гурьянов Р.А. (Продавец) обязался в будущем передать в собственность Челнокову А.Н. (Покупатель), а Покупатель принять и оплатить земельный участок, площадью 150 кв.м., кадастровый №, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, под строительство жилого дома блокированной застройки, общей площадью 72 кв.м., с намерением впоследствии заключить договор купли-продажи этого жилого дома блокированной застройки (п.1.6). Основной договор должен быть заключен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

До наступления срока для заключения основного договора Гурьянов Р.А. обратился к Челнокову А.Н. с уведомлением, в котором сообщил, что основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не может быть заключен в установленный предварительным договором срок в силу того, что Гурьянову Р.А. отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный жилой дома блокированной застройки в досудебном порядке, а также отказано в признании права собственности на построенный жилой дом в судебном порядке. В связи с чем, Гурьянов Р.А. в настоящий момент лишен возможности получения права собственности на построенный жилой дом блокированной застройки и соответственно заключения каких-либо сделок, связанных с отчуждением (переходом) прав собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом предварительного договора.

В ответ на уведомление Гурьянов Р.А. получил от Челнокова А.Н. сообщение о его несогласии с уведомлением и необходимости продления срока предварительного договора или заключения основного договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п.4.4 предварительного договора -«так как заключением предварительного договора покупатель выражает намерение купить жилой блок в жилом доме блокированной застройки, условия и порядок оплаты реализации покупки дома, находящегося на указанном земельном участке и порядок перехода права собственности будут согласованы сторонами в договоре купли-продажи дома после его постановки на кадастровый учет».

Заключение сторонами договора купли-продажи жилого дома и соответственно договора купли-продажи земельного участка в срок, установленный предварительным договором, невозможно также в силу того, что по вышеуказанным обстоятельствам поставить жилой дом на кадастровый учет продавец лишен возможности.

Гурьянов Р.А. просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка и о намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки от ДД.ММ.ГГГГ. Расходы по оплате госпошлины возложить на ответчика.

Челноков А.Н. в обоснование встречных исковых требований в иске указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Гурьяновым Р.А. и Челноковым А.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома. В соответствии с пунктами 1.1. и 1.2 Предварительного договора Гурьянов Р.А. (Продавец) обязался в будущем передать в собственность Челнокову А.Н. (Покупатель), а Покупатель принять и оплатить земельный участок, площадью 150 кв.м., кадастровый №, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, под строительство жилого блока жилого дома блокированной застройки, общей площадью 72 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.7. Предварительного договора Гурьянов Р.А. обязался заключить с Челноковым А.Н. основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Пунктом 1.6. Предварительного договора стороны также предусмотрели, что имеют намерение впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома жилого дома блокированной застройки (далее - Жилого блока) не позднее 1-ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2.1. Предварительного договора стоимость Земельного участка определена в размере 3 500 000 руб., а при реализации намерения о заключении договора купли-продажи Жилого блока стоимость последнего в размере 1 445 000 руб.

Пунктом.2.4. Предварительного договора предусмотрено, что оплата стоимости Земельного участка, указанной в п.2.1 Предварительного договора, производится в следующем порядке: обеспечительный платеж по покупке Земельного участка, который является частью стоимости Земельного участка, Покупатель производит в день заключения Предварительного договора в сумме 100 000 руб.; до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 200 000 руб.

После заключения Предварительного договора, стороны ДД.ММ.ГГГГ заключили к нему дополнительное соглашение и внесли изменения в п.3.7 и в п.1.6. Предварительного договора, увеличив срок заключения основного договора купли-продажи Земельного участка и Жилого блока до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к Предварительному договору и пунктами 1 и 5 внесли изменения в п.3.7 и в п.1.6. Предварительного договора, увеличив срок заключения основного договора купли-продажи Земельного участка и Жилого блока до ДД.ММ.ГГГГ; пунктом 2 дополнительного соглашения увеличили стоимость Земельного участка до 4 000 000 руб., а Жилого блока до 2 000 000 руб.; пунктами 3.6 и 7 дополнительного соглашения изменили порядок оплаты Гурьяновым А.Н. Земельного участка и Жилого блока.

ДД.ММ.ГГГГ стороны путем заключения дополнительного соглашения и внесения изменений в п.3.7 и в п.1.6. Предварительного договора, увеличили срок заключения основного договора купли-продажи Земельного участка и Жилого блока до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о продлении действия предварительного договора, срока подписания основного договора Жилого блока и Земельного участка, срока реализации намерения о постройке жилого дома, срока оплаты денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, подписали дополнительное соглашение.

Во исполнение п. 2.4. Предварительного договора Челноков А.Н. внес обеспечительный платеж по покупке Земельного участка, который является частью стоимости Земельного участка, в сумме 100 000 руб., что подтверждается квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ, кассовым чеком, а также в сумме 200 000 руб., что подтверждается квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ, кассовым чеком.

В адрес ответчика от истца поступило уведомление о наступлении обстоятельств, возникших помимо воли и желания сторон (форс-мажора), в ответ на которое Челноков А.Н. предложил продлить срок Предварительного договора либо заключить основной договор купли-продажи Земельного участка.

Предъявляя в Приокский районный суд <адрес> исковое заявление о расторжении Предварительного договора, Гурьянов Р.А. указал, что основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не может быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в силу того, что ему отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный дом блокированной застройки в досудебном порядке, а также отказано в признании права собственности на построенный дом в судебном порядке, что лишает Гурьянова Р.А. поставить жилой дом на кадастровый учет, а также возможности получения права собственности на построенный дом блокированной застройки и заключения каких-либо сделок в отношении объектов недвижимости.

Челноков А.Н. обязательство, предусмотренное п. 2.4. Предварительного договора, выполнил в полном объеме и не утратил интерес в заключении основного договора, не отказался от намерений по его заключению, что подтверждается, в том числе, направлением Челноковым А.Н. ответа на уведомление с предложением продлить срок Предварительного договора либо заключить основной договор купли-продажи Земельного участка.

Ответа на требование Челнокова А.Н. о продлении срока Предварительного договора от Гурьянова Р.А. не поступило, последний обратился в суд с исковым заявлением о расторжении Предварительного договора.

Учитывая изложенное, Челноков А.Н. просит суд:

Изменить срок заключения основного договора, предусмотренный пунктом 1.6. и пунктом 3.7, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Гурьяновым Романом Александровичем и Челноковым Александром Николаевичем предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома, в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, с «до ДД.ММ.ГГГГ» на «до ДД.ММ.ГГГГ».

В судебном заседании представитель Гурьянова Р.А. - Селезнева И.И. по доверенности исковые требования поддержала, встречный иск не признала.

Ответчик Челноков А.Н., его представитель адвокат Арсентьева Л.В. по ордеру встречные исковые требования поддержали, иск Гурьянова Р.А. не признали.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Гурьяновым Р.А. и Челноковым А.Н. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и о намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого блока жилого дома блокированной застройки.

В соответствии с пунктами 1.1. и 1.2 Предварительного договора Гурьянов Р.А. (Продавец) обязался в будущем передать в собственность Челнокову А.Н. (Покупатель), а Покупатель обязался принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором, земельный участок, общей площадью 150 кв.м., кадастровый №, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, под строительство жилого блока жилого дома блокированной застройки, общей площадью 72 кв.м.

Земельный участок находится в собственности продавца на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.3. предварительного договора).

Согласно пункту 1.6. предварительного договора - также стороны имеют намерение впоследствии заключить договор купли-продажи жилого блока жилого дома блокированной застройки общей площадью 72 кв.м. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ - с учетом последнего дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.136).

В соответствии с п.4.4 предварительного договора -«так как в настоящем договоре покупатель выражает намерение купить жилой блок в жилом доме блокированной застройки, условия и порядок оплаты реализации покупки дома, находящегося на вышеуказанном земельном участке и порядок перехода права собственности будут согласованы сторонами в договоре купли-продажи дома после его постановки на кадастровый учет».

В соответствии с пунктом 2.1. стоимость Земельного участка оценивается по соглашению сторон в размере 3 500 000 руб., а при реализации намерения о заключении договора купли-продажи жилого блока жилого дома блокированной застройки его стоимость будет составлять 1 445 000 руб.

Оплата по настоящему договору осуществляется только за земельный участок наличными денежными средствами или безналичным перечислением на банковские реквизиты продавца, указанные в договоре (пункт 2.2.).

Пунктом 2.4. Предварительного договора предусмотрено, что оплата стоимости Земельного участка, указанной в п.2.1 Предварительного договора, производится в следующем порядке:

обеспечительный платеж по покупке Земельного участка, который является частью стоимости Земельного участка, Покупатель производит:

в день заключения данного договора в сумме 100 000 руб.;

до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 200 000 руб.

Изначально в соответствии с пунктом 3.7. Предварительного договора Гурьянов Р.А. обязался заключить с Челноковым А.Н. основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к Предварительному договору - пунктом 2 дополнительного соглашения увеличили стоимость Земельного участка до 4 000 000 руб., а Жилого блока до 2 000 000 руб.; пунктами 3.6 и 7 дополнительного соглашения изменили порядок оплаты (л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о продлении действия предварительного договора, срока подписания основного договора Жилого блока и Земельного участка, срока реализации намерения о постройке жилого дома, срока оплаты денежных средств до ДД.ММ.ГГГГг. (то есть до ДД.ММ.ГГГГ), в связи с чем, заключили дополнительное соглашение (л.д.136).

ДД.ММ.ГГГГ Челноков А.Н. получил от Гурьянова Р.А. уведомление о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств, в связи с существенным изменением обстоятельств, а именно: Гурьянову Р.А. отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный жилой дом блокированной застройки, а также отказано в признании права собственности на построенный жилой дом в судебном порядке, что лишает Гурьянова Р.А. поставить жилой дом на кадастровый учет, а также возможности получения права собственности на построенный дом блокированной застройки и заключения каких-либо сделок в отношении объектов недвижимости (л.д.19).

В ответ на уведомление о расторжении предварительного договора Челноков А.Н. предложил продлить срок предварительного договора либо заключить основной договор купли-продажи Земельного участка (л.д.21-22).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

По общим правилам пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из вышеприведенных норм права и разъяснений следует, что для признания договора расторгнутым (для его расторжения) необходима правильная правовая квалификация договора, определение его предмета, применительно к которому и устанавливается существенность его нарушения или изменения обстоятельств. Предварительный договор является организационным договором, в том время как договор купли-продажи недвижимости, по смыслу статей 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает реальное исполнение непосредственно в отношении объекта недвижимости: внесение платы за него и передачу объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Учитывая, что сторонами в заключенном предварительном договоре согласован предмет договора купли-продажи, который возможно идентифицировать, его цена, что условиями договора установлена обязанность истца по предварительной оплате предмета договора купли-продажи, суд квалифицирует вышеуказанный предварительный договор в качестве договора купли-продажи с условием предварительной оплаты товара (вещи).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

При этом в пункте 4 данного постановления указано, что к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Из представленной Выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателем следует, что Гурьянов Роман Александрович является индивидуальным предпринимателем с ДД.ММ.ГГГГ, основным видом деятельности истца является 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий, дополнительные виды деятельности 41.2 Строительство жилых и нежилых зданий, 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, 68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, 71.12.2 Деятельность заказчиказастройщика, генерального подрядчика.

Внесение ответчиком во исполнение п. 2.4. Предварительного договора обеспечительного платежа по покупке Земельного участка, как следует из квитанций № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовых чеков, осуществлялось истцу как индивидуальному предпринимателю.

Земельный участок и Жилой блок приобретался ответчиком для личных нужд.

При таких обстоятельствах, к заключенному между сторонами Предварительному договору применяется законодательство о защите прав потребителей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Предварительным договором и законодательством о защите прав потребителей не предусмотрено право Продавца на отказ от исполнения договора по причинам, на которые ссылается истец (продавец).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Между тем, абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

В уведомлении о расторжении предварительного договора Гурьянов Р.А. ссылается на то, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не может быть заключен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ ввиду того, что ему отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный жилой дом блокированной застройки, а также отказано в признании права собственности на построенный жилой дом в судебном порядке.

Из Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № следует, что истец получил разрешение на строительство, в том числе на строительство Жилого блока и за счет своих средств и сил построил жилые дома, состоящие из двух блоков автономных, каждый из которых соответствует признакам индивидуального жилого дома, каждый из которых расположен на земельном участке, сформированном для его использования, в установленном порядке получил технические условия на подключение указанных объектов к сетям электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и на подключение (технологическое соединение) к сети газораспределения. В целях осуществления мер по легализации жилых домов блокированной застройки истцом неоднократно были направлены заявления в Министерство строительства <адрес> о выдаче разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию, но Гурьянову Р.А. отказано в выдаче разрешений.

Между тем, отменяя решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда указала, что истцом не представлено доказательств соблюдения градостроительных регламентов, доказательств расположения зданий в границах земельных участков, истцу необходимо провести мероприятия по инженерной подготовке территории, в материалах дела отсутствуют соответствующие заключения органов пожарной охраны и иные документы, подтверждающие отсутствие угрозы для третьих лиц, в частности, соответствие санитарным нормам и правилам построенного объекта.

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда также указала, что, не завершив процедуру получения разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию, истец обратился в суд с требованием о признании права собственности на спорные объекты в соответствии с положениями ст.222 ГК РФ, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в судебном порядке не оспорен.

Бездействие истца по устранению выявленных по результатам осмотра спорных объектов, проведенного ДД.ММ.ГГГГ в порядке, предусмотренном ч. 5 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, нарушений судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда рассмотрела в качестве злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ), указав, что у истца имелась объективная возможность оформления права собственности на спорные объекты в административном порядке.

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается Гурьянов Р.А. (отказ в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный дом блокированной застройки в досудебном порядке, отказ в признании права собственности на построенный дом в судебном порядке) не являются основанием для расторжения предварительного договора.

При заключении Предварительного договора ИП Гурьянов Р.А., осуществляя предпринимательскую деятельности в области строительства, должен был не только предвидеть, а знать требования Градостроительного кодекса РФ на строительство Жилого блока, порядок получения разрешений на строительство и на ввод жилого дома в эксплуатацию, в связи с чем не имеется оснований для расторжения Предварительного договора.

Как выше указано, Челноков А.Н, обязательство, предусмотренное п. 2.4. Предварительного договора, выполнил в полном объеме и не утратил интерес в заключении основного договора, не отказался от намерений по его заключению, что подтверждается, в том числе, направлением Челноковым А.Н. ответа на уведомление с предложением продлить срок Предварительного договора либо заключить основной договор купли-продажи Земельного участка. Гурьянов Р.А. не представил доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком (покупателем) договора, следовательно, отсутствует совокупность условий, при которых договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию продавца. Оснований для удовлетворения требований Челнокова А.Н. об изменении срока заключения основного договора, предусмотренного предварительным договором, также не имеется, кроме того он избрал неверный способ защиты нарушенного права, поскольку заявляя об изменении срока заключения основного договора, предусмотренного предварительным договором (до ДД.ММ.ГГГГ), по сути, устанавливает срок для совершения Гурьяновым Р.А. действий по вводу в эксплуатацию построенного жилого дома блокированной застройки и по оформлению права собственности.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Гурьянову Роману Александровичу отказать в исковых требованиях к Челнокову Александру Николаевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и о намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Челнокову Александру Николаевичу отказать в исковых требованиях к Гурьянову Роману Александровичу об изменении срока заключения основного договора, предусмотренного предварительным договором купли-продажи земельного участка и о намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2020г.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца через Приокский районный суд <адрес>.

Судья Кузичева И.Н.

<данные изъяты>